Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam

lêi nãi ®Çu §Êt ®ai vµ nhµ ë lµ nh÷ng nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®èi víi sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn x· héi loµi ng­êi. Do ®ã n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt vµ ph¸t triÓn quü nhµ hiÖn cã lu«n ®­îc §¶ng vµ Nhµ n­íc ta quan t©m trong nh÷ng n¨m qua. ë n­íc ta,qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc ®ßi hái ph¶i thiÕt lËp mét c¬ chÕ qu¶n lý phï hîp ,thèng nhÊt gi÷a quyÒn së h­ò Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt. §¸p øng yªu cÇu ®ã, ngoµi viÖc nhµ n­íc giao ®Êt cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi cßn më réng cho ng­êi sö dông c¸c quyÒn liªn quan ®Õn nhµ vµ ®Êt. §èi víi ®Êt ®ai, ng­êi sö dông cã c¸c quyÒn : chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ vµ thÕ chÊp. §èi víi nhµ ë, ng­êi chñ së h÷u nhµ ë cã quyÒn mua b¸n nhµ. Tõ nh÷ng quyÒn lîi ®ã, tõng ngµy tõng giê ®· diÔn ra c¸c ho¹t ®éng liªn quan ®Õn nhµ ®Êt mét c¸ch s«i ®éng ë kh¾p mäi n¬i, h×nh thµnh nªn mét thÞ tr­êng míi, ®ã lµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Tuy nhiªn, hiÖn nay thÞ tr­êng nhµ ®Êt míi chØ xuÊt hiÖn “nhen nhãm” ë n­íc ta ch­a ®­îc ph¸t triÓn chÝnh thøc, ch­a cã sù qu¶n lý chÆt chÏ cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn, chÝnh v× vËy ®· ph¸t sinh nhiÒu tiªu cùc. Mét yªu cÇu cÊp b¸ch hiÖn nay lµ n©ng cao qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã hÖ thèng ®Ó ng­êi chñ sö dông ®Êt (chñ së h÷u nhµ) cã thÓ tham gia vµo thÞ tr­êng ®ã mét c¸ch linh ho¹t, cã hiÖu qu¶, ®óng ph¸p luËt. §ång thêi thóc ®Èy thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp víi xu h­íng ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc, n©ng cao møc sèng nh©n d©n. Trong ph¹m vi bµi viÕt nµy, ®Ó t×m hiÓu thùc tr¹ng c«ng t¸c qu¶n lý ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt míi ®­îc h×nh thµnh, em xin chän ®Ò tµi: Qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt ở Việt Nam  KÕt cÊu bµi viÕt gåm 2 phÇn : PhÇn I : C¬ s¬ khoa häc cña qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt . PhÇn II : Thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thµy c« gi¸o trong bé m«n ®Æc biÖt cô Đoàn thị thu Hà ®· gióp ®ì em rÊt nhiÒu ®Ó hoµn thµnh ®Ò ¸n. Do sù h¹n chÕ vÒ thêi gian còng nh­ chiÒu s©u vÒ kiÕn thøc, bµi viÕt cña em kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt. Em rÊt mong ®­îc sù gãp ý cña thầy c« ®Ó bµi viÕt ®­îc hoµn thiÖn h¬n. Sinh viªn líp QLKT 46A PhÇn I C¬ së khoa häc cña qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ThÞ tr­êng Nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng Nhµ ®Êt Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ngµy cµng ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt h×nh thµnh ë n­íc ta mµ kh«ng bÞ lÖ thuéc vµo mét vïng ®Þa lý cô thÓ nµo. §©u cã nhµ vµ ®Êt th× ë ®ã h×nh thµnh thÞ tr­êng nhµ ®Êt. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn mét vïng, mét khu vùc hoÆc toµn bé l·nh thæ ®Êt n­íc. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, v× vËy nã g¾n liÒn víi sù ra ®êi vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt hîp thµnh x· héi. Theo nghÜa hÑp, thÞ tr­êng nhµ ®Êt gåm thÞ tr­êng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt ë, v­ên t­îc, khu«n viªn g¾n víi nhµ x· héi. Theo nghÜa réng thÞ tr­êng nhµ ®Êt bao gåm c¶ ®Êt ë vµ kh«n viªn g¾n víi nhµ vµ víi ®Êt sö dông vµo môc ®Ých kh¸c. ë n­íc ta, thÞ tr­êng nhµ ®Êt míi ®­îc “ nhen nhãm ” xuÊt hiÖn vµ ®­îc hiÓu lµ n¬i mua b¸n nhµ vµ ®Êt. Tuy vËy, qu¸ tr×nh trao ®æi nhµ ®Êt lu«n vËn ®éng d­íi nhiÒu d¹ng kh¸c nhau. HiÕn ph¸p n­íc ta quy ®Þnh “ ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh vµ l©u dµi, c¸c tæ chøc vµ c¸c c¸ nh©n ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt, sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. QuyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nh­îng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. ë thÞ tr­êng nhµ ®Êt, kÕt qu¶ cña c¸c cuéc trao ®æi mua b¸n trªn thÞ tr­êng chØ lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn sö h÷u nhµ tõ ng­êi nµy sang ng­êi kh¸c víi mäi gi¸ c¶ nhÊt ®Þnh do hai bªn tho¶ thuËn. Thùc chÊt hµng ho¸ sang ng­êi kh¸c víi trao ®æi trªn thÞ tr­êng lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. ” V× vËy thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch tr×u t­îng lµ n¬i mµ ng­êi mua vµ ng­êi b¸n tho¶ thuËn ®­îc víi nhau vÒ sè l­îng, chÊt l­îng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸ lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn sö dông nhµ ë. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ë nh÷ng vïng kh¸c nhau ho¹t ®éng theo c¸c c¸ch kh¸c nhau. Tuú theo sè l­îng quy m« cña nh÷ng ng­êi tham gia, c¬ së h¹ tÇng vµ c¸c ®iÒu kiÖn th«ng tin gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n cã thÓ thùc hiÖn giao dÞch. 2. Vai trß vµ ®Æc ® iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt 2.1 Vai trß ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt n­íc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c­ ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. Trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt c¸c nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ nh÷ng ng­êi tiªu dïng thùc hiÖn viÖc mua b¸n cña m×nh víi vai trß lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®­îc quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông tõ ng­êi nµy sang ng­êi kh¸c viÖc mua ®i b¸n l¹i nh­ vËy t¹o ra mét khèi l­îng hµng ho¸ kh«ng bao giê c¹n cung cÊp cho thÞ tr­êng, lµm cho thÞ tr­êng hµng ho¸ nhµ ®Êt lu«n phong phó. ThÞ tr­êng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i tõ hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chñ chuyÓn vèn, sù t¨ng tr­ëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña c¸c doanh nghiÖp trong kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Trong qu¸ tr×nh kinh doanh t¹o ra c¸c s¶n phÈm nh­ nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, c¸c yÕu tè s¶n xuÊt kÓ c¶ c¸c gi¸ c¶ cña ®Êt ®ai ®­îc vËt ho¸ trong s¶n phÈm. §Ó tiÕn hµnh qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt ë chu kú tiÕp theo, ®ßi hái ph¶i chuyÓn ho¸ c¸c h×nh thaÝ hiÖn vËt thµnh tiÒn. Ch¼ng h¹n, x©y dùng nhµ cao tÇng ®Ó b¸n, muèn t¸i s¶n xuÊt chu kú sau ph¶i b¸n nhµ ®Ó tr¶ l­¬ng cho nh÷ng ng­êi qu¶n lý vµ c«ng nh©n, mua nguyªn vËt liÖu ( xi m¨ng, s¾t thÐp, g¹ch ngãi). C«ng viÖc chuyÓn ho¸ h×nh th¸i vèn nµy ®­îc thùc hiÖn th«ng qua thÞ tr­êng. Tuy nhiªn tèc ®é chu chuyÓn nhanh hay chËm phô thuéc vµo tèc ®é l­u th«ng hµng ho¸ phô thuéc vaß dung l­îng cña thÞ tr­êng. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt nh×n tõ gãc ®é xö lý ®Çu ra cña s¶n phÈm cã ¶nh h­ëng quyÕt ®Þnh ®Õn tèc ®é, quy m« t¨ng tr­ëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña doanh nghiÖp vµ lµ n¬i thùc hiÖn c¸c chøc n¨ng hoµn tr¶ vèn kinh doanh, t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt kinh doanh. Qu¸ tr×nh thùc hiÖn viÖc tiªu thô s¶n phÈm thÞ tr­êng kh«ng chØ ®¬n thuÇn lµ hoµn tr¶ chi phÝ s¶n xuÊt, mµ cßn lµ quy tr×nh hiÖn thùc ho¸ gi¸ trÞ s¶n phÈm thÆng d­ tiÒm tµng thµnh lîi nhuËn thùc tÕ ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng, mua b¸n nhµ vµ mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. Trong ®iÒu kiÖn cña s¶n xuÊt hµng ho¸ ng­êi s¶n xuÊt tr­íc hÕt lo tæ chøc s¶n xuÊt kinh doanh, sö dông c¸c yÕu tè s¶n xuÊt ®Ó s¶n xuÊt ra nh÷ng s¶n phÈm hµng ho¸ tiªu dïng s¶n phÈm l¹i cÇn t×m mua c¸c lo¹i s¶n phÈm ®ã ®Ó gi¶ quyÕt m©u thuÉn nµy n¬i gÆp chÝnh lµ thÞ tr­êng. Th«ng qua thÞ tr­êng ng­êi b¸n vµ ng­êi mua g¨p gì tho¶ thuËn víi nhau vµ s¶n phÈm ®­îc thùc hiÖn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt diÔn ra b×nh th­êng. Thóc ®Èy viÖc ¸p dông khoa häc c«ng nghÖ n©ng cao chÊt l­îng nhµ ë b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông tµi nguyªn ®Êt. ThÞ tr­êng nãi chung, thÞ tr­êng nhµ ®Êt nãi riªng chÞu sù t¸c ®éng t­¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ cung cÇu gi¸ c¶ c¹nh tranh. Sù tån t¹i vµ vËn ®éng cña thÞ tr­êng biÓu hiÖn