Nghiên cứu, thực hiện đánh giá chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

ã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Tr−ớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Đàm Xuân Hoàn-Giảng viên chính Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa đất và Môi tr−ờng-Tr−ờng Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội đã tận tình h−ớng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thày, Cô giáo Khoa đất và Môi tr−ờng, Khoa Sau đại học- Tr−ờng Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng tỉnh Bắc Giang, Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Tỉnh Bắc Giang, Sở Tài chính Bắc Giang, Phòng Địa chính huyện Việt Yên và Thị xã Bắc Giang; Ban Quản lý khu Công nghiệp Đình Trám; Công ty phát triển nhà và đô thị Bắc Giang; Cấp uỷ chính quyền và bà con nhân dân xã Hoàng Ninh, Hồng Thái, huyện Việt Yên; ph−ờng Ngô Quyền thị xã Bắc Giang ... đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài tại địa bàn. Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những ng−ời thân, các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Bắc Giang, ngày 15 tháng 8 năm 2004 Tác giả luận văn Bùi Quang Huy 2 Ký hiệu các chữ viết tắt STT Các chữ viết tắt Ký hiệu 1 Giải phóng mặt bằng GPMB 2 Tái định c− TĐC 3 Quyền sử dụng đất QSDĐ 4 Quyết định QĐ 5 Công nghiệp hoá-hiện đại hoá CNH-HĐH 6 Bất động sản BĐS 7 Cơ sở hạ tầng CSHT 3 Mẫu phiếu điều tra Dự án:............................................................................................... Họ tên chủ hộ:.................................................................................. Địa chỉ:............................................................................................. Nội dung điều tra 1-Đối t−ợng và điều kiện đ−ợc đền bù: Trong việc xét duyệt đối t−ợng đ−ợc đền bù, gia đình ông (bà) có gặp những khó khăn, v−ớng mắc gì không: Có:............., Không:........... Trong quá trình xét duyệt ông (bà) đ−ợc xếp vào đối t−ợng nào: Đ−ợc đền bù.........., Đ−ợc hỗ trợ............ Theo ông (bà) quy định về đièu kiện đ−ợc đền bù đã hợp lý ch−a: Hợp lý..............., Ch−a hợp lý:........... 2-Định giá đền bù: *Đối với đất ở Đất của ông (bà) đ−ợc đền bù với mức giá là bao nhiêu:...... đồng/m2 Giá thị tr−ờng tại thời điểm đó là bao nhiêu: ............ đồng /m2 Vậy giá đền bù nh− thế đã phù hợp ch−a: Phù hợp......., Ch−a phù hợp....... *Đối với đất nông nghiệp Giá đất nông nghiệp của ông (bà) đ−ợc đền bù bao nhiêu:.......đ/m2 Theo ông (bà) giá đền bù đã hợp lý ch−a: Hợp lý..........., Ch−a hợp lý:........... *Đối với nhà ở và công trình xây dựng cơ bản: Nhà của ông (bà) đ−ợc xếp vào hạng nào: Nhà cấp 1..., Nhà cấp 2...., Nhà cấp 3..., Nhà cấp 4...,Công trình khác... Theo ông (bà) giá đền bù về nhà và công trình trên đất của dự án so với giá thị tr−ờng tại thời điểm đền bù có sự chênh lệch về giá trị không? Không chênh lệch...; Chênh lệch ít...; Chênh lệch nhiều.... 4 *Đối với cây cối hoa màu Ông (bà) trồng những loại cây gì:.............................................. Giá đền bù cho từng loại cây là bao nhiêu:............................................. ........................................................................................................................... Theo ông (bà) giá đền bù đã hợp lý ch−a: Hợp lý................, Ch−a hợp lý:................ 3-Chính sách hỗ trợ và tái định c−: Gia đình ông (bà) có thuộc đối t−ợng −u tiên không: Có... Không... Theo ông (bà) chính sách hỗ trợ của dự án đã phù hợp ch−a: Phù hợp......, Gần phù hợp.... Ch−a phù hợp.... Giá đất tái định c− là bao nhiêu:...................... đồng/m2 Theo ông (bà) giá đền bù đã phù hợp ch−a: Phù hợp ..........., Ch−a phù hợp ............. Theo ông (bà) Ban đền bù đã tuân thủ theo nguyên tắc công bằng, dân chủ và công khai ch−a: Rồi......; Ch−a.....; ý kiến khác....... Ông (bà) có đơn th− gì không: Có.....; Không..... Xin ông (bà) cho biết những tâm t− nguyện vọng về chính sách thực hiện đền bù trong ph−ơng án đền bù của dự án (nếu có). ................................................................................................................... ............................................................................................................................. ....................................................................................................................... Bắc Giang, ngày tháng năm Ng−ời trả lời (Ký, họ tên) Ghi chú: Ông (bà) đồng ý với ý kiến nào thì đánh dấu vào gạch chấm đó 5 Phần 1 Mở đầu 1.1-Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là t− liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr−ờng sống, là địa bàn phân bố dân c−, phát triển các cơ sở kinh tế - văn hoá - xã hội và an ninh - quốc phòng... Do mang tính chất đặc thù là loại hàng hoá đặc biệt, có vị trí cố định, số l−ợng không đổi nên việc bảo vệ, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đã và đang đ−ợc các n−ớc trên thế giới đánh giá đúng tầm quan trọng thông qua Hiến pháp mà cụ thể là tại Luật cũng nh− các văn bản d−ới Luật. Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng đ−ợc nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất n−ớc, việc phân bổ hợp lý quỹ đất đai vào các mục đích sử dụng đang đ−ợc Đảng, Nhà n−ớc và các ngành các cấp cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở lên có giá do có sự đầu t− ngày càng cao của con ng−ời. Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế là định h−ớng chiến l−ợc quan trọng của Đại hội Đảng VIII, nhiệm vụ quản lý chặt chẽ đất đai và thị tr−ờng bất động sản để tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị tr−ờng là “...Thực hiện đúng luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai...bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất”. Thực hiện chủ tr−ơng, đ−ờng lối của Đảng, hệ thống pháp luật, Luật Đất đai và các văn bản d−ới luật đang đ−ợc hoàn thiện để thể chế hoá cơ chế chính sách, mô hình quản lý, thiết lập hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật nói chung và quan hệ đất đai nói riêng. Trong quan hệ pháp luật đất đai, vấn đề bồi th−ờng thiệt hại 6 khi Nhà n−ớc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang đ−ợc d− luận chú ý và là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý và nhà đầu t−. Việt Nam cũng nh− các n−ớc khác trên thế giới, bồi th−ờng đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định c− là hiện t−ợng phát triển mà các Nhà n−ớc phải đối mặt nh− một quy luật tất yếu và phổ biến. Hiện t−ợng phát triển này tác động trực tiếp đến ba yếu tố kinh tế-chính trị-xã hội của một Nhà n−ớc, mặt dù các yếu tố đó có tính chất độc lập, nh−ng lại có mối quan hệ biện chứng và liên hệ chặt chẽ với nhau trong phát triển , giải quyết không tốt nh−ng yếu tố này là cản trở sự phát triển quốc gia. Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và đầu t− xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất n−ớc và tỉnh Bắc Giang đang tiến hành. Thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà n−ớc thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Tất cả những công trình đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây dựng là rất lớn. Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà n−ớc phải thu hồi một phần đất của nhân dân. Theo quy định tại điều 27- Luật Đất đai (đã đ−ợc sửa đổi, bổ sung) thì khi thu hồi đất, Nhà n−ớc phải bồi th−ờng thiệt hại cho ng−ời có đất bị thu hồi; Nhà n−ớc còn phải bồi th−ờng thiệt hại cho ng−ời dân có đất bị thu hồi; Nhà n−ớc còn phải thực hiện các chính sách, biện pháp hỗ trợ, tái định c−... để ổn định cuộc sống cho ng−ời có đất bị thu hồi. Công tác bồi th−ờng thiệt hại, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Giải phóng mặt bằng ảnh h−ởng đến tiến độ của dự án. Công tác này còn có ảnh h−ởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà n−ớc, của chủ dự án, ảnh h−ởng đến đời sống vật chất, tinh thần của ng−ời bị thu 7 hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu t− phát triển. Ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này đã quy định chi tiết về chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất áp dụng chung cho tất cả các dự án trong cả n−ớc hoặc cho từng dự án cụ thể với tình hình thực tế tại địa ph−ơng. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, ngày 24/4/1998 của Chính phủ đã đi vào cuộc sống hơn 05 năm, các điều khoản đã đ−ợc áp dụng có hiệu quả phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục đ−ợc nhiều tồn tại, v−ớng mắc của những văn bản tr−ớc đây song công tác đền bù GPMB vẫn là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ triển khai các dự án trong cả n−ớc nói chung, tỉnh Bắc Giang nói riêng cũng đang tiến hành xây dựng và đầu t− phát triển cơ sở hạ tầng các cụm, khu công nghiệp để thực hiện “Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá” chuyển đổi cơ cấu thì công tác này đang thực sự là một mặt trận nóng bỏng, hết sức khó khăn và phức tạp trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Đứng tr−ớc tình hình trên, đ−ợc sự phân công cho phép của Khoa Sau đại học, Khoa Quản lý đất đai, d−ới sự h−ớng dẫn của thày giáo - Tiến sỹ Đàm Xuân Hoàn, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực hiện chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang”. 1.2-Mục đích, yêu cầu * Mục đích -Tìm hiểu, phân tích, đánh giá việc thực hiện công tác bồi th−ờng giải phóng mặt bằng khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại 2 dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. -Đánh giá những −u điểm và tồn tại của việc thực hiện bồi th−ờng giải phóng mặt bằng tại 2 dự án của tỉnh Bắc Giang. 8 -Trên cơ sở đó đề xuất, góp ý kiến các giải pháp về bồi th−ờng giải phóng mặt bằng để góp phần hoàn thiện các chính sách sao cho phù hợp với thực tế, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án. * Yêu cầu -Nghiên cứu chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất và các văn bản liên quan đ−ợc ban hành từ tr−ớc tới nay. -Các số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách bồi th−ờng qua 2 dự án đ−ợc thực hiện trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. -Các số liệu thu thập phải đ−ợc phân tích, đánh giá một cách khách quan. -Phải biết phân tích các số liệu đ−a ra, đánh giá và tìm ra các tồn tại và −u điểm chính trong việc thực hiện bồi th−ờng về đất ở, đất nông nghiệp và các loại tài sản trên đất nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. 