Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thực tế tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc Công ty Sông Đà Sao Việt

Tài liệu Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thực tế tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc Công ty Sông Đà Sao Việt: LỜI GIỚI THIỆU Hiện nay thị trường BĐS đang nóng lên nhanh chóng và sẽ còn phát triển. Nguyên nhân chủ yếu là do sự tác động của các chính sách trong lĩnh vực BĐS, việc xây dựng và mở rộng các khu đô thị đã làm giá BĐS tăng lên nhanh chóng. Việc tăng của giá BĐS cũng có nhiều nguyên nhân nhưng có một nguyên nhân lớn đó là sự tham gia của những người đầu cơ BĐS. Có ý kiến lo sợ rằng BĐS lại một lần nữa tạo thành bong bóng thị trường và thị trường BĐS sẽ lại một lần nữa có nguy cơ trầm lắng và đó... Ebook Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thực tế tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc Công ty Sông Đà Sao Việt

doc54 trang | Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1210 | Lượt tải: 0download
Tóm tắt tài liệu Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thực tế tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc Công ty Sông Đà Sao Việt, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ng băng. Ý kiến này có lẽ không thực sự đúng với hoàn cảnh hiện tại khi nhà nước đã và đang ngày càng hoàn thiện khung pháp luật về BĐS. Việc thị trường nóng quá mức là có thể tin được, nhưng cũng giống như thị trường cổ phiếu thị trường BĐS sẽ hạ nhiệt khi đến một mức nào đó. Cho đến nay vẫn chưa thấy có ý kiến về nguyên nhân thực sự về việc lắng xuống thực sự của thị trường chứng khoán nhưng có một điều chắc chắn là thị trường chứng khoán chưa bao giờ “đóng băng” cho dù lượng giao dịch có thể giảm và giá chứng khoán giảm. Thị trường BĐS cũng sẽ đi theo xu hướng như thế, có nghĩa rằng, trong khi nhiều người vẫn tưởng rằng giá BĐS chỉ tăng không giảm thì cũng sẽ có một cú shock nào đó khiến cho thị trường đào thải những người đầu cơ và giữ lại những người thực sự chuyên nghiệp hoặc có tay nghề trong lĩnh vực BĐS. Từ những vấn đề như vậy, chuyên đề này phát triển đề tài hoàn thiện kỹ năng môi giới trong thị trường BĐS chuyên nghiệp sẽ đến trong một ngày không xa. Lấy thực tế từ sàn giao dịch BĐS Sao Việt thuộc công ty Sao Việt hiện nay đang phát triển mô hình sàn giao dịch trong đó có bộ phận môi giới BĐS. Mục tiêu của sàn cũng là cho ra dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp, do vậy sẽ có nhiều điểm đáng ghi nhận và giúp cho đề tài sâu sắc hơn. Nội dung chuyên đề này gồm các phần chính sau: Chương I) Tổng quan về thị trường BĐS. Chương II) Thực trạng về môi giới BĐS ở nước ta và thực trạng môi giới BĐS tại công ty Sông Đà Sao Việt. Chương III) Các nhận xét và đề xuất của cá nhân Do thời gian nghiên cứu chưa dài và còn nhiều thiếu sót trong nhận thức nên đề tài vẫn chưa được hoàn chỉnh, rất mong thầy cô và các bạn đóng góp và giúp đỡ. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn thầy giáo Nguyễn Minh Ngọc đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề này. ĐINH HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI DỰA VÀO THỰC TẾ TẠI SÀN GIAO DỊCH SAO VIỆT THUỘC CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT. PHẦN 1: PHẦN MỞ ĐẦU. Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI BĐS a) NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHUNG VỀ BĐS VÀ NGHỀ MÔI GIỚI Với một nhà môi giới BĐS sẽ được đinh nghĩa như sau: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Thực ra còn một số BĐS đặc biệt theo quy định của chính phủ nữa song với nhà môi giới hầu như không gặp phải những loại BĐS này vì chúng thuộc tầm kiểm soát của quốc gia. Với định nghĩa như trên ta có thể thấy được một số điểm nổi bật của BĐS, đó là BĐS mang giá trị lớn, gắn liền với đất nên mang tính địa điểm và giá trị BĐS cũng phụ thuộc vào địa điểm, các công trình trên đất thường là các công trình xây dựng cũng mang giá trị cao, tính ổn định và thêm nữa là quá trình tạo ra các công trình đó khá lâu. Thị trường BĐS ra đời như một lẽ tất nhiên bởi BĐS cũng chỉ là một loại tài sản, không những thế còn là một loại tài sản thiết yếu cho đời sống con người, nên những giao dịch phát sinh từ BĐS đã có từ rất lâu rồi. Vấn đề ở đây là chính vì BĐS là một loại tài sản đặc biệt như trên đã nêu nên thị trường này luôn được nhà nước giám sát một cách chặt chẽ. Với thị trường BĐS ở Việt Nam thì khung pháp lý điều chỉnh hành vi các bên tham gia thị trường còn nhiều hạn chế, nguyên nhân chính là vì sự thiếu kinh nghiệm của nhà nước trong quản lý và cũng vì quy định của Việt Nam về BĐS là tài sản chung quốc gia khiến cho thủ tục liên quan đến giao dịch còn nhiều phức tạp từ đó nảy sinh vấn đề cho các bên. Môi giới BĐS ra đời như một hiện tượng xã hội khách quan đáp ứng nhu cầu của thị trường. Định nghĩa về môi giới BĐS như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động của nguời thứ ba với mục đích tạo sự thấu hiểu thông cảm giữa các bên hay là việc giải quyết những công việc liên quan đến bất động sản mà các bên quan tâm. Nhà môi giới có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan đến bất động sản”. Chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Người môi giới đóng vai trò dẫn dắt các bên tham gia hoạt động trong thị trường BĐS hiểu biết lẫn nhau hơn, từ đó dẫn dắt thương vụ hoàn thành thuận lợi và đúng pháp luật cũng như bảo vệ được lợi ích khách hàng. Những nhà môi giới hoạt đông một cách tự do trong thị trường, họ có thể là 1 doanh nghiệp môi giới, một văn phòng môi giới hoặc chỉ là cá nhân riêng lẻ hoạt động. Từ định nghía trên và một số vấn đề khái quát trong môi giới có thể thấy rằng môi giới có các đặc điểm chính. Thứ nhất, nhà môi giới đóng vai trò trung gian trong giao dich BĐS, nếu nhà môi giới là một trong hai bên giao dịch thì sẽ không còn ý nghĩa môi giới nữa. Đây là một điều kiện cần cho hoạt động môi giới. Thứ hai, nhà môi giới hoạt động với mục đích thương mại, liên kết các bên tham gia thương mại giúp họ ký kết hợp đồng. Đồng thời, họ làm việc và nhận thù lao là tiền hoa hồng trong các giao dịch. Những hoạt động chính yếu của nhà môi giới không chỉ dừng lại ở việc đáp ứng được yêu cầu của khách hàng về các vấn đề tìm đối tương giao dịch BĐS, họ còn giúp đỡ khách hàng trong vấn đề pháp lý, giải quyết vấn đề mâu thuẫn cho các bên tham gia, tư vấn cho khách hàng tiềm năng của BĐS, và tổ chức các dịch vụ chăm sóc khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ như một sự bảo đảm cho khách hàng về uy tín và chất lượng môi giới. b) CỤ THỂ VỀ VAI TRÒ, Ý NGHĨA Nghề môi giới BĐS hiện nay ngày càng trở nên quan trọng. Xét trên tầm vĩ mô, nghề môi giới đóng vai trò làm minh bạch thị trường BĐS, góp phần cho việc phát triển đúng hướng của thị trường. Những nhà môi giới với tư cách là những người chủ động nắm bắt thông tin trong thị trường sẽ tiếp xúc với các bên, từ đó để có thể tạo nên sự chặt chẽ trong hoạt động kinh doanh BĐS trong thị trường BĐS Việt Nam vốn được đanh giá là thị trường ”rất thiếu minh bạch”. Xét trên khía cạnh khách hàng và những cá nhân, người môi giới cung cấp cho họ những thông tin cần thiết cho một cuộc mua bán BĐS, đồng thời giúp đỡ họ làm thủ tục pháp lý. Thêm nữa, trên phương diện một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, nhà môi giới đưa ra lời khuyên cho khách hàng với từng BĐS cụ thể. Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này. Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Nói về nhà môi giới cần phải đáp ứng đủ yêu cầu về chuyên môn thực ra là rất khó để lượng hóa. Nghề môi giới do đặc trưng riêng của nó nên đòi hỏi người làm môi giới ngoài việc được học kiến thức một cách có bài bản thì cần phải có những phẩm chất khác nữa để có thể thực hành trong thực tế. Bởi vì, nghề môi giới là một nghề của hoạt động, giao tiếp, và năng động, tự chủ. Kiến thức môi giới hiện nay ở nước ta chưa có được một hệ thống chuẩn, phần lớn những người làm môi giới hiện nay tự tìm tài liệu cộng với kinh nghiệm để tiến hành hoạt động môi giới. Thế nhưng, vấn đề về giáo dục cho những người làm môi giới ở các nước phát triển khác đã có từ sớm và tạo thành một hệ thống quy chuẩn đầy đủ, bắt buộc những người làm môi giới phải được đào tạo và cấp bằng mới được phép hoạt động. Những giao dịch trong thị trường BĐS thường là những giao dịch có số tiền lớn, giao dịch phức tạp, qua nhiều quy trình vì vậy đòi hỏi người làm môi giới phải thực sự có năng lực và hiểu biết. Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng. Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình. Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung. Như vậy có thể thấy có ba phần chính để làm được một nhà môi giới chuyên nghiệp giỏi, đó là kiến thức, kỹ năng và sự trau dồi tính cách đạo đức. Tuy vậy không phải nhà môi giới nào cũng có thể có được hết các kiến thức, hầu hết họ có những kiến thức cơ bản nhất cộng thêm sự rèn luyện, cập nhật sẽ giúp cho họ trở thành những nhà môi giới xuất sắc. c) CÁC KỸ NĂNG TRONG NGHỀ MÔI GIỚI BĐS Có thể nói một cách tổng quan rằng kiến thức cần thiết cho nhà môi giới bất động sản bao gồm những vấn đề nằm trong 3 lĩnh vực sau: - Luật - Kinh tế - Kĩ thuật Khía cạnh kinh tế Có thể nhìn bất động sản dưới góc độ kinh tế: mua - bán hay đầu tư. Vì vậy nhà môi giới phải có sự hiểu biết về xu hướng thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, có khả năng dự đoán những tình huống có thể xảy ra trong tương lai, vận dụng những vấn đề về giá trị đồng tiền theo thời gian, cũng như kiến thức chung về các hiện tượng và quá trình của nền kinh tế, trong đó đặc biệt là vấn đề lạm phát, thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ (tiền đồng và ngoại hối). Khía cạnh Luật Bất động sản ngoài khía cạnh kinh tế còn có các quyền về tài sản nói chung và quyền về bất động sản nói riêng. Nhà môi giới BĐS cần có khả năng xác định được tình trạng pháp lí của bất động sản, có năng lực chia sẻ những thông tin cần thiết cho khách hàng. Ngoài ra trong quá trình môi giới, nhà môi giới còn động chạm với tất cả các quy định về thuế, phí, tài chính… và vì vậy việc cung cấp cho khách hàng những thông tin chính xác là rất quan trọng. Trong nhiều trường hợp thì việc cung cấp những thông tin chính xác này chính là chìa khóa cho sự thành công của thương vụ. Trong trường hợp ngược lại, những thông tin sai lệch sẽ làm thương vụ thất bại. Khía cạnh Kĩ thuật Nhà môi giới cũng cần có khả năng tự đánh giá tình trạng kĩ thuật của bất động sản, những khiếm khuyết, các loại lỗi, cách công trình được thi công, vật liệu sử dụng… mà không cần sự trợ giúp của chuyên gia xây dựng. Điều này có ý nghĩa lớn, đặc biệt trong việc môi giới những công trình xây thô, chưa hoàn thiện. Nếu không có kiến thức về kĩ thuật thì nhà môi giới sẽ bị đặt