ë sù vËn ®éng cña c¸c yÕu tè kh«ng t¸ch dêi nhau mçi sù biÕn thiªn cña c¸c yÕu tè nµy ®Òu kÐo theo sù vËn ®éng biÕn thiªn cña yÕu tè kh¸c vµ ng­îc l¹i. §iÒu ®ã lµm thóc ®Èy c¸c doanh nghiÖp ¸p dông khoa häc vµ c«ng nghÖ, c¶i tiÕn tæ chøc vµ qu¶n lý, thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p h÷u hiÖu nh»m n©ng cao ng©n s¸ch l­u ®éng, h¹ gi¸ thµnh vµ n©ng cao chÊt l­îng. N©ng cao søc c¹nh tranh trªn thÞ tr­êng mang l¹i lîi nhuËn cao Ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ ë c¸c c«ng tr×nh còng nh­ lµ g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ®ù¬c h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn gãp phÇn tõng b­íc x©y dùng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ th«ng qua ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt, Nhµ n­íc tiÕp tôc bæ sung hoµn thiÖn ph¸p luËt vµ c¸c c¬ së còng nh­ tæ chøc qu¶n lý t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ tr­êng më réng vµ ph¸t triÓn, gãp phÇn kh¾c phôc t×nh tr¹ng “ kinh doanh ngÇm” tham nhòng, trèn thuÕ, ®Çu c¬ vµ c¸c tÖ n¹n kh¸c xung quanh ho¹t ®éng nhµ ®Êt ®ang cã chiÒu h­íng gia t¨ng ë n­íc ta thÞ tr­êng nhµ ®Êt h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn gãp phÇn x¸c lËp mèi quan hÖ kinh tÕ gi÷a Nhµ n­íc vµ ng­êi sö dông ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh, tµi s¶n g¾n liÒn vèn ®Êt ®ai, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông nguån tµi nguyªn ®Êt kh¾c phôc t×nh tr¹ng phi kinh tÕ trong ®Çu t­ x©y dùng c¬ b¶n, vµ tËn dông ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña c¸c tÇng líp d©n c­, t¨ng nguån thu ®¸ng kÓ vµo ng©n s¸ch Nhµ n­íc. Ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt gãp phÇn t¨ng c­êng quan hÖ hîp t¸c n©ng cao tr×nh ®é x· héi ho¸ trong s¶n xuÊt kinh doanh. trªn thÞ tr­êng c¸c nhµ kinh doanh, nh÷ng ng­êi sö dông cã ®iÒu kiÖn tiÕp tôc, cã mèi quan hÖ qua l¹i to¹ ra sù më réng trong quan hÖ néi bé thÞ tr­êng vµ quan hÖ víi c¸c ngµnh c¸c lÜnh vùc kh¸c nh­ x©y dùng ®Þa chÝnh, ng©n hµng, m«i tr­êng ®« thÞ ®Ó më réng thÞ tr­êng. Ngµnh kinh doanh bÊt ®éng s¶n nãi chung, nhµ ®Êt nãi riªng ®ßi hái nhiÒu vèn søc hÊp dÉn cao. NÕu thÞ tr­êng ®­îc më réng n©ng cao n¨ng lùc kinh doanh vµ t¨ng c­êng qu¶n lý kh¶ n¨ng thu hót vèn ®Çu t­ cña c¸c doanh gia trong vµ ngoµi n­íc còng nh­ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c­ t¹o ra kh¶ n¨ng më réng quy m« s¶n xuÊt kinh doanh, ®æi míi c«ng nghÖ, hîp lý ho¸ tæ chøc, qu¶n lý, n©ng cao hiÖu qña hîp t¸c liªn doanh. Th«ng qua kÕt qu¶ ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n mµ ®¸p øng nhu cÇu thiÕt yÕu cña nh©n d©n vÒ nhµ ë, vÒ c¸c s¶n phÈm cÇn thiÕt, c¸c ®ît t¹o ra g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. 2.2 §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt Do thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn c¬ b¶n cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, nã h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t­¬ng tù thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ ®Æc ®iÓm cña: ThÞ tr­êng nhµ ®Êt mang tÝnh chÊt kh«ng tËp chung, tr¶i réng trªn tÊt c¶ c¸c vïng trªn ®Êt n­íc. §Êt ®ai kh«ng thÓ thiªu huû chia c¾t mang ®i thÞ tr­êng nhµ ®Êt mang ®Æc tÝnh ®Þa ph­¬ng. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt tr­êng kh«ng bao gåm mét thÞ tr­êng lín mµ bao gåm hµng lo¹t thÞ tr­êng nhá v¬Ý quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng, c¸c miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi.. kh¸c nhau quy ®Þnh ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét d¹ng thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o do sù kh«ng ®ång nhÊt vÒ th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu thµnh c¸c thÞ tr­êng ®ã + §Êt ®ai kh«ng t¸i t¹o ®­îc nªn thÞ tr­êng ®Êt mang tÝnh chÊt ®éc quyÒn nhiÒu h¬n so víi thÞ tr­êng hµng ho¸ kh¸c ( gi¸ c¶ hµng ho¸ ®Êt, nhiÒu h¬n so víi sù thay ®æi hµng ho¸ kh¸c) + Do c¸c ®Æc tÝnh cña tµi s¶n ®Êt ®ai dÉn ®Õn ph­¬ng ph¸p giao dÞch bu«n b¸n vµ sù thiÕu th«ng tin cÇn thiÕt cho c¸c giao dÞch gãp phÇn t¹o nªn kh«ng hoµn