9 Phần 2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu 2.1-khái quát bồi th−ờng thiệt hại giải phóng mặt bằng: Bồi th−ờng là sự thay thế các tài sản bị mất bằng hiện vật hoặc bằng tiền theo giá trị tài sản bị mất. Bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất là việc Nhà n−ớc trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho ng−ời bị thu hồi đất. GPMB là khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế-xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi th−ờng cho các đối t−ợng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất, di chuyển ng−ời dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho ng−ời bị thu hồi đất tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống. Trình tự thực hiện việc đền bù GPMB là từ khi thành lập Hội đồng GPMB huyện, thị xã cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t−. 2.1.1-Bản chất của việc bồi th−ờng GPMB Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất n−ớc của Đảng và Nhà n−ớc ta là: “Dân giàu, n−ớc mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh”. Trong nhiều chiến l−ợc phát triển của đất n−ớc có chiến l−ợc phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của đất n−ớc. Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con ng−ời, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không đ−ợc đáp ứng tối thiểu thì con ng−ời không thể làm đ−ợc việc gì khác. Đất n−ớc ta đang b−ớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, khu công nghiệp, khu chế xuất, công trình công cộng ... khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của ng−ời dân phải đ−ợc 10 nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn... chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện t−ợng một công trình mới ra đời là kéo theo những ng−ời dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình. Nếu không thấy rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có rất nhiều dự án đ−ợc đầu t− xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có rất nhiều gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Nh− vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt đ−ợc. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở đó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh h−ởng đến tiến trình phát triển của đất n−ớc. 2.1.2-Đặc điểm của quá trình bồi th−ờng GPMB GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. -Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đ−ợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực đô thị, mật độ dân c− cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc tr−ng nhất định. Đối với khu vực ngoại vi, mức độ tập trung dân c− khá cao, ngành nghề dân c− phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, th−ơng mại, buôn bán nhỏ ... quá trình GPMB cũng có đặc tr−ng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân c− là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB cũng đ−ợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. - Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ng−ời dân. ở khu vực nông thôn, dân c− chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là t− liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân c− vùng này là giữ đ−ợc đất để 11 sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đ−ợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nh−ng họ vẫn không cho thuê. Tr−ớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân c− tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân c− sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không đ−ợc tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi th−ờng. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ng−ời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra th−ờng xuyên. + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định c− cũng nh− chất l−ợng khu tái định c− thấp ch−a đảm bảo đ−ợc yêu cầu. + Dân c− một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đ−ờng giao thông của khu dân c− làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. + Do chính sách pháp luật ch−a phù hợp . Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB đ−ợc thực hiện khác nhau. 2.1.3-Vai trò của công tác GPMB đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 2.1.3.1-Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với t− cách là những ph−ơng tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực l−ợng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có đ−ợc triển khai hay không. 12 - Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án: + Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau nh−: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những ng−ời dân trong diện bị giải toả... Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB. + GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm đ−ợc thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ng−ợc lại, GPMB kéo dài gây ảnh h−ởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh h−ởng đến việc sử dụng lao động cũng nh− chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu t− xây dựng. Chẳng hạn, một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nh−ng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa m−a gây khó khăn cho việc thi công cũng nh− tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh h−ởng đến việc thực hiện các dự án khác. - Về mặt kinh tế của dự án: GPMB đ−ợc thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho giải toả bồi th−ờng, có điều kiện tập trung vốn đầu t− cho các công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi th−ờng lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu t−: Đối với các dự án đầu t− sản xuất kinh doanh do không đáp ứng đ−ợc tiến độ đầu t− vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn đối với các dự án đầu t− không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh h−ởng tới chất l−ợng công trình. Đặc biệt, các nhà đầu t− trong n−ớc có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế hiện nay trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng, các địa ph−ơng khác trong cả n−ớc nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng đ−ợc mặt bằng hoặc ngắt quãng. Một phần do không có sự đồng bộ về chính sách bồi th−ờng thiệt hại của Nhà n−ớc, mặt khác, các dự án 13 đó ch−a đ−ợc sự quan tâm cần thiết của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng nh− sự ủng hộ của ng−ời dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu t−, công nghệ n−ớc ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Việt Nam. - Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu t− xây dựng công trình thì Nhà n−ớc cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp nh−: + Đối với GPMB: Sau khi ph−ơng án đ−ợc phê duyệt, cần khẩn tr−ơng tiến hành GPMB ngay. Nhà n−ớc giao cho các cơ quan liên quan nh− Sở Địa chính, Sở Tài chính tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB huyện, thị xã cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng nh− các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ tr−ơng của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia. + Về bồi th−ờng thiệt hại: Điều tra, khảo sát và lập ph−ơng án bồi th−ờng hợp lý nhằm đảm bảo giải toả nhanh chóng. Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà n−ớc cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng nh− tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong quá trình thực hiện. Nhà n−ớc cần đề ra mức bồi th−ờng thiệt hại cụ thể đối với từng dự án tránh tr−ờng hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, họ th−ờng chi trả bồi th−ờng cao hơn các dự án có vốn ngân sách, gây ra sự so sánh của ng−ời dân có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho GPMB. 2.1.3.2-Đối với sự phát triển kinh tế - x∙ hội Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những ph−ơng tiện làm cơ sở, nhờ đó phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá xã hội , quốc kế dân sinh nh− cung cấp điện năng, giao thông vận tải, b−u chính viễn thông, thuỷ lợi, đê điều, trạm xá, tr−ờng... Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng nh− nền văn minh của quốc gia đó cho nên nhìn vào bộ mặt 14 đô thị ng−ời ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu. ở Việt Nam, công tác quy hoạch đã không đ−ợc thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt, đ−ờng phố chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng nh− việc kết hợp cảnh quan không đ−ợc thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng sự quản lý, nhất là trật tự xây dựng. Mặt khác, do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của ng−ời dân thấp, mạnh ai nấy làm, ai mở rộng đ−ợc bao nhiêu thì mở gây ảnh h−ởng khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng nh− xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị. Trong những năm trở lại đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở Bắc Giang đã nhanh chóng đ−ợc cải tạo khôi phục phát triển, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất l−ợng cuộc sống của nhân dân, thúc đẩy sự chuyển đổi kinh tế và thay đổi dần bộ mặt một số khu vực ở nông thôn. Các dự án đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng ở Bắc Giang thời gian vừa qua chủ yếu tập trung vào lĩnh vực giao thông vận tải, công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp, đô thị. Công tác quy hoạch đã đ−ợc trú trọng, Bắc Giang đã có quy hoạch tổng thể đến năm 2020, các huyện, thị xã đã có quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và bộ mặt tỉnh đã có nhiều đổi thay. Đặc biệt, công tác GPMB lấy đất phục vụ các dự án đã có nhiều chuyển biến rõ rệt; cơ chế chính sách phục vụ GPMB đ−ợc bổ sung, điều chỉnh kịp thời, các ph−ơng án đền bù GPMB đ−ợc thiết lập khoa học, hợp lý, số l−ợng dự án GPMB đ−ợc hoàn thành năm sau cao hơn năm tr−ớc tạo đ−ợc nhiều động lực mới cho công tác GPMB, nhất là so với năm 2004 này là năm “Phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và ngành nghề nông thôn” của tỉnh. Tuy nhiên, phải nói ngay rằng ở giai đoạn khôi phục, phát triển và chuyển đổi cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội hiện nay còn nhiều vấn đề mâu thuẫn 15 nảy sinh, trong đó, công tác GPMB là quá trình lâu dài và ngày càng phức tạp do khối l−ợng giải toả của một số dự án lớn, dân c− đông đúc, sự thay đổi của nền kinh tế và trình độ dân