Thị trường bất động sản.định hướng & giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Lêi më ®Çu I_ sù cÇn thiÕt cu¶ ®Ò tµI ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét lo¹i thÞ tr­êng quan träng ,nh­ng ë ViÖt Nam míi ®­îc h×nh thµnh vµ cßn s¬ sµi.Bªn c¹nh thÞ tr­êng chÝnh thøc, ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ®· vµ ®ang næi lªn nh­ mét th¸ch thøc ®èi víi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc vµ víi toµn x· héi.ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶nViÖt Nam cßn kÐm ph¸t triÓn vµ cã nhiÒu tån t¹i. M«i tr­êng ph¸p luËt cßn thiÕu ®ång bé,nhiÒu v¨n b¶n ch­a phï hîp víi th­c tÕ,,h¬n70% giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®­îc thùc hiÖn trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc do viÖc hîp thøc ho¸ mua b¸n ,chuyÓn nh­îng bÊt ®éng s¶n kh¸ cao ,thñ tôc phøc t¹p… ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh lµm cho thÞ tr­ßng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn kh«ng lµnh m¹nh lu«n x¶y ra hiÖn t­îng c¨ng th¼ng gi¼ t¹o trong quan hÖ cung cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n,gi¸ c¶ biÕn ®éng m¹nh. NhiÒu tæ ch­c kinh doanh dich vô m«I giíi bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng tù ph¸t n»m ngoµi sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. ChÝnh s¸ch vµ c¬ chÕ tµi chÝnh cßn ®¬n ®iÖu ,ch­a ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. HËu qu¶ cña nh÷ng yÕu kÐm ,tån t¹i trong ho¹t ®éng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n rÊt lín tíi nÒn kinh tÕ n­íc ta:®Êt ®ai bÞ sö dông kÐm hiÖu qu¶ sai môc ®Ých vµ vi ph¹m ph¸p luËt,nhiÒu lo¹i bÊt ®éng s¶n ch­a hoÆc kh«ng chuyÓn ®­îc tµi s¶n hîp ph¸p v× vËy kh«ng ph¸t huy ®­îc gi¸ trÞ thùc tr¹ng l­u th«ng ng©n s¸ch võa thÊt thu võa chÞu søc Ðp chi rÊt lín. V× vËy ®Ó thóc sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta hiÖn míi trong giai ®o¹n s¬ khai ®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng gi¶i ph¸p toµn diÖn ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bóc xóc. II_ môc tiªu cña ®Ò tµi: HiÓu râ h¬n vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Ó ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta . III_ ®èi t­îng nghiªn cøu: ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n.®Þnh h­íng vµ gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. IV_ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu: Thu thËp c¸c tµI liÖu tæng quan ®Ó rót ra nh÷ng vÊn ®Ò cÇn nghiªn cøu. KÕt cÊu ®Ò tµi. Ngoµi ph©n më ®Çu vµ kÕt luËn ®Ò tµi cã ba ch­¬ng : Ch­¬ng 1:Tæng quan vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Ch­¬ng2:Thùc tr¹ng thÞ tr­ßng bÊt ®éng s¶n n­íc ta hiÖn nay . Ch­¬ng3:§Þnh h­íng va gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta. Ch­¬ngI. Tæng quan vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n I_kh¸i niÖm vÒ thÞ tr­êng bÊT®éng s¶n. 1.1 _ Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n . Cã nhiÒu kh¸i niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n.Tuy nhiªn, cã ®iÓm t­¬ng ®èi thèng nhÊt: BÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ kh«ng thÓ di dêi ®­îc. C¸c kh¸i niÖm: Theo mét sè kh¸i niÖm n­íc ngoµi: Theo Bloombergcom Financial Glossary: “BÊt ®éng s¶n lµ mét phÇn ®Êt ®ai vµ tÊt c¶ tµi s¶n vËt chÊt g¾n liÒn víi ®Êt”. Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt ®ai, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, tµi s¶n phô thuéc vµo ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc ®­îc quy ®Þnh bëi luËt ph¸p”. Theo ®iÒu 181 cña Bé Lu©t D©n sù: BÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc bao gåm ®Êt ®ai, nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã, c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n kh¸c theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt 1.2_kh¸i niÖm thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chØ h×nh thµnh khi bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng ho¸. Nh­ vËy ë ®©u, lóc nµo, bÊt ®éng s¶n ch­a trë thµnh hµng ho¸, th× ë ®ã, lóc ®ã, ch­a cã thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Kh¸c víi s¶n xuÊt tù cung, tù cÊp, s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ s¶n xuÊt ®Ó b¸n. Tuy nhiªn, kh«ng h¼n lµ cø cã mua b¸n, trao ®æi lµ cã kinh tÕ thÞ tr­êng, mµ chØ kinh tÕ hµng ho¸ ph¸t triÓn ®Õn mét møc nhÊt ®Þnh th× míi cã kinh tÕ thÞ tr­êng. Nh­ vËy thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ sù mua, b¸n vµ trao ®æi bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ë møc ®é cao, ®ã chÝnh lµ thÞ tr­êng mua, b¸n, trao ®æi ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh, vËt kiÕn tróc g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n vµ ph¹m vi thÞ tr­êng, nªn cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n . Tuy nhiªn cã thÓ ®­a ra kh¸i niÖm tæng qu¸t vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n: ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh. §Þnh nghÜa nµy võa ®¬n gi¶n, võa dÔ hiÓu, ®ång thêi nã chøa ®ùng ®Çy ®ñ ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. §ã lµ thÞ tr­êng cña c¸c ho¹t ®éng giao dÞch bÊt ®éng s¶n nh­: ChuyÓn nh­îng, mua, b¸n, cho thuª, thÕ chÊp... trong ph¹m vi kh«ng gian vµ thêi gian nh©t ®Þnh. Ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nµy tÊt yÕu ph¶i tu©n theo qui luËt cña thÞ tr­êng, ®ång thêi bao trïm yÕu tè ph¸p luËt, tËp qu¸n, phong tôc cña mçi quèc gia. II_ §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. 1_ §Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña hµng ho¸ th«ng th­êng, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm sau: 1.1_ ®éng s¶n lµ mét hµng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®­îc §Æc ®iÓm nµy lµ do hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, nªn cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng dÞch chuyÓn, khã cã kh¶ n¨ng t¨ng thªm vÒ sè l­îng, diÖn tÝch.MÆt kh¸c ®Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn do thiªn nhiªn ban tÆng, nªn cã h¹n chÕ vµ bÞ giíi h¹n vÒ kh«ng gian. §Æc ®iÓm nµy cã ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1.2_ ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã tÝnh l©u bÒn. §Æc ®iÓm nµy lµ do ®Êt ®ai lµ tµi s¶n do thiªn nhiªn ban tÆng, mét lo¹i tµi nguyªn xem nh­ kh«ng thÓ bÞ huû ho¹i.§ång thêi c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc vµ vËt kiÕn tróc cã thÓ tån t¹i hµng tr¨m n¨m . Tuy nhiªn cÇn ph©n biÖt “tuæi thä kinh tÕ” vµ tuæi thä vËt lý” cña bÊt ®éng s¶n. Tuæi thä kinh tÕ ch©m døt khi trong kiÖn thÞ tr­êng b×nh th­êng vµ tr¹ng th¸i vËn hµnh ®Òu b×nh th­êng mµ chi phÝ sö dông bÊt ®éng s¶n ngang b»ng víi lîi Ých thu ®­îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Tuæi thä vËt lý nãi chung dµi h¬n nhiÒu tuæi thä kinh tÕ, nã ch©m døt khi c¸c kÕt cÊu chÞu lùc chñ yÕu bÞ l·o ho¸ vµ h­ háng kh«ng thÓ tiÕp tôc an toµn cho sö dông. ChÝnh v× tÝnh l©u bÒn cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n vµ do ®Êt ®ai kh«ng bÞ mÊt ®i, kh«ng bÞ thanh lý sau mét qu¸ tr×nh sö dông, l¹i cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, nªn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng. 1.3_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh c¸ biÖt vµ tÝnh khan hiÕm. §Æc ®iÓm nµy lµ do tÝnh c¸ biÖt vµ khan hiÕm cña ®Êt ®ai. TÝnh khan hiÕm cña ®Êt ®ai lµ do bÒ mÆt tr¸i ®Êt cã h¹n. TÝnh khan hiÕm cô thÓ cña ®Êt ®ai lµ giíi h¹n vÒ diÖn tÝch. ChÝnh v× tÝnh khan hiÕm, tÝnh cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®­îc nªn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã tÝnh c¸ biÖt. Trong cïng mét khu vùc nhá kÓ c¶ hai m¶nh ®Êt ë c¹nh nhau ®Òu cã nh÷ng yÕu tè kh«ng gièng nhau. Trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n còng khã tån t¹i hai c«ng tr×nh hoµn toµn gièng nhau, v× chóng cã ®Þa ®Ióm kh«ng gian kh¸c nhau. ChÝnh v× vËy trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, vÞ trÝ vµ gi¸ trÞ cña mçi bÊt ®éng s¶n lµ kh¸c nhau. 1.4_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc. BÊt ®éng s¶n lµ tµi s¶n quan träng cña mçi quèc gia, lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n t¸c ®éng m¹nh ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ- x· héi do ®ã, c¸c vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh m¹nh mÏ cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt riªng vÒ bÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt lµ hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Cã thÓ nãi, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi chÆt chÏ cña hÖ thèng ph¸p luËt. Bªn c¹nh ®ã, ChÝnh phñ c¸c n­íc ®Òu rÊt quan t©m ®Õn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, lu«n ®Iòu chØnh c¸c chÝnh s¸ch vÒ bÊt ®éng s¶n, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh»m huy ®éng c¸c nguån lùc bÊt ®éng s¶n phôc