h¶o trong c¹nh tranh trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt + Do cÇu tróc cña mçi toµ nhµ, mçi m¶nh ®Êt còng cã ®Æc tr­ng riªng biªt, do vÞ trÝ ®Þa lý cña nã. §a sè c¸c giao dÞch trong thÞ tr­êng tµi s¶n nhµ ®Êt ®­îc tiÕn hµnh riªng rÏ, thËm chÝ c¸c kÕt qu¶ giao dÞch kinh doanh bÞ tiÕt lé còng kh«ng cã t¸c dông v× thiÕu th«ng tin chi tiÕt diÖn tÝch ng«i nhµ t×nh tr¹ng së h÷u... møc ®é kh«ng hoµn h¶o lµ kh¸c nhau trong nh÷ng phÇn thÞ tr­êng kh¸c nhau Cung trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng t­¬ng ÷ng víi sù thay ®æi cung cÇu. Do tÝnh bÒn v÷ng cña bÊt ®éng s¶n nã g©y ra tÝnh thÝch nghi kÐm trong c¶ hai mÆt cña cung cÇu trªn tmét thÞ tr­êng nhÊt ®Þnh. ViÖc t¨ng cung cña mét nhµ ®Êt cô thÓ nµo ®ã ®ßi hái mÊt nhiÒu thêi gian ( thêi gian t¹o ra mét cung trªn thÞ tr­êng) vµ nh÷ng biÕn ®éng x¶y ra trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt chËm h¬n nhiÒu so víi phÇn lín c¸c thÞ tr­êng. Do vËy khi yªu cÇu v× bÊt kú lý do nµo ®ã ®ét nhiªn gi¶m ®i v× kh«ng cã kh¶ n¨ng ®iÒu chØnh cung cho nªn gi¸ c¶ cña bÊt ®éng s¶n sÏ gi¶m xuèng hoÆc ng­îc l¹i sù t¨ng lªn ®ét ngét cña yªu cÇu kh«ng ®iÒu chØnh ngay ®­îc ®Ó ®¸p øng yªu cÇu. KÕt côc gi¸ c¶ ®Êt ®ai l¹i ph¸t triÓn lªn §Æc ®iÓm nµy ®Æt ra cho qu¶n lý Nhµ n­íc th«ng qua c¸c tæ chøc ®Þnh gi¸ lµ ph¶i chó ý nghiªn cøu kh¸ch quan c¸c lùc l­îng tiÒm Èn t¹o ra cung vµ cÇu ®èi víi bÊt ®éng s¶n vµ c¸c bïng næ suy tho¸i kinh tÕ t¹m thêi ph¶i ph©n tÝch x¸c ®Þnh c¸c nguyªn nh©n cña nã, dù ®o¸n thêi h¹n cña nã vµ t¸c ®éng cña nã víi c¶ ng­êi b¸n vµ ng­êi mua trªn thÞ tr­êng. Tæng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶ c¸c môc ®Ých lµ cè ®Þnh dï sù c¶i t¹o ®Êt cã thÓ gia t¨ng cËn biªn trong tæng cung. Cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nh­ tæng cung ®Êt lµ cè ®Þnh, viÖc h¹n chÕ b»ng c«ng cô quy ho¹ch b»ng kiÓm so¸t sÏ cã ¶nh h­ëng lín ®Õn viÖc cung ®Êt bæ sung cho mét môc ®Ých sö dông cô thÓ nµo ®ã. 3) Sù vËn ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ vai trß cña Nhµ n­íc 3.1 Sù vËn ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt theo c¬ chÕ thÞ tr­êng. N­íc ta ®ang trong thêi kú qu¸ ®é ®i lªn x· héi chñ nghÜa ®Ó ®¹t ®iÒu ®ã xuÊt ph¸t ®iÓm thÊp t­ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung quan liªu bao cÊp, th× nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. NÒn kinh tÕ thÞ tr­êng víi c¬ chÕ vËn hµnh lµ c¬ chÕ thÞ tr­êng còng nh­ tÊt c¶ c¸c c¬ chÕ vËn hµnh kh¸c ngoµi nh÷ng c¬ chÕ tÞ tr­êng cßn cã nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc lµm ¶nh h­ëng tíi nÒn kinh tÕ x· héi. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn trong hÖ thèng c¸c lo¹i thÞ tr­êng cña nÒn kinh tÕ cho nªn sù vËn ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¶i tu©n theo kinh tÕ thÞ tr­êng. C¬ chÕ thÞ tr­êng t¸c ®éng vµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt theo hai h­íng tÝch cùc vµ tiªu cùc * Nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc cïng víi thÞ tr­êng hµng ho¸ thÞ tr­êng dÞch vô, thÞ tr­êng lao ®éng, thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn gãp phÇn t¹o lËp ®­îc mét hÖ thèng c¸c thÞ tr­êng ®Çy ®ñ trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, gãp phÇn lµm cho nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn n¨ng ®éng æn ®Þnh vµ hiÖu qu¶. Trong sù vËn déng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt theo c¬ chÕ thÞ tr­êng, gi¸ c¶ h­íng dÉn hµnh vi c¶u ng­êi mua vµ ng­êi b¸n. C¬ chÕ thÞ tr­êng cã kh¶ n¨ng ph©n bæ ®iÒu tiÕt c¸c nguån lùc tíi c¸c khu vùc s¶n xuÊt cña nÒ kinh tÕ d­íi sù t¸c ®éng cña quy ®Þnh cung cÇu vµ hÖ thèng gi¸ c¶ quy luËt c¹nh tranh mµ kh«ng cÇn bÊt cø sù ®iÒu khiÓn tõ mét vËt trung t©m nµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt tù ®éng ®iÒu tiÕt c¸c chøc n¨ng sö dông nhµ ®Êt cã gi¸ trÞ kinh tÕ x· héi thÊp ra chç kh¸c ®Ó dµnh chç cho chøc n¨ng sö dông cã gi¸ trÞ kinh tÕ cao, tù ®éng ph©n bæ vËt t­, lao ®éng vèn vµ c¸c khu vùc cÇn thiÕt qua ®ã cã thÓ thÊy ®­îc sù khan hiÕm dåi dµo cu¶ hµng ho¸ nhµ ®Êt. C¬ chÕ thÞ tr­êng cã vai trß