trí ngày càng cao. Vì vậy, Tỉnh đã đặt ra kế hoạch cho GPMB lâu dài và thành lập Ban chỉ đạo GPMB Tỉnh nhằm giúp UBND Tỉnh thực hiện công tác GPMB trên địa bàn. 2.1.4-Giá đất và định giá đất 2.1.4.1-Giá đất Nếu nh− tr−ớc năm 1992 Nhà n−ớc quản lý đất đai chủ yếu bằng biện pháp hành chính, thì sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai 1993 đ−ợc ban hành, bên cạnh công cụ hành chính, Nhà n−ớc đã tăng c−ờng công tác quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế-tài chính. Nhà n−ớc đã thể chế hoá một thực tiễn là đất “có giá”. Giá đất đ−ợc tính đến khi Nhà n−ớc tiến hành đền bù cho ng−ời sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển. Tại điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà n−ớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Đây là văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà n−ớc công nhận quyền sử dụng đất nh−ng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đ−ơng nhiên, thị tr−ờng bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị tr−ờng cũng đ−ợc hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng định là cơ sở hình thành và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu t− vào đất đai để khai thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng nh− các hàng hoá khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá 16 đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất đai cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh h−ởng của nhiều yếu tố rất cơ bản. Có nhiều yếu tố ảnh h−ởng đến sự hình thành và vận động của giá đất nh−ng ảnh h−ởng lớn nhất là: Mục đích sử dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi tr−ờng, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng ham muốn và chính sách đầu t− của Nhà n−ớc. Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng XHCN. Trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai “có giá”. Lần đầu tiên đ−ợc coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi đất là của “trời cho” không có giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp). Xác định đất “có giá” b−ớc đầu đã đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai đã đ−ợc thể hiện rõ trong Luật Đất đai. 2.1.4.2-Định giá, định giá đất, định bất động sản Định giá: Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr−ờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều n−ớc trên thế giới đã trở thành đối t−ợng và là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà n−ớc trong việc vận hành nền kinh tế thị tr−ờng - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà n−ớc. ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nh−ng ch−a đ−ợc phát triển do bị chi phối bởi cơ chế kinh tế tập trung. Hoạt động định giá chủ yếu là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị 17 tr−ờng thì hoạt động định giá b−ớc đầu đ−ợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó. + Định giá là sự −ớc tính của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ−ợc xác định. + Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về −ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh− xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị tr−ờng, bao gồm các loại đầu t− lựa chọn. Định giá đất đai: Là những ph−ơng pháp kinh tế nhằm tính toán l−ợng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị tr−ờng nhất định. Đất đai là một tài sản nh−ng là một tài sản đặc biệt, là một tài sản vì đất đai có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con ng−ời, có đặc tr−ng giá trị và là đối t−ợng của giao l−u dân sự. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì: + Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho nó sử dụng vào đa mục đích. + Đất đai có cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian. + Đất đai có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng đ−ợc tăng lên. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc, việc định giá đất cũng nh− định giá các tài sản thông th−ờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất, ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, nh− trên đã trình bày thì giá đất chỉ có thể là sự −ớc tính về mặt giá trị mà hông có thể tính đúng, tính đủ nh− các tài sản thông th−ờng. Với các đặc điểm đã nêu trên, b−ớc đầu chúng tôi tạm đ−a ra khái niệm định giá đất nh− sau: 18 Định giá đ−ợc hiểu là sự −ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ−ợc xác định tại một thời điểm xác định. Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều hiển nhiên là phải gắn đúng với các mục đích cụ thể. Trong mỗi loại đất, khi Nhà n−ớc giao cho ng−ời sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể, tuỳ theo từng tr−ờng hợp. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc xác định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và thời điểm xác định. Việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản. Bất động sản tr−ớc hết là một tài sản nh−ng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời đ−ợc, bao gồm: -Đất đai -Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. -Các tài sản gắn liền với đất đai. -Các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất cho nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu ._.và mục đích sử dụng. Trên đây là một số vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất, nó làm cơ sở cho việc định giá đất, định giá tài sản bồi th−ờng thiệt hại khi thu hồi đất GPMB thực hiện các dự án đầu t−. Bồi th−ờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi th−ờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác GPMB. 19 2.1.4.3-Vận dụng lý luận địa tô của Mác vào việc định giá bồi th−ờng thiệt hại đất và tài sản Dù bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ng−ời sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền về việc sử dụng đất ấy là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân và khi Nhà n−ớc là ng−ời đại diện thì việc ng−ời sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là điều tất nhiên. Nhà n−ớc sử dụng khoản tiền đóng góp của ng−ời sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những ng−ời này ở những điều kiện sản xuất khác nhau và có thể có những đầu t− cải tạo đất đối với những vùng gặp khó khăn. Trong điều kiện Nhà n−ớc thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia thì các đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà n−ớc để sử dụng đất. Số tiền này chủ yếu đ−ợc dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những ng−ời bị thu hồi đất. Việc thu hồi đất trong tr−ờng hợp này giống nh− là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nh−ng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc; phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về ng−ời bị thu hồi. Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của ng−ời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi dựa trên cơ sở nào và khoản này lấy từ đâu? Đó là vấn đề chủ yếu cần đ−ợc xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho ng−ời bị thu hồi. Lý luận địa tô của Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết hai câu hỏi đặt ra trên đây. - Về khoản tiền lấy từ đâu để bồi th−ờng thiệt hại đất và tài sản cho ng−ời có đất bị thu hồi có thể thấy ngay rằng nó đ−ợc lấy từ ng−ời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ng−ời sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền phải đền bù cho ng−ời bị thu hồi cả về đất và thiệt hại tài sản nếu cần. - Vấn đề phức tạp hơn là mức bồi th−ờng bao nhiêu và dựa trên cơ sở 20 nào để tính toán khoản này. Nh− chúng ta đều biết, theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ng−ời sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là cả các chi phí đầu t− của con ng−ời làm thay đổi độ phì và vị trí của mảnh đất đ−ợc sử dụng. Bởi vậy, để tính mức phải trả của ng−ời sử dụng đất, theo chúng tôi căn cứ vào mấy yếu tố sau đây: - Loại đất bị thu hồi: Loại đất bị thu hồi là dựa trên phân loại đất theo mục đích sử dụng hiện hành nh− đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị ... đối với các loại đất cần l−u ý tới yếu tố nhân tạo tức là vai trò của con ng−ời đã tác động vào những loại đất đó. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là ở địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo này cần đ−ợc xem xét đến vai trò đầu t− của Nhà n−ớc và những chi phí đầu t− của những ng−ời sử dụng đất tr−ớc đó. - Căn cứ vào loại công trình: Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi ích quốc gia là đất dùng để xây dựng công trình. Có những công trình vừa phục vụ trực tiếp đời sống vừa có tác dụng trở lại cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của đất đai tại một vùng. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức phải trả đối với các chủ sử dụng đất và mức bồi th−ờng thiệt hại cho ng−ời bị thu hồi làm cho chủ các công trình xây dựng phải tính toán kỹ l−ỡng nhằm tiết kiệm khoản đầu t− vào đất. UBND các cấp và chủ đầu t− xây dựng các công trình sẽ là những ng−ời có liên quan trực tiếp đến xem xét các yếu tố, các điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá phải nộp, bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng. Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà n−ớc với t− cách là chủ sở hữu phải thu hồi đất. Vì vậy, việc bồi th−ờng thiệt hại cho ng−ời bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn 21 đề tất yếu. Giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ng−ời sở hữu và ng−ời sử dụng đất. 2.1.4.4-Về tái định c− Tái định c− đ−ợc hiểu là một quá trình bồi th−ờng các thiệt hại về đất đai và tài sản, di chuyển, tái định c−, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ng−ời dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển. Tái định c− còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những ng−ời bị ảnh h−ởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của họ và cộng đồng. Nói tóm lại, tái định c− là nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c− đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án tái định c− cũng đ−ợc coi là các dự án phát triển và phải đ−ợc thực hiện nh− các dự án phát triển khác. Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xây dựng khu tái định c− để di dân GPMB b−ớc đầu ổn định đời sống cho những ng−ời phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đ−ợc xem xét. * Vấn đề ổn định nơi ở - Một số khu tái định c− không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nh−: Hệ thống điện, n−ớc, đ−ờng giao thông, tr−ờng hoặc trạm xá ....Từ đó ảnh h−ởng trực tiếp đến đời sống của những ng−ời đến tái định c− nơi này. - Việc bố trí tái định c− ch−a quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân c−, các nhóm họ, tập quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ nh− ng−ời sản xuất nông nghiệp lại chuyển đến khu định c− cao tầng không có t− liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm ch−a có chế tài chặt chẽ. - Đa số việc xây dựng khu tái định c− còn bị động, đến khi có quyết định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi th−ờng mới quan tâm đến vấn 22 đề tái định c−. Từ chỗ khâu chuẩn bị không đ−ợc kỹ l−ỡng do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu thốn các điều kiện tối thiểu. - Ch−a có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ng−ời bị thu hồi đất vào khu tái định c− nên ng−ời dân không biết mình đ−ợc h−ởng quyền lợi gì. Nhiều khi các khu tái định c− xây dựng xong ng−ời dân đăng ký vào ở khi lập dự án nh−ng lại không vào mà yêu cầu đền bằng tiền để tự lo chỗ ở mới đã dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong khu tái định c−. - Ch−a có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu tái định c− nên có tình trạng khoán thẳng cho chủ đầu t−. Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi vấn đề xây dựng mới đ−ợc đề cập và đi vào thực tiễn của một số năm gần đây trong khi các chính sách của Nhà n−ớc ch−a đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về tái định c− ch−a đầy đủ. Về mặt ổn định đời sống và phong tục tập quán của ng−ời dân: Nh− đã nói ở trên, để ổn định đời sống cho ng−ời dân phải di dời thì cần phải xây dựng khu tái định c− với điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc hoặc cao hơn so với điều kiện sống tr−ớc khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán từng nhóm ng−ời, quan hệ họ hàng, cộng đồng ... Đối với khu tái định c− cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự... tạo sự yên tâm cho ng−ời mới chuyển đến. * Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp - Đa số dân mất đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp; trình độ dân trí thấp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định. - Nền kinh tế chậm phát triển không tạo ra các ngành nghề mới để thu hút lao động d− thừa. Nhà n−ớc không đủ khả năng đào tạo nghề nghiệp do đó phần lớn ng−ời trong độ tuổi lao động bị thất nghiệp. Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà n−ớc cũng nh− của cả ng−ời dân. Trong những năm tr−ớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp d−ờng nh− không đ−ợc đề cập tới đã gây nhiều khó khăn cho đời sống của ng−ời dân. 23 Tuy nhiên, cũng có hình thức hỗ trợ đ−ợc thực hiện thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất định đối với mỗi dự án. Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: Với ng−ời năng động hoặc có khả năng thì nó đ−ợc phát huy tác dụng thông qua đầu t− sinh lợi, với một số ng−ời khác thì khoản tiền đó đ−ợc tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất định sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh h−ởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi có ng−ời mắc vào tệ nạn xã hội. Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể cho thu nhập ổn định là mục tiêu phấn đấu trong mọi thời kỳ phát triển. Nó tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển. 2.2-Chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất qua các thời kỳ 2.2.1-Tr−ớc khi có Luật Đất đai 1993 Sau cách mạng tháng 8-1945, Hiến pháp đầu tiên của n−ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà (1946) chỉ rõ: “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ...”. Với các hình thức sở hữu đất đai, mục tiêu ng−ời cày có ruộng, Luật cải cách ruộng đất ra đời ngày 04/12/1953 có ý nghĩa thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán n−ớc ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất củ nông dân, đồng thời tịch thu, tr−ng thu, tr−ng mua ruộng đất để thể hiện thái độ ruộng đất của Đảng và Nhà n−ớc ta đối với từng đối t−ợng, trong đó tịch thu, tr−ng thu là chủ yếu; cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành, nông dân có quyền sở hữu ruộng đất đ−ợc chia cấp. Ngay sau khi hoà bình đ−ợc lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà n−ớc đã khẳng định con đ−ờng tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam. Do đó nhu cầu đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia là 24 vấn đề không thể tránh khỏi đối với một đất n−ớc mới hoàn thành cuộc cách mạng giải phóng dân tộc, đánh đổ chế độ thực dân, phong kiến địa chủ (với đặc thù sản xuất nông nghiệp là chủ yếu). Trong giai đoạn này, n−ớc ta tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà n−ớc, sở hữu tập thể, sở hữu t− nhân. Để đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình công nghiệp, giao thông , th−ơng mại, dịch vụ..., Nhà n−ớc không thể đơn ph−ơng ban hành quyết định thu hồi đất mà phải có những quy định, những chính sách quyền lợi hợp pháp của ng−ời sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện, khuyến khích công dân tham gia đóng góp xây dựng đất n−ớc. Hiến pháp năm 1959 đẫ quy định rõ sự tồn tại của các thành phần kinh tế. Về chính sách đất đai, Nhà n−ớc ban hành các văn bản với nội dung cơ bản là công nhận sự tồn tại đồng thời của ba hình thức sở hữu về đất đai bao gồm sở hữu Nhà n−ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t− nhân. Thời kỳ này, vấn đề TĐC ch−a đ−ợc đặt ra, mà ng−ời bị tr−ng dụng đất tự chủ động trong việc bố trí nơi ở mới, nếu sau khi tr−ng dụng đất họ phải di chuyển chỗ ở. Do đất đai đ−ợc coi nh− hàng hoá tham gia vào quá trình l−u thông dân sự nên Nhà n−ớc không đặt vấn đề bồi th−ờng một cách chi tiết mà chỉ cho phép chủ các công trình đ−ợc tự bàn bạc, thoả thuận với nhân dân. Điều này cho thấy quan hệ dân sự đ−ợc thể hiện rất rõ trong quan hệ đất đai. Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất n−ớc trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14/4/1959, Thủ t−ớng chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy định về thể lệ tạm thời tr−ng dụng ruộng đất. Tiếp đó Uỷ ban kế hoạch Nhà n−ớc và Bộ nội vụ ban hành thông t− liên bộ số 1424/ TTLB ngày 06/ 7/1959 về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ với nguyên tắc cơ bản “Phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ng−ời có ruộng đất. Chỉ đ−ợc tr−ng dụng số ruộng đất thật cần thiết, không đ−ợc tr−ng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt”. Nghị định 151/TTg ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu tr−ng dụng ruộng 25 đất những năm 1960 nh−ng ch−a có quy định hoặc hạn định cụ thể về mức đền bù, chủ yếu dựa vào sự thoả thuận của các bên. Ngày 11/01/1970, Thủ t−ớng Chính phủ ban hành Thông t− 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi th−ờng nhà cửa, đất đai, cây l−u niên, hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố. Thông t− ra đời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng các khu công nghiệp tập trung và hình thành một số thành phố ở các khu vực này. Về nguyên tắc bồi th−ờng Thông t− h−ớng dẫn bồi phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của các HTX và của nhân dân nh−ng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà n−ớc phải bồi th−ờng quá. Về thể thức bồi th−ờng, tr−ớc hết các ngành các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành th−ơng l−ợng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản l−ợng thu hoạch th−ờng niên và thời hạn h−ởng hoa lợi, cây quả), hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa ph−ơng mà định giá bồi th−ờng cho phù hợp. Về mức bồi th−ờng, TT 1792/TTg Quy định: đối với nhà ở tr−ớc hết căn cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà để định giá bồi th−ờng; giá cả bồi th−ờng căn cứ vào giá quy định bình quân cho 1m2 trong kế hoạch của Nhà n−ớc thời kỳ đó đối với từng loại nhà, đảm bảo đủ số tiền để xây dựng nhà khác có diện tích t−ơng đ−ơng nhà cũ. Đối với đất đai, căn cứ vào công khai phá và sản l−ợng thu hoạch của từng vùng mà quy định giá bồi th−ờng cho thoả đáng... Đối với cây l−u niên việc bồi th−ờng các cây ăn quả lâu dài và ngắn ngày phải căn cứ sản l−ợng thu hoạch th−ờng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi th−ờng. Nh− vậy, thời kỳ này, khi Nhà n−ớc thu hồi đất, quan hệ đất đai trong bồi th−ờng chủ yếu là thoả thuận, bàn bạc sau đó thống nhất giá trị bồi th−ờng mà không cần cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền phê duyệt ph−ơng án bồi th−ờng giá bồi th−ờng. Điều đáng chú ý là, thẩm quyền cấp đất ch−a đ−ợc quy 26 định cụ thể, ng−ời đ−ợc cấp đất không phải nộp tiền thủ tục đơn giản, công tác quy hoạch sử dụng đất ch−a đựơc chú trọng. Thông t− 1792/TTg đã đề cập đến chính sách đền bù thiệt hại nh−ng chủ yếu là bồi th−ờng tài sản trên đất, ch−a đề cập cụ thể chính sách bồi th−ờng về đất của ng−ời bị ảnh h−ởng. Sau khi giải phóng miền nam, thống nhất đất n−ớc năm 1975 cả n−ớc b−ớc vào giai đoạn xác định con đ−ờng đi lên CNXH, ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, khôi phục đất n−ớc. Hiến pháp năm 1980 ra đời, b−ớc đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng nh− ph−ơng thức quản lý kinh tế. Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nh−ng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp. Về đất đai, pháp luật không quy định giá đất và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này thể hiện trong quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ là “Không đ−ợc phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nh−ợng đất d−ới bất cứ hình thức nào, không đ−ợc dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ tr−ờng hợp do Nhà n−ớc quy định”. Nh− vậy, khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà n−ớc sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu Nhà n−ớc cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa Nhà n−ớc với ng−ời sử dụng đất, tức là qua hệ đơn thuần quan hệ “giao thu”. Do đó, thời kỳ này, vấn đề bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất không đ−ợc đặt ra. Luật Đất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc thống nhất quản lý, vì vậy khi đất đai bị Nhà n−ớc thu hồi phục vụ cho các mục đích công cộng, ng−ời sử dụng đất không đ−ợc Nhà n−ớc bồi th−ờng bằng đất, chỉ đ−ợc bồi th−ờng bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi. Theo quy định đất đai trong thời kỳ này không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bị nghiêm cấm. Vì đ−ợc coi là một loại tài sản đặc biệt, Nhà n−ớc phân phối giao đất theo cơ chế hành chính bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu; ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc cấp đất không phải nộp tiền sử 27 dụng đất. Thời điểm này thị tr−ờng ngầm về đất đai đã hình thành nh−ng không sôi động và ng−ời sử dụng đất ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất. Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ tr−ởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc bồi th−ờng thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi th−ờng thiệt hại. Tổ chức, cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi th−ờng về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà n−ớc. Khoản tiền này đ−ợc nộp vào ngân sách Nhà n−ớc và đ−ợc sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định c− cho vùng bị lấy đất. Năm 1992, Hiến pháp 1992 ra đời trong thời kỳ Nhà n−ớc chủ tr−ơng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng XHCN. Thời kỳ này Chính phủ chú trọng hoàn thiện môi tr−ờng pháp lý nhằm thu hút các Nhà đầu t− trong và ngoài n−ớc, số dự án đầu t− đòi hỏi thu hồi đất GPMB ngày càng tăng. Hàng loạt chính sách đ−ợc ban hành, trong đó chính sách đất đai có những thay đổi đáng kể, nhất là nội dung đền bù TĐC, một vấn đề bức xúc có liên quan đến đời sống của hàng triệu con ng−ời. Điều 18 của Hiến pháp quy định về quyền, nghĩa vụ của Nhà n−ớc và các tổ chức cá nhân sử dụng đất, Điều 23 quy định “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá; trong tr−ờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà n−ớc tr−ng mua hoặc tr−ng dụng có bồi th−ờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị tr−ờng...”. 2.2.2-Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 Khi Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đã quy định : “Nhà n−ớc phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng XHCN”. Tại Điều 17 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc thống nhất quản lý”. Và Điều 18 quy định: “Các tổ chức và cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất sử dụng lâu dài và đ−ợc 28 chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Đặc biệt, tại điều 23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong tr−ờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà n−ớc tr−ng mua hoặc tr−ng dụng có bồi th−ờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị tr−ờng. Thể thức tr−ng mua, tr−ng dụng do luật luật định”. Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà n−ớc trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia. Luật Đất đai 1993 đã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1988. Đây là văn kiện chính sách quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi th−ờng thiệt hại của Nhà n−ớc. Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng ,các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của ng−ời sử dụng đất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho ng−ời sử dụng đất là họ đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm căn cứ cho quyền đ−ợc bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất. Tại điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà n−ớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”. Điều 27 quy định: “Trong tr−ờng hợp thật cần thiết, Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ng−ời thu hồi đất đ−ợc đền bù thiệt hại”. Sau khi Luật Đất đai 1993 đ−ợc ban hành, Nhà n−ớc đã ban hành rất nhiều các văn bản d−ới luật nh− Nghị định, Thông t− và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm: 29 - Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất. - Thông t− Liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính- Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ h−ớng dẫn thi hành Nghị định 87/CP. - Nghị định 22/1998/ NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên. 2.2.3- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều đ−ợc bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế. Vấn đề định giá đất và công tác đền bù thiệt hại ch−a đ−ợc đề cập nhiều mặc dù hiện nay vấn đề GPMB đang là việc làm hết sức nóng cần giải quyết. Thực tế hiện nay công tác GPMB diễn ra quá chậm và các chính sách ch−a rõ ràng. Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản- Bộ tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa đổi bổ sung Nghị định 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất. trong đó, một số điều cơ bản đã đ−ợc đề nghị sửa đổi nh− xác định mức đất để tính đền bù, giá đền bù, lập khu tái định c−, quyền và nghĩa vụ của ng−ời bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định c−, Hội đồng đền bù GPMB và thẩm định ph−ơng án đền bù GPMB. - Thông t− 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính h−ớng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các ph−ơng pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, ph−ơng án đền bù và một số nội dung khác. - Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản - Bộ tài chính h−ớng dẫn xử lý một số v−ớng mắc trong công tác đền bù GPMB. 30 2.2.4- Công tác bồi th−ờng, giải phóng mặt bằng hiện nay (theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2001) Để thực hiện mục tiêu: “Dân giàu, n−ớc mạnh, xã hội công bằng dân chủ văn minh”. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội thực hiện CNH-HĐH nền kinh tế nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị, công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng là rất lớn, thì việc bồi th−ờng GPMB, di dân, TĐC là không thể tránh khỏi. Những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số l−ợng các dự án ngày càng tăng. Công tác bồi th−ờng GPMB gặp nhiều khó khăn từ ng−ời bị thu hồi đất, những mặt hạn chế, tiêu cực của cấp có thẩm quyền trong công tác bồi th−ờng GPMB ch−a đ−ợc khắc phục kịp thời. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện của nhân dân diễn ra phức tạp, vì vậy, tăng c−ờng công tác quản lý Nhà n−ớc về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ pháp luật đất đai. Đồng thời, vai trò quản lý Nhà n−ớc có tác động rất lớn đối với việc thực hiện chính sách bồi th−ờng GPMB và TĐC trong thời kỳ mới. Nh−ng hiện nay, vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, ch−a hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh h−ởng đến tiến độ đầu t−, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh h−ởng đến tiến độ của các dự án. Mặt khác, các chính sách đất đai đã đ−ợc đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở n−ớc ta vẫn còn nhiều yếu kém. Đối với một số địa ph−ơng, công tác GPMB d−ờng nh− là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi th−ờng. Hội đồng đền bù thông th−ờng chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ đ−ợc chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án. Mặt khác, th−ờng là khi thu hồi đất và giải quyết bồi 31 th−ờng thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các tr−ờng hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những tr−ờng hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp. Việc bồi th−ờng thiệt hại nhìn chung Nhà n−ớc chỉ bồi th−ờng về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của ng−ời dân bị mất đất sau thu hồi thì ch−a quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức. Việc bồi th−ờng thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ tr−ớc tới nay khá dễ dàng nh−ng vấn đề bồi th−ờng thiệt hại đất đai mới đ−ợc thực hiện sau khi Luật Đất đai 1993 ban hành, tức là khi Nhà n−ớc ban hành chính sách giao đất cho ng−ời dân sử dụng ổn định lâu dài. Từ thực tế tình hình quản lý Nhà n−ớc và các chính sách đất đai, chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân. 2.3-Chính sách bồi th−ờng và tình hình quản lý sử dụng đất của một số n−ớc trên thế giới Công tác quản lý đất đai ở hầu hết các n−ớc trong khu vực và trên thế giới đ−ợc đặt trong khung hành chính và pháp lý của mỗi n−ớc. Hoạt động quản lý đất đai nói chung và việc ban hành chính sách cụ thể nh− bồi th−ờng GPMB, TĐC... đ−ợc thực hiện theo hiến pháp, bao gồm Luật Đất đai, Hệ thống luật và bộ luật có quan hệ trực tiếp đến việc sử dụng đất. Xã hội biến đổi, phát triển đã đem lại những tiến bộ lớn về t− duy, hành động, nhận thức và đó là nguồn gốc thay đổi chính sách đất đai. Hiện nay, Pháp luật và chính sách đất đai của nhiều n−ớc trên thế giới ngày càng có xu h−ớng can thiệp mạnh của Nhà n−ớc đối với các quan hệ đất đai, mà tr−ớc hết vẫn là mối quan hệ sở hữu. 32 Sau đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các n−ớc trên thế giới sẽ phần nào tham khảo cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi th−ờng GPMB. 2.3.1- Trung Quốc Thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai, đó là chế độ sử hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Mọi đơn vị và cá nhân không đ−ợc xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nh−ợng phi pháp về đất đai. Vì lợi ích công cộng, Nhà n−ớc có thể tiến hành tr−ng dụng theo pháp luật đất đai đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể. Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc. Nhà n−ớc thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất đai và quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp và xây dựng. Nhà n−ớc bảo hộ đặc biệt đất canh tác, khống chế nghiêm ngặt chuyển đổi đất canh tác thành đất phi canh tác. Nhà n−ớc thực hiện chế độ đền bù đất canh tác khi đ−ợc phê duyệt theo pháp luật để chuyển sang mục đích khác theo nguyên tắc: “Lấy bao nhiêu, khai hoang bấy nhiêu” và đơn vị chiếm đất canh tác thực hiện trách nhiệm khai khẩn theo quy định của tỉnh và phải chuyển tiền đó vào tài khoản dùng cho đất canh tác mới. Nhà n−ớc thực hiện chế độ bồi th−ờng đối với đất bị tr−ng dụng theo mục đích sử dụng đất tr−ng dụng. Tiền bồi th−ờng đối với đất canh tác là bằng 6 đến 10 lần sản l−ợng bình quân hàng năm của đất đó tr−ớc khi bị tr−ng dụng. Tiêu chuẩn hỗ trợ định c− cho mỗi nhân khảu nông nghiệp bằng 4-6 lần giá trị sản l−ợng bình quân của đất canh tác trên đầu ng−ời thuộc đất bị tr−ng dụng. Cao nhất không v−ợt quá 13 lần sản l−ợng bình quân của đất bị tr−ng dụng 03 năm tr−ớc đó. Nghiêm cấm việc xâm chiếm lạm dụng tiền bồi th−ờng đất tr−ng dụng và các loại tiền khác của đơn vị có đất bị tr−ng dụng. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể nông dân thì không đ−ợc chuyển nh−ợng, xuất nh−ợng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. 33 Song trên thực tế, việc thu hồi đất phục vụ cho các dự án phát triển vẫn là không thể trành khỏi. Trung Quốc có lẽ là n−ớc có số ng−ời bị di chuyển nhiều nhất (30 triệu ng−ời). Từ năm 1980 n−ớc này đã đ−a ra nhiều luật và quy định ở các cấp khác nhau về gần nh− mọi khía cạnh của công tác TĐC. Các luật và quy định này nhằm bảo vệ những ng−ời mà lợi ích có thể bị ảnh do dự án. Theo nghiên cứu gần đây của Ngân hàng thế giới, luật TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông đã đáp ứng đầy đủ các nhu cầu. Tuy nhiên vẫn còn các khiếu nại về bồi th−ờng và thủ tục TĐC mà chủ yếu là việc chậm trả tiền. Chính quyền các địa ph−ơng th−ờng lấy tiền bồi th−ờng để đầu t− vào cơ sở vật chất của cộng đồng chứ không phải trả lại cho cá nhân ng−ời bị ảnh h−ởng. Quy định về các dự án nguồn n−ớc nhân tạo nh− thuỷ lợi, cấp n−ớc, thuỷ điện do quy định mức bồi th−ờng thấp hơn các dự án khác, mức sống ch−a hợp lý của ng−ời dân bị ảnh h−ởng không đ−ợc nhanh chóng khôi phục trở lại khi ch−a có dự án. 2.3.2- ấn Độ Bang Maharashtra-ấn Độ có luật TĐC từ năm 1976. Luật này đ−ợc thay thế bằng một đạo luật sửa đổi là “Đạo luật Maharashtra năm 1996 về khôi phục những ng−ời bị ảnh h−ởng bởi dự án” đạo luật này là áp dụng cho các dự án thuỷ lợi, quy định khung cấp đất trồng trọt và nhà ở trong phạm vi t−ới tiêu của dự án thuỷ lợi cho những ng−ời bị ảnh h−ởng. Đạo luật dựa trên nguyên tắc ng−ời đ−ợc h−ởng lợi từ dự án phải gánh bớt một phần gánh nặng cho ng−ời chịu tác động bất lợi từ dự án. Có thể nói hồ sơ TĐC của Bang Maharash._..100 4.908.970Đất nông nghiệp hạng 2 Đất nông nghiệp hạng 3 485,7 9.700 4.711.290 111 Đất nông nghiệp hạng 4 2.799,9 7.400 20.719.260 Đất nông nghiệp hạng 6 1.391,7 1.300 56.212.705 Tổng cộng ĐB đất 4.237.360.735 - Nhận xét: Ưu điểm, tồn tại: Dự án có −u điểm là đối với nhà đất của các hộ gia đình, cá nhân đều sử dụng hợp pháp, đủ các điều kiện để đền bù thiệt hại về đất liệu điều tra ho thấ giá đất nông nghiệp là ch−a hợp lý. Trong khi đó giá đền bù cho đất nông nghiệp vẫn dựa trên mức giá của quyết định số 320/UB của UBND tỉnh Hà Bắc (cũ) từ năm 1994, đã lạc hậu từ lâu, không còn phù hợp với giá thị tr−ờng (hạng 2 là 12.100 đ/m ; hạng 3 là 9.700 đ/m , Hạng 4 là 7.400 đ/m , hạng 5 là 4.700 đ/m , hạng 6 là: 1.300 đ/m ) là thấp so với giá thị tr−ờng chuyển nh−ợng ngầm giữa các hộ với nhau mà chúng tôi khảo sát. Qua giải thích đa số các hộ dân có đất bị thu hồi đã nhận thấy mức giá áp dụng cho Khu công nghiệp Đình Trám gấp 2 lần so với khung giá quy định tại quyết định 320/UB (K = 2); Về đất nông nghiệp, Sau khi đ−ợc Nhà n−ớc giao đất sử dụng, lâu dài thì ng−ời nông dân đã đầu t− công lao động, vốn làm tăng độ phì nhiêu của đất nên hầu nh− khi bị thu hồi, họ th−ờng đòi tiền đền bù cao hơn nhiều so với giá đền bù của UBND Tỉnh của quy định. Lúc đầu đa số các hộ dân thắc mắc về giá đền bù đất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với chuyển nhựợng thực tế cùng mục đích sử dụng. Theo số c y đa số các hộ cho rằng Hội đồng đã giải thích cho các hộ dân cơ sở, cách áp giá trong quyết định 25/QĐ-CT đã đ−ợc hỗ trợ bù giá đất có thể ngầm hiểu là hệ số K. 2 2 2 2 2 Qua khảo sát tại thực tế giá đất thị tr−ờng tại thời điểm đền bù và sau khi đền bù là khoảng từ 8-10 triệu đ/sào cho hầu hết các hạng đất (khoảng 112 27.700 đ/m2), các hộ mua đất nông nghiệp chủ yếu chờ quy hoạch để đ−ợc −u tiên vì khu vực này có nhiều dự án đầu t− vào thì giá đất đ−ợc đẩy lên cao hơn, giá đấ Đơn vị tính: đồng/m2 Trung bình lệch K t nơi bị thu hồi thể hiện trong bảng sau: Bảng 4.12: So sánh giá đất nông nghiệp trên thị tr−ờng với giá đền bù thực tế của dự án Khu công nghiệp Đình Trám trên địa bàn tỉnh Bắc Giang Giá thị tr−ờng Hệ số chênh Hạng Giá đất Theo 320/UB Giá đền bù Tại thời điểm trả Sau thời điểm trả tiền đền bù K1 K2 QĐ thực tế tiền đền bù (tháng 3/2004) (01/7/2004) 1 14.250 20.250 27.700 30.000 1,37 1,48 2 12.100 18.100 25.500 28.000 1,41 1,55 3 9.700 15.700 23.500 26.000 1,50 1,66 4 7.400 13.400 20.500 24.000 1,53 1,79 5 4.700 10.700 17.500 22.000 1,64 2,06 6 1.300 7.300 10.500 20.000 1,44 1,44 Giải pháp khắc phục: Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án thì: g dự án n ng biết làm gì để chuyển ông nghiệp tại 02 xã Hồng Thái và Hoàng Ninh liên quan đ áp dụng chính sách hỗ trợ nh− hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và hỗ trợ bù giá đất (tăng gấp đôi so với đơn giá theo quy định hiện hành tại Quyết định -Về giá bồi th−ờng cho đất nông nghiệp phải đ−ợc nâng lên vì ở các xã tron ày ng−ời dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp nên thu nhập vẫn dựa vào diện tích đất nông nghiệp là chính. Vấn đề mất đất sản xuất họ khô đổi nghề nghiệp dẫn đến ng−ời dân không muốn nhận tiền bồi th−ờng. Việc bồi th−ờng đất n ến dự án diễn ra khá nhanh chóng do Hội đồng đã giải thích để các hộ dân hiểu khi 113 320/U 4.2.5.3.2 - Đền bù về tài sản trên đất án nghiên cứu đ−ợc quy đị Tại dự án này số mộ là rất lớn (1.648 chiếc) do ý thức về tôn giáo, tâm linh của các hộ không muốn động đến mồ mả của gia đình cũng nh− dòng họ, nên việc kiểm kê gặp rất nhiều khó khăn, mặt khác một số mộ ch−a cải táng ch−a ghi rõ ngày mất tuổi thọ của ng−ời đã mất, nhiều mộ đã chôn cất trên 36 tháng nh−ng ch−a đ−ợc cải táng. Giá bồi th−ờng đ−ợc áp dụng theo quyết định 976/QĐ-CT, ngày 09/8/1999 của UBND tỉnh, cụ thể nh− sau: ) B). -Đề nghị Hội đồng GPMB cần khẩn tr−ơng chi trả kịp thời cho dân nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị tr−ờng tại thời điểm khi khu vực này có nhiều dự án đầu t− vào. - Đề nghị Hội đồng GPMB của dự án áp dụng chính sách hỗ trợ khác ngoài hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp nh− hỗ trợ hạng đất, hỗ trợ nâng hạng đất nhằm khắc phục khó khăn cho các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp. Giá đền bù thiệt hại về tài sản trên đất áp dụng cho dự nh tại điều 17, 23 Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Quyết định 25/QĐ-CT ngày 08/01/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang ∗ Giá đền bù thiệt hại mồ mả: -Tại xã Hồng Thái: Bảng 4.13: Đền bù mồ mả STT Loại mộ Số l−ợng Đơn giá (đ) Thành tiền (đ 1 Mộ đất đã cải táng 261 350.000 91.350.000 2 Mộ xây >300 viên 305 730.000 222.650.000 3 Mộ ch−a cải táng 11 1.800.000 19.800.000 Cộng 577 333.800.000 114 -Tại xã Hoàng Ninh: Bảng 4.14: Đền bù mồ mả STT Loại mộ Số l−ợng Đơn giá (đ) Thành tiền (đ) 1 Mộ đất đã cải táng 523 350.000 183.050.000 2 Mộ xây >300 viên, DT>2,5m 465 730.000 339.450.0002 3 Lăng, mộ ốp lát 15 730.000 10.950.000 4 Mộ ch−a cải táng 68 1.800.000 122.400.000 Cộng 1.071 655.850.000 ∗ Giá đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu ng nghiệp: 2.345.578.899đ. Đề Tiền đền bù tổng hợp trong biểu sau: Giá đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu tại dự án này (chủ yếu là trên đất trồng lúa nông nghiệp) đã áp dụng theo quyết định số 25/QĐ-CT ngày 08/01/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang là bồi th−ờng theo hạng đất không đếm số l−ợng cụ thể các loại cây, điều này làm giảm bớt thời gian kiểm kê của Hội đồng đền bù GPMB vì cơ cấu các loại cây trồng rất phức tạp, đa dạng. Giá bồi th−ờng hoa màu thể hiện qua bảng sau: -Đền bù thiệt hại về hoa mầu trên đất nô n bù hoa mầu trên diện tích các loại đất gồm: Đất giao lâu dài, đất thừa, đất công ích, đất tập thể và đất thiếu. Bảng 4.15: Tổng hợp đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu S Loại đất Diện tích Đơn giá Thành tiền TT Hạng đất (m ) (đ/m ) (đ) 2 2 1 Đất nông nghiệp hạng 1 205.383,5 3.950 811.264.825 2 Đất nông nghiệp hạng 2 144.405,2 3.800 548.739.760 3 Đất nông nghiệp hạng 3 154.422,0 3.720 574.449.840 4 Ao, ruộng hạng 3 Lúa-cá 5.542,4 3.500 19.398.400 5 Ao hạng 3 chuyên cá 2.455,0 6.500 15.957.500 6 Đất nông nghiệp hạng 4 108.055,4 2.160 233.399.664 7 Ao, ruộng hạng 4 lúa cá 24.755,8 3.500 86.645.300 8 Đất nông nghiệp hạng 5 24.100,00 2.060 49.646.000 9 Đất nông nghiệp hạng 6 3.069,50 1.980 6.077.610 115 Cộng 672.188,80 2.345.578.899 Bảng 4.16: Tổng hợp đền bù cây ăn quả, cây lấy gỗ: S TT Loại cây Đ−ờng kính tuổi cây Số l−ợng Đơn giá đ/cây Thành Tiền (đ) 1 ải thiều 3 năm 1 82.000 82.000V 2 Nhãn 3 năm 25 15.000 375.000 3 Mãng cầu 3 năm 2 29.000 58.000 4 Táo 3 năm 28 38.000 1.064.000 5 Bạch đàn 10.000 5.140.000ĐK từ 5 đến 10 cm 514 ĐK từ 11 đến 13 cm 514 12.000 6.168.000- - ĐK từ 14 đến 20 cm 37 14.000 518.000 - ĐK từ 20 đến 50 cm 257 18.000 4.626.000 Cộng 1.378 18.031.000 ực hiện trả tiền, tuy có một số ý kiến mà chúng ết định số 25/QĐ Qua bảng chúng tôi thấy: các loại cây cối, hoa màu trên đất nông nghiệp cũng nh− trên đất thổ c− rất đa dạng cả về chủng loại cũng nh− giá cả. Trong suốt quá trình lập ph−ơng án đền bù và th tôi điều tra thắc mắc về đơn giá đền bù hoa màu trên đất nông nghiệp còn thấp nh−ng cuối cùng bà con cũng đã chấp thuận và đi nhận tiền bồi th−ờng. - Nhận xét: Ưu điểm, tồn tại Theo quy định tại quyết định 976/QĐ-CT ngày 09/8/1999 và Quy -CT ngày 08/01/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang, việc quy định giá cho cây cối, hoa màu theo hạng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho Hội đồng GPMB xác định giá đền bù hoa màu dễ dàng, nhanh chóng hơn, phần lớn ng−ời đ−ợc bồi th−ờng nhà, mồ mả trên đất cho rằng giá đền bù nh− thế là chấp nhận đ−ợc. 116 Giá cây cối hoa màu đ−ợc xác định theo từng loại cây, từng gốc cây và theo thời gian sinh tr−ởng, thu hoạch của cây. Nhìn chung, giá bồi th−ờng cây cối hoa màu đ−ợc ng−ời dân chấp nhận. Tuy nhiên, so với giá về hoa quả, rau thực p − táo, ổi, đu đủ nhằm thu về nhi ộ GPMB khi đi thực hiện bồi th−ờng phải xác định đúng tài sản trê đất của hộ gia đình, cá nhân theo đúng quy định của cấp có thẩm quyền, tránh t án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang): giá chuyển nh ị thu hồi tại dự án XDCSHT đ−ờng Huyền Quang thị xã Bắc hẩm đặc biệt là các loại hoa trên thị tr−ờng đang ngày một tăng hơn, do đó đã có những hộ kiến nghị đòi tăng đơn giá bồi th−ờng theo h−ớng có lợi cho họ. Ngoài ra, khi nghe tin có kế hoạch giải toả trong khu vực thì lập tức có hộ đã trồng cắm với mật độ dày đặc các loại cây nh ều tiền hơn và thực tế họ đã làm đ−ợc điều đó. Hiện t−ợng này đã gây không ít khó khăn cho công