Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty xây dựng số 4

LỜI MỞ ĐẦU Từ khi nền kinh tế nước ta chuyển sang hoạt động theo nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh càng có điều kiện mở rộng và phát triển. Trong đó hoạt động phát triển nổi bật hơn cả đó là hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là hoạt động gắn lền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và đời sống của mọi thành viên trong xã hội. Hoạt động này thể hiện mối quan hệ đa lợi ích như: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người chủ sở hữu bất động sản, lợi ích của các

doc76 trang | Chia sẻ: huyen82 | Ngày: 22/10/2013 | Lượt xem: 90 | Lượt tải: 0download
Tóm tắt tài liệu Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty xây dựng số 4, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
nhà đầu tư kinh doanh và lợi ích của người sử dụng. Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động hết sức phức tạp. Đây là nghành kinh doanh đòi hỏi vốn lớn, rủi ro nhiều song lại mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư nếu hoạt động của nhà đầu tư đúng hướng và phát triển thuận lợi. Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta đang tồn tại một thị trường bất động sản không chính thức mà nguyên nhân sâu xa của nó chính là thị trường bất động sản ở nước thiếu sự quy hoạch, quản lý chặt chẽ và hành lang pháp lý để hoạt động. Do đó, một bộ phận đáng kể của thị trường này đang vận hành ngoài sự kiểm soát của pháp luật gây ra không ít những tiêu cực, hình thành một lớp trung gian môi giới phi pháp, trốn thuế gây thất thoát lượng tiền lớn cho ngân sách nhà nước và làm ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Làm thế nào để đưa ra một phương án khả thi nhằm phát triển những ưu điểm và khắc phục những tồn tại trong thị trường bất động sản tại Việt Nam? Đây là vấn đề lớn, hết sức quan trọng và cấp bách đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà lãnh đạo, các cơ quan có thẩm quyền và toàn xã hội nói chung. Vì vậy, nhận thức rõ được vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản cả về lý luận và thực tiễn tại Công ty xây dựng số 4, sau một thời gian tìm hiểu, thực tập tại công ty em đã chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty xây dựng số 4”. Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 phần sau: Phần I: Cơ sở lý luận của hoạt động kinh doanh bất động sản. Phần II: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty xây dựng số 4. Phần III: Phương hướng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty xây dựng số 4. PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. I. Lý luận về bất động sản 1. Khái niệm chung về đất đai và nhà ở. a. Khái niệm chung về đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. b. Khái niệm chung về nhà ở: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài đẻ ở. Với cách tiếp cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội... Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày nay ở nhiều nước với nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn. Khi nhu cầu về ăn và mặc tạm ổn, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng, yêu cầu về nhà ở lại cao hơn: nhiều phòng và có tiên nghi hiện đại. 2.Bất động sản: Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang được sử dụng rộng rãi ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ ... chế độ bất động sản được thể chế hoá trong một nghành luật là Luật bất động sản. Hầu hết khái niệm bất động sản giữa các nước có sự thống nhất. Mặc dầu vậy, khi xác định các tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định. Tại nước ta trước khi ban hành Luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các thuật ngữ động sản và bất động sản. Trong pháp luật kinh tế đã sử dụng khái niệm tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của những Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản. Trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và tài sản có di, dời được bằng cơ học hay không, Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản. Các phân loại trên phù hợp với yêu cầu công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: - Nhà ở: là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước. - Bất động sản công nghiệp gồm: nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước ... - Bất động sản nông nghiệp gồm: các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản... - Bất động sản thương mại gồm: văn phòng các trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe ... - Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm: giảng đường trường học, nghĩa trang, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng... II. Đặc tính và vai trò của thị trường bất động sản. 1. Đặc tính của thị trường bất động sản. a. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đóbị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v v... tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. b. Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị thì thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nưi khác. c. Vốn đến dịch vụ cuả các loại tư vấn chuyên nghiệp rình độ cao. Bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình mà một số người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần đòi hỏi ý kiến của chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá... Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vấn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có ít kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm v.v... để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giéi kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch bất động sản sẽ đắt lên. d. Để nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xem xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạnh đầu cơ, bắt bí, đẩy giá cả lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít phát triển mua hoặc thuê. 2. Vai trò của thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất là một bộ phận của thị trường bất động sản vì vậy nó gắn liền với sự ra đời, và phát triển vủa thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Trên thực tế, hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất, vì bất động sản nhà, đất manh ý nghĩa chính trị to lớn, được tình hình kinh tế của nước ta hiện nay là trong thị trường bất động sản thì thị trường nhà đất đã và đang được hinhf thành rõ rệt và vận hành rất sôi động. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầnh lớp dân sự. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất do các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh bất động sản và những phát triển đang thực hiện việc mua bán của mình. Với xu thế là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ phát triển này sang phát triển khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm như nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả của đất đai được vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trinh sản xuất ở chu kỳ sau phải trả lương cho những người quản lý và công nhân, mua nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép.... ). Công việc chuyển hoá hình thái vốn này được thực hiện thông qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lượng của thị trường. Thị trường nhà đất nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh hưởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hoàn trả vốn kinh daonh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế. - Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. - Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá, nhà sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố đầu vào để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá đem bán trên thị trường. Trong khi đó những người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó. Để giải quyết mâu thuẫn này, thông qua thị trường người bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ, thoả thuận với nhau về giá cả, nếu cả hai bên đồng ý thì sản phẩm hàng hoá được trao đổi. - Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị trường nói chung và thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Sự tồn tại và vận động động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau. Mỗi sự biến thiên của yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của yếu tố khác và ngược lại. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ và công nghệ cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao. - Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường các nhà kinh doanh những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị để mở rộng thị trường. - Hoạt động của thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy qua trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần thúc đẩy việc xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá.Thông qua hoạt động của thị trường nhà đất, Nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiên cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. Không thể thống kê được hàng ngày có bao nhiêu khách hàng có nhu cầu thực phải qua các trung tâm môi giới nhưng đều dễ nhận thấy là họ chịu quá nhiều thiệt thòi khi tham gia vào lĩnh vực này. Thông tin thì không cụ thể, giá cả thì bao la, khó xác định được giá trị thực. Mặc dù giá đất đô thị hiện nay được định trên khung giá cảu nhà nước theo từng khu vực. Nhưng việc mua bán hiện nay chủ yếu là tự phát, giá cả tuỳ thuộc vào cảm tính của người bán như xem xét, tham khảo giá chung xung quanh, sau đó rao giá nhích lên một chút (để người mua mặc cả) và dần dần người này nhích, người kia cũng nhích làm giá tăng lên. Cũng không loại trừ trường hợp người nọ đồn người kia ở khu vực này sắp mở đường, ở khu vực kia sắp được quy hoạch - góp phần làm biến dạng giá cả đất đai. Như vậy các tệ nạn xung quanh hoạt động bất động sản ở nước ta vẫn rất phổ biến. Người mua chịu nhiều thiệt thòi, nhà nước thì thất thu ngân sách do đó việc hình thành thị trường nhà đất sẽ góp phần làm lành mạnh việc mua bán nhà hiện nay là rất cần thiết. Hiện tại, một số chợ nhà đất đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất. theo ông Lê Huy Dũng - phụ trách chợ nhà ACB thì giá cả của người bán phụ thuộc chủ yếu vào cảm tính nhưng khi công khai khái niệm yết giá tại chỗ thì có người tự nguyện hạ xuống theo mặt hàng chung tại các chợ nhà đất đều đã mở các dịch vụ hoặc tư vấn về thủ tục pháp lý, dịch vụ thanh quyết toán qua ngân hàng, dịch vụ uỷ quyền mua nhà, dịch vụ định giá nhà, các thông tin về quy hoạch - để người muayên tâm và tạo tiền đề để hình thành một hệ thống nhà đất lành mạnh trong tương lai. Bên cạnh đó, theo báo cáo chính trị của ban chấp hành trung ương Đảng khoá VII - đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII đã xác định “quản lý chặt chẽ đất đai” thị trường bất động sản trương việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định giá trị các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả; hay duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản nhằm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước. Có thể nói đây là một chủ trương lớn có tầm chiến lược quan trọng, trước hết là vì phát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là một trong những nghành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quộc gia. Với các nước phát triển, trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở thường đạt tới 2,6% tổng giá trị sản phẩm quốc dân, 10% - 100% tổng lượng hình thành tài sản, nó kích thích khối lượng phục vụ cho nhà ở tăng từ 5% - 10% tổng giá trị sản phẩm quốc dân. Nếu cộng cả 2 khoản đầu tư và phục vụ cho nhà ở, thì giá trị sản lượng cho ngành nhà đất chiếm 7% - 8% tổng giá trị sản phẩm quốc dân. Quan trọng hơn, nhà ở còn là tài sản cho mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Ngoài ra phát triển nghành kinh doanh bất động sản còn kích thích các nghành công nghiệp vât liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động v.v... cũng phát triển. Theo WB nếu nghành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy mạnh nghành sản xuất có liên quan khác tăng thêm 2 công nhân viên chức. Về mặt xã hội, nghành kinh doanh bất đôngj sản còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho những nhu cầu sản xất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như đất đai, kết cấu hạ tầng của xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường và đời sống, chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: về mặt kinh tế nó là tài sản quan trọng nhất của mỗi gia đình và xã hội: về giá trị sử dụng nó là môi trường sống nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp v.v... của con người và về mặt bảo vệ môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnh không gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị... Cuối cùng, việc phát triển thị trường bất động sản còn có một ảnh hưởng rất quyết định đến nghành địa chính, quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị. Thị trường bất động sản thực chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt trong quản lý đô thị, trong đó có công tác quản lý đất đai, một khi dùng đủ các biện pháp hành chính. Ngay từ những năm 1924 bộ môn nguyên lý kinh tế đất đai của Mỹ đã cho rằng chỗ dựa để sử dụng đất đai chỉ có thể quy hoạch xây dựng đô thị. Thực tế những năm qua cho thấy từ khi nhà nước có chủ trương phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì đất đai nhà ở đã được xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993 với luật đất đai mới, nhà nước cũng đã xác lập cơ chế sử dụng đất đai phải trả tiền, nhờ vậy mà đã tạo ra tiền đề cho nghành nhà đất phát triển, thị trường bất động sản sơ khai được hình thành, tạo môi trường cho sự hoạt động sôi nổi của các doanh nghiệp và tư nhân song việc giao dịch dân sự, đầu tư xây dựng, mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất v.v... bộ mặt của trên 600 đô thị nước ta đã được cải thiện rất đáng kể cả vị thế của ngành quy hoạch xây dựng đô thị cũng được nâng cao. Tóm lại việc nghiên cứu lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý xây dựng đô thị và quản lý đô thị hiện nay có liên quan mật thiết đến quản lý đất đai và ngành kinh doanh bất động sản, đòi hỏi những đô thị già không thể không có kiến thức tối thiểu về ngành bất động sản, nếu như họ muốn có được đồ án xây dựng tốt. Ngược lại những nhà đầu tư phát triển nhà đất cũng không thể không có kiến thức về quy hoạch xây dựng đô thị, nếu như họ muốn đầu tư đúng, hiệu quả cao, nói một cách khác là một khi những nhà đầu tư kinh doanh biết vận dụng quy hoạch một cách tự giác thì có thể bổ xung và làm sâu sắc thêm những thiết kế kế hoạch xây dựng đô thị, khiến cho nó có tính khả thi cao hơn. III. Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản. Do đặc điểm của bất động sản mà có nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản, từ quá trình sản xuất đến giao dịch và sử dụng. 1. Người có đất (tức là nhà nước) và người có quyền sử dụng đất. 2. Người kinh doanh là người thông qua quá trình khai phá bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghệm của mình mà mỗi người kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất khác nhau. Có người thì sử dụng các tổ chức tư vấn ngay từ khâu mua đất, lập dự án, thiết kế cho đến giai đoạn tiêu thụ, nhưng cũng có người thì tự mình tổ chức lực lượng làm tất cả các khâu quản lý, vận hành. 3. Chính phủ và các cơ cấu của chính phủ trong quá trình vận hành và bất động sản có quyết định ra các quy tắc, lại có chức năng quản lý, giám sát, ngoài ra có thể cung cấp một số dịch vụ nào đó. Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, kể từ khi bắt đầu mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh đã phải giao thiệp với các ngành của chính phủ như địa chinhs, quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng, quản lý công trình thị chính để có được giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng đô thị sẵn có, giấy phép bán nhà hoặc cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sử dụng bất động sản v.v... Nhà kinh doanh bất động sản khá mẫn cảm với các hành vi của chính phủ. Ngành xây dựng và ngành bất động sản thường được chính phủ xem như công cụ để điều tiết nền kinh tế, hai ngành này lại đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách của trung ương và địa phương. Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản, mặt khác thông qua cơ chế thị trường để điều tiết quan hệ cung cầu và giá cả. Tuy vậy ở nước ta hiện nay thị trường bất động sản chưa được nhà nước quan tâm quản lý, còn thả nổi cho hoạt động không chính thức, do vậy thị trường này chậm phát triển. Vì vậy dự thảo báo cáo của Đại hội IX của Đảng đã nhấn mạnh đến việc tổ chức, quản lý tốt thị trường này. 4. Các cơ cấu tiền tệ kinh doanh bất đông sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào các cơ cấu tiền tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất động sản gồm hai loại: vốn ngắn hạn dùng để khai thác xây dựng, gọi tắt lạ vốn khai thác và vốn dài hạn để giúp người tiêu dùng mua nhà trả góp trên cơ sở thế chấp bất động sản mà mình mua vì vậy gọi là vốn cho vay thế chấp. Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản thì thường có bất động sản để thế chấp nên rủi ro tương đối thấp, vì vậy các ngân hàng thường cạnh tranh nhau kịch liệt để cho vay, chẳng hạn nhiều ngân hàng Hồng Kông còn khuyến mại bằng cách biếu không phí bảo hiểm cháy nhà, hay một số ngân hàng nước ta lập ra chợ đại ốc và cung cấp miễn phí dịch vụ mua bán nhà miễn là thanh toán qua ngân hàng đó. 5. Nhà thầu xây dựng. Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Còn nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang kĩnh vực bất động sản nhưng nên nhớ rằng khi nhận thầu thì lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành và thời hạn xây dựng nên độ rủi ro tương đối thấp, còn khi kinh doanh bất động sản thì tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao nhưng độ rủi ro cũng lớn hơn nhiều, lại đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên nghiệp khác. Động cơ để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản là muốn tìm công việc xây dựng cho đội ngũ công nhân viên đông đảo cuả mình. Cho nên nhiều khi chấp nhận lợi nhuận ít song điều kiện rủi ro nhiều. Nếu gặp khó khăn trong kinh doanh bất động sản thì hoạt động chủ yếu của nhà thầu cũng khó khăn theo vì các chủ đầu tư không muốn giao viậc cho nhà thầu đang điêu đứng về tài chính hoặc bên bờ vực phá sản. 6. Chuyên gia tư vấn các loại. Vì quá trình khai thác, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua lúc này, lúc khác cần đến dịch vụ của các loại, chuyên gia tư vấn như: Kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công, lắp đặt, kế toán lo việc hạch toán kinh tế, tài vụ, nộp thuế, chuyên viên kinh tế và giá cả để ước giá trong quá trinh giao dịch, xác định mức giá mua bán nhà hoặc thuê nhà và chuyên viên môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, luật sư để trợ giúp các vấn đề liên quan đến luật pháp. 7. Người tieu dùng gồm có hai loại: Mua cho mình dùng và mua để đầu tư kinh doanh. Khi cân nhắc giá cả đối với loại thứ nhất, vấn đề quan trọng là sức mua khả năng mua còn đối với loại thứ hai quan trọng nhất là có thể kiếm lãi bao nhiêu. IV. Các nhân tố tác động đến thị trương bất động sản và vai trò của nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản. 1. Các nhân tố tác động đến thị trường kinh doanh bất động sản. Môi trường kinh doanh a. Khái niệm: Môi trường kinh doanh cần thiết cho doanh nghiệp tồn tại và phát triển. Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp là tổng hợp các yếu tố, điều kiện vận động, tác động qua lại lẫn nhau mà trong đó doanh nghiệp tồn tại, phát triển và suy vong. Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp được chia ra các môi trường bộ phận là: - Môi trường kinh tế: Cơ hội chung, biến đổi của giá cả, biến đổi của thu nhập thuế, tỷ giá hối đoái, tình trạng cạnh tranh hàng hoá trên thị trường. - Môi trường chính trị: Sự can thiệp của chính phủ, nhân cách nhà cầm quyền, thái độ của chính phủ đối với các doanh nghiệp khác nhau. - Môi trường văn hoá: Lối sống, trình độ giáo dục, mốt, các hình thức tập quán, truyền thống. - Môi trường xã hội: Tình trạng việc làm, hoàn cảnh xã hội, phân phối thu nhập, mức độ mâu thuẫn xã hội... - Môi trường tự nhiên sinh thái: Ô nhiễm môi trường, điều kiện tự nhiên. b. Đặc điểm của môi trường kinh doanh. - Môi trường kinh doanh tồn tại một cách khách quan không một đơn vị sản xuất kinh doanh nào không tồn tại trong một môi trường kinh doanh nhất định. Ngược lại, cũng không môi trường nào là môi trường thuần tuý không có những đơn vị sản xuất kinh doanh tồn tại trong đó. - Môi trường kinh doanh có tính tổng bao gồm nhiều yếu tố cấu thành có quan hệ qua lại ràng buộc lẫn nhau. Số lượng và những bộ phận cấu thành cụ thể của môi trường kinh doanh tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội và của chính bộ phận cấu thành môi trường kinh doanh. - Môi trường kinh doanh và các yếu tố cấu thành luôn vận động và biến đổi. Sự vận động và biến đổi này luôn chịu ảnh hưởng và chịu tác động của quy luật vận động nội tại từng yếu tố cấu