Báo cáo môi giới bất động sản

cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi. Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng). Tại các quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép - với người môi giới thì khó hơn với đại lý - bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản. Muốn trở thành đại lý bất động sản cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới bất động sản thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm. Làm lợi nhất cho khách hàng Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ - thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng. Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng - là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng. Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN. Họ và tên : Nguyễn Thị Thu Hà. Ngày tháng năm sinh : 13-10-1986 Quê quán : Phường Trần Lãm – Thành phố Thái Bình. Lớp : MG9, ĐG9, S9. Mã học viên : 1120/09 Vị trí hiện tại : Sinh viên năm thứ 4. Trường : Đại học Kinh Tế Quốc Dân. Khoa : Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên. Mobile : 0958633369 PHẦN 2 : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP. I.1 - Lịch sử hình thành I.1.1 – Khái quát Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc kỳ hoạt động chủ yếu trong hai lĩnh vực đầu tư và tư vấn tài chính. Hoạt động đầu tư của Bắc Kỳ trải rộng từ đầu tư chứng khoán, đầu tư mạo hiểm cho tới các hoạt động đầu tư bất động sản. Trong đầu tư chứng khoán, Bắc Kỳ tập trung vào cổ phiếu của một số ngành mũi nhọn như ngân hàng, công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính như công ty chứng khoán, các công ty quản lý quỹ và nhiều ngành dịch vụ khác. Trong đầu tư mạo hiểm, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến các công ty khởi nghiệp và hết mình tạo điều kiện về tài chính cũng như con đường để giúp doanh nghiệp có chỗ đứng vững chắc trên thị trường. Trong đầu tư bất động sản, chúng tôi tập trung sự quan tâm vào lĩnh vực văn phòng cho thuê và lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ cao cấp trên toàn quốc. Sự đa dạng trong đầu tư này tạo cho Bắc Kỳ có được thế mạnh tổng thể như: tiềm năng tài chính, khả năng huy động vốn, uy tín trên thương trường , các mối quan hệ chiến lược, các đơn vị hợp tác chiến lược, các đối tác và khách hàng tiềm năng. Với những ưu thế của mình, Công ty chúng tôi luôn hướng chiến lược hoạt động và đầu tư theo phương châm kết hợp những sự khác biệt khác nhau để tạo nên giá trị và đây cũng chính là khẩu hiệu của công ty. I.1.2 – Tên công ty Tên công ty : Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Tên giao dịch tiếng Anh: BK Investment. I.1.3 – Mạng lưới Trụ sở chính: Phòng 611, Tầng 6, Toà nhà Mặt trời Sông Hồng ( Sun Red River ). Số 24, Phố Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội. Điện thoại: + 84(4)9333414. Fax: +84(4)9333415. Website: Công ty con: Tại ngày 31 tháng 12 năm 2007, Công ty có một công ty con như sau: Tên công ty Được thành lập theo Ngành hoạt động Vốn điều lệ theo giấy phép % sở hữu Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao Giấy phép thành lập và hoạt động số 3303070208 Tư vấn đầu tư, sử dụng các nguồn tài chính 32 tỷ đồng 70% I.1.4- Ngày thành lập Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ là một công ty cổ phần được thành lập tại Việt Nam theo Giấy phép Đầu tư số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp vào ngày 14 tháng 3 năm 2005 và theo các giấy phép đầu tư điều chỉnh sau: Giấy phép đầu tư điều chỉnh số Ngày 0103007015 21 tháng 4 năm 2005 0103007015 27 tháng 7 năm 2007 0103007015 29 tháng 2 năm 2008 I.1.5 – Vốn điều lệ Vốn điều lệ ban đầu của Công ty theo giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 14 tháng 3 năm 2005 là 30 