tác lập ph−ơng án bồi th−ờng GPMB. Giải pháp khắc phục - UBND Tỉnh cần th−ờng xuyên xác định lại đơn giá đền bù tài sản trên đất khi thu hồi sao cho sát với giá thị tr−ờng hơn để tránh sự chênh lệch. - Ng−ời cán b n đất, xem xét rõ nguồn gốc sử dụng trên đất cũng nh− xác định mục đích sử dụng ình trạng bao che, kiểm đếm thiếu khách quan, không công bằng. - Phải tuyên truyền, vận động nhân dân hiểu rõ về chính sách của Nhà n−ớc, không nên “gian lận” làm cản trở công việc GPMB của dự án. 4.3 - Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ bị thu hồi đất: (Tại 2 dự Để đ−a ra đ−ợc những nhận xét, đánh giá về nội dung thực hiện chính sách đền bù thiệt hại, chúng tôi phải dựa trên kết quả điều tra thực tế, bao gồm: các phiếu điều tra về chính sách đền bù, điều tra về giá chuyển giá về −ợng thực tế. Đối với đất thổ c−: Chúng tôi tiến hành điều tra 15 phiếu đối với cả 15 hộ có đất b 117 Giang. Có 15/15 phiếu điều tra hợp lệ (phiếu điều tra đ−ợc trả lời theo đúng mục đích điều tra). Kết quả điều tra cho thấy: + 70% ý kiến cho rằng giá đền bù tài sản và hoa màu trên đất thổ c− là hợp lý đất bị thu hồi. Có 150/150 phiếu điều tra hợp lệ. Kết quả nh trợ chuyển đổi nghề nghiệp 6.000đ/m2 là thấp uyển nhà ở 2.000.000đ/hộ là hợp lý. iá chung bàn thị xã Bắc Giang và huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang, chúng tôi nhận thấy: . + 100% ý kiến muốn đ−ợc tái định c−. + 10% ý kiến cho rằng giá đền bù đất thổ c− từ 900.000 đ/m2 đến 1.500.000 đ/m2 là hợp lý. + 90% ý kiến cho rằng đền bù đất thổ c− là ch−a hợp lý (thấp hơn giá thị tr−ờng); - Đối với đất nông nghiệp: Chúng tôi cũng tiến hành điều tra ngẫu nhiên 150 phiếu đối với các chủ sử dụng − sau: + 70% ý kiến cho rằng giá đền bù đất là hợp lý. + 30 % ý kiến cho rằng giá đền bù hoa màu còn thấp. + 95% ý kiến muốn đ−ợc đền bù đất nông nghiệp theo chính sách đền bù tại chỗ, 5% muốn đ−ợc đền bù theo chính sách di chuyển. - Đối với các chính sách hỗ trợ: cùng với các phiếu điều tra trên, chúng tôi nhận đ−ợc kết quả sau: + 95% ý kiến cho rằng mức hỗ . + 65% ý kiến cho rằng mức hỗ trợ di ch 4.4 - Đánh g Qua phân tích, xử lý số liệu, đánh giá từng nội dung của dự án Khu Công nghiệp Đình Trám và dự án Xây dựng cơ sở hạ tầng đ−ờng Huyền Quang trên địa 118 Đây là hai dự án lớn của tỉnh Bắc Giang. Việc thực hiện đền bù GPMB khi Nhà n−ớc thu hồi đất về cơ bản theo nội dung Nghị định 22/1998/ NĐ-CP ngày 24/4/1 chỉnh theo thời điểm ví dụ nh− tại dự án XDCSHT đ−ờng Huyền nh cụ thể theo đúng quy trình đã đ−ợc đề ra.Tính đến thời điểm này, tiến đ xong, n Quang TĐC của Dự án đ−ờng Huyền Quang nằm trên trục đ−ờng 998 của Chính phủ. Các văn bản h−ớng dẫn thi hành của tỉnh ch−a đồng bộ, ch−a kịp thời điều Quang trên địa bàn thị xã Bắc Giang, giá đất vẫn áp dụng theo quy định tại quyết định 320/UB ngày 19/12/1994 đến nay đã quá lạc hậu. Việc xác định đối t−ợng và điều kiện đ−ợc đền bù thiệt hại khi tiến hành GPMB của dự án đã đ−ợc hội đồng đền bù xem xét kỹ các hồ sơ pháp lý và xác đị ộ đền bù GPMB của hai Dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đã cơ bản đã chi trả tiền bồi th−ờng tới các hộ có đất bị thu hồi. Giá đền bù đất và tài sản trên đất t−ơng đối phù hợp. Đối với dự án XDCSHT đ−ờng Huyề các hộ chấp nhận bởi đ−ợc bồi th−ờng bằng ph−ơng thức đất đổi đất đảm bảo công bằng hợp lý; đây cũng là dự án để rút kinh nghiệm sau này trong quá trình thực hiện đã điều chỉnh kịp thời về giá bồi th−ờng đối với dự án khu công nghiệp Đình Trám. Việc hỗ trợ sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, tái định c−, đ−ợc xác định rõ và đã có những giải pháp phù hợp, mềm dẻo trong quá trình tiến hành đền bù giải toả. Ví dụ: khu Huyền Quang mới xây dựng để các hộ này vẫn có khả năng kinh doanh buôn bán, chuyển đổi nghề nghiệp sau khi bị thu hồi hết đất nông nghiệp. Quá trình thực hiện chính sách đền bù GPMB đã đ−ợc các cấp, các ngành, Hội đồng đền bù thực hiện theo quy định của Nghị định 22/1998/NĐ- CP. Bên cạnh những tiến bộ và kết quả đã đạt đ−ợc, Nghị định 22/CP và công tác đền bù GPMB còn có những tồn tại nhất định nh− trong quá trình thực hiện đền bù GPMB, ng−ời dân vẫn luôn thắc mắc xung quanh việc đền bù đất, mức giá bồi th−ờng, định mức đất TĐC. Cụ thể: 119 -Giá để tính bồi th−ờng thiệt hại nhìn chung còn thấp, không vận dụng hệ số K, chỉ hỗ trợ gọi là “Bù giá đất” không có cơ sở mà chủ yếu mang tính áp đặt P, ng−ời bị thu hồi đất không có một trong tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng xem xét qu −ời dân mất đất. -CP, ngày 11/02/2000 là hạn mức đất ở này chỉ áp dụng đối với tr−ờng ghị định 0 o cuộc sống sinh hoạt cho ng−ời dân làm nông nghiệp. . -Việc xác định, hỗ trợ đất lấn chiếm còn ch−a có cơ sở. Theo Điều 7 của Nghị định 22/C các điều kiện quy định tại Điều 6 của Nghị định hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch đ−ợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, ng−ời lấn chiếm đất trái phép, thì khi Nhà n−ớc thu hồi đất không đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại về đất. Trong tr−ờng hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND yết định đối với từng tr−ờng hợp cụ thể. Tuy nhiên, đối với 2 dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang còn một số tồn tại: - Định mức cấp đất TĐC còn rập khuôn cứng nhắc dẫn đến thiệt thòi cho một bộ phận ng Điều 54 Luật đất đai quy định mức đất ở của mỗi hộ gia đình ở nông thôn không v−ợt quá 400 m2 và giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể theo quy định của Chính phủ. Vấn đề này đ−ợc Chính phủ quy định tại Nghị định 04/2000/NĐ hợp đ−ợc Nhà n−ớc giao đất ở mới, không áp dụng đối với tr−ờng hợp sử dụng đất tr−ớc khi Nghị định 04/CP có hiệu lực thi hành. ở tỉnh Bắc Giang đã quy định hạn mức đất ở cho cả tr−ờng hợp đã sử dụng đất tr−ớc khi N 4/CP có hiệu lực. Mặt khác, có gia đình gồm ba đến bốn thế hệ sống trên một mảnh đất 300 m2 nh−ng khi nhận TĐC cũng chỉ đ−ợc 72 m2 là quá nhỏ hẹp không đảm bả 120 à đề Nghị bồi àn tỉn bổ sung năm 1998, 2001 tuy đã có nhiều đóng dõi địn uật đất đai quy định về những tr−ờng hợp sử dụng đất vì lợi thoả thuận. Vậy những tr ế cho y ở một số địa ph−ơng có những công trình đ−ờng giao thông quy mô lớn −ng cũng thực hiện theo quy định này. đất đai ở các địa ph−ơng trên địa bàn tỉnh Bắc lịch sử buông lỏng quản lý để lại trong việc giao ợng... đã gây không ít khó khăn cho quá trình vận hu hồi đất. văn bản có về điều kiện đ−ợc đền bù trong Nghị −a sát với thực tế sử dụng đất ở khu vực nông thôn. Phần 5 Kết luận v 5.1-Kết luận Qua nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực hiện chính sách th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa b h Bắc Giang” chúng tôi rút ra một số kết luận sau: 1) Luật đất đai sửa đổi, góp mới trong việc quản lý sử dụng đất trên phạm vi cả n−ớc nh−ng qua theo , tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy có một số vấn đề góp phần hoàn thiện quy h về bồi th−ờng GPMB nh− sau: Tại Điều 27 L ích công cộng của cộng đồng thì việc bồi th−ờng do cộng đồng và ng−ời có đất tự −ờng hợp nào thì áp dụng quy định này. Thực t thấ phục vụ cho cả một khu vực nh 2) Công tác quản lý Giang còn nhiều bất cập do đất, chuyển đổi, chuyển nh− dụng Nghị định 22/CP để giải quyết đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc t Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã đáp ứng đ−ợc yêu cầu là một tính chất pháp quy song một số quy định định còn tồn tại những điểm ch−a hợp lý, ch 121 3) Việc xác định hệ số K dựa trên giá trị sinh lợi của đất đối với phần nông nghiệp là hợp lý. Tuy nhiên, đối với đất đất ở, do khung giá quy định của giá t−ơ đề lại ngắ là Gia tồn việc mua bán, chuyển nh−ợng đất đai trái phá kiệ đ−ợ cập thấp hơn giá xây mới. Đồng thời, đối với cây ăn quả, cây rau màu cho hiệu quả kinh tế cao cũng đền bù với giá thấp hơn nhiều so với thu nhập thực tế hàng năm. + Còn có sự chênh lệch lớn giữa giá đền bù tại thời điểm chi trả với giá chuyển nh−ợng thực tế trên địa bàn. Đối với đất ở, giá thực tế ở địa ph−ơng gấp 1,5 lần so với giá đền bù tại thời điểm chi trả. Nguyên nhân là do khâu lập ph− giá”. Tỉnh đã quá lạc hậu nên phải nắm đ−ợc giá chuyển nh−ợng tại thời điểm làm bồi th−ờng vì nếu không sẽ đẩy hệ số K rất cao. 4) Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp, các ngành quy định ng đối cụ thể và rõ ràng. Tuy nhiên, qua thực tế đã bộc lộ một số vấn chồng chéo và ch−a phù hợp. Đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB vừa thiếu vừa yếu mà hầu hết là kiêm nhiệm, có khi chỉ là tr−ng tập trong thời gian n làm theo từng dự án nên khi có đ−ợc một chút kinh nghiệm thì cũng lúc kết thúc dự án. 5) Thực trạng bồi th−ờng thiệt hại tại 2 dự án trên địa bàn tỉnh Bắc ng: - Cách xác định điều kiện đ−ợc bồi th−ờng và thời gian sử dụng đất còn tại một số điểm ch−a hợp lý do phép rất phổ biến, UBND xã còn phiền hà, chẫm trễ trong việc xác nhận tính p lý của đất đai, dẫn đến khó khăn cho việc xác định đối t−ợng và điều n đ−ợc bồi th−ờng. - Đền bù đất và tài sản trên đất: Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã phân loại c loại đất đền bù, đã định ra đ−ợc giá bồi th−ờng và hệ số K nh−ng ch−a đề đến các khoản thu nhập bị thiệt hại, mất việc làm do thu hồi đất gây nên. + Đối với các công trình nằm trên đất bị thu hồi thì giá đền bù th−ờng ơng án đền bù còn chậm trễ đã dẫn đến sự “tr−ợt 122 + Việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp đ−ợc tính theo hạng đất xác định ổn định trong thời gian dài. Trong quá trình đầu t− thâm canh, ng−ời a đ−ợc giá chuyển iá đất dẫn đến thắc mắc của ng−ời bị thu hồi đất. + Lợi ích của những ng−ời có đất lân cận các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội xây dựng mới, sau khi hoàn thành đ−ơng nhiên họ đ−ợc h−ởng. Ví dụ giá đất tăng lên, mà không phải m bất kỳ một nghĩa vụ nào cũng ch−a đ−ợc nêu lên trong Nghị định 22/NĐ-CP. - Về chính sách hỗ trợ đời sống, tái sản xuất, tái định c−: Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã quy định t−ơng đố hi tiết song chính sách hỗ trợ cho ng−ời có đất bị thu hồi mới chỉ quan tâm đến những hộ gia đình th−ơng binh, liệt sỹ, ch−a đề cập đến những hộ có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn nh−: hộ nghèo, ng−ời già cô đơn, ng−ời tàn tật không nơi n−ơng tựa, dân tộc thiểu số, để nhằm giúp đỡ, động v rong cuộc sống. Mặt khác, ch−a nêu lên quyền lợi và trách nhiệm của ng−ời bị thu hồi đất có nhu cầu vào ở khu TĐC. Mặt khác, định mức đất