thành neen môi trường kinh doanh và của nền kinh tế quốc dân. - Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp là một hệ thống mở, nó quan hệ và chịu sự tác động của môi trường rộng lớn hơn môi trường kinh doanh của cả nước và môi trường quốc tế. - Giai đoạn I (Trước năm 1986) là giai đoạn các doanh nghiệp phát triển trong môi trường kinh doanh rất kém. Bởi vì thị trường hàng hoá tiền tệ không phát triển các doanh nghiệp hoạt động theo cơ chế “cấp phát, giao nộp” các thành phần kinh tế tư nhân và cá nhân không được phép phát triển. - Giai đoạn II là giai đoạn sau năm 1986 (đặc biệt là từ năm 1991 trở lại đây) là giai đoạn các doanh nghiệp tồn tại và phát triển trong môi trường kinh doanh phát triển. Môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp đang dần dần phát triển theo hướng thuận lợi tạo cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp đó là: + Dần dần hình thành và phát triển các loại thị trường hàng hoá và thị trường các yếu tố. + Bằng các chính sách và trên thực tế đã khuyến khích phát triển các thành phần kinh tế làm cho năng lực sản xuất được giải phóng và cho phép tự do kinh doanh trong khuôn khổ pháp luật cho phép. + Phát triển theo cơ chế thị trường định hướng XHCN. Đó là sự phát triển vì dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh là sự phát triển lấy kinh tế Nhà nước làm chủ đạo. Kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã làm nền tảng cho sự phát triển, gắn liền với giải quyết các vấn đế xã hội. Môi trường kinh doanh như đã nói trên. Nó bao gồm nhiều bộ phận, chúng có thể thay đổi chuyển hoá nhưng có mối quan hệ hữu cơ với nhau. Những thành phần cơ bản của môi trường bao gồm văn hoá xã hội, chính trị, pháp luật, công nghệ, kinh tế vĩ mô, vi mô. Những yếu tố này của môi trường có thể có những điểm trùng nhau. nhưng sự khác biệt của nó có sự đan xen và hỗ trợ qua lại. Môi trường kinh doanh được xem xét trong những giai đoạn nhất định, theo những mục tiêu nhất định và thường gắn chặt với chiến lược của công ty. c. Môi trường kinh doanh động sản. Cũng như các loại thị trường khác thị trường bất động sản nằm trong hệ thống các thị trường và cùng nằm trong môi trường kinh doanh của tổng thể các thị trường đang phát triển. Nên nó có chung môi trường kinh doanh như các thị trường khác. Vì vậy, nó chịu sự ảnh hưởng chung cảu các bộ phận trong môi trường kinh doanh nghĩa là nó đều chịu ảnh hưởng tất cả các tố: Môi trường địa lý, môi trường văn hoá xã hội, môi trường chính trị pháp luật, công nghệ, vĩ mô và môi trường cạnh tranh. Các bộ phận trong môi trường kinh doanh đều tác động trực tiếp đến môi trường kinh doanh bất động sản. - Về môi trường tự nhiên - địa lý: Môi trường này ảnh hưởng rất lớn đến kinh doanh bất động sản đó là vị trí địa lý của khu vực đầu tư, vị trí của bất động sản nói lên các mức của địa tô chênh lệch từ đó nói lên giá trị của bất động sản. - Về môi trường nhân khẩu: Môi trường này nói lên yếu tố dân cư, cơ cấu dân cư trong khu vực, mức gia tăng dân số ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, văn phòng, trường học, bệnh viện, các công trình công cộng... - Về môi trường văn hoá - xã hội: Môi trường này bao gồm các phong tục tập quán, thói quen tiêu dùng của dân cư, truyền thống văn hoá dẫn đến các kiến trúc của bất động sản và nhu cầu về sinh hoạt của cộng đồng trong khu vực đầu tư. Từ đó doanh nghiệp có các chính sách về đầu tư và khả năng đáp ứng nhu cầu các loại dịch vụ văn hoá cho cộng đồng. - Về môi trường chính trị pháp luật: Đây là môi trường quan trọng để đi đến các quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Một môi trường khônh ổn định về chính trị và pháp luật thị sẽ gây ra các tác động mạnh đến kết quả hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Sự ổn định của chính trị, hệ thống văn bản pháp quy, chính sách trên thị trường bất động sản là yếu tố rất quan trọng dặc biệt là ở Việt Nam, khi đất đai đều do Nhà nước quản lý và chính phủ đang cố gắng hoàn thiện hệ thống quy hoạch hạ tầng đô thị. Một sự thay đổi trong quy hoạch sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản, sự thay đổi của chính sách có thể làm tăng giá trị của bất động sản trên thị trường hay làm giảm giá trị của chính bất động sản đó. - Về môi trường kinh tế vĩ mô - công nghệ: Môi trường này làm thay đổi hu cầu về sử dụng bất động sản của đân cư, ảnh hưởng của yếu tố lãi suất và tốc độ tăng trưởng kinh tế, hệ thống tài chính tiền tệ sẽ làm cho thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi hay trầm lặng. Khi thu nhập của dân cư cao, tỷ lệ tiết kiệm trong dân cư lớn thì nhu cầu đầu tư vào các thị trường là lớn. Khi lãi xuất tiền gửi giảm thì các nhu cầu của nhân dân về nhà ở và các dịch vụ khác đều cao lên, đòi hỏi công nghệ sản xuất các dịch vụ và hệ thống bất động sản phải hiện đại khi đó mới đáp ứng được thị hiếu người tiêu dùng. - Môi trường kinh doanh bất động sản là tổng hoà các yếu tố có mối quan hệ hữu cơ và chi phối trực tiếp hoặc gián tiếp đéen hoạt động kinh doanh của công ty. Môi trường kinh doanh bất độ._.ng sản bao gồm nhiều bộ phận, chuyển hoá nhưng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau và được xem xét trong những giai đoạn nhất định của sự phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, các chính sách của Nhà nước đưa ra cho thời kỳ đó. 2. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản. a. Cơ sở khoa học và pháp lý của việc tổ chức thị trường bất động sản ở Việt Nam. * Các quy định của pháp luật tạo tiền đề cho việc tổ chức thị trường nhà đất ở Việt Nam. Luật đất đai năm 1993 quy định về quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn để sử dụng kinh doanh là một tiến bộ quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, đã mở ra một khả năng mới để người sử dụng đất có thêm nguồn đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất đai, làm tăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho người sử dụng, đồng thời còn mở rộng thị trường vốn. Khi thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị như một tài sản được dùng để thế chấp, thì sẽ có nhiều người sử dụng đất dùng nó để thế chấp vay vốn để sản xuất kinh doanh. Các tổ chức tín dụng Việt Nam sẽ có thêm khách hàng và mở rộng địa bàn hoạt động, đầu tư trực tiếp với hộ nông dân, tạo điều kiện để hộ nông đân phát triển sản xuất, thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, ngành nghề hoặc dịch vụ thương mại, từng bước xây dựng một cơ cấu kinh tế nông thôn hiện đại, phù hợp với cơ chế thị trường. Chính sách này đã làm cho đất đai trở lại là tài sản quý giá, người sử dụng đất đai thấy mình thực sự là chủ mảnh đất của mình, ra sức bảo vệ, cải tạo, bồi bổ đất đai, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả hơn, khắc phục tình trạng vô chủ, chuyển dịch ngầm đất đai, cho việc hình thành thị trường nhà đất. “Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý” được khẳng định trong Hiến pháp và trong Luật đất đai, là nền tảng, tư tưởng của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, với nguyên tắc này Nhà nước mới phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới (sản xuất hàng hoá, gồm nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN). Nguyên tắc này cũng là cơ sở pháp lý để ổn định tình hình đất đai, vốn dĩ rất phức tạp do lịch sử để lại, để ổn định xã hội, phát triển sản xuất. b. Đất đai trong quan hệ thị trường bất động sản. Giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và quản lý đất đai, xoá bỏ thị trường ngầm kinh doanh nhà - đất bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực hiện tốt việc sử dụng tốt đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và ncơ cấu lao động nông nghiệp theo định hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, vấn đề đánh giá lợi nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận trở thành trọng tâm. Mác đã có kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai gồm ba loại địa tô: địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chênh lệch 2 tạo thành do sự chênh lệch về cường độ đầu tư của con người giữa hai mảnh đất; địa tô tuyệt đối taọ thành do sự phân phối lại địa tô chênh lệch giữa người sở hữu và người sử dụng. Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ thu được toàn bộ về cho ngân sách Nhà nước. Địa tô chênh lệch 2 của nhà đầu tư. Không có chế độ độc quyền về đất đai thì địa tô tuyệt đối được xoá bỏ, cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch sử dụng đất của nhà nước quyết định. Như vậy giá đất và thuế đất được hình thành trên cơ sở phân tích thường xuyên lợi nhuận từ việc sử dụng đất trong cơ chế thị trường để xác định đúng địa tô chênh lệch 1 thuộc Nhà nước và địa tô chênh lệch 2 thuộc nhà đầu tư. Đây là biện pháp hữu hiếuử dụng động lực của thị trường để tạo nguồn thu đúng và đủ cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích người sử dụng đất đầu tư vào đất, đồng thời cũng khuyến khích việc đưa đất hoang hoá vào sử dụng. Nhà nước đã cho phép kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện để khắc phục các tiêu cực trong quan hệ nhà - đất, động viên được nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở cho dân ở các đô thị lớn. Nhà nước đã cho phép đấu thầu xây dựng một cơ chế đầu tư thích hợp. Nhà nước đã cho phép nhiều công trình liên doanh đầu tư trồng rừng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu du lịch để thu hút vốn nước ngoài và vốn trong nước đầu tư vào đất đai. Về mặt lý luận, thị trường, giá trị đầu tư đất đai thuộc sở hữu của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước cần sớm hình thành thị trường bất động sản là thị trường về mọi đầu tư tài sản trên đất. Hoạt động cảu thị trường bất động sản cùng với thị trường lao động và thị trường vốn cho phép khép kín hệ thống thị trươngf đầu vào của một nền kinh tế thị trường, tạo ra một cơ chế thị trường đồng bộ theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Kết hợp chặt chẽ giữa hoạt động của thị trường bất động sản và quản lí Nhà nước về đất đai, hoạt động theo pháp luật và quy hoạch tạo hiệu quả tiết kiệm sử dụng và hợp lí tài nguyên đất, tận dụng mọi khả năng đầu tư của các thành phần kinh tế, giảm dần đi tới xoá bỏ các tiêu cực xã hội trong quan hệ đất đai và tăng nguồn thu cho ngân sách. Kết hợp với các chính sách xã hội khác Nhà nước có thể phát triển sử dụng tài nguyên đất còn đang hoang hóa, kiểm soát chặt chẽ quá trình chuyển dịch cơ chế sử dụng đất và cơ cấu lao động theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Xác định giá đất và các đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất là một vấn đề quan trọng trong xác định giá trị bất động sản. Giá đất chi phí, lợi nhuận, lợi ích và thuế trong một thời gian nhất định, chi phí xây dựng; lãi xuất ngân hàng và thuế tạm thời ở mức tỉ lệ cố định. Vì vậy, việc khống chế giá đất là việc phải làm. Đối với thị trường bất động sản, giá đất đóng một vai trò rất quan trọng là đòn bẩy đối với việc thể hiện tiềm năng kinh tế của đất, điều chỉnh và giám sát thị trường. Ngoài việc điều tiết và giám sát thị trường thông qua việc quy hoạch, việc điều tiết giá đất được thực hiện bằng nhiều phương pháp khác nhau của việc chuyển nhượng trong thời hạn khác nhau và các đối tượng khác nhau. Ba phương thức (bán tự do, mời thầu và hợp đồng thông qua thương lượng) được sử dụng một cách linh hoạt và làm như vậy thì giá đất được khống chế, dẫn đến viậc khống chế giá nhà. Trong giai đoạn ban đầu khi kinh doanh bất động sản đang được hình thành, hệ thống pháp luật chưa được hpàn chỉnh, việc triển khai thị trường chưa được chính thức, giá cả thị trường thường xuyên biến động, khả năng về kinh tế và tâm lí của các doanh nghiệp không thể ngay lập tức thích nghi với sự thay đổi của thị trường, mà trong một số giai đoạn đặc biệt có xu hướng nâng giá đất lên nhanh chóng. Mặt khác, sử dụng quá nhiều phương thức đàm phán ký hợp đồng gây ra khó khăn cho thị trường hoạt động và mục tiêu cạnh tranh công bằng. Từ đó thấy rằng thị trường bất động sản cần được nhanh chóng đưa vào quỹ đạo pháp luật để đồng bộ hoá cơ cấu của một nền kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy quá trình huy động mọi nguồn lực đầu tư vào đát đai để xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất theo hướng thâm canh, công nghiệp hoá và đô thị hoá phù hợp định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta. Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là một bước tiến lớn trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đã tạo điều kiện để quan hệ đất đai tiếp cận với cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước. Việc đấu thầu đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho đất đai là một biện pháp có hiệu quả để phát huy tiềm năng đấi đai trong quá trình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế- xã hội trên thực tế. Quy hoạch sử dụng đất chưa được tiến hành đồng bộ trên cả nước và ở các ngành, các địa phương.Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt việc chuyển đổi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác chưa được quản lý chặt chẽ, chưa được tính thật cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động nông nghiệp chưa được kiểm soát chặt chẽ để nhiều hộ nông dân không có đất sản xuất trong khi không có điều kiện chuyển sang khu vực chế biến nông sản hoặc dịch vụ nông nghiệp. Trong khu vực đất đô thị, tình hình lấn chiếm đất đai, xây dựng và kinh doanh nhà trái phép đang gây ra nhiều hậu quả tiêu cực trong xã hội va gây thất thu lớn cho ngân sách. Thị trường “ngầm” về bất động sản vẫn đang hoạt động ở nhiều nơi. Giá đất được tính theo giá trị đã đầu tư vào đất của mọi thành phần kinh kế nhằm đưa hoạt động vào cơ chế thị trường, khuyến khích xây dựng và sản xuất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách. Quản lý tốt thị trường kinh doanh nhà ở, mở rộng thị trường đầu tư cơ sở hạ tầng trên đất, từng bước hình thành thị trường đầu tư tài sản trên đất gọi chung là thị trường bất động sản. Quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản cần được thống nhất về mặt tổ chức và các chính sách vĩ mô. Pháp luật và qui hoạch về đất đai và đầu tư bất động