tỷ đồng Việt Nam. Tại ngay 31 tháng 12 năm 2007, tổng số vốn điều lệ của Công ty là 42 tỷ 500 triệu đồng Việt Nam. Trong năm 2007, Công ty có các đợt tăng vốn điều lệ như sau: Vốn tăng lên (đồng Việt Nam) Được chấp thuận theo Ngày 42.500.000.000 Giấy phép số 0103007015 29 tháng 2 năm 2008 I.1.6 – Lĩnh vực hoạt động - Tư vấn, đầu tư trong và ngoài nước. - Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước. - Môi giới và xúc tiến thương mại. - Kinh doanh, môi giới bất động sản. - Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp, cơ sở hạ tầng. - Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng. - Kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu văn phòng. - Dịch vụ cho thuê nhà ở, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng. - Đại lý mua bán và ký gửi hàng hóa. I.1.7 - Đại diện pháp luật Giám đốc điều hành Kiều Anh Kiệt. I. 2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm I.2.1 - Bộ phận Bất Động Sản Tại Bắc Kỳ, cùng với lợi thế về các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin với các chuyên môn sâu và sự nhạy bén về thị trường, chúng tôi luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản dựa trên tiêu chí “ địa điểm và thời cơ”. Bên cạnh đó, thông qua việc đầu tư vào các dự án đầu tư xây dựng , công ty kỳ vọng đóng góp cho xã hội, cho cộng đồng những giá trị đích thực của cuộc sống bằng sự tiện nghi cũng như giá trị thẩm mỹ, sự chia sẻ một môi trường sống, làm việc, sinh hoạt văn hoá, thư giãn giải trí trong lành. Ngoài ra, công ty có thể cộng tác, giúp đỡ các chủ đầu tư bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng một cách thuận lợi nhất, hiệu quả nhất bằng việc tư vấn các quá trình thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. * Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư bất động sản. - Môi giới Bất Động sản. - Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng. - Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản. * Các lĩnh vực khác: - Nghiên cứu, phân tích thị trường. - Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn. - Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công nghệ. - Nghiên cứu về các loại sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản. - Nghiên cứu, thiết lập các mô hình và ý tưởng kinh doanh, phương án kinh doanh. - Tìm kiếm cơ hội đầu tư. - Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác liên doanh. - Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài chính. I.2.2 – Bộ phận tài chính * Ban đầu tư tài chính: Chiến lược đầu tư tài chính được xây dựng một cách hệ thống và mang tính nguyên tắc cao dựa trên cơ sở các phân tích về môi trường kinh tế vĩ mô, triển vọng kinh doanh của từng ngành nghề tại Việt Nam. Sự nhất quát này cho phép ban đầu tư tài chính có khả năng ra quyết định đầu tư chính xác, tận dụng các cơ hội đầu tư tại thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm tối đa hoá lợi nhuận cho công ty. Bộ phận trên cũng đã xây dựng được quy trình đầu tư và nguyên tắc đầu tư cụ thể, cho phép những quyết định đầu tư được đưa ra trên cơ sở khoa học và những kinh nghiệm được đúc kết từ lịch sử thị trường tài chính thế giới lẫn lịch sử thị trường tài chính Việt Nam. Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư tài chính trực tiếp: Bắc Kỳ tham gia góp vốn đầu tư từ đầu vào các dụ án và các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc góp phần vốn đủ lớn để tham gia vào công việc điều hành, quản trị doanh nghiệp. Hình thức này cho phép Bắc Kỳ có được những thông tin chi tiết và thường xuyên về tình hình kinh doanh của các công ty mà Bắc Kỳ tham gia đầu tư để từ đó có thể đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp từng giai đoạn. - Đầu tư tài chính gián tiếp: Là hình thức đầu tư tài chính