nh­ lµ ®ßn bÈy kÝch thÝch sù ph¸t triÓn khoa häc vÒ c«ng nghÖ, kÝch thÝch s¶n xuÊt kinh doanh, t¨ng n¨ng xuÊt lao ®éng, t¨ng c­êng tr×nh ®é chuyªn m«n ho¸ s¶n xuÊt kinh doanh trong lÜnh vùc ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ®Êt trong c¬ chÕ thÞ tr­êng, lîi nhuËn lµ ®éng lùc ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp ®iÒu nµy ®ßi hái c¸c doanh nghiÖp th­êng xuyªn ph¶i c¶i biÕn c«ng t¸c qu¶n lý, ®æi míi c«ng nghÖ, h¹ thÊp chi phÝ khèi l­îng vµ chÊt l­îng nhµ cung cÊp cho d©n c­ c¸c tæ chøc x· héi c¬ chÕ thÞ tr­êng cã kh¶ n¨ng sµng läc ®µo luyÖn nh÷ng ng­êi s¶n xuÊt kinh doanh trong lÜnh vùc ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ®Êt ®iÒu ®ã t¹o ra nh÷ng ®éi ngò kinh doanh giái thóc ®Èy ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ®Êt ph¸t triÓn. C¬ chÕ thÞ tr­êng kÝch thÝch tÝnh n¨ng ®éng s¸ng t¹o cña c¸c chñ thÓ kinh tÕ trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho tù do ho¹t ®éng kinh doanh cña hä nhê ®ã sÏ ®éng viªn khai th¸c cã hiÖu qu¶ c¸c tiÒm n¨ng ®Êt ®ai, lao ®éng vèn cña doanh nghiÖp. * Nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc C¬ chÕ thÞ tr­êng chØ cã kh¶ n¨ng ®iÒu tiÕt côc bé tr­íc m¾t kh«ng cã kh¶ n¨ng ®iÒu tiÕt toµn côc, l©u dµi do vËy viÖc sö dông ®Êt ®ai vµ truyÒn môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai x©y dùng vµ ph¸t triÓn còng nh­ c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc g¾n liÒn víi ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn tù ph¸t kh«ng theo môc ®Ých chung cña x· héi, dÉn ®Õn t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi nghiªm träng víi nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi vµ sö dông c¸c nguån lùc trong sù ph¸t triÓn cña nhµ vµ ®Êt. Trong c¬ chÕ thÞ tr­êng chØ quan t©m ®Õn lîi nhuËn coi lîi nhuËn lµ môc tiªu hµng ®Çu víi bÊt cø gi¸ nµo, cho nÒn s¶n xuÊt. Kinh doanh v× môc ®Ých tù th©n, bÊt chÊp quyÒn lîi cña c¸ nh©n kh¸c vµ cña céng ®ång ch¹y theo khuynh h­íng Ýt quan t©m ®Õn nh÷ng ho¹t ®éng mang tÝnh chÊt ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng vèn kh«ng t¹o ra lîi nhuËn hoÆc t¹o ra lîi nhuËn thÊp dÉn ®Õn t×nh tr¹ng huû ho¹i tµi nguyªn thiªn nhiªn, bÊt chÊp c¸c hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt. B¶n chÊt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng lµ c¹nh tranh “ M¹nh sèng, yÕu chÕt”, nªn ®· t¹o ra sù ph©n cùc x· héi, ph©n ho¸ giµu nghÌo rÊt khèc liÖt, lµm t¨ng thªm bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi. T×nh tr¹ng nµy dÉn ®Õn trong ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ®Êt, mét bé phËn trë thµnh kh¸ gi¶, giµu cã cßn bé phËn kh¸c th× ng­îc l¹i trë lªn ho¹t ®éng kinh doanh ®×nh ®èn bÞ ph¸ s¶n. Nh÷ng ng­êi nghÌo kh«ng cã hoÆc Ýt cã ®iÒu kiÖn ®Ó tù mua s¾m nhµ ë thËm chÝ ph¶i sèng trong nh÷ng tóp lÒu hoÆc ph¶i sèng lang thang. 3.2 Vai trß cña Nhµ n­íc Sù cÇn thiÕt vµ vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi nÒn kinh tÕ NghÞ quyÕt ®¹i héi §¶ng lÇn thø VI ®· kh¼ng ®Þnh viÖc ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. §Ó ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ x· héi th× viÖc vËn hµnh c¬ chÕ thÞ tr­êng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. Nh­ng ®Ó cã thÓ ph¸t huy tèt nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc vµ h¹n chÕ nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc cña c¬ chÕ thÞ tr­êng th× Nhµ n­íc ®ãng vai trß rÊt quan träng vµ cÇn thiÕt trong giíi h¹n nhÊt ®Þnh c¬ chÕ thÞ tr­êng cã kh¶ n¨ng tù ®iÒu chØnh nÒn s¶n xuÊt x· héi nh­ tù ®éng ph©n bæ ®iÓu tiÕt c¸c yÕu tè ®Çu vµo cña c¸c ngµnh kinh tÕ d­íi sù t¸c ®éng cña quy luËt gi¸ trÞ, quy luËt cung cÇu, quy luËt c¹nh tranh, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn cña khoa häc c«ng nghÖ, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn s¶n xuÊt, t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng , thóc ®Èy chuyªn m«n ho¸ s¶n xuÊt vµ ph©n c«ng lao ®éng x· héi, më réng thÞ tr­êng trong vµ ngoµi n­íc thóc n©ng cao hiÖu qu¶ kinh tÕ ®Èy t¨ng tr­ëng kinh tÕ. Bªn c¹nh ®ã, c¬ chÕ thÞ tr­êng cã