Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần bất động sản Tôgi

tâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng trong hoạt động của công ty. Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực tập tốt nghiệp của mình là: Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra Phương pháp phân tích Phương pháp thống kê Kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng các phương pháp định giá tại công ty bất động sản Tôgi. Do thời gian nghiên cứu chưa dài và có những hạn chế nhất định về nhận thức nên đề tài sẽ không tránh khỏi những sai xót nhất định, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô cùng các bạn. Cuối cùng em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành chuyên đề này. Em cũng xin cảm ơn các anh chị tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi đỡ em rất nhiều trong quá trình hoàn thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn! Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản 1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1. Khái niệm chung về bất động sản - Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng - Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ - Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có một cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản và bất động sản - Theo điều 181 Bộ luật dân sự: Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là - Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng, nhà ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựng như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho công trình Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật 1.2. Khái niệm về định giá bất động sản 1.2.1. Khái niệm về định giá Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định 1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính toán phân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắt thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cần một quan điểm riêng của người định giá Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về quyền chiếm hữu. Quyền sử dụng và về mục đich sử dụng. Hơn nữa bất động sản là tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng bất động sản từng vị trí của bất động sản. Vì vậy việc xác định các quyền đối với bất động sản; những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá. 2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Vai trò của định giá bất động sản Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh tế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động: Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng; Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán bất động sản: Thế chấp bất động sản; Định giá để cho thuê; Định giá bảo hiểm; Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển; Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào: giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v… Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịch dân sự khác. 2.2. Các căn cứ định giá bất động sản 2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất đai… Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của giá đất và giá của các tài sản khác gắn liền với đất. 2.2.1.1. Cơ sở hình thành giá đất Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại. Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ sở hữu một lợi ích cụ thể. Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách quan tự nhiên đem lại. Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn còn lợi nhuận bình quân. Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư liên tiếp trên cùng loạii đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt. Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ không phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô, như vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn tại. Thực tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kể có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đều phải nộp cho chủ ruộng đất. Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau. Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác của giá trị thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra. Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá biệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường. Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thân đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư. Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản. Định giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý thuyết của Mác về địa tô. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập nếu họ bán đất và gửi số tiền đó vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường sẽ có lãi. Nguời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và xo thể tính bình quân trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt. Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau. Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyết định giá đất nói chung Thị trường kinh doanh bất động sản phải được phát triển trong một thị truờng vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi. Khi đó các nhà đầu tư bất động sản sẽ hành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích. Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất. Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Ở đây nhà đầu tư coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải được coi như một khoản chi phí. Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau : Pl = Σ (PLt / (1+r) t) (t = 1; ∞) Trong đó P l là giá đất tính như giá trị của một tài sản PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định r là tỷ lệ lãi suất Quan hệ cung cầu bất động sản - Cầu bất động sản trên thị trường Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị trường được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn. cụ thể là : Giá cả bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị truờng liên quan nghịch đảo với giá trị thị trường của chúng. Nếu nhà ở một khu vực nào đó nằm trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng tăng lên. Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn. Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung. Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa vào giá của nó trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm mặt hàng này sớm hơn và ngược lại. Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu dụng của sản phẩm được quyết định dựa nhiều trên sở thích và những phong tục tập quán của khách hàng. Ngoài ra độ tuổi, giới tính vị trí trong xã hội, nghề nghiệp, trình độ văn hoá sẽ quyết định loại sản phẩm mà họ sẽ mua. - Cung bất động sản trên thị trường :Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng cung của thị trường đó là : Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bất động sản trên thị trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương. Sau đó là diện tích của từng loại đất trên địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng. Do đất đai là có giới hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại đất thì có sự thay đổi do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất. Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản trên thị trường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị trường. Nếu giá của bất động sản có xu hướng tăng lên thì lượng cung bất động sản sẽ có xu hướng tăng lên. Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các nguồn lực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị trường là phù hợp với dự kiến. Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu vào và vốn bị cạn kiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế. Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay đổi công nghệ mới trong xây dựng bất động sản theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bất động sản trên thị trường. Ngoài ra, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm tăng cung bất động sản trên thị trường. 2.2.1.2. Cơ sở tính giá các tài sản trên đất Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây dựng khác. Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của các công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công trình là một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay giá của bất động sản có thể coi như : Giá bất động sản = giá đất + giá công trình = Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế / tái tạo công trình - Tổng giảm giá tích luỹ công trình Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình so với giá thị trường của bất động sản vào thời điểm định giá. Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp định giá chi phí. 2.2.2. Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất) Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản là việc sử dụng một cách hợp pháp hợp lý của mảnh đất hoặc của bất động sản đã được cải thiện sự phù hợp được thể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính Nó chịu sự tác động của các lực lượng kinh tế tham gia thị trường việc sử dụng cao nhất tốt nhất đuợc coi là một nghiên cứu kinh tế. Là cơ sở xác định giá trị thị trường và đây sẽ là giá cao nhất Khi định giá đất ta phải coi mảnh đất là mảnh đất trống Công trình coi như đã được cải thiện Sử dụng cao nhất tốt nhất đòi hỏi trả lời các câu hỏi + Sử dụng mảnh đất vào việc gì + Loại xây dựng hoặc cải thiện gì nên được làm và làm khi nào + Các cải thiện hiện tại nên được giữ nguyên hay hay nên thay đổi để bất động sản có giá trị hơn + Nếu có các thay đổi thì thay đổi như thế nào và khi nào 2.2.3. Những thay đổi của nền kinh tế Luật đất đai là một yếu tố tác động rất lớn đến định giá những biến đổi vô hình Biến đổi trong bản thân nền kinh tế Xu hướng quốc tế Ngoài ra những biến đổi về vật chất và tinh thần, tâm lý xã hội cũng sẽ làm thay đổi giá trị bất động sản Ví dụ như sự thay đổi trong xu hướng về nhà chung cư chịu sự tác động của 4 nhân tố: xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường. Bốn nhân tố này sẽ tác động đến giá trị của bất động sản là nhà chung cư 2.2.4. Sự thích hợp và đóng góp của bất động sản Sự thích hợp: Giá trị của bất động sản được tạo ra duy trì đến khi các đặc tính của bất động sản thích hợp với cầu thị trường phụ thuộc hai yếu tố + Sức ép của nền kinh tế tạo nên: - Phân vùng quy hoạch - Thuế - Quy định về xây dựng + Sở thích của chủ sở hữu để xác định sự thích hợp của bất động sản đó là xu hướng tiêu dùng và thu nhập của chủ sở hữu Các yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản bảo đảm tính cân đối Giá trị của bất động sản duy trì bền vững khi các yếu tố đối ngược tác động qua lại lẫn nhau đạt trạng thái cân bằng Bất động sản = Đất + Công trình Sự cân bằng kinh tế đạt được khi sự kết hợp giữa các cải thiện và đất đạt tối ưu. Khả năng cạnh tranh của bất động sản Dựa trên hai khía cạnh là khả năng cạnh tranh sử dụng và và mối tương quan với các bất động sản khác + Xem xét khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất để xét khả năng cạnh tranh sử dụng + Xem xét giữa những người sử dụng, yếu tố cung cầu, cạnh tranh trong nội bộ cung, cạnh tranh trong khu vực và ngoài khu vực, cạnh tranh trong phù hợp thị hiếu người tiêu dùng. 2.2.7. Dự báo các lợi ích của bất động sản Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nguời tiêu dùng Giá trị thị trường của bất động sản = FV (giá trị tương lai) do đó người định giá cần phải dự báo các xu hướng lợi ích đó 2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.3.1.Nguyên tắc nhất quán Đòi hỏi định giá trên một cơ sở giá trị sử dụng duy nhất đối với một bất động sản (Quy định pháp lý của việc sử dụng đất) Nguyên tắc cân bằng Giá trị thị trường của một bất động sản đạt ở mức tối đa khi sự kết hợp giữa đất đai và công trình trên đất là tối ưu Nguyên tắc thay đổi Giá bất động sản chỉ có hiệu lực vào một ngày cụ thể (Ngày yêu cầu cung cấp định giá) 2.3.4. Nguyên tắc thay thế Có thể thay thế sử dụng cho những bất động sản khác cho nên bất động sản có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn Nguyên tắc cạnh tranh Các bất động sản tương tự nhau cạnh tranh với nhau, sự cạnh tranh còn được thể hiện giữa các lực lượng tham gia thị trường như cạnh tranh nội bộ cung cầu Nguyên tắc đóng góp Giá trị của một bộ phận cụ thể được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ bất động sản Nguyên tắc thực tế Dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng bất động sản những sử dụng này không đuợc phép khác với quy hoạch Nguyên tắc trình tự Đòi hỏi thực tiễn định giá phải tuân thủ trình tự nhất định không bỏ xót bước, không chồng chéo 2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 2.4.1. Các chính sách về luật pháp liên quan đến bất động sản và định giá bất động sản Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý trong cả nước. Do đó giá đất sẽ do uỷ ban nhân dân các tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương ban hành làm căn cứ tính thuế khi chuyển quyền sử dụng, thế chấp, bảo hiểm…. Ngoài ra giá đất cũng được hình thành dựa trên đấu giá quyền sử dụng đất để làm căn cứ tính thuế. Nghị định 198 đã quy định những căn cứ và phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường. Đó sẽ là cơ sở và căn cứ cho hoạt động định giá. Tuy nhiên việc ứng dụng các phương pháp và căn cứ này vào thực tế hoạt động sẽ còn nhiều thách thức và trở ngại khác nhau. 2.4.2. Các chính sách về kinh tế và sự phát triển của nền kinh tế quốc dân Trước khi chúng ta mở cửa hội nhập đón nhận nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,có thể nói thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là chưa có. Khi đó thì hoạt động định giá cũng chưa phát triển. Ở thời điểm đó Nhà nước chưa công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản nhưng nó vẫn tồn tại dưới hình thức không chính thức “ ngầm”. Đầu thập niên 90 nền kinh tế nước ta chuyển mình mạnh mẽ sang nền kinh tế thị trường. Điều đó đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế. Nó kéo theo sự hình thành của hàng loạt thị trường mới trong đó có thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về bất động sản ngày càng tăng vì đất đai là tư liệu không thể thay thế của qúa trình sản xuất. Sự tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tăng lên (thu nhập tăng). Đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Các hoạt động liên quan đến bất động sản lúc này trở nên sôi nổi và hoạt động định giá ngày càng trở nên quan trọng. 2.4.3. Vai trò chủ quan của người định giá Bất động sản rất đa dạng nên nếu không phải là những nhà định giá chuyên nghiệp thì họ sẽ gặp khó khăn với sự đa dạng này. Người định giá chuyên nghiệp sẽ có những kiến thức đa dạng về bất động sản do đó họ sẽ đưa ra được những căn cứ chính xác phục vụ cho công tác định giá. Giá trị bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của người định giá. Qúa trình thu thập và xử lý thông tin sẽ là khâu rất quan trọng đối với hoạt động định giá. Chỉ có những nhà định giá chuyên nghiệp mới có thể lượng hoá được những sự khác biệt giữa các vùng các địa phương và đâu là những nhân tố của thị trường. 3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Phương pháp so sánh 3.1.1. Khái niệm của phương pháp Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương phap so sánh giá bán rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra các giá trị của nó từ các giao dịch trước đó 3.1.2. Cơ sở khoa học của phương pháp Giá trị thị trường của của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động lại). Trên thực tế không thể có hai bất động sản giống hệt nhau. Vì vậy không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, mặc dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng giá bán của các bất động sản so sánh trên thị trường để làm căn cứ tính giá trị của bất động sản mục tiêu và có những sự điều chỉnh cho phù hợp với bất động sản mục tiêu. Phương pháp này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cơ bản của định giá như: + Nguyên tắc cung cầu: Nó quyết định đến giá cả của bất động sản so sánh trên thị trường + Nguyên tắc thay thế: giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo lập bởi tập hợp giá mà giá đó được trả để có được một bất động sản thay thế với sử dụng bà thoả mãn tương tự bất động sản mục tiêu trong khoảng thời gian hợp lý + Nguyên tắc cân bằng: Các lực lượng cung cầu có xu hướng vận động đến điểm cân bằng nhưng điểm cân bằng tuyệt đối không bao giờ đạt được. Sự cân bằng giữa cung và cầu phát triển liên tục + Nguyê tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản như chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh doanh, những đặc điểm của bất động sản trong khu vực. 3.1.3. Yêu cầu của phương pháp - Chỉ được thực hiện với các bất động sản tương tự trong cùng một vùng và có tính chất đồng nhất về sử dụng và xây dựng; - Chỉ thực hiện so sánh các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây nhất; - Người định giá phải