sản phải được phổ biến rộng rãi trong nhân dân, thực hiện quá trình dân chủ hoá trong xây dựng và thi hành, đảm bảo đất đai thực sự thuộc sở hữu toàn dân do các thành phần kinh tế cùng đầu tư, phát triển. Mọi thông tin về tài nguyên đất đai được xây dựng thành một hệ thống thống nhất, hiện đại để phổ biến rộng rãi đáp ứng cho việc quản lý thống nhất và mọi nhu cầu hoạt động của thị trường. Để đáp ứng các yêu cầu việc quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, Nhà nước cần xây dựng một chính sách hoàn chỉnh ở cả hai phương diện: tổ chức quản lý và cơ chế hoạt động của thị trường này. Tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là hết sức quan trọng, đặt tổ chức này ở đâu cho phù hợp và phát huy được hiệu quả quản lý là vấn đề đang được nhiều nước chú ý giải quyết như: Trung Quốc, Singapo... thì đặt tổ chức này trong cơ quan địa chính sẽ thuận lợi cho quản lí và giảm bớt các đầu mối gây ra phiền hà. Bên cạnh cơ quan Nhà nước chung, có thể xã hội hoá các môi giới, tư vấn pháp luật về dịch vụ thông tin bất động sản đủ mạnh để hạn chế rủi ro biến động thị trường gây ra. c. Xác định đặc tính hàng hoá của đất đai trong quan hệ quản lí kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước. Tính đặc biệt của “hàng hoá” đất đai là cố định về vị trí, có hạn về diện tích, không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai luôn luôn bị các điều kiện tự nhiên (thời tiết, khí hậu, sự vận động lý-hóa tính của đất v.v...) tác động chi phối trong quá trình tồn tại-sử dụng. Mặt khác đất đai được xác định vừa là tư liệu sản xuất chung đồng thời cũng là yếu tố của môi trường, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng xã hội. Nhà nước cần có những chính sách thích hợp để sử dụng tốt vốn đất này, không thể xem nó là một yếu tố “tĩnh” cũng không thể xem thường mọi khía cạnh kinh tế - chính trị - lịch sử - tâm lý mà nó có thể gây ảnh hưởng sâu đối với ổn định xã hội. Nói một cách khác đất đai là một tài sản đặc biệt, “thị trường đất đai” - “hàng hoá đất đai” có tính đặc thù khác với loại tài sản - thị trường - hàng hoá khác, vì vậy đòi hỏi Nhà nước cũng phải có một cơ chế quản lý, cơ chế điều tiết thị trường này mang tính đặc thù, thích ứng với những đặc tính vốn có của đất đai. Do những thuộc tính tự nhiên, xã hội vốn có của đất nên nó có giá nhưng theo nghĩa rộng thì cũng có thể là vô giá (đất không có khấu hao vì vô hạn vèe thời gian sử dụng, con người biết sử dụng một cách thông minh và sáng tạo thì sức sản xuất của nó không ngừng tăng lên). Chính vì thế nên không thể tính đúng, tính đủ, tính hết những giá trị vốn có của nó. Nói một cách khác, giá đất chỉ là một “ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ trực tiếp với nó tại một thời điểm và trong những hoàn cảnh cụ thể nhất định của nền kinh tế xã hội đương thời; giá đất cũng chỉ là thuộc tính xã hội, là yếu tố “động”, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Xét về bản chất kinh tế - xã hội thì giá đất là một phạm trù vĩnh viễn, song mức độ của giá này nhiều, ít, cao, thấp và sự điều tiết của Nhà nước ra sao đối với nó thì lại là một phạm trù lịch sử - một giải pháp “tình huống”, giải pháp quá độ. Trong nền kinh tế thị trường, giá đấi là một yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản trong đó có đất đai. Nó chịu tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (qui luật giá trị, qui luật cạnh tranh, qui luật cung cầu... ). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất, giá đất đai có thể bị các yếu tố giả tạo chi phối và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần bán và người cần mua. Hoạt động của thị trường và việc triển khai các quan hệ dân sự, chính sách xã hội làm phát sinh việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà, đất. Tổ chức quản lý quá trình này, không những đản bảo cho sự biến động về chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà đất đi đúng quỹ đạo pháp luật mà còn là điều kiện khai thác nguồn thu cho ngân sách và điều tiết thu nhập xã hội, tăng năng lực đầu tư thu nhập xã hội, tăng năng lực đầu tư xây dựng các công trình công cộng và cơ sở hạ tầng thông qua thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập. Không phải mọi bất động sản đều có nhu cầu và đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Trên thực tế, nhà và đất ở mới là những bất động sản chủ yếu có nhu cầu thâm gia và đủ điều kiện tham gia thị trường. Vì vậy, nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước về bất động sản chủ yếu chính là quản lý về nhà và đất. Xét về mặt thị trường nhà - đất vừa là sản phẩm của một quá trình sản xuất vừa là một loại hàng hoá đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Từ đó, quản lý thị trường nhà - đất phải bao gồm cả phần quản lý sản xuất và phần quản lý việc lưu thông hàng hoá. Về quản lý sản xuất, những mặt cần đặc biệt chú ý là xác định tư cách hành nghề của các tổ chức quy hoạch, thiết kế; xây dựng và ban hành các chuẩn mực xây dựng, định mức xây dựng, định mức sử dụng đất và vật liệu xây dựng. Về mặt quản lý lưu thông phải giải quyết được các mặt sau đây: Ban hành và tổ chức triển khai quy chế biến động nhà đất Triển khai thuế sử dụng, dịch chuyển và kinh doanh nhà đất Ban hành quy chế đấu thầu, xây dựng nhà đất, bán đấu giá nhà đất, cho thuê nhà đất. Ban hành quy chế hành nghề của hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản. Hoàn thiện những hệ thống quản lý trên đây là điều kiện tối thiểu để thị trường nhà đất vận động lành mạnh, vừa phù hợp với quy luật cung cầu, vừa không trái với chính sách hiện hành về nhà ở, đất ở. PHẦN II THỰC TRẠNG HOẠT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY XÂY DỰNG SỐ 4. I. Đặc điểm của Công ty 1. Giới thiệu chung - Công ty xây dựng số 4 được thành lập ngày 18 tháng 10 năm 1959 , cơ sở tiền thân ban đầu là công trường xây dựng nhà máy phân đạm Hà bắc và Công ty kiến trúc khu Bắc Hà nội - Năm 1963 Công trường nhà máy phân đạm đổi tên thành Công ty kiến trúc Hà bắc. - Năm 1975 sáp nhập với Công ty kiến trúc khu bắc Hà nội lấy tên là Công ty xây dựng số 4 . - Năm 1979 trực thuộc Tổng Công ty XD số 3 - Năm 1992 sáp nhập với Xí nghiệp XD số 3 trực thuộc Bộ xây dựng. - Năm 1995 Bộ có quyết định nhập Công ty xây dựng số 4 vào Tổng Công ty XD Hà nội, từ đó đến nay Công ty xây dựng số 4 là một doanh nghiệp Nhà nước hạng I trực thuộc Tổng Công ty XD Hà nội. *Nơi đóng trụ sở: - Từ ngày thành lập đến năm 1979 trụ sở của Công ty đóng tại Đồi cốc – Bắc giang. - Từ năm 1980 đến năm 1982 trụ sở của Công ty đóng tại Ninh bình. - Từ năm 1982 đến năm 1990 Trụ sở Công ty đóng tại Đáp cầu Bắc ninh. - Từ năm 1990 đến năm 1992 Trụ sở Công ty đóng tại Đức giang - Gia lâm - Hà nội - Từ năm 1992 đến năm 1994 trụ sở Công ty đóng tại 37Hùng vương-Ba đình -Hà nội. - Từ năm 1994 đến nay trụ sở chính của Công ty đóng tại 243A - Đê La Thành - Đống đa – Hà nội. Ngoài trụ sở chính , Công ty còn có các văn phòng đại diện (Chi nhánh) tại các tỉnh Bắc ninh và Quảng ninh. * Các mốc phát triển: Sự trưởng thành và phát triển của Công ty trên 40 năm qua có thể