c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi. 1.5_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang nÆng tÝnh tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè nµy m¹nh h¬n c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c. Nhu cÇu vÒ thÞ bÊt ®éng s¶n cña mçi vïng, khu vùc, quèc gia chÞu ¶nh h­ëng rÊt lín cña thÞ hiÕu, tËp qu¸n cña d©n c­ sinh sèng t¹i ®ã. YÕu tè t©m lý x· héi, thËm chÝ c¶ vÒ tÝn ng­ìng, t«n gi¸o, t©m linh... còng chi phèi m¹nh nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n. 1.6_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã tinh thÝch øng. BÊt ®éng s¶n lµ c«ng tr×nh, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Òu cã thÓ ®iÒu chØnh c«ng n¨ng sö dông mµ vÉn gi÷ ®­îc ®Æc tr­ng cña c«ng tr×nh ®ång thêi vÉn ®¶m b¶o nhu cÇu sö dông cña ng­êi tiªu dïng trong viÖc tho¶ m·n nhu cÇu sinh ho¹t, s¶n xuÊt kinh doanhvµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. 1.7_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chôi sù ¶nh h­ëng lÉn nhau. BÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh h­ëng lÉn nhau rÊt lín, gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ bÞ t¸c ®éng cña bÊt ®éng s¶n kh¸c. §Æc biÖt Nhµ n­íc ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi sÏ lµm t¨ng vÎ ®Ñp vµ n©ng cao gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trong khu vùc ®ã. Trong thùc tÕ viÖc x©y dùng c«ng tr×nh nµy lµm t«n thªm vÎ ®Ñp vµ sù hÊp dÉn cña c«ng tr×nh kh¸c lµ hiÖn t­îng phæ biÕn. 1.8_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n tuú thuéc vµo n¨ng lùc qu¶n lý. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n ®ßi hái kh¶ n¨ng vµ chi phÝ qu¶n lý cao h¬n so víi c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c. ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh x©y dùng rÊt phøc t¹p, ®ßi hái cÇn cã kh¶ n¨ng qu¶n lý thÝch hîp . 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n: Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr­êng giao dÞch hµng ho¸ ®Æc biÖt nªn cã mét sè ®Æc ®iÓm riªng nh­ sau: 2.1_ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶i lµ thÞ tr­êng giao dÞch b¶n th©n bÊt ®éng s¶n mµ lµ thÞ tr­êng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr­êng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých cã ®­îc tõ viÖc së h÷u ®Êt ®ai. Bëi v× ®Êt ®ai kh«ng bao giê hao mßn vµ mÊt ®i, ng­êi cã quyÒn së h÷u ®Êt kh«ng sö dông ®Êt nh­ c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c, c¸i mµ hä cã thÓ sö dông ®ã lµ c¸c quyÒn vµ lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. TÝnh chÊt nµy cña ®Êt ®ai lµ yÕu tè c¬ b¶n quyÕt ®Þnh tÝnh ®Æc thï cña giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ChÝnh v× vËy, gi¸ ®Êt mét bé phËn quan träng cña gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cña hµng ho¸ ®Êt ®ai, mµ gi¸ ®Êt chØ lµ chØ sè ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng thu lîi tõ ®Êt vµ hiÖu qu¶ vèn ®Çu t­ vµo ®Êt. 2.2_ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c. BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chôi ¶nh h­ëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã, tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu cña mçi vïng l¹i kh¸c nhau. ChÝnh v× vËy ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng. MÆt kh¸c, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh kh«ng tËp trung mµ tr¶I réng ë mäi vïng trªn ®Êt n­íc, mµ ë mçi vïng ®ã tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi kh¸c nhau, mËt ®é dan sè l¹i kh«ng ®Òu. Do ®ã nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n khac nhau vÒ sè l­îng, kiÓu c¸ch, mÉu m·, chÊt l­îng, dÉn ®Õn sù kh¸c nhau vÒ qui m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. 2.3_ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt. BÊt ®éng s¶n muèn trë thµnh hµng ho¸ vµ thùc hiÖn giao dÞch trªn thÞ tr­êng ph¶i chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. Ph¸p luËt chi phèi, ®iÒu chØnh c¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n nh­ mau, b¸n, thÕ chÊp, gãp vèn... §ång thêi ph¸p luËt cßn qui ®Þnh hîp ®ång d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n. ViÖc cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n còng ph¶i tu©n thñ qui ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ vµ ph¸p luËt. 2.4_ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n tuy cã ho¹t ®éng phong phó nh­ng