Tăng cường quản lý công tác giao & cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất

ốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Đối với đất đai yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó trong sử dụng đòi hỏi phải sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất. Đầu tư là chìa khóa của tăng trưởng kinh tế, đặc biệt đối với tạo việc làm, lý thuyết đã chứng minh rằng khi tăng đầu tư sẽ bù đắp những thiếu hụt của “cầu tiêu dùng” từ đó tăng việc làm, tăng thu nhập. tăng hiệu quả biên của vốn đầu tư, kích thích tái sản xuất mở rộng. Dự án đầu tư chính là công cụ để thực hiện các chiến lược và chính sách đầu tư. Dự án đầu tư nào cũng cần phải sử dụng đến các nguồn lực, trong đó có nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng đất chính là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư. Giữa dự án đầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết. Hiểu đúng mối quan hệ này sẽ giúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế so sánh của mình trong quá trình phát triển kinh tế. Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO đang phát triển hết sức nhanh chóng. Các dự án đầu tư trong và ngoài nước tăng nhanh. Do đó nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng qua đó mà tăng cao. Đây là điều đáng mừng vì đầu tư là chìa khoá của tăng trưởng kinh tế và việc làm. Nếu các dự án được thực hiện không chỉ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần sản xuất ra của cải vật chất mà còn tạo việc làm cho người lao động. Không chỉ vậy các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác đất đai, làm cho hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy hoạch. Nhưng thực tế hiện nay là có rất nhiều tổ chức, cá nhân được giao hoặc cho thuê đất vì một lý do nào đó không thực hiện đầu tư xây dựng và thực hiện dự án như đã định hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích được giao làm cho hiệu quả sử dụng đất giảm. Giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư có đặc điểm là giao và cho thuê đất với quy mô, diện tích lớn, để có đất để giao và cho thuê chúng ta phải hy sinh rất nhiều các mục đích khác. Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí tại nguyên rất lớn. Do đó, tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án là một vấn đề rất quan trọng và cần thiết. Qua đây có thể thấy được vấn đề giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư đang là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy em chọn nghiên cứu đề tài: “Tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất” . Với mục đích nghiên cứu cơ sở lý luận của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và thực trạng quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm đánh giá những kết quả đạt được cũng như những hạn chế cần khắc phục, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Kêt cấu của đề tài ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung bao gồm: Chương I: Cơ sở khoa học về công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Chương II: Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Chương III: Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Đề tài này lấy phương pháp duy vật biện chứng và quan điểm lịch sử cụ thể của chủ nghĩa Mác- Lênin làm nền tảng nghiên cứu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thu thập, phân tích, tổng hợp, hệ thống các thông tin và số liệu. Các số liệu trong đề án được lấy từ nguồn số liệu thống kê của tổng cục Thống kê, tạp chí bất động sản và các trang web chuyên ngành,… Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, thạc sỹ Nguyễn Trọng Hưng đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành đề án này. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VIỆC HOẠCH ĐỊNH PHÁT TRIỂN Khái niệm và phân loại dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với thuật ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản 8 điều 3 Luật Đầu tư giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau, Giáo trình Lập dự án đầu tư (PGS. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt, NXB Thống kê, 2005) đưa ra các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng góc độ như sau: Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư Có rất nhiều các tiêu thức để phân loại dự án đầu tư, Giáo trình Lập dự án đầu tư phân loại dự án đầu tư theo các tiêu thức sau: Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội, dự án đầu tư có thể phân chia thành dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (kỹ thuật và xã hội). Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản xuất xã hội, có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh thành dự án đầu tư thương mại và dự án đầu tư sản xuất. Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ ra, ta có thể phân chia các dự án đầu tư thành dự án đầu tư dài hạn, dự án đầu tư trung hạn và dự án đầu tư ngắn hạn. Theo sự phân cấp cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư), tiêu chí này được dựa theo tầm quan trọng và quy mô của dự án đầu tư. Theo đó, dự án đầu tư được chia thành 4 nhóm: dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C. Đối với các dự án đầu tư nước ngoài được chia thành 3 nhóm: dự án nhóm A, dự án nhóm B và các dự án phân cấp cho các địa phương. Theo nguồn vốn, dự án đầu tư có thể chia thành: Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh. Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốn khác. Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp. Ngoài ta trong thực tế, để đáp ứng yêu cầu quản lý và nghiên cứu kinh tế, người ta còn phân chia dự án đầu tư theo cơ cấu tái sản xuất, theo cấp độ nghiên cứu, theo quan hệ sở hữu, theo quy mô và theo nhiều tiêu thức khác. 1.2 Vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệu quả nhất. Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch. Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trong phát triển kinh tế -xã hội và giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường. Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước. Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta. Nó là công cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI Đất đai và đặc điểm của đất đai 2.1.1 Các quan niệm về đất đai Đất đai hiện hữu khắp xung quanh ta, vì thế trong cuộc sống người ta ít khi tự hỏi đất đai là gì? Tuy nhiên, trong quản lý và nghiên cứu cần phải có một khái niệm cụ thể. Tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực và mục đích nghiên cứu mà có các quan niệm và đưa ra các khái niệm khác nhau về đầt đai. Các nhà làm luật khi nói đến đất đai không quan tâm đến tính chất vật lý, hoá học,…mà tập trung vào các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng liên quan đến đất đai. Họ chủ yếu nghiên cứu tác động của pháp luật đến việc sử dụng đất, qua đó điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến đất của đối tượng sử dụng đất. Các quan hệ này bao gồm quan hệ về sở hữu, định đoạt và sử dụng đất. Qua nghiên cứu đất đai và các quan hệ liên quan đến đất đai, các nhà làm luật pháp lý hoá các quan hệ đó và đưa vào trong luật, đây chính là căn cứ để người sử dụng đất phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Ở Việt Nam, điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai là Luật đất đai 2003 và các văn bản đi kèm như các nghị định, thông tư,…Hệ thống các văn bản này đã tạo ra hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất, bắt buộc người sử dụng đất phải tuân thủ theo. Các nhà kinh tế xem đất đai như là nguồn gốc của của cải, về mặt kinh tế có thể được đo lường bằng giá trị tiền tệ. Tuy nhiên, đất đai và các sản phẩm của nó có giá trị kinh tế chỉ khi nó được chuyển thành hàng hoá hoặc dịch vụ có giá trị sử dụng và được mong muốn, được người tiêu dùng trả giá. Họ nghiên cứu đất đai dưới góc độ là một hàng hoá và dịch vụ, coi nó là một bộ phận của Bất động sản, đặt nó vào trong các quan hệ kinh tế, xem xét sự vận động của nó thông qua các quy luật kinh tế. Về mặt lý thuyết, đối với các nhà kinh tế, đất đai không có giá trị sử dụng và không thể chuyển thành hàng hoá thì không có giá trị. Nhưng trên thực tế điều này hiếm khi xảy ra vì đất đai ngày càng khan hiếm và người ta ngày càng biết cách khai thác các lợi ích từ đất đai. Về mặt xã hội, người ta quan tâm đến các lợi ích và phân phối các lợi ích cho xã hội từ đất đai.Vì diện tích đất đai thì có giới hạn nên xã hội quan tâm đến đất đai trên hai khía cạnh: đất đai được sử dụng như thế nào và phân phối đất đai như thế nào? Về mặt địa lý và môi trường, người ta quan tâm đến vị trí tuyệt đối của đất đai, đặt nó trong mối quan hệ lãnh thổ, khu vực. Đất đai bao gồm các yếu tố như: địa hình, độ dốc, độ nghiêng,… và bị chi phối bởi các yếu tố về mặt xã hội, kinh tế. Sự kết hợp giữa đất đai và điều kiện tự nhiên tạo nên các vùng đặc thù, nghiên cứu các đặc thù của đất đai là một trong những nhiệm vụ của các nhà địa lý kinh tế. Lĩnh vực môi trường nghiên cứu đất đai coi nó là một bộ phận của tổng thể tự nhiên. Quan điểm môi trường coi đất đai là nguồn tài nguyên không tái sinh nhưng có khả năng tái tạo được. Các nhà môi trường nghiên cứu các tính chất vật lý, hoá học, sinh học, cơ học của đất đai, và nghiên cứu các biện pháp bảo vệ và sử dụng nguồn tài nguyên không tái sinh này. Theo Tổ chức lương thực thế giới (FAO), đất đai là một tổng thể vật chất bao gồm cả địa hình và không gian tự nhiên bao quanh tổng thể vật chất đó.Trong đó, địa hình bao gồm các yếu tố: sông ngòi, độ dốc, độ nghiêng, thổ nhưỡng, các lớp trầm tích,…Không gian tự nhiên được nói đến ở đây bao gồm các yếu tố: khí hậu, môi trường, khí quyển và môi trường vi sinh vật trong lòng đất. 2.1.2 Đất đai và các dự án đầu tư Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư được quan tâm dưới góc độ là địa điểm. Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành công các dự án đầu tư. Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm. Địa điểm bố trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau: Vấn đề cung – tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi cho việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của dự án. Kết cấu hạ tầng ( điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc, giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi và khó khăn gì? Môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng, lao động của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương. Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không giống các lĩnh vực khác. 2.1.3 Đặc điểm của đất đai a. Đất đai dưới góc độ là tài nguyên có các đặc điểm sau: Một, đất đai là tài nguyên không tái tạo. Đặc điểm này thể hiện ở việc diện tích đất đai trên bề mặt trái đất là có giới hạn, tổng quỹ đất đai là không thay đổi. Nguyên nhân là do đất đai là sản phẩm của tự nhiên và có quá trình hình thành rất lâu dài, con người không thể tạo ra đất đai được. Hai, đất đai có vị trí cố định, sức sinh lợi không đều. Mỗi thửa đất có một vị trí địa lý cố định và duy nhất, được đo lường bằng toạ độ địa lý thông qua hệ thống kinh độ vĩ độ. Do yếu tố vị trí khác nhau nên các điều kiện của mảnh đất khác nhau tạo ra sức sinh lợi khác nhau cho mỗi mảnh đất. Ba, đất đai nếu được sử dụng hợp lý, sức sản xuất của đất đai sẽ tăng lên. Sức sản xuất của đất đai là khái niệm chỉ khả năng của đất đai tạo ra một khối lượng lương thực hoặc sản phẩm. Khả năng này gắn liền với độ màu mỡ của đất đai. Trong sử dụng đất, người ta có thể tái tạo, phục hồi và nâng cao độ màu mỡ của đất, vì vậy, nếu được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất của đất đai sẽ tăng lên.Người ta nói sức sản xuất của đất đai là vô hạn. Bốn, đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Đặc điểm này nói nên tính hai mặt của đất đai. Một mặt, đất đai tạo ra các yếu tố cho con người, là nguồn cung cấp các yếu tố, điều kiện sống, là tư liệu lao động của con người. Mặt khác, con người lại tác động vào đất đai để tạo ra những đặc tính mới cho đất đai. Năm, đất đai có tính đa dụng. Tính đa dụng của đất đai là do đặc tính tự nhiên mang lại. Đặc tính tự nhiên của đất đai khác nhau dẫn đến tính chất của đất đai khác nhau do đó đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau tạo nên tính đa dụng của đất đai. b. Đất đai dưới góc độ là hàng hoá bất động sản có các đặc điểm: Thứ nhất,là hàng hoá có vị trí cố định về mặt địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời. Đặc điểm này muốn nói đến đất đai có vị trí cố định và giới hạn về mặt diện tích không gian. Tuy nhiên yếu tố vị trí của đất đai hay bất động sản không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Thứ hai, cũng giống như những bất động sản là các công trình trên đất khác, đất đai là hàng hoá có tính lâu bền. Đặc điểm này thể hiện ở tính trường tồn và không thể bị tiêu huỷ của đất đai (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở,…). Thứ ba, đất đai là loại hàng hoá mang tính cá biệt và khan hiếm. Tính khan hiếm của đất đai do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực. Tính cá biệt của mỗi mảnh đất xuất phát từ đặc điểm mỗi mảnh đất có một vị trí xác định trên bề mặt Trái đất và là duy nhất. Thứ tư, việc tiêu dùng loại hàng hoá này mang nặng tính thị hiếu, bị ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán và tâm lý xã hội. Nói chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhưng với hàng hoá bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Đặc điểm này xuất phát từ nhiều lý do như bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhưng quan trọng hơn là vì con người sinh sống trên mảnh đất của mình và các yếu tố của mảnh đất ảnh hưởng, tác động lớn đến cuộc sống của con người. Thứ năm, là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này sẽ làm tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản khác. Thứ sáu, đất đai là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị của đất đai do nhiều yếu tố tạo thành, nhưng một trong các lí do khiến đất đai là tài sản có giá trị lớn là do tính khan hiếm và cá biệt của mỗi mảnh đất. Thứ bảy, đất đai là loại hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và các chính sách của Nhà nước. Đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ đến những hoạt động kinh tế - xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước ban hành các văn bản luật, chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Với các đặc điểm này đất đai có một vai trò rất quan trọng trong sản xuất cũng như trong đời sống của con người. Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai được Hiến pháp nước ta khẳng định với vai trò là một tài nguyên quốc gia, Giáo trình đăng ký – thống kê đất đai đã viết về vai trò quan trọng của đất đai như sau: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Nói như vậy để thấy được rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các ngành, lĩnh vực trong cả đời sống và sản xuất của con người. Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Sự tồn tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người, không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển của bất cứ một xã hội loài người nào. Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài. Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Rõ ràng là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào. Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện: Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống diễn ra. Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ,... Đối với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được. Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người. Vì vậy có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sản xuất và đời sống của con người. Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của toàn xã hội. Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào? III.TẦM QUAN TRỌNG CỦA CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất Khái niệm Giao và cho thuê đất là các khái niệm xuất hiện cùng với sự ra đời của Luật đất đai, tuy nhiên khái niệm giao đất có sớm hơn, nó xuất hiện đầu tiên trong Luật đất đai 1987, còn khái niệm cho thuê đất được đưa vào từ Luật đất đai 1993. Theo luật này, giao đất là một trong những nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được giải thích là một hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.Có thể nói khái niệm này rất chung chung và mơ hồ vì thiếu những ràng buộc mang tính pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên đây cũng là cơ sở để khắc phục những hạn chế trong các văn bản luật về đất đai sau này. Luật đất đai 2003, xây dựng trên cơ sở Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã khắc phục được nhiều hạn chế của các luật cũ, đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giất chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCNQSDĐ khác với quyết định giao đất hay quyết định cho thuê đất là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để đối tượng được giao đất hay cho thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi đối tượng được giao hay cho thuê đất đã đăng kí và được cấp GCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa đối tượng sử dụng đất và Nhà nước. Bản chất của giao và cho thuê đất Điều 5 Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê. Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này, Nhà nước quy định các quyền năng cụ thể của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để người sử dụng thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc được giao đất, cho thuê đất. Ngoài các quyền chung trong sử dụng đất, người được giao đất, cho thuê đất có các quyền năng bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất Đối với nhà nước Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đât và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Giao đất và cho thuê đất là một trong các biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Vì công tác này có quan hệ mật thiết với công tác đăng kí quyền sử dụng đất, đây là cơ sở để Nhà nước nắm chắc các thông tin tự nhiên, thông tin kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý đất. Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra CSHT cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đối với người sử dụng đất Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,… Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không thể có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án. IV.CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Điều 31 Luật đất đai 2003 quy định căn cứ để giao và cho thuê đối với các dự án đầu tư là: nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất. Theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư thể hiện trong các văn bản sau: – Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước là quyết định phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giấy phép đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài. – Đối với những dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài là văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế do Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt. Tuy nhiên, theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007 của thủ tướng chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”. 4.2 Hình thức giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 4.2.1 Giao đất Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 quy định về các hình thức giao đất. Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cho thuê đất Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau: – Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. – Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Hiện nay, ngoài đất ở là loại đất giao lâu dài thì tất cả các loại đất đều được giao và cho thuê có thời hạn. Một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là quy định thời hạn là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy đ._.