chứng khoán của các công ty cổ phần đang hoạt động và đã có một lịch sử kinh doanh rõ ràng . Đầu tư tài chính gián tiếp được phân thành hai giai đoạn chính đó là: Đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết: Số lượng các công ty niêm yết đang tăng lên rất nhanh, hứa hẹn một thị trường sôi động và minh bạch. Các công ty niêm yết được giám sát cẩn thận bởi cơ quan chức năng của chính phủ ( Uỷ ban chứng khoán Nhà nước ) nên các thông tin về doanh nghiệp khá cập nhập và chính xác. Đầu tư vào cổ phiếu các công ty chưa niêm yết: Đối tượng là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần tư nhân. I.3 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự I.3.1. Cơ cấu tổ chức HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH KẾ TOÁN TRƯỞNG PHÓ GIÁM ĐỐC BẤT ĐỘNG SẢN PHÓ GIÁM ĐỐC TÀI CHÍNH ĐỘI NGŨ CỘNG TÁC VIÊN TƯ VẤN TÀI CHÍNH TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG & KHAI THÁC BĐS ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀNH CHÍNH KẾ TOÁN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH I.3.2 - Nhân sự Hiện nay đội ngũ nòng cốt của Bắc Kỳ là những cán bộ trẻ trung, đầy nhiệt huyết và có trình độ, kinh nghiệm trong công tác, trong đó 40% có trình độ sau đại học và 20% tốt nghiệp tại nước ngoài ( tại Anh và Úc ). Trong thời gian tới Bắc Kỳ sẽ tiếp tục phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng nhu cầu của công việc. Hội đồng quản trị Các thành viên Hội đồng Quản trị: Ông Lê Tiến Nam Chủ tịch HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Bà Nguyễn Kiều Linh Phó chủ tịch HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Bà Ngô Lan Phương Thành viên HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Ông Nguyễn Hoài Anh Thành viên HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2007 Các thành viên ban giám đốc và kế toán trưởng: Ông Nguyễn Hoài Anh Giám đốc Bổ nhiệm 15/3/2005 Miễn nhiệm 1/8/2007 Ông Nguyễn Trần Hiếu Kế toán trưởng Bổ nhiệm 15/3/2005 Miễn nhiệm 1/8/2007 Ông Kiều Anh Kiệt Giám đốc Bổ nhiệm 1/8/2007 Bà Trần Thị Thu Hoài Kế toán trưởng Bổ nhiệm 1/8/2007 Bên cạnh đó Bắc Kỳ cũng có đội ngũ cộng tác viên là những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. PHẦN 3 : NỘI DUNG BÁO CÁO. KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Kỹ năng thu thập thông tin: Thông tin mua, bán, thuê, cần cho thuê BĐS đến với nhà môi giới bằng nhiều nguồn khác nhau. Trước tiên khách hàng thường cung cấp thông tin mua, bán, thuê …BĐS cho nhà môi giới bằng điện thoại hoặc giao dịch trực tiếp tại văn phòng. Trên cơ sở những thông tin ban đầu nhà môi giới quyết định có tiếp nhận công việc hay không? Nhà môi giới cần xem xét công việc này một cách cẩn thận cho dù đã từng làm rất nhiều lần công việc tương tự như thế. Không thể cung cấp dịch vụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt yêu cầu bán, cho thuê … của khách hàng nếu như không nhìn thấy tận mắt bất động sản. Những thông tin về BĐS do khách hàng cung cấp theo yêu cầu của nhà môi giới và do cả con mắt quan sát đánh giá của chuyên gia môi giới. Kỹ năng thu thập thông tin của nhà môi giới được đánh giá dự trên nhiều tiêu chí. Ngoài tính đầy đủ, chính xác các thông tin thì một yêu cầu quan trọng là nhà môi giới phải hiểu tính năng, công dụng của từng loại thông tin và biết khai thác thông tin phục vụ cho mục đích môi giới. Nhưng thông tin cần thu thập gồm có: - Xác định về yêu cầu tài chính của khách hàng: Đó là những thông tin về giá bán hy vọng, giá cho thuê hy vọng, thời hạn cho thuê BĐS …., hình thức thanh toán, giá cả toàn bộ, giá bán từng phần và cách thức chia cắt (nếu là lô đất lớn cắt nhỏ để bán). Nếu nhà môi giới thống nhất với khách hàng được tất cả những điều này thì sẽ rất thuận lợi cho việc phân đoạn khách hàng, thuận