nh÷ng khuyÕt tËt nhÊt ®Þnh: do môc tiªu hµng ®Çu lµ lîi nhuËn nªn cã thÓ th­êng xuyªn g©y nªn sù mÊt æn ®Þnh, ph¸ vì c¸c c©n ®èi trong nÒn s¶n xuÊt x· héi, nhiÒu vÊn ®Ò kinh tÕ x· héi, m«i tr­êng n¶y sinh nh­ l¹m ph¸t, thÊt nghiÖp, khñng ho¶ng kinh tÕ, huû ho¹i m«i tr­êng sinh th¸i... Do vËy ®Ó kh¾c phôc nh÷ng hËu qu¶ tiªu cùc ®ã, cÇn ph¶i cã sù qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi nÒ kinh tÕ. §Ó ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ th× doanh nghiÖp ®ãng vai trß quan träng, ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp quyÕt ®Þnh ®Õn tèc ®é t¨ng tr­ëng vµ ph¸t triÎen cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, Doanh nghiÖp lµ n¬i trùc tiÕp t¹o ra s¶n phÈm x· héi, phôc vô s¶n xuÊt vµ ®êi sèng, ®ãng gãp vµo thu nhËp quèc néi, t¹o ra nguån tÝch luü ®Ó t¸i s¶n xuÊt më réng cho chÝnh b¶n th©n doanh nghiÖp vµ gÝp phÇn to lín vµo qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. Doanh nghiÖp lµ n¬i trùc tiÕp sö ®ông c¸c nguån lùc, thùc hiÖn quyÒn lµm chñ cña nh©n d©n lao ®éng, ph¸t huy néi lùc, gi¶i phãng søc s¶n xuÊt , ph¸t triÓn thµnh phÇn kinh tÕ x· héi chñ nghÜa vµ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa. Do ®ã cÇn ph¶i ph¸t huy tÝnh tù chñ vµ n©ng cao hiÖu qña ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp. Trong ®ã, Nhµ n­íc võa n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lý vÜ m« nÒn kinh tÕ quèc d©n, võa ph¸t huy vai trß tù chñ, n¨ng ®éng cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong s¶n xuÊt kinh doanh, t¹o m«i tr­êng kinh tÕ thuËn lîi vµ hµnh lang ph¸p luËt an toµn cho mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo ho¹t ®éng kinh odanh. Vai trß qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi nÒn kinh tÕ th«ng qua kÕ ho¹ch, ®Þnh h­íng, ho¹ch ®Þnh vµ thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch, khuyÕn khÝch hç trî, kiÓm so¸t, träng tµi... ®èi víi c¸c doanh nghiÖp c¬ së ngµy cµng trë lªn quan träng. HiÖu qu¶ ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp lµ th­íc ®o cña qu¶n lý kinh tÕ vÜ m« cña Nhµ n­íc. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, nhiÒu vÊn ®Ò n¶y sinh trong ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp mµ chÝnh b¶n th©n doanh nghiÖp kh«ng tù gi¶i quyÕt ®­îc. Bëi vËy, viÖc qu¶n lý cña Nhµ n­íc lµ rÊt cÇn thiÕt nh»m ®iÒu chØnh, gi¶i quyÕt nh÷ng ¸ch t¾c, trë ng¹i trong ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp ®Ó ®¶m b¶o cho c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn theo ®Þnh h­íng cña Nhµ n­íc vµ n©ng cao hiÖu qu¶ cña kinh doanh. §Ó cã thÓ x©y dùng ®Êt n­íc theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Nhµ n­íc qu¶n lý vÜ m« b»ng nh÷ng c«ng cô gi¸n tiÕp ®Ó ph¸t huy tÝnh ­u viÖt vµ h¹n chÕ nh÷ng tiªu cùc thÞ tr­êng. Do kinh tÕ thÞ tr­êng. Do c¬ chÕ thÞ tr­êng vËn hµnh theo quy luËt gi¸ trÞ, quy luËt cung cÇu, quy luËt c¹nh tranh, gi¸ c¶ lµ tÝn hiÖu cña quan hÖ cung cÇu trªn thÞ tr­êng, thÞ tr­êng ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh ®èi víi sù ph©n bæ vµ sö dông c¸c nguån lùc x· héi, c¸c chñ thÓ kinh tÕ thÓ hiÖn tÝnh ®éc lËp, tù chñ cã quyÒn quyÕt ®Þnh ho¹t ®éng kinh doanh cña m×nh. Vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ kinh tÕ ®­îc thÓ hiÖn: Nhµ n­íc nghiªn cøu chiÐn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, lËp quy ho¹ch kÕ ho¹ch ®Þnh ra c¸c môc tiªu c¸c c©n ®èi lín vÒ nguån lùc, c¸c biÖn ph¸p thùc hiÖn quy ho¹ch kÕ ho¹ch nh»m ®¹t môc tiiªu kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. X©y dùng mét bé m¸y Nhµ n­íc qu¶n lý kinh tÕ x· héi cña d©n do d©n vµ v× d©n, lµ mét bé m¸y hµnh chÝnh c«ng cã hiÖu lùc, d­íi sù kiÓm so¸t vµ gi¸m s¸t cña d©n, cã c¸c thÓ chÕ ®Ó ph¸t huy d©n chñ vµ tù qu¶n lý cña d©n, nh»m h­íng tíi viÖc thùc hiÖn chiÕn l­îc ®· ®­îc ho¹ch ®Þnh. Duy tr× sù æn ®Þnh nÒn kinh tÕ, ®¶m b¶o c¸c c©n ®èi vÜ m«, huy ®éng c¸ nguån lùc cÇn thiÕt, b¶o vÖ m«i tr­êng sinh th¸i th«ng qua hÖ thèng c¸c chÝnh s¸ch... Th«ng qua viÖc x©y dùng c¸c doanh nghiÖp Nhµ n­íc mµ t¨ng c­êng thùc lùc cña Nhµ n­íc t¸c ®éng vaß nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. VËy vai trß ®iÒu tiÕt vÜ m« cña Nhµ n­íc lµ rÊt cÇn thiÕt ®Ó duy tr× tr¹ng th¸i c©n b»ng, kh¾c phôc c¸c m©u thuÉn n¶y sinh ®Ó x· héi æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn. Vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng Nhµ ®Êt Còng nh­ c¸c lo¹i thÞ tr­êng kh¸c trong hÖ thèng c¸c lo¹i thÞ tr­êng cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nhµ ®Êt ra ®êi vµ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng. Bªn c¹nh nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt cßn cã nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc cña c¬ chÕ thÞ tr­êng dÉn ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung- ThÞ tr­êng nhµ ®Êt nãi riªng theo c¸c “ kªnh ngÇm”, manh món g©y nªn nh÷ng hiÖn t­îng chôp giËt, n¹n ®Çu c¬, tÝch tr÷ vµ t¹o nªn nh÷ng “ c¬n sèt” nhµ ®Êt gi¸ t¨ng vät, lµm cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt kh«ng æn ®Þnh. Trong x· héi cã sù ph©n cùc giµu nghÌo. Vai trß ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc nh­ “ bµn tay v« h×nh” nh»m ph¸t huy ­u thÕ vµ h¹n chÕ nh÷ng khuyÕt tËt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng, ®¶m b¶o cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh theo nh÷ng ®Þnh h­íng nhÊt ®Þnh trong khu«n khæ ph¸p lu©t Ngoµi ra ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiªï thµnh phÇn vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, ®éng lùc ph¸t triÓn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n rÊt cÇn cã sù tham gia tÝch cùc cña Nhµ n­íc. Do thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta nãi chung ho¹t ®éng kinh doanh nãi riªng cã nh÷ng ®Æc tr­ng riªng biÖt. ThÞ tr­êng c¬ b¶n vÉn lµ mét thÞ tr­êng hµng ho¸ chÝnh quy, ch­a hoµn h¶o vµ cßn nhiÒu khuyÕm khuyÕt. Th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch vÜ m« cña Nhµ n­íc; ChÝnh s¸ch thuÕ, chÝnh s¸ch ®Òn bï, chÝnh s¸ch gióp ®ì, hç trî c¸c quy ®Þnh vÒ ph¸p luËt. T¹o cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr­êng chÝnh thøc, thóc ®Èy ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Nhµ nø¬c h­íng c¸c chñ thÓ kinh doanh theo nh÷ng môc tiªu chiÕn l­îc nhÊt ®Þnh, t¹o ®­îc mét thÞ tr­êng thèng nhÊt. - Nãi ®Õn mét thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc lµ nãi ®Õn mét kh¸i niÖm vÒ mét thÞ tr­êng nhµ ®Êt c«ng khai, tù gi¸c ®¶m b¶o c¸c mãi quan hÖ vª nhµ ®Êt ®­îc Nhµ n­íc kiÓm so¸t chÆt chÏ con ng­êi chñ sö dông nhµ ®Êt ®­îc h­ëng quyÒn lîi chÝnh tay cña m×nh ®èi víi c¸c tµi s¶n. ®èi víi thÞ tr­êng nµy, vai trß cña Nhµ n­íc lµ quan träng ®¶m baá cho c¸c mèi quan hÖ mua b¸n, thuª giao, x©y dùng.. ®­îc diÔn ra c«ng khai, theo ®óng tr×nh tù nÒ nÕp vµ quy ®Þnh. Vai trß qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt gåm nh÷ng néi dung: -T¹o lËp m«i tr­êng ph¸p lý thuËn lîi cho viÖc h×nh thµnh vµ më réng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng yÕu tè ph¸p luËt lµ yÕu tè ban ®Çu cña ho¹t ®éng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cÇn ph¶i ®­îc ®iÒu chØnh ph¸p luËt vµ ph¸p luËt t¹o m«i tr­êng ph¸p lý cho sù ph¸t triÓn lµnh m¹nh kh¾c phôc c¸c khuyÕt tËt vèn cã cña thÞ tr­êng ®èi víi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, yÕu tè ph¸p luËt cã tÝnh quyÕt ®Þnh sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn b»ng viÖc ban hµnh hÖ thèng ph¸p luËt quy ®Þnh ®iÒu kiÖn thùc hiÖn, ph¹m vi, néi dung cña c¸c giao dÞch mua b¸n chuyÓn nh­îng cho thuª bÊt ®éng s¶n ®ång thêi ph¸p luËt cßn h­íng dÉn biÖn ph¸p thùc hiÖn c¸c giao dÞch ®ã nh­: hîp ®ång chuyÓn nh­îng, hîp ®ång mua b¸n hîp ®ång thuª m­în, quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp, vÒ gãp vèn... cïng víi quy ®Þnh cña ph­¬ng tiÖn c«ng cô thùc hiÖn c¸c giao dÞch ®ã. -Th«ng qua quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®Æc biÖt lµ chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Ó ®Þnh h­íng cho sù vËn hµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt déng s¶n. Quy ho¹ch x©y dùng, quy ho¹ch sö dônglµ mét nhiÖm vô cña Nhµ n­íc, nh»m thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. Th«ng qua c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt quy ho¹ch x©y dùng, Nhµ n­íc thùc hiÖn ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi b¶o vÖ m«i sinh m«i tr­êng ®iÒu chØnh sö dông ®Êt ®ai... Ng¨n ngõa nh÷ng tiªu cùc sö dông ®Êt vµ lao ®éng x©y dùng, t¹o ®iÒu kiÖn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. -T¹o m«i tr­êng chÝnh trÞ –x· héi ,b¶o ®¶m cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n kh«ng bÞ x¸o trén. -Th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ vÜ m« Nhµ n­íc sö dông ®Ó t¸c ®éng vµo sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n + Cã c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, khuyÕn khÝch më réng vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. + Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vÒ giao l­u d©n sù, vÒ x©y dùng, vÒ giao th«ng vÒ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng, vÒ m«i tr­êng , vÒ c¸c chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËthÞ tr­êng kh¸c. 4. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT. 4.1 Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất Vấn đề đất đai đang là vấn đề cực kỳ lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như với các cấp chính quyền.Bài viết này chỉ xin đề cập một vài khía cạnh, góp phần tìm hiểu vấn đề vì sao 70 - 80% số vụ việc khiếu kiện, thắc mắc, tranh chấp trong đời sống xã hội hiện nay đều liên quan đến đất đai. Đại đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai. Tiêu cực, tham nhũng xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan nhiều đến đất đai … Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ các cấp yếu kém và tiêu cực là nguyên nhân chủ yếu gây nên bất bình khiếu kiện của người dân. Liệu giải thích như vậy đã thật đúng chưa?Ý kiến khác cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do người dân hiểu sai, làm sai, hoặc cố tình đòi hỏi những lợi ích không thể đáp ứng được. Lẽ nào nhân dân ta nhiều người thiếu hiểu biết và thiếu tôn trọng luật pháp đến vậy ? Có ý kiến giải thích, cái sai này chủ yếu là do các cấp bên dưới, do cơ sở hiểu sai, làm sai. Nghe ra cũng không ổn. Vậy vì sao cái sai chỉ tập trung chủ yếu ở lĩnh vực này mà không là các lĩnh vực khác; bên trên thì đúng còn bên dưới thì sai ? Nhiều ý kiến đồng ý những nguyên nhân nói ở trên, nhưng đồng thời cũng mong đợi các cơ quan quản lý, xây dựng chính sách, trước hết là những Bộ, ngành trực tiếp có liên quan, cũng nên nhận trách nhiệm của mình, chí ít cũng là chậm đưa ra được hệ thống chủ trương, chính sách sát hợp với thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho những người thực thi chính sách. Đất đai là tài nguyên đặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoá đặc biệt. Câu nói “tấc đất, tấc vàng” nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không đủ. Ấy là chưa nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội : “mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông”; đất đai là “giang sơn gấm vóc” thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định giá. Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người, cho loài người; tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người.   Cái tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình (dù là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai được. Con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai. Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy.  Đất đai quý giá còn bởi con người không thể làm nó sinh sản, nở thêm, ngoài diện tích tự nhiên vốn có của quả đất. Khi chúng ta nói đất đai là hàng hoá, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó, thì cũng không lột tả được hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự nhiên cũng như xã hội. Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động. 4.2 Đất đai và vấn đề định giá Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoá không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v… Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức l._.