có kiến thức về thị trường; - Không có công thức hay mô hình cố định mà phải căn cứ vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị; - Chất lượng thị trường phải cao để có thể so sánh được - Thị trường cần ổn định 3.1.4. Các bước tiến hành - Tìm kiếm thị trường về bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu. - Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng - Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp với bất động sản mục tiêu (Từ 3-6 bất động sản để so sành với bất động sản mục tiêu) - Phân tích giá bán của các bất động sản so sánh xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu - Thực hiện hoà hợp giữa các chỉ số giá trị hoặc 1 khoảng giá trị 3.1.5. Quá trình điều chỉnh 3.1.5.1.Các yếu tố so sánh Có 10 yếu tố cần được so sánh và điều chỉnh đó là Các quyền về bất động sản Cách thức thanh toán Điều kiện hoặc động cơ để bán Các chi phí phải được thực hiện ngay sau khi bán Các điều kiện thị trường: + Lạm phát và giảm phát + Chính sách thuế thu nhập + Sự dao động cung cầu sức mua trên thị trường Vị trí của bất động sản Các đặc điểm hợp lý của bất động sản kích thước chất lượng xây dựng kiểu kiến trúc vật liệu xậy dựng, tuổi công trình các chức năng sử dụng, các tiện nghi và sự hấp dẫn của bất động sản Các đặc điểm kinh tế của bất động sản Mục đích sử dụng của bất động sản Những cấu thành giá trị không phải là bất động sản 3.1.5.2.Các phương pháp điều chỉnh Thường lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn so sánh tốt hơn xấu hơnvới bất động sản so sánh (những bất động sản thu thập được trên thị trường) Có hai cách điều chỉnh + Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu + Điều chỉnh % trên cơ sở cộng trừ đơn giản những yếu tố khác biệt Đối tượng, phạm vi áp dụng 3.1.6.1. Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tíêp đuợc được sử dụng để định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Trên thế giới có tới 98 % số các bất động sản được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp sở ._.dĩ phương pháp này được sử dụng rộng rãi vì: Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận 3.1.6.2. Phạm vi áp dụng - Thường sử dụng định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở) hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ tức là những bất động sản được mua bán phổ biến trên thị trường. - Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh. 3.1.7. Những hạn chế của phương pháp - Nguời định giá quá tin tưởng vào các bằng chứng thị trường và quên mất rằng những bằng chứng đó phản ánh giá trị trong quá khứ mà quên rằng định giá là xác định giá trị ở tương lai. - Khi thị trường bị đóng băng số lượng các giao dịch trên thị trường không đủ thì việc so sánh bị hạn chế - Đối với bất động sản tạo thu nhập việc so sánh giá bán là khó khăn - Các điều kiện pháp lý thay đổi làm hạn chế tính thực tiễn của các phương pháp so sánh. - Đối với những bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp hoặc một bất động sản cụ thể thì có rất ít số liệu có thể so sánh được. - Phải cẩn thận với các thông tin mua bán được một người nào đó không tham gia cung cấp dễ dẫn đến những kết luận thiếu chính xác. 3.2. Phương pháp định giá chi phí 3.2.1. Khái niệm Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Phương pháp chi phí được coi là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để tính giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. 3.2.2. Nguyên lý chung và các nguyên tắc liên quan. 3.2.2.1. Nguyên lý chung Giá của bất động sản = giá đất + giá công trình = chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn - lỗi thời 3.2.2.2. Nguyên tắc liên quan - Nguyên tắc thay thế: Đây là cơ sở của phương pháp chi phí. Nguyên tắc này khẳng định một điều là không có người mua nào trả giá cho 1 bất động sản cao hơn chi phí để có được một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện - Nguyên tắc cung cầu: Chi phí không chuyển dịch tỷ lệ thuận với sự thay đổi của giá bất động sản được tạo ra từ cung cầu thì sẽ xảy ra chi phí tăng hoặc giảm. - Nguyên tắc cân bằng: Các vật liệu để sản xuất và các cấu thành bất động sản phải ở một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu - Nguyên tắc ngoại ứng: những tác động tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản - Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất: Theo nguyên tắc này thì bất động sản được định giá coi đất như mảnh đất trống và sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất, các công trình trên đất được coi như đã cải thiện 3.2.3. Các bước tiến hành Buớc 1: Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá coi mảnh đất đó đó là mảnh đất trống và việc sử dụng là sử dụng cao nhất tốt nhất. Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất Bước 3: tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên cơ sở xem xét hao mòn và lỗi thời + Hao mòn tự nhiên + Hao mòn lỗi thời chức năng + Do lỗi thời bên ngoài Bước 4: Tính giá trị hiện tại của công trình theo công thức sau: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế/ tái tạo công trình _ Tổng giảm giấ tích luỹ công trình Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí công trình đã giảm giá + Chi phí công trình phụ đã giảm giá Bước 7: Điều chỉnh giá trị tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của tài sản cá nhân đã được đưa vào tính toán chi phí - Giá trị toàn quyền sở hữu bất động sản cần định giá - Giá trị lợi ích mà người sở hữu bất động sản có được 3.2.4. Các phương pháp xác định chi phí của công trình 3.2.4.1. Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh sử dụng để ước lượng trên mỗi đơn vị diện tích Người ta thường lấy công trình mới làm đơn vị so sánh. Ngoài ra các công trình cũ được sử dụng với các điều kiện Các cải thiện phải đáp ứng sử dụng cao nhất tốt nhất Cung và cầu cân bằng Bất động sản phải đạt được sự chiếm hữu ổn định Giá trị của địa điểm có thể được xác định một cách hợp lý 3.2.4.2. phương pháp chi phí đơn vị của từng cấu thành đơn vị Người định giá tính toán chi phí dựa trên số lượng vật liệu và công lao động cần thiết cho mỗi đơn vị diện tích 3.2.4.3. phương pháp điểu tra định lượng (khảo sát số lượng) Nguời định giá phải tính toán nhằm phản ánh số lượng chất lượng của các loại vật liệu được đưa vào sử dụng các loại lao động, bậc lao động, theo số giờ cần thiết sử dụng trong công trình 3.2.5.Tính giảm giá tích luỹ công trình: 3.2.5.1 Khái niệm giảm giá tích luỹ công trình Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình so với giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm định giá. 3.2.5.2.Các nguyên nhân gây giảm giá tích luỹ công trình - Giảm giá tự nhiên: do quá trình hoạt động của các yếu tổ như tuổi công trình mối mọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa nước…. - Lỗi thời chức năng: Do sai xót trong thiết kế như trần nhà quá cao vị trí bếp buồng tắm không thích hợp. - Lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn v.v… 3.2.6.Tuổi của công trình - Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nó đươc xây dựng cho đến khi nó trở thành gánh nặng đối với kinh tế đối với địa điểm. - Tuổi sử dụng công trình: là khoảng thời gian mà các kết cấu công trình có thể kỳ vọng thực hiện các chức năng theo thiết kế ban đầu. - Tuổi thực tế của công trình: Hay còn gọi là tuổi theo thời gian đã qua của công trình kể từ khi nó đựoc xây dựng xong cho đến ngày định giá - Tuổi hiệu quả của công trình = Tuổi kinh tế của công trình - tuổi kinh tế còn lại 3.2.7. Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình - Phương pháp kỹ thuật: Do các kỹ sư hay sử dụng trong qúa trình phân tích cớ cấu qua điều tra thu thập thông tin để tính phần giảm giá đó + Phân tích các yếu tố làm giảm giá công trình + Tính các lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và không + Tính các lỗi thời bên ngoài, phân bổ các địa điểm công trình + Trên cơ sở phân tích các chi phí thay thế tái tạo có thể sửa chữa được + Tính giảm giá cho các yếu tố không thể sửa chữa được tính tổng giảm giá của từng nguyên nhân. + Cộng tổng giảm giá của từng nguyên nhân để tính tổng giảm giá của từng công trình - Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường Các bước thực hiện + Điều tra xác định đúng các bất động sản có thể so sánh với bất động sản mục tiêu trên thị trường + Thực hiện điều chỉnh đối với bất động sản so sánh theo một số yếu tố nhất định bao gồm quyền lợi trong bất động sản dk thanh toán điều kiện bán + Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán bất động sản đã được điều chỉnh tại thời điểm bán để nhận được chi phí đã giảm giá của công trình + Ước lưọng chi phí của các cải thiện đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán (chi phí thay thế tái tạo) tồng giảm giá tích luỹ công trình = Chi phí thay thế/ tái tạo - Chi phí giảm giá công trình + Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ thành tỷ lệ % chia tổng giảm giá tích luỹ cho chi phí thay thế tái tạo + Nếu có sự khác biệt về tuổi vị trí của đặc điểm mức độ bảo dưỡng nguời định giá phải tính tỷ lệ giảm giá tích luỹ hang năm + Thực hiện hoà hợp tỷ lệ giảm giá tich luỹ hàng năm hoặc tỷ lệ giảm giá tích luỹ toàn bộ của các so sánh. 3.2.8. Đối tượng pham vi, yêu cầu của phương pháp 3.2.8.1.