th­êng lµ mét thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o. Tuy thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cã néi dung phong phó, nh­ng trªn thùc tÕ, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn ®Æc tr­ng cña vïng, ®Þa ph­¬ng, nã chÞu sù chi phèi cña ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, truyÒn thèng vµ tËp qu¸n cña mçi vïng, mçi ®Þa ph­¬ng, mçi céng ®ång kh¸c nhau.ChÝnh v× vËy mµ giao dÞch vµ thùc hiÖn giao dÞch th­êng kh«ng hoµn h¶o. Cã giao dÞch ë ®Þa ph­ong nµy ®· xuÊt hiÖn nh­ng t¹i ®Þa ph­¬ng kh¸c l¹i ch­a xuÊt hiÖn, c¸ biÖt h¬n cã gaio dÞch cïng lo¹i nh­ng ë ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau l¹i tiÕn hµnh kh¸c nhau. Th«ng tinvµ yÕu tè cÊu thµnh thÞ tr­êng lµ kh«ng hoµn h¶o. Nguyªn nh©n lµ do b¶n th©n hiÖn vËt cña tõng bÊt ®éng s¶n chØ ph¶n ¸nh t×nh tr¹ng vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n ®ã. B¶n th©n vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh ®­îc tÝnh ph¸p lý vÒ quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n cña ng­êi ®ang cã bÊt ®éng s¶n, ®ã lµ nh÷ng th«ng tin, yÕu tè mµ ng­êi thuª, mua, nhËn thÕ chÊp, nhËn gãp vèn liªn doanh... cÇn n¾m b¾t, am hiÓu. 2.5_Cung vÒ bÊt ®éng s¶n ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu bÊt ®éng s¶n. Mäi hµng ho¸ ®­a ra thÞ tr­êng, khi ®ù¬c thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng l­îng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn, khi cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng th× cung vÒ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr­êng kh«ng thÓ ph¶n øng t¨ng nhanh chãngnh­ c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c. Bëi v× viÖc t¨ng cung hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cÇn thêi gian vµ khã kh¨n h¬n hµng ho¸ th«ng th­êng. ViÖc t¹o ra hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng… ®ßi hái tèn nhiÒu thêi gian, tõ t×m hiÓu th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai, xin giÊy phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng... Thñ tôc ph¸p lý ®Ó chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n th­êng lµ phøc t¹p. Bªn c¹nh ®ã, bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, ®ßi hái vèn ®Çu t­ lín. 2.6_Giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cÇn ®Õn c¸c lo¹i t­ vÊn chuyªn nghiÖp tr×nh ®é cao. BÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín. MÆt kh¸c, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n chÞu sù t¸c ®éng phøc t¹p cña nhiÒu yÕu tè. §ång thêi, th«ng tin trªn thÞ tr­êng kh¸ phøc t¹p vµ kh«ng hoµn h¶o. ChÝnh v× vËy khi mua b¸n, giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®ßi hái cÇn cã sù tÝnh to¸n kü l­ìng, ®ßi hái ph¶i th«ng qua t­ vÊn cña c¸c chuyªn gia m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã chuyªn m«n thuéc c¸c tæ chøc m«i giíi ho¹t ®éng trªn thÞ tr­êng. Ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc m«i giíi cã vai trß rÊt quan träng, gãp phÇn kÝch thÝch thÞ tr­êng ph¸t triÓn. 2.7. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ tr­êng vèn. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t­ kinh doanh trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t­, kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc huy ®éng trªn thÞ tr­êng. §ång thêi mét l­îng vèn huy ®éng trªn thÞ tr­êng tµi chÝnh ®­îc ®Çu t­ trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n- mét lÜnh vùc ®Çu t­ ®­îc ­a chuéng. III_ Vai trß cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ _ x· héi cña mçi quèc gia vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c­. Vai trß cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®­îc biÓu hiÖn trªn c¸c mÆt: ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt ®¸p øng viÖc ph¸t triÓn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, v× chÝnh ë ®©y xuÊt hiÖn c¸c nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, tõ ®ã ®ßi hái x· héi kh«ng ngõng ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n.ThÞ tr­êng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn cña vèn, sù ph¸t triÓn cña kinh doanh bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc bè trÝ, s¾p xÕp, ph©n bæ s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ho¹ch vµ ®Þnh h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ ë mçi ®Þa ph­¬ng vµ ë tÇm quèc gia. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng vÒ bÊt ®éng s¶n, tiªu dïng cho s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô, tiªu dïng cho c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ- x· héi, cÇu nèi gi÷a x©y dùng, mua b¸n, thuª m­ín, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n thóc ®Èy viÖc sö dông tiÕt kiÖm trong s¶n xuÊt kinh doanh, nhÊt lµ ng­êi cã nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n ph¶i c©n nh¾c ®Ó ®¶m b¶o chi phÝ vÒ bÊt ®éng s¶n lµ tèi thiÓu nhÊt lµ trong tæng chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t­ ph¸t triÓn. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn chÝnh lµ do yÕu tè t¨ng ®Çu t­ cho tµI s¶n cè ®Þnh cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, sù t¨ng lªn cña l­îng tµI s¶n nµy ®ßi hái ph¶i cã nguån vèn ®¶m b¶o. §ång thêi ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®­îc biÓu hiÖn b»ng hai c¸ch: T¨ng khèi l­îng hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n giao dÞch trªn thÞ tr­êng vµ më réng ph¹m vi c¸c quan hÖ giao dÞch: mua b¸n, chuyÓn nh­îng, cÇm cè, thÕ chÊp lµm t¨ng l­îng giao dÞch còng lµ lµm t¨ng sè l­îng hµng ho¸ do ®ã t¨ng tèc ®é chu chuyÓn cña vèn. ThÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn ®· lµm nh©n ®«i gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. Bªn c¹nh ®ã bÊt ®éng san cßn dïng gãp vèn liªn doanh, thu hót nguån vèn ®Çu t­. Ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét c¸ch ®Ó khai th¸c nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc. C¸c giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Òu ph¶i cã nghÜa vô nép thuÕ cho Nhµ n­íc do ®ã lµm t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc. Ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng thÞ tr­êng vµ quan hÖ ®èi ngo¹i. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n thuéc tæng thÓ c¸c thÞ tr­êng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, cã quan hÖ mËt thiÕt víi thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng lao ®éng, thÞ tr­êng hang ho¸. Do ®ã ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn sù më réng vµ ph¸t triÓn cña c¸c thÞ tr­êng kh¸c. Ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i, trong ®iÒu kiÖn cña mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn th× quan hÖ thÞ tr­êng nãi chung vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi riªng kh«ng cßn bã hÑp trong ph¹m vi mét quèc gia. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n p¸ht triÓn v­ît khái mét quèc gia t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n trªn l·nh thæ mçi n­íc vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ®Çu t­ ph¸t triÓn, gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ¶nh h­ëng ®Õn sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gi÷ vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi, nã ®Òu g¾n víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña mét quèc gia. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh tøc lµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Ng­îc lai sÏ lµm cho gi¸ c¶ lªn xuèng, ®Çu c¬, lòng ®o¹n gi¸ c¶ lµm cho x· héi thiÕu æn ®Þnh . ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt l­îng c¸c c«ng tr×nh, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vËn ®éng lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t­¬ng t¸c cña yÕu tè cung cÇu . ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ¶nh h­ëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng hµng ho¸, thÞ tr­êng vèn. Gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ tr­êng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt cña ®êi sèng con ng­êi. Ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy ®æi míi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai, qu¶n lý bÊt ®éng s¶n. Th«ng qua ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, Nhµ n­íc tiÕp tôc ®æi míi, bæ sung, hoµn thiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai. V× chi th«ng qua thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, c¸c giao dÞch vÒ d©n sù ®Êt ®ai míi ®­îc thùc hiÖn, th«ng qua thÞ tr­êng sÏ béc lé nh÷ng kh«ng phï hîp thùc tiÔn cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, béc lé nh÷ng kh«ng phï hîp trong qu¶n lý, gióp Nhµ n­íc ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý nh»m t¹o ®Iòu kiÖn cho quan hÖ ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖ ®­îc hîp thøc ho¸, kh¾c phôc thÞ tr­êng kh«ng chÝnh thøc. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn x¸c lËp quan hÖ gi÷a Nhµ n­íc vµ ng­êi së h÷u bÊt ®éng s¶n trªn c¬ së ®ã bæ sung, hoµn thiÖn c¬ chÕ chinh s¸ch vµ hoµn thiÑn c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. Ch­¬ngII:thùc tr¹ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta. I_ kh¸I qu¸t thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta. 1_ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta tr­íc n¨m 1993. Sau c¸ch m¹ng th¸ng 8-1945 ®Õn 1980 ,®Êt ®ai ,bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta thuéc së h÷u t­ nh©n,së h÷u céng ®ång ,së h÷u cña tæ chøc ,së h÷u cña nhµ n­íc .do ®ã ,ho¹t ®éng giao dÞch mua b¸n ,thuª m­ín ,cÇm cè ®Êt ®ai,nhµ cöa diÔn ra b×nh th­êng .sau c¶I c¸ch ruéng ®Êt .c¸c giao dÞchtrªn thùc tÕ vÉn ®­îc thùc hiÖn nh­ng kh«ng phæ biÕn.c¸ch thøcvµ thñ tôc chuyÓn nh­îng ,mua b¸n ®­îc thùc hiÖn theo truyÒn thèng tËp qu¸n cña céng ®ång.c¸c bªn tham gia giao dÞch tù t×m ®Ðn nhau va tù tho¶ thuËn gi¸ c¶.trong giao ®o¹n nµy nhµ n­íc vÉn thõa nhËn vµ lµm thñ tôc choc ac giao dÞch ,vÉn thu lÖ phÝ tr­íc b¹ khi ®¨ng ki quyÒn së h÷u nhµ,®Êt,thÞ tr­¬ng bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n naú lµ thÞ tr­êng tù ph¸t theo yªu cÇu cña thùc tÕ ,ch­a cã khung ph¸p luËt,ch­a cã c¸c tæ chøc kinh doanh ,m«i giíi ,dÞch vô bÊt ®éng s¶n. HiÕn ph¸p 1980 qui ®Þnh ®¸t ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ nghiªm cÊm viÖc mua b¸n ®Êt ®ai do ®ã nhµ n­íc kh«ng ban hµnh hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n .quan hÖ chuyÓn dÞch ,mua b¸n ®Êt ®ai,thuª m­ín ,cÇm cè t­ n¨m 1980 ®Õn ®Çu thËp kØ 90 kh«ng ®­îc thõa nhËn .tuy nhiªn cugn víi qu¸ tr×nh ®æi míi chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ,,yªu cÇu sö dông ®Êt phôc vô cho ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kinh tÕ ,x©y dùng vµ ph¸t triÓn s¶n xuÊt c«ng nghiÖp ,th­¬ng nghiÖp ,dÞch vô…thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ngµy mét gia t¨ng ,ph¸t sinh nhu cÇu giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n .tuy nhiªn trªn thùc tÕ c¸c giao dÞch diÔn ra trong thÞ tr­êng ngÇm kh«ng ®­îc ph¸p luËt qui ®Þnh.hiÖn t­îng tù chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt ë ,®Çu c¬ n©ng gi¸ ,h¹ gi¸ lµ kh¸ phæ biÕn ,kh«ng tu©n thñ nh÷ng qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai .viÖc giao ®Êt ,ph©n ®Êt kh«ng ®óng them quyÒn diÔn ra kh¸ phæ biÕn ë hÇu hÕt c¸c vïng ngo¹i thµnh ®« thÞ ,c¸c khu vùc ven ®­êng giao th«ng ,c¸c trung t©m c«ng nghiÖp , th­¬ng m¹i ,dÞch vô …lµm n¶y sinh nhiÒu vu khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai .v× vËy giai ®o¹n nµy ,thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn lµ thÞ tr­êng ngÇm vµ ®­îc h×nh thµnh mét c¸ch tù ph¸t. 2_thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta tõ n¨m1993 ®Õn nay. HiÕn ph¸p n¨m 1992 qui ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n,nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý theo ph¸p luËt,®¶m b¶o sö dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶ .trªn c¬ së hiÕn ph¸p,luËt ®Êt ®ai n¨m1993 kh¼ng ®Þnh:”nhµ n­íc giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµI cho tæ chøc ,hé gia ®×nh ,c¸ nh©n ,cho phÐp hé gia ®×nh ,c¸ nh©n ®­îc chuyÓn ®æi chuyÓn nh­îng cho thuª thõa kÕ,thÕ chÊp;nhµ n­íc thõa nhËn ®Êt cã gi¸,quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt”.tiÕp ®ã,bé luËt d©n sù n¨m1995 ra ®êi ,t¹o c¬ së ph¸p lý cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Tuy míi h×nh thµnh nh­ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®· cã nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ,tuy nhiªn vÉn cßn nh÷ng h¹n chÕ khiÕm khuýªt c¶ vÒ c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc vµ ho¹t ®éng cña thÞ tr­¬ng.theo ­íc tÝnh cã 30% sè giao dÞch lµ ®­îc ®ang kÝ ,chñ yÕu thùc hiÖn th«ng qua c¸c tæ chøc nh­:nhµ n­íc giao ®Êt ,cho thuª;b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ n­íc cho ng­êi ®ang thuª;thÕ chÊp;gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.70%lµ sègiao dÞch ®­îc thùc hiÖn trao tay vµ do UBND x· ,ph­êng ,thÞ trÊn x¸c nhËn.