lợi cho việc khai thác khách hàng cần mua vì sẽ có nhiều loại hình sản phẩm hơn giúp nhà môi giới khớp lệnh với nhiều đối tượng khách, với những yêu cầu về diện tích, giá … khác nhau. - Xác định vị trí, đặc điểm của bất động sản: Đây là những thông tin cơ bản nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần thu thập. Việc thu thập chính xác, đầy đủ, chi tiết và có hình ảnh minh hoạ sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môi giới trong con mắt của người bán và người mua. Tạo ấn tượng ban đầu rất tốt và là cơ sở đầu tiên dẫn đến giao dịch thành công. Nhưng thông tin về vị trí, đặc điểm gồm có: + Địa điểm, địa chỉ của BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ bản đồ số … Số nhà, Ngõ (tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện) … + Có gần đầu phố không ? + Hướng nhà đất như thế nào? + Tầm nhìn, cảnh quan + Hình dạng mảnh đất, hình dạng căn hộ … + Khoảng cách đến các phương tiện công cộng: Bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, bến xe bus … + Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực - Những thông tin về tình trạng kỹ thuật toà nhà: Đối với BĐS gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để có thể định giá nhà, từ đó định giá được giá trị của toàn bộ BĐS. Nếu chủ nhà thuê thiết kế xây dựng thì tất cả những thông tin này có trong bản thiết kế chi tiết xây dựng. Thu thập bản thiết kế toà nhà là tài liệu quan trọng nhất để làm cơ sở đánh giá tình trạng kỹ thuật toà nhà. + Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng + Loại hình nhà, chất lượng công trình, khấu hao sử dụng + Số tầng số phòng thiết kế, diện tích sử dụng từng phòng + Kết cấu móng, tường, cột kèo … + Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên trong … - Những thông tin về trang thiết bị: Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng hiệu dụng cơ bản sau này của BĐS. Bao gồm: + Hệ thống điện sử dụng + Hệ thống nước sinh hoạt + Hệ thống đường dẫn nước thải + Hệ thống chiếu sáng bên ngoài (đèn đường…) + Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điện thoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet …. + Những đồ vật để lại của BĐS: Điều hoà, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi …Những đồ vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng thời gian đã sử dụng, tình trạng sử dụng hiện tại … Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh ghi lại bằng hình ảnh để lưu vào hồ sơ BĐS. - Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý bao gồm: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hay không, có khả năng làm hay không, có đảm bảo cho khách hàng mua hay không …), có đứng tên chính chủ hay không, mục đích sử dụng đất theo quy định của nhà nước là đất thổ cư hay đất trồng cây lâu năm …. Đây là những yếu tố pháp lý được quan tâm hàng đầu quyết định thương vụ mua bán. + BĐS hiện có sử dụng và mục đích cầm cố, thế chấp … hay không. Vấn đề này rất rễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ rễ bị lừa, gây thiệt hại kinh tế. + Có tranh chấp với hàng xóm về danh giới thửa đất hay không, có tranh chấp tài sản giữa người nhà với nhau hay không …. Những thông tin này cũng rất cần thiết. Người mua thường rất kỵ khi đã sở hữu BĐS rồi lại xảy ra tranh cãi với hàng xóm mới, những tranh chấp này thường rất khó giải quyết và thường bất lợi cho người mua. Đây cũng là yếu tố nhà môi giới phải quan tâm vì sẽ rất dễ làm mất uy tín của mình và công ty. + Những thông tin về quy hoạch vùng, quy hoạch không gian quy hoạch đường xá, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác, các dịch vụ công cộng …. nơi có BĐS đang toạ lạc. Với những thông tin chính xác về quy hoạch sẽ giúp người mua an tâm hơn, thậm chí có nhiều hy vọng về giá trị tương lai của BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn. + Quyền năng và những giới hạn về quyền năng của BĐS như: Ngõ chung, chỉ giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng …. Đây là những thông tin không thể thiếu để dự báo cho khách hàng (đặc biệt là những khách hàng mua đất). Nếu không thu thập loại thông tin này, hay không cảnh báo cho người mua đất sẽ rất dễ phát sinh tranh chấp không đáng có giữa đôi bên dẫn đến giao dịch không thành ở giai đoạn cuối rất đáng tiếc. - Những yếu tố lịch sử - xã hội: + Lịch sử BĐS: (Thời gian, người sử dụng, người xây dựng, quá trình phát triển). Có rất nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin này do mê tín. BĐS có lịch sử đẹp sẽ rất thuận lợi khi giao dịch, đây cũng là thông tin quý mà nhà môi giới cần khai thác để chinh phục khách hàng. + Môi trường xã hội, dân cư: Hay còn gọi là môi trường sống xung quanh, yếu tố này quyết định rất lớn đến giá trị của bất động sản và khả năng thực hiện giao dịch. Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều hơn để được sống tại môi trường có trình độ dân trí cao hơn, văn minh hơn có mặt bằng sinh hoạt lịch sự hơn … + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: Đôi khi yếu tố này lại mang yếu tố quyết định thương vụ có thành công hay không. Vì đây là những yếu tố mang tính tâm linh nên nó tuỳ vào tâm lý từng khách hàng khác nhau. Đây là yếu tố để nhà môi giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng. Am hiểu về phong thuỷ là kỹ năng cần thiết của một nhà môi giới giỏi. - Đánh giá khả năng sinh lợi của bất động sản: Có nghĩa là ta phải đưa ra được những đánh giá về tiềm năng sinh lợi của bất động sản. Một khách hàng muốn mua, thuê ….một BĐS để kinh doanh sẽ có những tiêu chí khác đối với một BĐS để ở. Việc đánh giá chính xác một bất động sản phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanh dịch vụ hay dung để làm văn phòng cho thuê …. từ đó tìm kiếm đúng đối tượng khách hàng có nhu cầu là điểm khởi tạo cho một giao dịch thành công  2. Kỹ năng giao dịch với khách hàng. Đối với một nhà môi giới kỹ năng giao tiếp với khách hàng là ấn tượng hàng đầu để thuyết phục tạo nên một giao dịch thành công. Kỹ năng giao tiếp có được do năng khiếu và cả do luyện tập thường xuyên. Kỹ năng giao tiếp dựa trên 7 nguyên tắc cơ bản. Hiểu và ứng dụng một cách thông minh, linh hoạt tạo nên thành công cho một nhà môi giới. Sau đây là nội dung cơ bản của 7 nguyên tắc: - Nguyên tắc 1: Tôn trọng khách hàng: Nguyên tắc này bắt nguồn từ bản chất bình đẳng, cùng có lợi giữa nhà môi giới và khách hàng. Coi khách hàng như nhau, không phân biệt đẳng cấp, tên tuổi, giới tính, nghề nghiệp, dân tộc, tôn giáo …Coi họ là người trên, là bạn, coi việc đáp ứng nhu cầu của họ là trách nhiệm với thái độ vui vẻ, niềm nở, hoà nhã. Tình cảm trong quan hệ giao tiếp. Giữ chữ tín trong kinh doanh. - Nguyên tắc 2: Nói chân thành, nghe chăm chú: Hành động của nguyên tắc này là nói những điều cần nói một cách văn minh, lịch sự, nhã nhặn, giản dị, chân thực. Nghe hết những gì khách hàng nói một cách chăm chú, vui vẻ, niềm nở để nắm bắt hết những thông tin cần thiết. - Nguyên tắc 3: Người với người là bạn: Hành động của nguyên tắc này là tôn trọng ý chí và nguyện vọng của các bên, tôn trọng quyền lực và lợi ích của các bên. Vì lợi ích chung mà sẵn sàng nhân nhượng để đi đến thống nhất. - Nguyên tắc 4: Coi trọng tính nhân văn: Hành động ở đây là các bên tự đặt mình vào hoàn cảnh của đối phương để suy nghĩ và hành động. Vì vậy mà trong lĩnh vực môi giới cần phải có tính nhân văn. - Nguyên tắc 5: Biết chờ đợi sẽ thành công: Biết nắm bắt thời cơ, biết chờ đợi khi cần thiết để hành động giành thắng lợi, tránh sự nóng vội hấp tấp. Bởi vì hành động khi thời cơ chưa chin mồi có thể dẫn đến thất bại. - Nguyên tắc 6: Biết chấp nhận: Biết những hoàn cảnh bên ngoài và bên trong của nhau để chấp nhận những thách thức trong hành động. Thể hiện cụ thể là biết chấp nhận điều kiện lâu dài và vận dụng thành thạo giải pháp tình thế và giải pháp cơ bản. - Nguyên tắc 7: Biết điều: Biết tôn trọng những quy luật khách quan của hành động, hiểu được quy luật các mặt trái khác nhau của quá trình vận động và phát triển để hành động. 3. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi giới (nhà cung cấp dịch vụ) và khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ), là minh chứng cho ý chí thống nhất của hai bên (hay nhiều bên), trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng thể hiện ở nội dung hợp đồng soạn thảo có đầy đủ thông tin, đầy đủ nội dung quy định quyền hạn, nghĩa vụ các bên hay không. Ngoài việc phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của nội dụng một hợp đồng thì do có những đặc thù riêng về quan hệ kinh tế nên hợp đồng môi giới BĐS cũng có những đăch thù riêng biệt chần chú ý như: + Xác định rõ thông tin về các bên tham giá hợp đồng cũng như thông tin về BĐS. + Xác định rõ những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu. + Xác định rõ với khách hàng những nguyên tắc hoạt động cơ bản, những nội dung công việc cơ bản đã thoả thuận. + Xác định rõ về trách nhiệm của nhà môi giới bảo đảm cho lợi ích khách hàng. + Xác định rõ trách nhiệm của khách hàng phải đảm bảo mức độ chính xác và chịu trách nhiệm trước những thông tin do khách hàng cung cấp. + Xác định mối quan hệ giữa khách hàng và các quyền được hưởng khi đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới. + Ghi giá cả của BĐS vào hợp đồng, khi thay đổi giá cần ghi lại giá mới vào tất cả các bản hợp đồng đã ký. + Soạn thảo cách thu phí và cách xác định mức hoa hồng môi giới đưa vào trong nội dung hợp đồng. + Thông báo về khả năng môi giới cho bên thứ hai và rằng khách hàng có thể chấp nhận với tình huống có thể xảy ra này. + Cam kết sử dụng những thông tin cá nhân. + Phần cuối hợp đồng khi ký tên cần ghi rõ thẻ hành nghề của nhà môi giới, chữ ký của lãnh đạo cao nhất doanh nghiệp và con dấu. Trên đây là những thông tin cần chú ý nhất trong một hợp đồng môi giới BĐS. Nếu có đủ các điều khoản này trong hợp đồng sẽ đảm bảo được quyền lợi và trách nhiện của bên cung cấp dịch vụ và bên cần dịch vụ một cách đầy đủ nhất, hạn chế tối đa những tranh chấp bất lợi cho cả đôi bên CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc ----- oOo ----- HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hôm nay ngày ….. tháng ….. năm 200… Chúng tôi gồm có : BÊN A :…………………………………………………………………….. Địa chỉ :………………………………………………………………. Người đại diện: Ông (Bà)………………..Chức vụ:…………………. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:……………………………. Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp ngày ……tháng ….. năm…………. Điện Thoại………………………………………Fax:…………….. Là Bên trung gian, giới thiệu Bên bán/cho thuê bất động sản với Bên mua/thuê bất động sản. BÊN B : Công ty/Ông/Bà Địa chỉ : Người đại diện (nếu là công ty): Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp ngày ….. tháng ….. năm Điện thoại: Fax: Là Bên bán/cho thuê bất động sản . Sau khi thoả thuận hai bên thống nhất ký vào hợp đồng với các điều khoản sau: ĐIỀU I: THÔNG TIN LIÊN LẠC CỦA BÊN MUA/THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN Tên Công Ty/Ông/Bà: Địa chỉ : Điện thoại : Fax ĐIỀU II: NGHĨA VỤ CỦA BÊN A Cung cấp cho Bên B thông tin liên lạc của bên cần mua/thuê bất động sản. ĐIỀU III: QUYỀN LỢI CỦA BÊN A Được nhận khoản hoa hồng bằng 10% của 1 tháng tiền thuê bất động sản hoặc 0.2% giá trị bất động sản được bán từ Bên B. ĐIỀU IV: NGHĨA VỤ CỦA BÊN B Không tiết lộ thông tin của bên mua/thuê bất động sản. Trình