Đối tượng Áp dụng định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này thường áp dụng định giá các loại bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường.như công sở, bệnh viện trường học, nhà thờ, chùa….nhằm xác định đền bù thiệt hại cho các công trình phải phá dỡ. Ngoài ra phương pháp này còn dược áp dụng để định giá các bất động sản với mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các các phương pháp định giá khác 3.2.8. Phạm vi áp dụng Phương pháp chi phí được áp dụng với những bất động sản xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế tái tạo Những hạn chế của phương pháp Dựa trên số liệu của thị trường nên cũng gặp những hạn chế của phương pháp so sánh Giá trị của công trình không chịu sự chậm chễ quá mức Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ Tính toán khấu hao lợi nhuận của nhà đầu tư là công việc rất khó khăn phức tạp 3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư) 3.3.1. Khái niệm Khái niệm: Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá. 3.3.2. Những nguyên tắc định giá trong phương pháp vốn hoá + Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của phương pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nảo đó nghĩa là nghĩa là phải tính toán lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị của bất động sản trên những kỳ vọng vào tương lai. + Nguyên tắc cung cầu: Quan hệ cung cầu và những vấn đề có liên quan đến cạnh tranh có quan hệ mật thiết đến quá trình vốn hoá, đánh giá lợi ích của bất động sản Các luồng thu nhập, tỷ suất lợi nhuận, có thể thu thập thông tin về tiền thuê bất động sản trên thị trường. Người định giá cần phải quan sát các hoạt động cung cầu. + Nguyên tắc thay thế: Các thông tin liên quan đến giá cả mức thuê, tỷ lệ sinh lời chi phí để có thể biết được thông tin các bất động sản tương tự trên thị trường. + Nguyên tắc cân bằng: Cho phép ta xem xét quan hệ bộ phận tỷ lệ giữa các công trình cấu thành nên bất động sản giữa các yếu tố tạo nên công trình. Nếu các yếu tố tạo nên bất động sản là cân bằng thì giá bất động sản là tối đa. Mối quan hệ này cho phép ta xác định tỷ lệ sinh lời hay tỷ lệ vốn hoá của bất động sản là cao hay thấp. + Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài tác động tích cực tiêu cực đến bất động sản. 3.3.3. Công thức tính giá trị của bất động sản 3.3.3.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp Giá bất động sản = NOI/TNRTT Re = NOI/ TNRTT* Số nhân Trong đó: NOI Là thu nhập ròng trước thuế Re : tỷ lệ chiết khấu 3.3.3.2. Phương pháp vốn hoá bằng dòng tiền chiết khấu Ko = K1/ (1+ r) + K2 / (1+r)2 + K3/ (1+ r) 3+ …..+ Kn / (1+r)n Trong đó: + K0 là giá trị hiện tại + Kn giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm thứ n + r lãi suất bình quân năm + n là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh ròng tiền thu nhập 3.3.4. Phân tích tài chính trong phương pháp Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý: một bất động sản có giá trị phụ thuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Trong hoạt động đầu tư bất động sản để dự kiến thu nhập trong tương lai sát với thực tế thì quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư đóng một vai trò quan trọng sống còn đối với dự án đầu tư. Các giá trị thu được từ kết quả đầu tư phụ thuộc giá trị thời gian của đồng tiền, các giá trị cần phân tích là Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) : Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp của bất động sản ở mức chiếm hữu đầy đủ truớc khi trừ đi chi phí hoạt động Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): Là tổng thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của bất động sản đã được điều chỉnh cho việc bỏ trống và thất thu tiền thuê. EGI = PGI - Lỗ (do bỏ trống hoặc thất thu tiền thuê) Thu nhập hoạt động dòng (NOI): Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng chưa tính đến tiền vay thế chấp khấu hao sổ sách. Luồng tiền trước thuế: Là một phần của thu nhập ròng còn lại sau khi trừ đi nợ tiền vày thế chấp trước khi nộp thuế thu nhập Các tỷ suất lợi nhuận + R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng trong năm của bất động sản và giá cả toàn bộ của bất động sản. + Tỷ lệ lợi tức (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một nămg so với vốn tự có của bất động sản. Re = luồng tiền trước thuế / vốn tự có. Các bước tiến hành 3.3.5.1. Ước lượng thu nhập hàng năm của tài sản có tính đến các yếu tố liên quan đến tự nhiên. 3.3.5.2. Ước lượng mọi chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế bảo dưỡng quản lý. 3.3.5.3. Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích các bất động sản tương tự trên thị trường 3.3.5.4. Áp dụng các phương pháp vốn hoá để tìm giá trị của bất động sản 3.3.6. Đối tượng phạm vi áp dụng 3.3.6.1. Đối tượng Là phương pháp thích hợp nhất cho các bất động sản được mua bán thường xuyên và được lưu giữ với mục đích tạo ra lợi nhuận (Thu nhập) Phương pháp cũng được áp dụng với các bất động sản nhà ở nằm trong một quần thể bất động sản nhà ở cho thuê. 3.3.6.2. Phạm vi Thường áp dụng cho các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hoá hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập như đất trống. Phương pháp này không sử dụng được với những bất động sản không tạo thu nhập 3.3.7.Hạn chế của phưong pháp Phương pháp này đòi hỏi phải ước lượng chính xác tổng thu nhập của bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong tương lai. Đây là công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi rất nhiều kiến thức kinh nghiệm và sẽ rất khó khăn trong một nên kinh tế chưa phát triển. 3.4. Phương pháp giá trị còn lại : 3.4.1. Nguyên lý chung của phương pháp Phương pháp này dựa trên sự tính toán (ước tính) giá trị hoàn thành phát triển công trình trừ đi chi phí để phát triển cải tạo công trình ta sẽ được giá trị còn lại đây sẽ là giá trị bất động sản cần định giá. 3.4.2. Tính toán chi phí, thu nhập, và lợi nhuận phát triển 3.4.2.1. Các chi phí phát triển - Chi phí thu dọn địa điểm gồm: + Chi phí dỡ bỏ công trình + San lấp - Chi phí kiến trúc: chi phí trả cho thiết kế (kiến trúc sư) - Chi phí bán cho thuê bất động sản gồm: + Marketing + Đại lý cho thuê + Thủ tục pháp lý - Chi phí vốn + Lãi vay + Khoảng thời gian vay - Chi phí khác 3.4.2.2. Thu nhập và lợi nhuận phát triển - Thu nhập bất động sản + Bán bất động sản + Cho thuê - Lợi nhuận phát triển 3.4.2.3. Chi phí đất - Chi phí có đất - Chi phí chuyên môn. 3.4.3. Các bước thực hiện Bước 1: xác định các sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản cần định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển. Có thể uớc lượng theo giá bán hoặc giá cho thuê. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển: bao gồm Chi phí xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí marketing Chi phí tài chính, chi phí phát sinh khác… Bước 4: Giá trị còn lại = tổng giá trị phát triển - tổng chi phí phát triển Giá đất = giá trị còn lại – chi phí pháp lý - thuế- chi phí tài chính có đất - lợi nhuận liên quan đến đất 3.4.4. Các hạn chế của phương pháp - Giá trị còn lại rất nhạy cảm với những thay đổi trong việc tính toán các chi phí và giá bán - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất tốt nhất - Mặc dù ước tính đến các kỳ vọng trong tương lai xong không tính đến các giá trị của tiền, đã giả định các dòng tiền xảy ra ở cung một thời điểm do đó giả định này là không hiện thực 3.