®Æc biÖt trong mÊy n¨m gÇn ®©y,thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng rÊt “s«i ®éng”t¹o thÞ tr­êng gi¸ ¶o, gi¸ c¶ t¨ng nhanh khiÕn quan hÖ cung cÇu kh«ng æn ®Þnh.nh­ng tõ n¨m ngo¸I ®Õn nay thÞ tr­¬gn bÊt ®éng s¶n r¬I vµo t×nh tr¹ng “®ãng b¨ng” v× vËy cÇn cã gi¶i ph¸p ®Ó æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. II-thµnh tùu cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®· gãp phÇn thu hót ®­îc ®¸ng kÓ c¸c nguån vèn vµo ®Çu t­ ph¸t triÓn s¶n xuÊt –kinh doanh trªn nhiÒu lÜnh vùc ,thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy tèc ®é ph¸t triÓn ®« thÞ ,c¶i thiÖn mét b­íc quan träng nhu cÇu vÒ chç ë cña nh©n d©n,gãp phÊnvµo chñ tr­¬ng kÝch cÇu cña chÝnh phñ;th«ng qua thùc tÕ ph¸t triÓn vµ vËn hµnh thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ,c¸c thÓ chÕ kinh tÕ tõng ®­îc hoµn thiÖn phôc vô yªu cÇu cña x· héi nh­:gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊtv× thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ n¬I thùc hiÖn t¸I s¶n xuÊt ,lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh thÓ hiÖn vËt sang gi¸ trÞ ,lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn ,sù t¨ng tr­ëngcña kinh doanh bÊt ®éng s¶n;gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i v× thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn v­ît khái mét quèc gia ch¼ng nh÷ng t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc ,c¸ nh©n n­íc ngoµi tham gia giao dÞch trªn l·nh thæ mµ cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho hä ®Çu t­ ph¸t triÓn s¶n xuÊt vµ hä còng cã thÓ c­ tró, sinh sèng… III-h¹n chÕ cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ch­a hoµn chØnh,nhiÒu thµnh tè cña thÞ tr­êng h×nh thµnh tù ph¸t ch­a cã quy ®Þnh cña nhµ n­íc,nhiÒu thµnh tè ®· cã nh­ng ch­a hoµn thiÖn.cung cÇulu«n ë t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi qu¸ lín c¶ vÒ sè l­îng lÉn chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n .céng víi tinh tr¹ng ®Çu c¬ bÊt ®éng s¶n lµm t¨ng nhu cÇu “¶o” ®Èy gi¸ bÊt ®éng s¶n cao h¬n thùc tÕ ,g©y ¶nh h­ëng thu hót ®Õn ®Çu t­ ph¸t triÓn kinh tÕ vµ t¸c ®éng tr­c tiÕp ®Õn kh¶ n¨ng c¶I thiÖn chç ë cña phÇn lín ng­êi cã thu nhËp thÊp ,lµm t¨ng kho¶ng c¸ch giµu nghÌo vµ n¶y sinh c¸c vÊn ®Ò x· héi phøc t¹p.c¸c giao dÞch th­¬ng kh«ng chÝnh thøc bëi thñ tôc giao dÞch qu¸ phøc t¹p va thuÕ chuûªn nh­îng qu¸ cao …nhiÒu tiªu cùc xaû ra.theo b¸o tiÒn phong ngµy 15-7-2000”tiªu cùc ë mét x· trong c«ng t¸c giao,b¸n quyÒn sö dông ®©t tØnh NghÖ An phª duyÖt khu ®Êt tai x· Quúnh Hång víi tæng diÖn tÝch 37.543m2 ®Ó b¸n cho 157 c¨n hé x©y nhµ ë.l·nh ®¹o x· ®· luån l¸ch ®Ó b¸n tíi 42.760m2 ,giao tr¸I th¶m quyÒn 5.000m2,thu h¬n 4 tû ®ång míi nép ng©n s¸ch 1 tû ®ång .sù viÖc vì lë ,ban kiÓm tra huyÖn uû cho r»ng ®©y lµ hiÖn t­îng chung cña x· héi nªn ®· bá qua”. Theo b¸o ®Çu t­ ngµy 13-01-2001”sè l­îng c¸c tr­êng hîp sö dông ®Êt ch­a co quy ho¹ch chi tiÕt hiÖn chiÕm 70%tæng sè diÖn tÝch sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ”. Ho¨c “t¹i Hµ Néi ®ang cã hµng tr¨m c¬ së m«i giíi nhµ ®Êt h×nh thµnh mµ kh«ng cã ®¨ng ký. Tuy nhiªn c¬ quan nµo ®­îc chØ ®Þnh lµm viÖc nµy: Phßng kinh tÕ quËn Ba §×nh tr¶ lêi:ch­a ®­îc giao. Së ®Þa chÝnh nhµ ®Êt tr¶ lêi:kh«ng cã chøc n¨ng. Chi cuc qu¶n lý thÞ tr­¬ng tr¶ lêi:nhµ ®Êt kh«ng n¨m trong pham vi ®iÒu chØnh cña luËt th­¬ng m¹i do vËy chi côc kh«ng lµm nhiÖm vô ®ang ký nµy. C¬ quan thuÕ tr¶ lêi:kh«ng cã chøc n¨ng. Tãm l¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n con rÈt nhiÒu h¹n chÕ ,yÕu kÐm,¶nh h­ëng lín ®Õn nÒn kinh tÕ n­íc ta hiÖn nay. IV_nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra. §øng tr­íc t×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay còng nh­ nh»m khai th¸c sö dông hiÖu qu¶ c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n,®Æc biÖt lµ bÊt ®éng s¶n nhµ ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n,ph¸t huy tèi ®a nguån lùc tõ ®Êt ®ai vµ c«ng tr×nh trªn ®Êt ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ _x· héi,phôc vô sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ -hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc.thu hutc¸c nguån lùc cña x· héi,khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t­ ph¸t triÓn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n,®Æc biÖt lµ ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh,c¸c c«ng tr×nh kü thuËt,h¹ tÇng x· héi.gãp phÇn h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng cïng c¸c thÓ chÕ phï hîp víi kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa vµ héi nhËp quèc tÕ.Nhµ n­íc chñ ®éng ®inh h­íng,®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t ®Ó æn ®Þnh ,ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n,kh¾c phôc t×nh tr¹ng tù ph¸t,®Çu c¬ ®Êt ®ai. Ch­¬ngIII: ®Þnh h­íng vµ gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë VI£T NAM . I_®Þnh h­íng ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam. 1 _ Huy ®éngnguån lùc to lín vÒ bÊt ®éng s¶n cho ph¸t triÓn kinh tÕ x¶ héi. Do tÝnh s¬ khai cña va khiÕm khuyÕt cña thÞ tr­¬ngbÊt ®éng s¶n(b®s)cung lµm h¹n chÕ c¸c chñ thÓ vµ sè l­¬ngb®s tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­¬ng.do ®ã ,mét l­îng lín tµI s¶n lµ b®s kh«ng trë thµnh hµng ho¸ ®Ó tham gia giao dÞch chÝnh thøc ,®¸p øng nhu cÇu rÊt lín vÒ b®s .chÝnh v× vËy ,viÖc ®Ò ra gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­îng b®s phai nh»m môc tiªu huy ®éng c¸c nguån lùc to lín vÒ b®s ®Ó phôc vô nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ _x· héi. 2_ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông bÊt ®éng s¶n. Mét l­îng lín b®s,chñ yÕu lµ ®Êt ®ai,nhµ x­ëng vµ trô së lµm viªc cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp ,DNNN T¹I c¸c khu trung t©m th­¬ng m¹i ,dÞch vô cña c¸c ®« thÞ lín ®ang bÞ sö dông l·ng phÝ ,kÐm hiÖu qu¶ nh­ng do quy ®Þnh ph¸p lý nªn kh«ng thÓ chuyÓn nh­îng,cho thuª ,gãp vèn…V× vËy viªc ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­¬ng b®s sÏ ®ång thêi gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông b®s cña nÒn kinh tÕ. 3_ t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc vÒ b®s ,h×nh thµnh va ph¸t triÓn thØ tr­êng b®s chÝnh thøc. ThÞ tr­êng b®s cã nhiÒu nhiÔn biÕn phøc t¹p ,ho¹t ®éng thiÕu lµnh m¹nh,®· nhiÔn ra hai “c¬n s«t” lín:sèt n¨m1993,®ãng b¨ng vµo thêi kú 1997-1999,sèt tõ gi÷a n¨m 2000 ®Õn hÕt quý I/2000, nã ch­a ®­ng nh÷ng nguy c¬ tiÒm Èn ®èi víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ-x· héi.mÆt kh¸c thÞ tr­êng b®s n­íc ta cßn s¬ khai ,thÞ tr­¬ng kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh n»m ngoµi sù qu¶n ly cña nhµ n­íc .v× vËy cÇn ®Ò ra gi¶i ph¸p t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ,h¹n chÕ thÞ tr­êng kh«ng chÝnh thøc vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng chÝnh thøc. 4_ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b®s,®ång thêi ®¶m b¶o c«ng b»ng kinh tÕ. ViÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng b®s lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa kinh tÕ-x· héi s©u s¾c vµ nh¨m môc ®Ých t¹o ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn ®êi sèng nh©n d©n .MÆt kh¸c c¸c c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n t¹o c¬ héi cho mét sè Ýt c¸ nh©n , tæ chøc giµu lªn nhanh chãng trong khi ®ã phÇn lín nh©n d©n lao ®éng l¹i khã kh¨n trong viÖc c¶i thiÖn ®iÒu kiªn sèng g©y ph©n ho¸ vµ bÊt b×nh ®¼ng x· héi . V× vËy gi¶i ph¸p ®Ò ra ph¶i gãp phÇn ®¶m b¶o c«ng b»ng x· héi trong viÖc tho¶ m·n vÒ nhu cÇu bÊt ®éng s¶n. II_gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam. ThÞ tr­êng b®s chÞu t¸c ®éng tæng hîp cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ ,luËt ph¸p ,chÝnh trÞ ,x· héi…chÝnh v× vËy ,®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b®s n­íc ta hiÖn trong giai ®o¹n s¬ khai ,®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng gi¶i ph¸p ®ång bé. 1_ Hoµn thiÖn m«i tr­êng ph¸p lý. §Ó to¹ hµnh lang ph¸p lý thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¶i ®­îc hoµn thiÖn. 1.1 Më réng ®èi t­îng ®­îc tham gia vµo giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Më réng ®èi t­îng tham gia giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. §Ó më réng ®èi t­îng nµy, ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®Êt ®ai ph¶i ®­îc söa ®æi, bæ sung, më réng ®èi t­îng ®­îc quyÒn mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nh­îng vµ nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi gian tíi, c¸c tæ chøc kinh tÕ trong n­íc, c¸c ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp, c¸c tæ chøc x· héi, tæ chøc x· héi nghÒ nghiÖp, nÕu cã nhu cÇu ®­îc mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh vµ chuyÓn nh­îng, nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt . TiÕp ®ã tõng b­íc më réng cho c¸c ®èi t­îng kh¸c vµ ®i ®Õn kh«ng h¹n chÕ ®èi t­îng. Riªng ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi nªn h¹n chÕ thêi gian sö dông ®Êt mµ kh«ng khèng chÕ ph¹m vi ë mét sè ®Þa ph­¬ng, khu vùc cô thÓ ®Ó ®¶m b¶o an ninh, quèc phßng, qu¶n lý x· héi, qu¶n lý ®Êt ®ai. Më réng._.