TĐC 72 m2/ hộ là quá chật đối với các gia đình làm nông nghiệp ở thị xã Bắc Giang. Tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng ở các khu TĐC còn chậm ảnh h−ởng đến việc di dời, bàn giao mặt bằng cho Dự án. 5.2- Đề nghị Để chính sách đền bù thiệt hại GPMB khi Nhà n−ớc thu hồi đất phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa ph−ơng trong quá trình thực hiện, đảm bảo lợi ích hài hoà lợi ích của Quốc gia cũng nh− ng−ời dân bị thu hồi đất, chúng tôi đề nghị: 1) Cần quy định rõ công trình vì lợi ích của cộng đồng tại Điều 27 Luật đất đai năm 2001. nông dân đã làm thay đổi độ phì của đất nh−ng ch−a điều tr nh−ợng thực tế nên trong đền bù không áp dụng hệ số K, chỉ hỗ trợ bù g là i cụ thể và c iên, khuyến khích họ t 123 2) Cần hẽ, cải cách thủ tục hành án, chuyển nh−ợng đất đai ồng thờ địn hủ sử dụng đất trong quá h cấp đất ở địa ph−ơng nhằm iều ki n lợi cho việc đền bù GPMB. êm y định ki . ) xâ t khun t m h trạng iá ến k n bù sẽ đẩy hệ số ) ực h thành cơ q g tác bồi th để có đủ thẩm quyền ra các quyế ị gian đền bù giải toả, tăng c−ờ ả của công tác này, giảm bớt tổn thất ki Mặt k chuy á đội y, từn áp dụn nghệ o các âu ng giả đền bù hạn ch à nân o , các ngàn hải c g việc ng ề kế đ−ợc, đ hững g mắc ng địa ph− ình t i triển ha ó khă có nội d n kiế g tính bức xúc, thiết thực trong đền bù TĐC, các cơ quan tại địa ph−ơng báo cáo với c q cấp Chính phủ b sung p thời t ính sá bù GPMB và TĐC, đảm bảo tính khả thi và tính hiệu quả của pháp luật n ng và L đai nó n qu −ơng tiện thông tin đại chúng để ng−ời dân hiểu rõ và chấp hành tốt chính sách pháp lu Nhà n−ớc. ph−ơng á −ờng và chi trả ngay sau khi có Quyết định về giá nhằm tránh sự so sánh của ng−ời dân về mức độ chênh lệch với giá thị tr−ờng tại thời điểm trả tiền. thực hiện quản lý đất đai ở cấp cơ sở một cách chặt c chính trong việc chuyển QSDĐ để tránh việc mua, b trái phép. Đ i, phải xác h cụ thể c trìn tạo đ ện thuậ Cần sửa đổi và bổ sung th một số qu về điều ện đ−ợc đền bù 3 Đề nghị Chính phủ cho y dựng mộ g giá đấ ới để tránh tìn g thấp nh− hiện nay dẫn đ hi tính đề K lên rất cao. 4 Về công tác tổ chức th iện, nên lập một uan làm côn −ờng GPMB độc lập, chuyên trách, t đ nh cần thiết rút ngắn thời ng hiệu qu nh tế. hác, cần ên môn ho ngũ cán bộ làm công tác nà g b−ớc g công thông tin và kh trong quản lý, hoạt độ i toả, , nhằm ế sai sót v g ca hiệu quả GPMB. Chính quyền địa ph−ơng cấp, các h cần p oi trọng côn tổ kết, rút kinh nghiệm v t quả đạt −a ra n tồn tại v−ớn để tập trung giải quyết tro phạm vi ơng m hực hiện. Kh k i công việc, nếu có kh n hoặc ung cầ n nghị man ơ uan cấp trên theo phân để trình ổ , sửa đổi kị và ừng b−ớc hoàn thiện ch ch đền ói chu uật đất i riêng. Không ngừng tuyên truyề a các ph ật của Cần khẩn tr−ơng lập n bồi th 124 5) Thà ở từng địa ph−ơng trên , giúp Tỉnh ban hành điều chỉnh khung giá đất kịp thời, phù hợp với thực tế để thực hiện dịch vụ giá đất đai, định giá BĐS, trong đó có việc định giá đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất. - Cần quy định cụ thể về mức đền bù đất ở và công thức tính giá đất v−ờ liề cứ oại công trình của từng dự án để quy ịnh ù cũng ch nhiệ ghĩa dân kh - Khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp đã là căn cứ để xác định hạng đất tính uế giá b thiệt hại đất nông nghiệp chỉ nên căn d thuế nghiệp, bất kể đất đó y nông thô - P a những đang sử ất xung u vực c c ật, xã hộ hi hoàn ể trừ và á trìn đền bằng g ời bị chuyển đi và ng−ời ở lại. đất n ng số u thế h cùng m h khi b Để đẩy nhanh tiến độ GPMB, đẩy nhanh tiến c hiện bảo ổn định đời có đất bị t hì ngoài những chế tài pháp luậ ần t chẽ giữa Nhà n−ớc, Nhà đầu t− và nhân dân, nhằ h p CN H đất n−ớc. nh lập cơ quan định giá đất ở cấp Trung −ơng và cơ sở thống nhất một số nguyên tắc, quy định chung n n kề. Nhà n−ớc nên căn vào các l đ việc định giá đền b nh− trá m và n vụ của ng−ời ở u vực đó. th đất nông nghiệp vì vậy ồi th−ờng cứ uy nhất vào hạng đất tính nông ở đô thị ha n. hải tính đến lợi ích củ ng−ời dụng đ quanh kh cá ông trình hạ tầng kỹ thu i sau k thành đ o trong qu h bù nhằm tạo ra sự công iữa ng− - Đề nghị Tỉnh xem xét nâng định mức TĐC, đặc biệt phải giao nhiều hơ cho các hộ có truyền thố ng nhiề ệ trong ột gia đìn họ ị thu hồi đất. độ thự dự án, đảm sống cho ng−ời hu hồi t t c phải có sự kết hợp chặ m t ực hiện thắng lợi sự nghiệ H-HĐ 125 Tài Liệu tham khảo 1. Bộ luật dân sự (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 2. Cách mạng ruộng đất ở Việt Nam (1968), Nxb KHXH, Hà Nội. 3. Tổng cục Địa chính (2000), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà n−ớc: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. 4. Nghiêm Xuân Đạt (2002), Đề tài: Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ đầu t− xây dựng các công trình lợi ích công cộng, tạo lập và ổn định đời sống của ng−ời dân trong diện di dời ở Hà Nội -Viện nghiên cứu phát triển Kinh tế-xã hội, UBND thành phố Hà Nội. 5. Ban Vật giá Chính phủ (2000), Ch−ơng trình đào tạo thẩm định giá giai đoạn II giữa Ban Vật giá chính phủ Việt Nam với văn phòng thẩm định giá Ôx-trây-lia từ 16 - 27/10/2000, Ban Vật giá chính phủ, Thành phố Hồ Chí Minh - Hà Nội. 6. Tổng Cục Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù GPMB và tái định c−. 7. Hiến pháp năm (1946) 8. Hiến pháp năm (1959) 9. Hiến pháp năm (1980) 10. Hiến pháp năm (1992) 11. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998) 12. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (2001) 13. Luật cải cách ruộng đất năm (1953) 14. Luật khiếu nại, tố cáo (1999) 126 127 15. Các văn bản pháp quy về quản lý đất đai ban hành từ năm 1945 đến năm 1997. Tập I, tập II - Nhà xuất bản bản đồ. 16. Mai Mộng Hùng (2003), Tìm hiểu pháp luật đất đai của một số n−ớc trên thế giới, Tạp chí địa chính số 1- 1/2003, Hà Nội. 17. Hội KHKT Xây dựng Việt Nam (2002), Kỷ yếu hội thảo đền bù và Giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam, Bộ xây dựng, Hà Nội. 18. Nguyễn Thị Thu H−ơng, Tìm hiểu, đánh giá thực trạng việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng cầu Thanh Trì trên địa bàn huyện Gia Lâm-Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học. 19. Nghị định 64/CP (27/9/1993) của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. 20. Nghị định 60/CP (05/7/1994) của Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. 21. Nghị định 90/CP (17/8/1994) của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 22. Quyết định số 302/TTg (13/05/1996) của Thủ t−ớng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP (17/08/1994) của Chính phủ - Công văn số 4448/TC-QLCS của Cục Quản lý công sản về việc h−ớng dẫn xử lý một số v−ớng mắc trong giải phóng mặt bằng. 23. Lệ Huyền, Giải phóng mặt bằng ở Hà Nội vẫn còn nhiều bất cập, Báo công an nhân dân số 1612/2003. 24. Luật đất đai (sửa đổi), dự thảo lần thứ 6 (2003). 25. Vũ Văn Long (2002), Tìm hiểu vài nguyên nhân khiếu kiện về đền bù giải toả, Tạp chí địa chính số 11 – 11/2002, Hà Nội. 26. Land valuation and compensation in Australia, 1994, Oxford press. 128 27. Nguyễn Văn Xa, Giá đền bù đất phải phù hợp với thực tế chuyển nh−ợng, 28. Từ điển Tiếng Việt 29. Các số báo của Tạp chí Địa chính-Tổng cục Địa chính. 30. Các văn bản, tờ trình đ−ợc ban hành trong quá trình thực hiện dự án. 129 Tổng hợp bồi th−ờng về đất nghiên cứu tại dự án Khu công nghiệp Đình Trám (Tại xã Hoàng Ninh) S TT Hạng đất Diện tích (m2) Đơn giá (đ/mP2 P) Thành tiền (đ) A Đất nông nghiệp 10.349.801.880 I Đền bù cho đất bìa đỏ 503.309,6 8.695.590.170 1 Đất nông nghiệp hạng 1 178.953,2 20.250 3.623.802.300 2 Đất nông nghiệp hạng 2 116.851,9 18.100 2.115.019.390 3 Đất nông nghiệp hạng 3 95.196,0 15.700 1.494.577.200 4 Đất nông nghiệp hạng 4 96.477,9 13.400 1.292.803.860 5 Đất nông nghiệp hạng 5 15.830,6 10.700 169.387.420 6 Đất nông nghiệp hạng 6 0,0 7.300 0,0 II Đền bù cho đất thiếu 4.446,30 72.960.525 1 Đất nông nghiệp hạng 1 1.254,9 20.250 25.411.725 2 Đất nông nghiệp hạng 2 716,9 18.100 12.975.890 3 Đất nông nghiệp hạng 3 853,0 15.700 13.392.100 4 Đất nông nghiệp hạng 4 1.418,8 13.400 19.011.920 5 Đất nông nghiệp hạng 5 202,7 10.700 2.168.890 6 Đất nông nghiệp hạng 6 0,0 7.300 0 III ĐB cho đất 5%, đất thừa 164.432,9 1.627.533.910 1 Đất nông nghiệp hạng 1 25.175,4 14.250 358.749.450 2 Đất nông nghiệp hạng 2 26.836,4 12.100 324.720.440 3 Đất nông nghiệp hạng 3 66.370,4 9.700 643.792.880 4 Đất nông nghiệp hạng 4 34.914,5 7.400 258.367.300 5 Đất nông nghiệp hạng 5 8.066,7 4.700 37.913.490 6 Đất nông nghiệp hạng 6 3.069,5 1.300 3.990.350 IV Số tiền đất thiếu phải Trừ vào tiền ĐB đất 5% 4.446,30 46.282.725 1 Đất nông nghiệp hạng 1 1.254,9 14.250 17.882.325 2 Đất nông nghiệp hạng 2 716,9 12.100 8.674.490 3 Đất nông nghiệp hạng 3 853,0 9.700 8.274.100 4 Đất nông nghiệp hạng 4 1.418,8 7.400 10.499.120 5 Đất nông nghiệp hạng 5 202,7 4.700 952.690 6 Đất nông nghiệp hạng 6 0,0 1.300 0,0 B Đất lâm nghiệp H2 6.377,5 56.887.300 Cộng đền bù đất 10.406.689.180 130 Tổng hợp bồi th−ờng về đất nghiên cứu tại dự án Khu công nghiệp Đình Trám (Tại xã Hồng Thái) Số TT Loại đất Diện tích (m P2P) Đơn giá (đ/mP2 P) Thành tiền (đồng) I Đền bù cho đất bìa đỏ 1 Đất nông nghiệp hạng 1 81.944,3 20.250 1.659.372.075 2 Đất nông nghiệp hạng 2 12.170,6 18.100 220.287.860 3 Đất nông nghiệp hạng 3 21.188,0 15.700 332.651.600 4 Đất nông nghiệp hạng 4 99.550,5 13.400 1.333.976.700 5 Đất nông nghiệp hạng 5 504,6 10.700 5.399.220 6 Đất nông nghiệp hạng 6 54.996,8 7.300 335.776.640 II Đền bù đất thiếu so GCN 6.771,7 96.842.905 1 Đất nông nghiệp hạng 1 1.688,7 20.250 34.196.175 2 Đất nông nghiệp hạng 2 405,7 18.100 7.343.170 3 Đất nông nghiệp hạng 3 485,7 15.700 7.625.490 4 Đất nông nghiệp hạng 4 2.799,9 13.400 37.518.660 5 Đất nông nghiệp hạng 6 1.391,7 7.300 10.159.410 III Đền bù đất công ích (thừa) 42.626,8 309.266.440 1 Đất nông nghiệp hạng 1 6.722,6 14.250 95.797.050 2 Đất nông nghiệp hạng 2 1.487,8 12.100 18.002.380 3 Đất nông nghiệp hạng 3 4.079 9.700 39.566.300 4 Đất nông nghiệp hạng 4 19.037,3 7.400 140.876.020 5 Đất nông nghiệp hạng 5 98,4 4.700 462.480 6 Đất nông nghiệp hạng 6 11.201,7 1.300 14.562.210 IV Đền bù trừ cho DT đất thiếu 6.771,7 56.212.705 Đất nông nghiệp hạng 1 1.688,7 14.250 24.063.975 Đất nông nghiệp hạng 2 405,7 12.100 4.908.970 Đất nông nghiệp hạng 3 485,7 9.700 4.711.290 Đất nông nghiệp hạng 4 2.799,9 7.400 20.719.260 Đất nông nghiệp hạng 6 1.391,7 1.300 56.212.705 Tổng cộng ĐB đất 4.237.360.735 131 ._.