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) 3.5.1. Nguyên lý của phương pháp Phương pháp này dựa trên giá thuê bất động sản được trả phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền. Dựa trên thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh ta trừ đi chi phí hoạt động của bất động sản được một khoản lợi nhuận. Phần lợi nhuận này được cấu thành từ hai phần. Thứ nhất đó là do kỹ năng quản lý của chủ sở hữu tạo ra. Thứ hai là do đóng góp của bất động sản tạo ra Những chi phí hoạt động của bất động sản gồm - Thuế - Bảo hiểm - Bảo dưỡng - Sửa chữa - Phí quản lý bất động sản 3.5.2. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính tổng thu nhập cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản mang lại Bước 2: Ước tính tổng chi phí cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản mang lại Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh – chi phí kinh doanh - khoản lãi trên vốn của chủ còn lại là phần hợp lý trả cho tiền thuê bất động sản 3.5.3. Phạm vi áp dụng Thường áp dụng đối với các bất động sản thương mại bất động sản cho thuê kinh doanh. 3.5.4. Hạn chế của phương pháp - Dựa trên các số liệu trong hoạt động kinh doanh nên rất khó ước lượng được các khoản thu nhập và lợi nhuận kinh doanh. Đặc biệt trong môi trường tài chính không minh bạch thì rất khó sử dụng phương pháp này - Chỉ áp dụng được nếu bất động sản tạo ra lợi nhuận. Nếu hoạt động kinh doanh gặp khó khăn hoặc không có lợi nhuận thì sẽ không sử dụng được. 3.6. Khái quát Để ước tính giá trị của bất động sản, nguời ta có thế sử dụng 5 phương pháp định giá bất động sản nói trên. Trong những phương pháp đó có những phương pháp được sử dụng phổ biến nhưng cũng có những phương pháp chỉ sử dụng cho một mục đích nào đó. Tuy nhiên, trong hoạt động định giá ta không thể sử dụng độc lập một phương pháp nào mà giữa chúng có mối quan hệ qua lại kiểm tra lẫn nhau. Thông thường sẽ có phương pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy nhiên các phương pháp khác vẫn được được sử dụng với mục đích kiểm tra. Để đưa giá trị cuối cùng của bất động sản. Nguời định giá cần phải thực hiện một quá trình được gọi là “điều hòa” các kết quả thu được. Đó là nội dung của quy trình định giá nói chung và cũng là quy trình định giá bất động sản nói riêng. 4. Kinh nghiệm trong hoạt động định giá 4.1. Hoạt động định giá trên thế giới Định giá bất động sản là một lĩnh một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Thuỵ Điển, Mỹ, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái lan, định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở hợp lý, tránh đuợc rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá bất động sản giúp cho giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng hợp lý. Ba phương pháp định giá chủ yếu được nhiều nước trên thế giới áp dụng là: phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh giá bán. Quy mô của định giá: Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều khu đất trong khu vực địa lý; Định giá cá biệt nhằm xác định giá thị trường đối với một loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn. Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được coi là một thị trường không hoàn hảo, có tính khu vực và phân hoá cao theo tài sản. Ví dụ ở Đài Loan khoản 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên toàn lãnh thổ làm căn cứ định giá cho các địa phương; Căn cứ vào giá trên chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn cứ tính thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua nhưng không đuợc thấp hơn giá quy định của thanh phố. Trong trường hợp giá thấp hơn Nhà nước mua theo quyền “ tiên mại”. Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Thái lan, việc định giá hàng loạt được định giá định giá định kỳ 4-5 năm/ lần. Nhờ có hoạt động định giá tốt các nước có thể xác đinh rõ tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (Trong đó 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 160.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD. Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá, ví dụ như các bất động sản công cộng như các di tích lịch sử văng hoá danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông cộng, vườn hoa công cộng …Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản, các nước theo nền kinh tế thị trường như Nhật, Mỹ, các nước EU, một số nước ASEAN quy định bất động sản (đất đai) và (đất đai + công trình trên đất) là tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản. Trung Quốc (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nuớc không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất. Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất động sản, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản Biện pháp bảo đảm nguồn thu của Nhà nước từ thị trường bất động sản tuỳ từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau. Thị trường bất động sản Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp bất động sản; không phân biệt trong việc giao dịch bất động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; bất động sản được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch bất động sản quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản. Thị trường bất động sản Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá bất động sản; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan định giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. 4.2. Hoạt động định giá tại Việt Nam Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động to lớn đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Điều đó kéo theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bởi vì thị trường bất động sản chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá. Có thể phân chia sự hình thành thị trường bất động sản nước ta thành bốn giai đoạn như sau. 4.2.1. Giai đoạn trước 1946 Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị và một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức bóc lột và một bên là là kẻ áp bức bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng; kết qủa các cuộc mua bán trên không thể nói là kết quả thoả thuận của các bên, điều đó trái với các nguyên tắc của thị trường. Vì vậy giai đoạn này chưa thể coi là đã có thị trường bất động sản và đương nhiên chưa thể nói là đã có hoạt động định giá. 4.2.2. Giai đoạn 1946 – 1980 Đây là giai đoạn thị trường bất động sản nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản nước ta chính là hiến pháp năm 1946 và sau này là điều 11 hiến pháp 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đối với đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này (1960 –1980) do hình thức sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước chiếm tuyệt đối. Mặt khác nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường cũng chưa hình thành và đó cũng là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển ảnh hưởng tới các hoạt động định giá. 4.2.3. Giai đoạn 1980 – 1992 Đây là giai đoạn quan trọng đánh dấu sự chuyển mình từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước. Đáng chú ý liên quan tới sự hình thành của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là các định chế về quyền sở hữu đất đai ghi trong hiến pháp 1980 Tại điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Sau đó để cụ thể hoá điều 19 của hiến pháp tại điều 5 và điều 7 của luật đất đai 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thị người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà đó. Như vậy bằng các định chế pháp luật Nhà nước Việt Nam đã không thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trương bất động sản là nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là thị trường hợp pháp thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp nhưng vẫn diễn ra dưới hình thức “ngầm” các hoạt động định giá có thể nói là không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến hoạt động này mặc dù vẫn có sự giao dịch bất động sản trên thị trường. 4.2.4.Giai đoạn từ 1992 đến nay Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại vị trí của Nhà nước về quyền sở hữu đối với đất đai. Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa một số quan hệ đất đai đã được quy định Điều 12 luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và các phương pháp xác định giá đất được pháp luật quy định là định chế pháp lý và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại khoản 1 điều 13 luật đất đai 2003). Đặc biệt ngày 10 tháng 12 năm 2003 chính phủ đã ban hành luật đất đai mới. Đây là một bộ luật có ý nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trường bất động sản ở nước ta. Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định về giá đất là do uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định hoặc do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với quy định này và sau này là nghị định 198 đã quy định các căn cứ và phương pháp xác định giá đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình thành một cách đồng bộ Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển do đó vẫn còn tồn tại nhiều điều cần phải nghiên cứu làm rõ. Đặc biệt là trong hoạt động định giá bất động sản, làm sao để giá bất động sản được định giá sát với giá thị trường và là căn cứ quan trọng trong tính thuế của Nhà nước Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI 1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, công ty được thành lập theo Giấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố hà nội cấp ngày 18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày 24/10/1994. Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng. Hiện nay trong thành phần cổ đông có 3 ngân hàng là : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), 1 công ty tài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện là Dragon cappital) và một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật. Hội sở chính của công ty tại 141 Lê Duẩn – Hà Nội. Ngoài ra công ty có các chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh. Các lĩnh vực hoạt động của công ty Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê; Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất; Dịch vụ._.n (giá thấp nhất) và mức giá cao nhất có thể xảy ra. Ví dụ như khi định giá khu văn phòng tại số 48 Tràng Tiền – Hà Nội, công ty đã đưa ra hai mức giá là Giá sàn của khu đất: 40.750.000 đ/m2 Giá cao nhất có thể: 63.000.000 đ/m2 Việc định giá sàn của công ty sẽ rất có lợi cho chủ sở hữu trong quá trình đấu giá. Tuy nhiên sự chênh lệch giữa hai mức giá là quá lớn. Trên thực tế giá của bất động sản hoàn toàn có thể dơi vào khoảng giữa của hai mức giá trên. Như vậy những mức giá trên không giúp ích được nhiều cho chủ đầu tư, nó chỉ có ý nghĩa tham khảo. Mặt khác việc có sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá mà công ty đưa ra cũng nói lên rằng, các phương pháp mà công ty sử dụng để định giá trong trường hợp này đã có sự phân hoá rõ rêt. Bởi vì mức giá sàn trên là kết quả tính toán từ phương pháp thặng dư, còn mức giá cao nhất chính là giá của phương pháp so sánh trực tiếp mang lại. Điều đó phần nào phản ánh các thông số tính toán và các bước tiến hành định giá của công ty đã có sự thiếu chính xác. Và điều quan trọng là quá trình sử dụng các phương pháp ứng dụng trong định giá bất động sản này là chưa thật chuẩn xác. Không chỉ vậy, Việc điều hoà các kết quả thu được là rất quan trọng xong trong thực tế hoạt động công ty chưa tìm ra được giải pháp tối ưu hoá cho bước định giá quan trọng này. Chẳng hạn như trong quá trình định giá khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh – TP. Hồ Chí Minh. Công ty đã sử dụng 3 phương pháp định giá và thu được kết quả là: Phương pháp vốn hoá: 9.112.850 đ/m2 Phương pháp chi phí: 6.772.776 đ/m2 Phương pháp so sánh: 9.691.000 đ/m2 Khi đó giá bình quân của khu đất là 8.191.666 đ/m2 = (9.112.850 đ/m2 +6.772.776 đ/m29.691.000 đ/m2) / 3 Tức là giá cuối cùng của lô đất được định giá trung bình cộng các phương pháp. Điều này đã làm cho giá bất động sản không thực sự chuẩn xác. Trên thực tế trong 3 phương pháp được sử dụng ở trên chác chắn sẽ có phương pháp có sự phù hợp nhất. Trong quá trình điều hoà ta cần ưu tiên cho phương pháp đó và giá của bất động sản được định giá phải gần với giá của phương pháp đó nhất. 3.2. Sự khác biệt giữa cách thức tiến hành định giá và thực tế hoạt động Quá trình định giá thực tế định giá tại công ty có nhiều khác biệt so với những lý luận về định giá đã nêu trong lý thuyết. Sự khác biệt này được thể hiện ở các điểm là: - Trong phương pháp định giá chi phí. Người định giá cần tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình. Tức là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo của công trình bất động sản so với giá thị trường của công trình bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Đó là một công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về lĩnh vực xây dựng. Trên thực tế khi định giá các căn hộ theo phương pháp này công ty đã sử dụng sự hỗ trợ của các nhân viên phòng dự án. Họ là những người am hiểu và được đào tạo về lĩnh vực xây dưng. Tuy nhiên, họ lại không thể có được những kiến thức thị trường như người định giá. Hơn nữa người đi khảo sát kiểm tra bất động sản là các chuyên viên định giá. Do đó nhân viên của phòng lập dự án chỉ có thể căn cứ theo các tài liệu mà các chuyên viên định giá cung cấp. Như vậy thì việc định giá không thể tránh khỏi những thiếu xót. Với những nhu cầu về định giá đang ngày một nhiều và đòi hỏi phải có uy tín như hiện nay thì một yêu cầu không thể thiếu của người định giá đó là các kiến thức liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kiến trúc. Có như vậy thì mới đảm bảo được việc định giá theo phương pháp này có độ chính xác hơn. - Trong phương pháp so sánh trực tiếp: Khi sử dụng phương pháp định giá so sánh thì cơ sở quan trọng nhất để ước lượng giá trị bất động sản là các căn cứ thị trường. Việc thu thập thông tin các cuộc mua bán liên quan đến bất động sản cần định giá là rất quan trọng. Sau khi đã có được các thông tin này. Người định giá cần tiến hành điều chỉnh các thông số thu được như sau. TT Các điều chỉnh Bất động sản mục tiêu SS1 SS2 …. SSn Giá - - - - 1 Sở hữu 2 Điều kiện thanh toán 3 Vị trí 4 Thời gian bán 5 Diện tích xây dựng 6 Bếp và buồng ngủ 7 …….. 8 Tổng mức điều chỉnh 9 gắn trọng số Một bước quan trọng để xác định giá của bất động sản mục tiêu đó là quá trình tính tổng các mức điều chỉnh và gắn trọng số. Trên thực tế sử dụng phương pháp so sánh công ty đã không tiến hành điều chỉnh theo các bước này. Chẳng hạn như tại khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hũu Cảnh TP. Hồ Chí Minh. Giá cuối cùng của bất động sản mục tiêu là trung bình cộng các so sánh họ tìm thấy trên thị trường. 1m2 = (15tr + 15, 5 tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : 5 = 16, 240 triệu đồng Trong trường hợp này, công ty đã không thu thập đủ thông tin liên quan về các bất động sản so sánh. Do đó ta không có sự so sánh nào về các bất động sản thu thập được so với bất động sản cần định giá. Hơn nữa ta không biết được những giá trên là giá thanh toán như thế nào. Trong điều kiện nào và thời gian diễn ra các giao dịch của các bất động sản so sánh là khi nào. Sự thiếu các thông tin này khiến cho quá trình điều chỉnh không thể thực hiện được và đương nhiên chúng ta không có cách nào để gắn trọng số. Bởi vì chúng ta không có tổng mức điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Như vậy thì giá cuối cùng của bất động sản cần định giá sé không thể cho một kết quả chính xác. 3.3. Tính pháp lý trong các báo cáo định giá Thông thường một báo cáo định giá phải ghi rõ ràng ngày bất động sản được định giá và thời gian có hiệu lực của báo cáo định giá. Đặc biệt là người định giá phải chịu trách nhiệm về các giá trị và thông tin được cung cấp trên bản báo cáo. Trong thực tế, khi tiến hành hoạt động định giá cho khách hàng, công ty bất động sản Tôgi đã ghi rõ tính pháp lý trên bản báo cáo định giá. Công ty cho rằng: “ Báo cáo định giá chỉ dành riêng cho khách hàng. Các thông tin được cung cấp trong tài liệu chỉ làm cơ sở để tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản để đi đến một quyết định sáng suốt hơn về trị giá giao dịch của bất động sản”. Căn cứ theo những điều này, có thể thấy hoàn toàn không có tính pháp lý, tính chịu trách nhiệm trong các báo cáo định giá. Và như vậy chủ sở hữu và nhà đầu tư vẫn khó có thể đi đến một thoả thuận cuối cùng về trị giá của bất động sản. Có chăng nó chỉ là một sự tư vấn cho khách hàng mà thôi. Và đương nhiên, bản định giá trên sẽ vẫn chỉ là một tài liệu giúp họ có một cái nhìn khách quan hơn về trị giá bất động sản của mình. Việc không có ràng buộc gì trong bản định giá đó đã giúp cho công ty có những thuận lợi nhất định trong hoạt động của mình. Đó là giảm bớt được một phần chi phí khi không phải theo dõi sự vận động của các bất động sản đã được công ty định giá. Với hơn 28000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá thì chi phí cho việc theo dõi này cũng không phải là nhỏ. Tuy nhiên nếu coi giá trị của các bất động sản được định giá là một sản phẩm của công ty