cho bên mua/thuê xem các giấy tờ chứng minh chủ sở hữu/người được ủy quyền hợp pháp của bất động sản. Hướng dẫn khách đến tận nơi và giới thiệu khách xem tường tận, chi tiết toàn bộ tài sản cùng những giấy tờ liên quan đến bất động sản bán/cho thuê. Nếu Bên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản tại nhiều địa điểm khác nhau, Bên B phải sẵn sàng đáp ứng. Ngay sau khi hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản được ký giữa bên bán/cho thuê với bên mua/thuê. Bên B sẽ chi cho Bên A khoản tiền hoa hồng bằng 10% của 1 tháng tiền thuê bất động sản hoặc 0.2% giá trị bán ra của bất động sản đó. ĐIỀU V: QUYỀN LỢI CỦA BÊN B Được cung cấp toàn bộ thông tin liên lạc của bên cần mua/thuê bất động sản. ĐIỀU VI: CAM KẾT Hai bên cam kết thực hiện đúng đầy đủ các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. Trường hợp xảy ra tranh chấp hai bên cùng thương lượng giải quyết, nếu thỏa thuận không đạt dược sẽ nhờ sự can thiệp của các cơ quan pháp luật. ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi bên mua/thuê bất động sản đã mua/thuê được bất động sản như yêu cầu. Hợp đồng này được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản và có giá trị pháp lý như nhau. BÊN A BÊN B PHẦN 4 : KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG. I. Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS: -         Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản) -          Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án. -          Tham khảo của Trung Quốc: + Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà. + Đặc điểm của người môi giới BĐS:Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất. -    Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột...). Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê... không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên. 2/ Mô hình hoạt động: Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê...) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên. Tham khảo thực tế: Mô hình 1 công ty TNHH kiêm trung tâm tư vấn nhà đất - việc làm -    Đứng đầu là giám đốc -    Dưới giám đốc có 3 văn phòng: tư vấn, môi giới và kế toán + Tư vấn: làm các thủ tục quảng cáo, giới thiệu về các loại BĐS cho khách hàng và hướng dẫn khách hàng về các thủ tục khi thực hiện hợp đồng môi giới. + Môi giới: Sau khi tìm hiểu các thông tin đáp ứng yêu cầu của mình, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục sang phòng môi giới, tại đây họ sẽ cùng người làm môi giới tiến hành các thủ tục ký hợp đồng gọi là hợp đồng môi giới với đầy đủ các thông tin cần thiết về bên nguyên đơn, về BĐS đem ra giao dịch và các giao kèo cần thiết khác về lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, các cam kết khác v.v.. sau đó sẽ đưa bên có nhu cầu đi khảo sát thực địa và thực hiện các công việc tiếp theo cho đến kết quả cuối cùng. + Kế toán: Nếu giao dịch thành công, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục đến phòng kế toán và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhân viên kế toán như đã thoả thuận trong hợp đồng môi giới. 3/ Thực trạng loại hình tổ chức này tại 4 thành phố lớn 3.1. Về mô hình hoạt động: tương tự như mô hình của công ty TNHH nêu trên. 3.2. Điều kiện hoạt động: hầu như không phải tuân thủ một điều kiện hoạt động nào cả, cụ thể như sau: Hiện tại trên địa bàn của các thành phố lớn, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển khá rầm rộ, dưới các hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấn nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở... Sau khi nhận tiền hoa hồng môi giới giữa 2 bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì. Hầu hết các tổ chức môi giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến t._.