ở trạng thái bị động, chỉ biết nghe theo những thông tin mà người bán cung cấp. d) CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG NGHỀ MÔI GIỚI Ngoài ra, rất quan trọng cho nhà môi giới nữa là khía cạnh đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới. Nhà môi giới được giao nhiệm vụ ủy thác giữa các bên để thực hiện các giao dịch giữa các bên diễn ra thành công, tốt đẹp. Sự ủy thác này gắn với sự tin tưởng của các bên, do đó nhà môi giới phải có trách nhiệm đạo đức trong đó. Cụ thể là: Nguyên tắc chung Nhà môi giới BĐS cần cung cấp dịch vụ dựa trên nền tảng đạo đức nghề nghiệp. Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp dựa trên cơ sở đạo lí, đạo đức được công nhận chung trong xã hội. Nhà môi giới cần cung cấp dịch vụ sao cho dịch vụ đó không làm phương hại đến khách hàng của họ. Nhà môi giới cần trung thực với khách hàng của mình và không được làm mất lòng tin của khách hàng vào họ. Sự chính trực trong nghề nghiệp Nhà môi giới cần tập trung cố gắng trong khi thực hiện những hoạt động nghề nghiệp của họ. Nhà môi giới phải tuân thủ những quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng của họ dưới góc độ công bằng và trung thực trong quan hệ với các bên của thương vụ. Nhà môi giới cần từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạt động nghề nghiệp. Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp Trong khi cung cấp dịch vụ môi giới, nhà môi giới cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy định pháp luật. Nhà môi giới không nên thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ Bí mật nghề nghiệp Nhà môi giới phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp mà họ biết trong khi thực hiện thương vụ môi giới, mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người khác biết. Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong quá trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của thương vụ. Tôn trọng nghề nghiệp Nhà môi giới cần bảo đảm sao cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng. nhà môi giới không nên hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm việc. Nhà môi giới không được làm sai lệch hay gây hiểu nhầm về những đối tác cạnh tranh, về doanh nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh. Nhà môi giới cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp. Nhà môi giới, trong vùng hoạt động của mình, cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp. Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân. Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới sẽ được xây dựng, điều chỉnh và thay đổi tùy thuộc vào các mức phát triển của thị trường BĐS. Việc xây dựng những quy tắc đạo đức này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào quá trình nghiên cứu của các chuyên gia và kết quả là của tập thể. Tất cả những nhà chuyên môn có liên quan đến thị trường BĐS đều có trách nhiệm xây dựng và bảo vệ để những quy tắc đó sao cho chúng được thực hiện tốt nhất. Chương 2. CƠ SỞ THỰC TẾ Hiện nay thực tế tại thị trường BĐS Việt Nam đang diễn ra có rất nhiều biến động. Phân tích về hiện trạng và mức độ công khai, minh bạch trong thị trường BĐS nước ta hiện nay, trước ngày 15/10/1993, người ta chỉ được mua bán tài sản gắn liền với đất, còn đất đương nhiên ''đi theo'' và không có giá. Trong thực tế khi đó, một túp lều hay một biệt thự trên cùng một thửa đất có giá như nhau, nghịch lý này được pháp luật thừa nhận và diễn ra trong cuộc sống. Từ 15/10/1993 đến 1/7/2004 (Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất ở và đất nông nghiệp) được pháp luật thừa nhận nhưng Nhà