sản xuất ra thì ta có thể thấy rằng, việc theo dõi sự vận động của các bất động sản trong thực tế sẽ tạo thành một chu trình khép kín. Từ đây sẽ có được một sự so sánh để thấy được giá bất động sản được định giá là sát thực tế thị trường như thế nào, lấy đó làm cơ sở để các định giá tiếp theo có sự phù hợp hơn. Chỉ có như vậy thì mới có thể tạo ra một động lực để ngày càng hoàn thiện hoạt động định giá nói chung và quá trình định giá bất động sản nói riêng trong quá trình đi lên của công ty. Chương 3 : Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi 1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005 vừa qua, Ban Tổng giám đốc đã kết luận rằng, phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá của công ty, tiếp tục giữ vững vị trí là một trong những công ty hàng đầu của nước ta trong hoạt động định giá. Đó là phương hướng và cũng là mục tiêu trong trong hoạt động định giá của công ty trong những năm tới. Có thể thấy rằng đây là một mục tiêu hoàn toàn khả thi bởi trên thực tế công ty vẫn đang là lá cờ đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản. Có trong tay những đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm có bầu nhiệt huyết cống hiến sức mình cho hoạt động của công ty. Đó sẽ là nhân tố chính tạo nên sự thành công của công ty trong những năm vừa qua. Thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển, số lượng các giao dịch liên quan đến bất động sản ngày càng tăng. Điều đó sẽ là cơ hội cho công ty củng cố vị trí của mình trong hoạt động định giá, khi mà cầu về lĩnh vực này không ngừng tăng. Với kinh nghiệm hoạt động hơn chục năm nay trong lĩnh vực bất động sản công ty cũng đã trải qua những thách thức khó khăn trong quá trình đi lên của thị trường bất động sản nước ta. Sự khởi đầu sớm đó đã cung cấp cho công ty rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực định giá nói riêng. Để tạo dựng niềm tin đối với khách hàng trong hoạt động định giá công ty không ngừng tìm tòi, đổi mới để làm sao sản phẩm của công ty, những bất động sản được định giá tạo ra sự thoái mái và niềm tin đối với khách hàng. 1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị trường Nghiên cứu thị trường là một công việc quan trọng trong kinh doanh. Ở đây ta có thể coi sản phẩn kinh doanh của công ty chính là định giá bất động sản. Bởi vậy quá trình nghiên cứu thị trường sẽ là rất quan trọng đối với hoạt động định giá của công ty. Để có thể tồn tại và phát triển trên thị trường thì các công ty đều phải có trong tay những sách lược kinh doanh hợp lý. Thông thường khi trải qua qúa trình nghiên cứu thị trường công ty sẽ có được những chiến lược hợp lý nhất cho sự phát triển của mình. Khi quá trình xem xét nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đang trong thời kỳ suy thoái, cung vượt quá cầu, hoặc có sự cạnh tranh khốc liệt hay thị hiếu tiêu dùng đã có sự thay đổi. Lúc này để tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải hạ thấp giá trị của bất động sản. Khi này hoạt động định giá cũng phải có sự điều chỉnh để có sự phù hợp về giá trị bất động sản trong một thị trường suy thoái. Nếu căn cứ vào nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản ta có thể biết được cách thức mà nhà đầu tư sử dụng bất động sản. Đó sẽ là một căn cứ khá chính xác để ước lượng sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản. Như vậy thì giá của bất động sản sẽ sát với thực tế hơn. Nếu nhà đầu tư muốn tăng lượng tiêu thụ bất động sản một cách tối đa thì đương nhiên giá của bất động sản sẽ không phải là giá cao nhất của nó trên thị trường. Do đó người định giá cần phải nghiên cứu tìm hiểu những bất động sản cùng loại được giao bán trên thị trường, giá của bất động sản này đôi khi sẽ thấp hơn so với thực tế khi mà người bán sử dụng các hình thức khuyến mại. 2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty 2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là: Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản + Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá + Mục đích định giá Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết + Nguồn thông tin + Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành Thu thập và phân tích thông tin + Thông tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động) + Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khoán, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí) Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hoà cho phù hợp. Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong quá trình lưu trữ thông tin quan trọng về các bất động sản được định giá. 2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá trình định giá không thể không coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng. Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và xử lý thông tin này được khách quan và chính xác công ty cần phải: Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan trong quá trình định giá Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin. Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thông tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản cần định giá Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của công ty: công việc này sẽ đòi hỏi người định giá phải luôn bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú. 2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay quá trình tính dòng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn nôi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính toán. Nhưng trong quá trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của bất động sản lại là những chuyên viên định giá của công ty. Như vậy thì phần giá trị phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ sở của thị trường. Nên chăng, quá trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án. 2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Quá trình điều hoà kết quả giá trị thu được từ các phương pháp định giá đóng vai trò quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó. Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó và như vậy thì cũng không thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì phương pháp vốn hoá sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này phải đóng vai trò quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu. Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hoà giá của bất động sản trong từng phương pháp là không được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả. 7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1) Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá. 2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên môn cho người định giá Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì công việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chuyên môn cho người địnhg giá. Việc nâng cao trình đô cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Khi người định giá có trình độ chuyên môn được ứng dụng những kỹ năng đào tạo của mình vào thực tế hoạt động sẽ làm cho quá trình thu thập thông tin, quá trình ước lượng những giá trị phát triển trở nên khoa học và chính xác hơn. Đặc biệt là họ sẽ có được một tư duy sâu rộng về sự tác động qua lại giữa bất động sản mục tiêu và các yếu tố có liên quan từ đó sẽ có qúa trình điều hoà kết quả thu được của các phương pháp định giá một cách chính xác và hiệu quả. Mặt khác người định giá được đào tạo chuyên môn sẽ được các cơ quan quản lý về bất động sản công nhận hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định các trách nhiệm của mình đối với các bất động sản được định giá. 3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta 3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản Khi định giá bất động sản, Người đầu tư luôn phải xác định rõ mục tiêu của định giá là để làm gì từ đó sẽ có những phương pháp định giá khác nhau.Những mục đích định giá khác nhau sẽ cho giá trị của bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như khi nhà đầu tư quyết định đầu tư xây dựng các căn hộ biệt thư sang trọng thì sự kỳ vọng về giá của nó cùng phải cao, và ngược lại khi đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình thì giá của bất động sản đó cũng không phải là quả cao. Đối với những nước đang phát triển như nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường cũng đồng nghĩa với việc hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “ Thúc đẩy sự hình thành, phát triển từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến các thị trường quan trọng nhưng hiện tại chưa có hoặc còn sơ khai như thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa hộc công nghệ”. Thực tế cho thấy là có một số lượng lớn các bất động sản ở nước ta không trở thành hàng hoá để tham gia vào thị trường bất động sản. Định giá bất động sản góp phần huy động được các nguồn lực to lớn của bất động sản để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tê – xã hội, hình thành phát triển thị trường bất động sản. 3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá Thị trường bất động sản cũng tuân theo một mô hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như: Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán Xác định giá cả của bất động sản Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là: Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản; Sự tự nguyên của các bên tham gia; Có nhiều người bán và người mua; Việc tham gia thị trường là hoàn toàn tự nguyện; Thông tin hoàn hảo; Sự tương tự của sản phẩm. Theo nhận định của nhiều chuyên gia về bất động sản thì có 3 luận cứ được đánh giá là quan trọng cho sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản là; Loại trừ những yếu tố chưa hoàn thiện của thị trường; Loại bỏ những yếu tố có tính chất xã hội; Tái phân phối nguồn tài nguyên có hạn của quốc gia. Việc cung cấp các hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng của thị trường bất động sản. Ví dụ như việc thiếu xót những căn cú rõ ràng về quyền sử dụng bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ tới giá cả thực tế của thị trường bất động sản. Người sử dụng đất nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai cũng sẽ là yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Một lý do khiến cho có sự can thiệp của Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản đó là sự thất bại của các nhà đầu tư tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho xã hội, do họ không thu được lợi nhuận từ các hoạt động này. Chẳng hạn như công viên, đường xá, cầu cống là những ví dụ điển hình cho thấy sự cần thiết phải có sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước đóng vai trò “lấp chỗ trống” trong các hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia. Việc xây dựng một khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng nó đảm bảo cho các nguồn lực của thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản được sử dụng hiệu quả. Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá. Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm: Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá. Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liêuh tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diện. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động hoạt động định giá ở các khía cạnh cụ thể là: + Tạo ra một hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho quá trình thu thập thông tin về bất động sản cần định giá. + Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thông qua quá trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của bất động sản; + Tác động tích cực tới sự lành mạnh hoá của thị trường bất động sản; thông tin các cuộc giao dịch về bất động sản được cập nhật thường xuyên và công khai tránh tình trạng giá ảo. Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ nên áp dụng cho các hoạt động của Nhà nước hoặc là giữa các tổ chức Nhà nước với các tổ chức tư nhân. Trong các hoạt động giữa các tổ chức tư nhân với nhau thì nên áp dụng mức giá của thị trường. Như vậy vừa tránh được sự thất thu của Nhà nước vừa tạo ra sự thông thoáng cho các doanh nghiệp tư nhân. Bởi vì trên thực tế giá bất động sản theo thị trường thường cao hơn khung giá do Nhà nước khá nhiều. Hình thành và từng bước đưa vào sử dụng các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm này không cần phân biệt là của Nhà nước hay tư nhân, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy chế chung và trong hoạt động định giá bất động sản Có những chính sách khuyến khích hỗ trợ cho sự phát triển của các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản Tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận hàng nghề định giá cho các tổ chức cá nhân có đủ năng lực và trình độ. Dần từng bước gắn trách nhiệm của người định giá đối với các báo cáo định giá. 3.2. Tổ chức định giá trung ương Tại Việt Nam hiện nay cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan Nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản. Việc thành lập một cơ quan định giá trung ương sẽ tạo ra nhiều thuận lợi cho hoạt động định giá: Tạo thuận lợi cho việc áp dụng các tiêu chuẩn thống nhất về luật pháp Phát triển kinh tế bằng cách giảm bớt đi sự trùng lặp về các thông tin liên quan đến bất động sản Tạo ra một cở sở cho các nhà định giá phát triển tốt khả năng địng giá của mình. Thông qua sự hỗ trợ và so sánh với hoạt động định giá của trung ương Tạo ra một hệ thống, đặc biệt là hệ thống tin học khi cần phối hợp trên quy mô lớn về số liệu khảo sát giá thành đất đai. Giám sát giá thành của đất, tránh tình trạng đầu cơ Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập được các thông tin về bất động sản theo một số tiêu chí như: Xác định và lập được các bản đồ của tất cả các bất động sản cần được định giá để tính thuế và phục vụ cho các mục đích khác; Phân loại bất động sản theo một số tiêu chí đã được thống nhất liên quan đến các vấn đề như mục đích sử dụng kích thước, loại hình xây dựng và các đầu tư vào bất động sản Thu thập và phân tích các số liệu thị trường có liên quan đến như số liệu về giá thành, giá thuê, chi phí bảo dưỡng sửa chữa…. Xác định giá trị của bất động sản theo các thủ tục được công bố; Xác định người phải chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí, thuế, lệ phí; Lưu trữ các thông tin và quá trình định giá. Như vây là, nhiệm vụ của cơ quan định giá trung ương là tập trung về các vấn đề mang tính quản lý bất động sản chứ không chú trọng đến các vấn đề về hành chính như mức thuế mức phí phải nộp cho chính quyền. Kết Luận Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với mục đích hướng tới đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. Căn cứ vào hoạt động thực tế tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi có thể thấy hoạt động định giá tại nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động này dần phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản nước ta cũng như hoạt động địnhg giá. Còn thiếu một cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động sản và một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước. Mặt khác tại các doanh nghiệp hiện nay việc sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều bất cập chưa có sự thống nhất chung dẫn đến hoạt động định giá chưa tạo ra được tính trách nhiệm trong các báo cáo định giá. Từ những thực tiễn đó cho ta một nhận định là, Nhà nước cần tập trung hơn nữa cho công tác thúc đẩy việc hoàn thiện các thị trường đang và mới hình thành tại nước ta trong đó có thị trường bất động sản. Để tạo ra sự lành mạnh trong thị trường bất động sản thì khung pháp lý của Nhà nước phải đủ mạnh đê quản lý. Các căn cứ để xác lập việc định giá và tổ chức địnhg giá phải rõ ràng minh bạch dựa trên một hệ thông thông tin phát triển Hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi cũng như của các tổ chức địng giá khác sẽ trở nên phong phú đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Những bất động sản của công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn nếu các chuyên viên định giá đươc đào tạo và có chứng chỉ hành nghề định giá do cơ quan có thẩm quyền xác lập dựa trên một hệ thống thông tin hoàn chỉnh. Với sự nỗ lực hoàn thiện thị trường bất động sản và việc sắp ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với sự xuất hiện những nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản nước ta sẽ như một lưồng gió mới thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển. Tài Liệu Tham Khảo Bài giảng môn “định giá bất động sản” ,Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, Trung Tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội. Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Luật đất đai 2003 Các báo cáo định giá của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Báo cáo tổng kết hoạt động của công ty cổ phần bất động sản Tôgi năm 2004, 2005. Tạp chí bất động sản nhà đất số 9/2005, số 12/2005, số 3/2006. MỤC LỤC Tài liệu tham khảo 78 ._.