khái quát bằng 4 giai đoạn (thời kỳ) sau: THỜI KỲ 1959 - 1965 KHÔI PHỤC KINH TẾ MIỀN BẮC XHCN Công ty Xây dựng số 4 ra đời vào lúc bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất(1961-1965), đảng và Nhà nước ta chủ trương hàn gắn các vết thương chiến tranh, khôi phục và xây dựng nền kinh tế ở miền Bắc. Với tinh thần đó, nhiệm vụ đầu tiên của Công ty là xây dựng Nhà máy phân đạm Hà Bắc (1960). công việc thi công thời gian này gập rất nhiều khó khăn như cơ sở vật chất nghèo nàn, trình độ chuyên môn nghiệp vụ hạn chế, lao động thủ công là chủ yếu, với gần 15.000 lao động đa phần là bộ đội, TNXP chuyển ngành..., song với tinh thần lao động cần cù sáng tạo vừa sản xuất vừa học tập nâng cao tay nghề nên đã hoàn thành tốt kế hoạch, chỉ tiêu và những yêu cầu được giao. Thật vinh dự cho Công ty đã được các đồng chí lãnh đạo Đảng và Nhà Nước đến thăm công trình và biểu dương, khen ngợi. Có thể nói, chất lượng những công trình thi công của Công ty trong thời kỳ này là bước đầu chứng minh sự trưởng thành của Công ty xây dựng số 4. THỜI KỲ 1965 - 1975 XÂY DỰNG VÀ CHIẾN ĐẤU CHỐNG CHIẾN TRANH XÂM LƯỢC. Thời kỳ xây dựng và chiến đấu chống chiến tranh xâm lược, vừa xây dựng XHCN, vừa chiến đấu bảo vệ tổ quốc Việt Nam XHCN, đánh dấu một thời kỳ khó khăn, ác liệt song cũng nhiều thành tích trong lao động, chiến đấu của tập thể CBCNV của Công ty. Năm 1964, đế quốc Mỹ mở cuộc chiến tranh leo thang phá hoại miền Bắc, công ty xây dựng số 4 phải thực hiện nhiệm vụ theo hướng vừa xây dựng, vừa sẵn sàng chiến đấu và phục vụ chiến đấu. Thời kỳ này, công ty được giao thi công hàng loạt các công trình quân sự như sân bay Kép, sân bay Gia Lâm, sân bay Hoà Lạc, Kho vật tư kỹ thuật quân sự và các công trình khác như đài phát thanh 69-14, đường Hữu Nghị... Bên cạnh đó, với tinh thần tất cả cho tiền tuyến, Công ty đã điều hàng trăm xe tải vận chuyển vật tư kỹ thuật quân sự chi viện cho chiến trường miền Nam, hàng ngàn thanh niên, công nhân của công ty hăng hái lên đường làm nhiệm vụ chiến đấu bảo vệ Tổ quốc. Với khẩu hiệu " tay bay, tay súng ", "Giặc phá ta sửa ta đi, giặc lại phá ta lại sửa ta đi", Công ty thực hiện phương châm mỗi đơn vị là một trung đội tự vệ, không kể ngày đêm, trong bom đạn kẻ thù đã dũng cảm hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao. Hàng trăm cán bộ công nhân viên của Công ty đã anh dũng hy sinh khi làm nhiệm vụ, ghi vào sổ vàng truyền thống của Công ty những trang hào hùng nhất. Thời kỳ này cùng với các công trình quốc phòng, Công ty vẫn đảm nhận thi công các công trình công nghiệp, dân dụng khác như Nhà máy xe lửa Gia Lâm, nhà máy cơ khí Đông Anh, nhà máy gạch Tân Xuyên, bệnh viện Lạng Sơn, nhiệt điện Hà Bắc. Thời kỳ !965-1975 là thời kỳ của lao động sáng tạo, dũng cảm quên mình phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc của tập thể CBCNV Công ty xây dựng số 4. THỜI KỲ 1975 - 1986 XÂY DỰNG TRONG HOÀ BÌNH, THỐNG NHẤT VÀ BẮT ĐẦU SỰ NGHIỆP ĐỔI MỚI ĐẤT NƯỚC. Là một trong những đơn vị trong Ngành được chọn để xây dựng mô hình quản lý mới, công ty xây dựng số 4 đã tiến hành phương thức phân công, phân cấp tự chủ trong sản xuất kinh doanh, làm ăn có lãi, tổ chức lại các xí nghiệp theo hướng chuyên ngành, theo vùng... Hoạt động của công ty trải dài từ Thanh Hoá đến Lạng Sơn với nhiệm vụ thi công trên 6 tỉnh, thành phố trực thuộc. Hàng loạt các công trình được công ty đảm nhận thi công thời kỳ này được đánh giá cao như nhà máy Xe lửa Gia Lâm, cơ khí Hà Bắc, phục hồi nhà máy điện và phân đạm Hà Bắc, nhà máy kính Đáp Cầu, nhà máy gạch chịu lửa Tam Tầng, nhà máy ô tô 1 tháng 5, nhà máy in sách giáo khoa Đông Anh, nhiệt điện Phả Lại, nhà máy bê tông Xuân Mai, xi măng Bỉm Sơn, trại giống lúa Đồng Văn, trung tâm trâu sữa Phùng Thượng, học viện kỹ thuật quân sự Vĩnh Phú, đài vệ tinh mặt đất Hoa Sen I và Hoa Sen II... Nhiều sáng kiến cải tiến và quản lý chất lượng đã đánh dấu sự trưởng thành vượt bậc cuả đội ngũ CBCNV Công ty xây dựng số 4 trong quản lý kinh tế cũng như điều hành tổ chức thi công. Với nhiều bằng khen, giấy chứng nhận, nhiều CBCNV được Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam tặng Bằng Lao động sáng tạo. Công ty xây dựng số 4 xứng đáng được Bộ Xây dựng đánh giá là đơn vị mạnh, có kinh nghiệm và khả năng tổ chức và thi công các công trình công nghiệp lớn, đặc biệt có khả năng tập trung cơ động nhanh, chi viện cho các công trình trọng điểm khi được Bộ giao. THỜI KỲ 1986 - 1999 ĐỔI MỚI HỘI NHẬP VÀ PHÁT TRIỂN. Sự nghiệp đổi mới do Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo khởi đầu từ nghị quyết đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IV (12/1986) đưa nước ta bước sang thời kỳ phát triển mới. Nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà Nước theo định hướng XHCN thực sự là động lực thúc đẩy các Doanh nghiệp phải tự đổi mơí nhất là đổi mới tư duy kinh tế. Năm 1992, công ty được chuyển địa điểm từ Hà Bắc về Hà Nội đồng thời được Bộ Xây dựng quyết định sát nhập Xí nghiệp xây dựng dịch vụ số 3 thuộc Bộ Xây dựng thành Công ty xây dựng số 4 hiện nay. Để tăng cường nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp Nhà Nước có đủ thế mạnh cạnh tranh trong cơ chế thị trường, tháng 5/1995, Công ty xây dựng số 4 được Bộ Xây dựng quyết định trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội. Tại thời điểm này, kiện toàn tổ chức sản xuất, mạnh dạn đầu tư thiết bị mới, tuyển chọn đội ngũ cán bộ có phẩm chất, có năng lực chuyên môn, nghiệp vụ tốt, có sự năng động sáng tạo thích ứng với cơ chế thị trường là phương thức của Công ty bảo đảm cho sự tồn tại và phát triển trong điều kiện mới. Những công trình thi công đạt chất lượng cao của Công ty trong thời kỳ này tiêu biểu như Nhà họp Chính phủ, Uỷ ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư, Văn phòng Quốc hội, Nhà hát lớn Thành phố, Khách sạn Opera Hilton Hà Nội, đại sứ quán Pháp, trung tâm điều hành thông tin di động VMS, nhà máy chế biến thức ăn Hoa Kỳ, Thư viện Quốc gia Hà nội, trường đại học Tài chính, Bưu điện Phủ Lý, khách sạn Melia - 44 Lý Thường Kiệt Hà nội, dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn I (gói thầu CP3,CP4, Cp7C), đường tỉnh lộ 291 và đường Lý Thái Tổ Bắc Ninh... Với trên 10 công trình đạt huy chương vàng chất lượng và sự đánh giá tin tưởng của khách hàng trong và ngoài nước là bằng chứng khẳng định vị trí và sự phát triển của Công ty trong thời kỳ mới. Có thể thấy, những năm đổi mới, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm của Công ty đạt 1,2 lần. Công ty đã đầu tư được khá nhiều thiết bị công nghệ mới như : 2 giàn khoan cọc nhồi, 2 bộ búa đóng cọc, hệ thống thiết bị hạ tầng với phương tiện máy tính, photo copy... , cán bộ nhân viên đủ việc làm, đời sống được cải thiện, có tích luỹ... điều đó càng nói lên sự đứng vững của Công ty trong cơ chế thị trường hiện nay. Hiện tại, công ty có 12 xí nghiệp thành viên và 4 đội trực thuộc với một lực lượng lao động bình quân 2.500 người (cả lao động dài hạn và lao động ngắn hạn). Công ty có được một đội ngũ cán bộ trẻ có phẩm chất chính trị, đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đủ sức đảm đương mọi công việc trong điều kiện mới. Đó thực sự là một khối đoàn kết, thống nhất, cùng nhau xây dựng Công ty trên đà phát triển mới. 40 năm qua, thành tích của tập thể các thế hệ CBCNV Công ty xây dựng số 4 được hội tụ trong những phần thưởng cao quý của Đảng, Nhà Nước và Bộ Xây dựng trao tặng : 1 huân chương độc lập hạng 3. 