nước chỉ thừa nhận giá đất bằng khoảng 20% giá đất thị trường. Như vậy, nghịch lý về giá đất được pháp luật thừa nhận nhưng giá đất trên thị trường vẫn tồn tại làm cho Nhà nước bị thiệt hại khi giao đất, cho thuê đất; làm cho người sử dụng đất thiệt vê tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chỉ có nhà đầu tư là được lợi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Sau 1/7/2004, hệ thống ''một giá đất'' được pháp luật thừa nhận nhưng sự chênh lệch về hai loại giá đất vẫn tồn tại. Hiện tại, sự thiếu minh bạch, công khai trong thị trường BĐS ở chỗ có nhiều điểm xung đột giữa Luật Đất đai với các luật liên quan đến BĐS; nhiều quy định đổi mới chưa được thực thi ở địa phương, thanh tra, kiểm tra không thường xuyên, không hiệu quả, hiện tượng ''trên bảo dưới không nghe'' vẫn khá phổ biến; giá đất do Nhà nước quy định vẫn thấp hơn giá thị trường; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, thuế sử dụng đất và thuế tài sản là BĐS chưa có... Rõ ràng, việc đăng ký ban đầu đối với đất bị chia cắt, đất có nhà ở được đăng ký theo nhu cầu của chủ nhà theo Luật Nhà ở nhưng các loại đất khác phải đăng ký bắt buộc theo Luật Đất đai. Sự chia cắt như vậy không thuận lợi trong quản lý khi chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất khác và ngược lại. Đồng thời, dễ xảy ra tình trạng một thửa đất được cấp hai loại giấy chứng nhận và người sử dụng đất có thể thực hiện hai quyền cùng một lúc. Ngoài ra, các sàn giao dịch BĐS mới đang ở trạng thái thử nghiệm, lại thiếu dịch vụ bảo đảm an toàn khi giao dịch; cơ chế quản lý BĐS chưa hướng tới nhiệm vụ chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý cũng như đầu tư... Sàn giao dịch BĐS là một loại hình mới đang trong giao đoạn hình thành và hoàn thiện. Tuy có những thiếu sót nhất định nhưng tin rằng đây là một loại hình sẽ phát triển tốt trong tương lai, góp phần vào việc làm minh bạch thị trường BĐS ở nước ta. Nghề môi giới BĐS tham gia vào trong thị trường BĐS cũng chịu ảnh hưởng chung của thị trường, do đó nghề môi giới BĐS ở nước ta còn có nhiều vấn đề còn đang cần giải quyết. Một vấn đề nổi bật hiện nay của nghề môi giới BĐS chính là những “cò nhà đất”, những người làm công việc có vẻ giống như môi giới BĐS nhưng thực tế lại trở thành nhiều vấn nạn trong nghề môi giới. Thực ra, “Cò nhà đất” là nghề có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS). Thực tế đã chỉ ra một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thị trường tăng nóng là do sự “bơm, thổi” của những cò này. Khoảng chục năm trở lại đây, số lượng các công ty môi giới nhà đất cũng như các cá nhân làm môi giới nhà đất tăng lên một cách nhanh chóng cả ở các thành phố lớn và các địa phương khác. Tuy nhiên đi kèm với sự phát triển về số lượng lại là sự tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Người kinh doanh, môi giới mà không được đào tạo cơ bản, không hiểu biết đầy đủ về pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, hơn nữa lại hoạt động trong môi trường nhiều biến động đã làm phát sinh không ít vấn đề. Thiếu chuyên nghiệp, minh bạch trong kinh doanh, môi giới BĐS, hệ quả là rủi ro đối với khách hàng. Vấn đề này chủ yếu do đạo đức nghề nghiệp và tính thiếu chuyên nghiệp, kiến thức căn bản gây nên. Những “cò” này luôn kiếm mọi cách nâng giá của BĐS so với giá rao bán thực tế để kiếm chênh lệch từ khách hàng. Kết quả của hành động này là khách hàng bị thiệt hại, không còn tin tưởng vào môi giới BĐS nữa hoặc luôn có tâm lý dè chừng. Như vậy, những “cò” này không chỉ làm phương hại khách hàng, gây cản trở cho những người môi giới chuyên