9 huân chương lao động các hạng. Nhiều cờ thưởng luân lưu, bằng chứng nhận, bằng khen của chính Phủ, Bộ Xây dựng và các tỉnh thành phố trực thuộc. Có 2 đồng chí được tuyên dương anh hùng, nhiều chiến sĩ thi đua, tập thể lao động giỏi các cấp. 2. Quy chế tổ chức hoạt động. Công ty xây dựng số 4 hiện nay có Tổng số CBCNV trong danh sách hợp đồng dài hạn là: 637 người Trong đó: + Tổng số CBCNV nữ là: 110 + Trình độ trên đại học là: 4 + Trình độ Đại học là: 216 + Trình độ Cao đẳng, trung cấp là: 15 + Công nhân kỹ thuật: 402 Hàng năm để thực hiện nhiệm vụ Tổng Công ty XD Hà nội giao Công ty đã tiến hành ký khoảng 2.000 hợp đồng ngắn hạn. Số phòng ban nghiệp vụ là 7 bao gồm: + Phòng hành chính quản trị + Phòng Kinh tế thị trường + Phòng Quản lý thi công + Phòng tài chính kế toán + Phòng Khoa học kỹ thuật + Phòng Đầu tư + Phòng Tổ chức lao động - Các đơn vị trực thuộc gồm có 17 đơn vị trong đó 12 Xí nghiệp, 4 đội trực thuộc và 1 chi nhánh. a. Cơ sở vật chất hiện nay của Công ty. - Tổng giá trị tài sản hiện có của Công ty tính đến ngày 31 tháng 12 năm 1998 là: 27 Tỷ đồng. - Về phương tiện máy móc thiết bị: Công ty xây dựng số 4 có một hệ thống máy móc thiết bị khá tiên tiến hiện đại đảm bảo cho Công ty hoàn toàn có đủ khả năng tiến hành thi công xây dựng mọi công trình có quy mô lớn, yêu cầu chất lượng cao và tiến độ nhanh. - Có trụ sở chính 4 tầng, mỗi tầng 350 m2 với đủ phương tiện, tiện nghi cho hoạt động nghiệp vụ và sinh hoạt. b. Nhiệm vụ chính của Công ty hiện nay. + Thực hiện các công việc xây dựng gồm: Nạo vét và đào đắp mặt bằng , đào đắp nền , đào đắp công trình Thi công các loại móng công trình Xây lắp các kết cấu công trình Hoàn thiện trong xây dựng Lắp đặt thiết bị điện, nước và kết cấu công trình Trang trí nội ngoại thất công trình + Thực hiện xây dựng các công trình gồm. Xây dựng các công trình dân dụng và các công trình công nghiệp Nhận thầu san lấp mặt bằng và sử lý nền móng công trình Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp Xây dựng đường và trạm biến áp điện đến 35 KV Xây dựng đường bộ, cầu đường bộ, cầu cảng các loại nhỏ Xây dựng kênh, mương, đê, kè, trạm bơm thuỷ lợi loại vừa và nhỏ Kinh doanh bất động sản c. Quy trình công nghệ của Công ty. Với bất kỳ dự án nào được trúng thầu. - Công ty sẽ cân đối giao cho đơn vị có năng lực phù hợp để thực hiện nhiệm vụ. Đơn vị thực hiện dự án phải: - Lập biện pháp tiến độ thi công - Lập kế hoạch SX và kế hoạch tác nghiệp - Tiến hành phân chia nhiệm vụ SX cho các tháng, quý và cho các đơn vị thời gian nhỏ hơn; phân chia nhiệm vụ cho từng bộ phận trong đơn vị. - Thiết kế mặt bằng tổ chức thi công, bố trí các vị trí lắp đặt các máy móc thiết bị, xây dựng kho tàng, nhà làm việc, lắp đặt điện nước thi công theo biện pháp. - Bảo đảm công tác sửa chữa thiết bị, tổ chức cung ứng vật tư năng lượng cho SX,và quản lý dự trữ; lập kế hoạch cung cấp NVL, tổ chức hệ thống sửa chữa thiết bị, máy móc và các tài sản cố định. - Quản lý chất lượng: áp dụng các mô hình quản lý chất lượng và quản lý chất lượng toàn diện (TQM) - Bảo đảm cho việc thi công đúng tiến độ, chất lượng đạt tiêu chuẩn, bảo đảm hiệu quả kinh tế... - Tổ chức hệ thống thông tin phục vụ quản lý SX: Tổ chức hệ thống theo dõi ghi chép tình hình diễn biến thường xuyên của quá trình SX, xây dựng các báo cáo về tình hình SX nhằm giúp cho lãnh đạo ra quyết định. d. Kết cấu sản xuất của Công ty. - 10 Xí nghiệp thực hiện công việc xây dựng, có tên hiệu, có trụ sở hoạt động ổn định, hạch toán dạng báo sổ, được Công ty uỷ nhiệm một số mặt hoạt động trực tiếp với khách hàng, được hợp đồng mua sắm vật tư, trang thiết bị theo quy định và hợp đồng lao động ngắn hạn... - 1 Xí nghiệp chuyên về nền móng công trình - 1 Xí nghiệp Cơ giới sửa chữa có 2 chức năng là thực hiện việc thi công phụ trợ và phục vụ. Đơn vị này chuyên công việc đào móng, vận chuyển đất, đắp đất, quản lý và tham gia sửa chữa máy móc thiết bị. - 1 Chi nhánh đóng tại Bắc Ninh, đại diện cho Công ty để tìm kiếm việc làm, đồng thời chịu trách nhiệm tổ chức các đội thi công theo dự án được ký kết - 4 Đội trực thuộc Công ty có nhiệm vụ thực hiện các dự án xây dựng, giao thông, thuỷ lợi; Đây là loại hình tổ chức sản xuất dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Công ty, nhưng được nhận khoán gọn toàn bộ chi phí Công ty giao để Đội phát huy tinh thần lao động sáng tạo bảo đảm công trình phải đạt được chất lượng cao. Hết dự án là hết nhiệm vụ nên chỉ có tên hiệu theo dự án, không có trụ sở cố định và tổ chức của Đội cũng thay đổi phụ thuộc vào yêu cầu của dự án tiếp theo. Các Xí nghiệp, công trình trực thuộc được hình thành để thực hiện nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, các đơn vị được phép tổ chức sản xuất kinh doanh các ngành nghề được Nhà nước cho phép. Các đơn vị trực thuộc hoạt động theo kế hoạch, hạch toán nội bộ, chịu sự Quản lý, kiểm tra và hướng dẫn của Công ty. Thủ trưởng các đơn vị trực thuộc Công ty chịu trách nhiệm trước Giám đốc Công ty về Quản lý và điều hành mọi mặt hoạt động của đơn vị trong phạm vị được phân công được pháp luật quy định, được phép ký hợp đồng kinh tế để mua vật tư, thuê máy móc thiết bị, vv. để phục vụ cho việc thực hiện nhiệm vụ được Giám đốc Công ty giao, nhưng phải phù hợp với giá cả và thủ tục quy định hiện hành. Quan hệ giữa các đơn vị trong Công ty và đơn vị với các thành phần kinh tế đều phải thông qua hợp đồng kinh tế và phải chuyển khoản theo tài khoản của Công ty. Các đơn vị trên được chủ động xây dựng kế hoạch của đơn vị mình trên cơ sở các thông tin và các dự án có tính khả thi được phản ánh trong kế hoạch của đơn vị. GIÁM ĐỐC CÔNG TY Phó GĐ KT Phó GĐ TT Phó GĐ KD Các xí nghiệp Các đội trực thuộc Phòng TCông Phòng KHKT Phòng TChức Văn Phòngg Phòn K Toán Phòng KTTT Phòng DU AN 3. Sơ đồ bộ máy tổ chức. - Giám đốc phụ trách chung, có quyền ra lệnh và quyết định - Các phó giám đốc là trực tuyến đối với một số phòng ban được phân công phụ trách, lãnh đạo chức năng đối với các Xí nghiệp và các đội trực thuộc nhưng không có quyền ra lệnh. Các phó giám đốc điều hành trực tiếp các phòng chức năng và sử dụng được kinh nghiệm của các chuyên gia giúp giám đốc ra quyết định. - Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ tham mưu: đề xuất các chủ trương biện pháp giúp Giám đốc Công ty tổ chức quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh và chịu trách nhiệm hướng dẫn kiểm tra, tổng hợp tình hình về sản xuất kinh doanh và thực hiện các mặt quản lý. Chịu trách nhiệm cá nhân về các hoạt động của phòng mình phụ trách - Các Xí nghiệp được thành lập để trực tiếp thực hiện thi công các công trình, được Công ty uỷ quyền. - Trực tiếp ._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • doc4426.doc
Tài liệu liên quan