nghiệp và có đạo đức nghề nghiệp mà còn làm cho thị trường BĐS bị kìm hãm phát triển. Có thể nói, nghề môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại và phát triển một cách tự phát, không có định hướng và đương nhiên là thiếu tính chuyên nghiệp. Để thị trường BĐS vận hành một cách năng động, góp phần xứng đáng vào sự tăng trưởng nền kinh tế quốc dân thì nghề môi giới BĐS phải được chuẩn hóa, nhà môi giới phải được đào tạo cơ bản một cách có hệ thống. Thị trường BĐS tại Việt Nam hình thành chưa lâu, mang tính thời vụ. Những ngành dịch vụ trong thị trường mới bắt đầu hình thành, trong đó nghề môi giới lại có vẻ như phát triển nhanh nhất, nhưng cũng nhiều bất cập nhất. Vì vậy không thể nói được dịch vụ môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay đã là một “nghề nghiệp” đúng nghĩa của nó. Những bất cập này phần lớn xuất phát từ nguyên nhân sâu xa là sự thiếu những trung tâm đào tạo môi giới chính thức, có uy tín với chương trình đào tạo có hệ thống mang tính chuyên môn cao, sự thờ ơ của một số cơ quan chức năng liên quan, đạo đức nghề nghiệp bị bỏ qua … Khách hàng của những trung tâm môi giới thường bị bưng bít thông tin, hoặc là thông tin mà các trung tâm đó đưa ra rất khó kiểm soát. Mỗi trung tâm lại có một kiểu hợp đồng riêng với những điều khoản tùy tiện để trói buộc khách hàng và trốn tránh trách nhiệm. Không ít người lỡ mua đất qua môi giới phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Nhân viên của các trung tâm môi giới hầu như không được đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ của họ rất sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng. Ở tầm cao hơn, rất hiếm các nhà môi giới có thể đảm nhận được các thương vụ môi giới lớn, đa dạng một cách trọn vẹn, hiệu quả … Vấn đề này không chỉ với đất lẻ tư nhân, mà còn với những người mua đất dự án, đặc biệt là những dự án phải quy hoạch giải tỏa. Các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất làm nhũng nhiễu thông tin, góp phần chính trong việc đẩy giá lên hoặc làm giá hạ xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường. Từ đó các cò đất càng có dịp bưng bít thông tin và kiếm lợi cho mình. Từ những thực trạng đó của nghề môi giới BĐS trên thị trường hiện nay, tôi phát triển đề tài này là “hoàn thiện quy trình môi giới môi giới” với mục đích nghiên cứu đóng góp vào sự phát triển của nghề môi giới BĐS tại Việt Nam ngày càng chuyên nghiệp hơn. PHẦN 2: PHẦN NỘI DUNG Chương 1. MỘT VÀI NHẬN ĐỊNH CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ NGHỀ MÔI GIỚI BĐS Ở NƯỚC TA Thị trường BĐS là thị trường hàng hóa đặc biệt chịu ảnh hưởng của tổng hợp các nhân tố khách quan và chủ quan. Trong đó phải kể đến sự tác động của chính sách nhà nước tác động. Điều này càng nhận thấy rõ ở nước ta, khi việc sở hữu đất đai của nước ta là công hữu.Có nghĩa rằng toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu nhà nước, người dân chỉ sở hữu quyền sử dụng đất mà thôi. Từ đó dẫn tới việc mua bán đất đai của nước ta là mua bán quyền sử dụng đất. Điều này trước đây là vấn đề cản trở lớn đối với việc phát triển và minh bạch thị trường BĐS. Trước kia người ta thường nói đến thị trường BĐS như một thị trường ”ngầm”, và sự trao đổi mua bán thường trên hợp đồng dân sự. Điều này làm cho thị trường BĐS trở lên phức tạp và đã dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường trong thời kỳ trước. Từ việc không công khai trong thị trường đã dẫn đến tình trạng đầu cơ trong thị trường, tạo nên giá ”sốt” của BĐS quá cao khiến cho thị trường chững lại. Trong cơn sốt này cũng phải tính đến sự đóng góp của các ”cò” đất, họ đóng vai trò làm tăng giá đất nhằm thu lợi ngắn hạn cho bản thân mà không quan tâm đến việc tác hại cho khách hàng và thị trường. Việc đóng băng thị trường thể hiện qua hai khía cạnh, đó là các giao dịch diễn ra ít, lẻ tẻ và thời gian để hoàn tất giao dịch diễn ra lâu. Việc thay đôỉ chính sách nhà nước về lĩnh vực BĐS trong những năm gần đây là nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đã ”ấm” lên. Các chính sách này giúp cho thị trường BĐS trở nên minh bạch và giúp các bên tham gia thị trường được công khai hoạt động giao dịch. Các chính sách này gián tiếp công nhận BĐS là một hàng hóa có thể tham gia mua bán dưới hình thức mua bán quyền sử dụng đất. Bộ luật kinh doanh BĐS ra đời đánh dấu sự quản lý nhà nước đối với lĩnh vực BĐS ngày một chặt chẽ. Mặc dù còn nhiều điểm cần hoàn thiện và chỉnh sửa nhưng bước đầu các bộ luật điều chỉnh hành vi các bên tham gia giao dịch BĐS đã góp phần tạo ra một môi trường minh bạch cho các bên cùng xem xét, cũng như đã đóng góp cho ngân sách nhà nước từ hoạt động về BĐS. Cần phải nhìn nhận rằng cho dù là một loại hàng hóa đặc biệt liên quan đến lợi ích quốc gia nhưng BĐS vẫn mang giá trị trao đổi, chính vì vậy mà các hoạt đông liên quan về BĐS vẫn sẽ luôn diễn ra. Bộ luật điều chỉnh các hành vi liên quan đến lĩnh vực này sẽ giúp cho các hoạt động đó diễn ra trong quy củ và kiểm soát được. Sau khi nhà nước có các thay đổi này cộng thêm việc mở rộng các khu đô thị đã một lần nữa làm cho cơn ”sốt” BĐS quay trở lại. Thực sự đây là một cơn sốt, giá đất liên tục tăng theo từng ngày các giao dịch diễn ra không ngớt. Với tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu, các dự án nhà ở đã hoàn thiện và đang triển khai thì đã bán hết hàng, vì thế việc sẽ có những cơn “sốt” hay tăng giá quá nhanh là điều không tránh khỏi. Theo phân tích tại Hà Nội, hiện có nhiều dự án mới đã hoặc sắp hoàn thành, song các khu như Golden West Lake, 93 Lò Đúc hay làng Việt kiều TSQ đều đã bán  hết nhà từ lâu. Trong khi đó, Ciputra giai đoạn 2 và The Manor đã bán hết hàng và đang chuẩn bị giao nhà. Một số dự án khác mới triển khai như Crown Plaza chưa đến thời điểm được bán. Nguồn cung mới như tổ hợp căn hộ Đông Nam đường Trần Duy Hưng; tháp đôi Mỹ Đình 1; Nam An Khánh, chung cư Booyoung cũng sẽ bán căn hộ mới ra thị trường, song hiện vẫn chưa có giá chính thức. Vì thế, theo giới kinh doanh, giao dịch năm 2008 ở mảng nhà ở chủ yếu là mua đi bán lại căn hộ mới, hoặc căn hộ lẻ tẻ tại các khu chung cư có sẵn.Chính nhu cầu tăng cùng với việc chủ trương mở rộng Hà Nội về phía tây đã đẩy cơn sốt BĐS tại nhiều khu vực của Hà Nội và lan sang cả các tỉnh lân cận như: Hà Tây, Bắc Ninh. một lý do khiến thị trường căn hộ ít nguồn cung mới đó là việc quy định theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn thiện phần hạ tầng và xây xong phần móng của công trình. Như vậy ngay trong luật mới ban hành đã có những bất cập nhất định và vấn đề kiểm soát giá lại là một bài toán đặt ra cho những người làm luật. Giá BĐS sẽ tiếp tục leo thang nếu nhà nước không thể đưa ra các chính sách để kiểm soát hiệu quả giá, đó là nhận định chung của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Đối với nghề môi giới BĐS cũng chịu chung những ảnh hưởng của thị trường. Như đã phân tích ở trên, những cơn sốt của thị trường có đóng góp không nhỏ của những ”cò” nhà đất. Các ”cò” này tự ý nâng giá của BĐS để thu chênh lệch cho bản thân. Việc các ”cò” này làm xáo trộn BĐS là điều ai cũng biết, vì vậy mà lòng tin của các bên trong BĐS vào nghề môi giới BĐS suy giảm nghiêm trọng đến nỗi hầu như không mấy biết đến nhà môi giới chuyên nghiệp nữa mà đều gọi chung là ”cò”. Đối với việc này nhà nước hiện nay cũng có những chủ trương và thay đổi làm chuyên nghiệp hóa nghề môi giới BĐS, đào thải những thành phần trục lợi thiếu chuyên nghiệp. Theo đó, nhà nước quy định về chương trình giáo dục và trình độ cho những người làm môi giới.Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, một quy định đáng chú ý và được các đại biểu tán thành là “người môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề và cán bộ công chức không được hành nghề môi giới BĐS”. Tuy vậy vẫn có những vấn đề phát sinh từ việc cấp chứng chỉ hành nghề như việc chưa có một giáo trình quy chuẩn. Và nếu việc chỉ đóng một số tiền và học trong vòng vài tháng liệu có thể làm một ”cò” trở thành một nhà môi giới chuyên nghiệp? Rõ ràng là không đơn giản như vậy. Cái mà nhà nước muốn những người làm môi giới có được là đạo đức nghề nghiệp, mà đạo đức nghề nghiệp lại không thể chỉ bằng giảng dạy mà có được, cần phải có những biện pháp tác động khách quan thì mọi người mới có động lực để thực hiện hành vi đạo đức trong môi giới. Ở các nước phát triển, bộ luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người môi giới BĐS cùng với cơ chế xử phạt đã được hoàn thiện từ lâu và đến nay đã tạo ra một đạo đức nghề nghiệp cho những người làm môi giới, từ đó tăng tính chuyên nghiệp của nghề này. Nhìn vào những người làm môi giới ở những nước này ta sẽ thấy ngay được tính chuyên nghiệp của họ. Môi giới BĐS là người kinh doanh hoàn toàn độc lập. Họ bán, cho thuê hay quản lý các BĐS thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán BĐS, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của BĐS hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi. Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán BĐS có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy, có đánh giá, nhận định đúng... Vì BĐS là sản phẩm có giá trị cao nên người đại diện còn cần khả năng thuyết phục đối với khách hàng. Các đại lý BĐS thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt để nhớ khách hàng và cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng. Tại các quốc gia phát triển, chẳng hạn như Mỹ, môi giới BĐS phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép với người môi giới thì khó hơn với đại lý bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch BĐS cơ bản và luật liên quan đến mua bán BĐS. Muốn trở thành đại lý BĐS cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới BĐS thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ và phải có kinh nghiệm mua bán BĐS, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm. Phần lớn các đại lý và nhà môi giới BĐS bán các BĐS để ở. Một số nhỏ, thường là các công ty kinh doanh và quản lý BĐS lớn, chuyên mua bán BĐS mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình BĐS và các đối tượng khách hàng. Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ BĐS, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí, mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng. Người môi giới BĐS tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới BĐS. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới BĐS sẽ tăng mạnh đến năm 2014 khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào BĐS là một đầu tư "khôn ngoan". Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan đến BĐS mình quan tâm. Vì vậy, trong tương lai, nếu coi đây là nghề bán thời gian hay nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên kh._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • doc10985.doc