Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận Long Biên, thành phố hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ---------------------------- NGUYỄN NGỌC ðOAN NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. NGUYỄN VĂN XA HÀ NỘI - 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc ðoan Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Văn Xa là người trực tiếp hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý quý báu của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của lãnh ñạo phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký ðất và Nhà, phòng Tài Chính – Kế hoạch quận Long Biên. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, các ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc ðoan Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt 5 Danh mục bảng 6 Danh mục hình , ñồ thị, sơ ñồ 7 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 2 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.2.2 Yêu cầu 2 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3 2.1 ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa ñất ñai 3 2.2 Những vấn ñề cơ bản về giá ñất 5 2.3 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 19 2.4 Công tác quản lý nhà nước về giá ñất 21 2.5 ðịnh giá ñất tại một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 24 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 31 3.2 Nội dung nghiên cứu 31 3.3 Phương pháp nghiên cứu 32 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên quận Long Biên, thành phố Hà Nội 34 4.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 36 4.2.1 ðiều kiện kinh tế – xã hội 36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............iv 4.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 37 4.2.3 Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng 37 4.3 Tình hình quản lý và sử dụng ñất 38 4.4 Giá ñất ở do nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội 43 4.5 Giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 45 4.5.1 Giá ñất ở thuộc ñường, phố nhóm I 48 4.5.2 Giá ñất ở thuộc ñường, phố nhóm II 57 4.5.3 Giá ñất ở thuộc các ñường, phố nhóm III 66 4.5.4 Giá ñất ở thuộc các ñường, phố nhóm IV 76 4.6 Nhận xét và ñánh giá 87 4.6.1 Kết quả ñạt ñược 87 4.6.2 Những hạn chế, tồn tại 88 4.6.3 Nguyên nhân 89 4.6.4 Giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá ñất qua nghiên cứu thực tế tại ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 92 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 5.1 Kết luận 95 5.2 Kiến nghị: 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 99 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............5 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BðS : Bất ñộng sản BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường BTC : Bộ Tài chính BXD : Bộ xây dựng CP : Chính phủ DTTN : Diện tích tự nhiên GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng Nð : Nghị ñịnh NSNN : Ngân sách nhà nước Qð : Quyết ñịnh QSDð : Quyền sử dụng ñất TT : Thông Tư TTg : Thủ tướng TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường UBND : Uỷ ban nhân dân VT1 : Vị trí 1 VT2 : Vị trí 2 VT3 : Vị trí 3 VT4 : Vị trí 4 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............6 DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG 2.1. Khung giá ñất ở tại ñô thị 22 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 quận Long Biên, thành phố Hà Nội 40 4.3. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm I 49 4.4. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm II 59 4.5. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm III 68 4.6. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm IV 79 4.7. Chênh lệch giá trung bình tại các vị trí trên các ñường, phố 86 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............7 DANH MỤC HÌNH , ðỒ THỊ, SƠ ðỒ STT Tên hình, ñồ thị, sơ ñồ Trang ðồ thị 2.1. Cung và cầu ñất ñai 12 ðồ thị 2.2. Cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 13 Sơ ñồ 4.1. Sơ ñồ hành chính quận Long Biên Error! Bookmark not defined. Biểu ñồ 4.1. Cơ cấu các ngành kinh tế trên ñịa bàn quận Long Biên 37 Biểu ñồ 4.2. Cơ cấu ñất ñai năm 2009 trên ñịa bàn quận Long Biên 39 Sơ ñồ 4.2. Các ñường, phố chính trên ñịa bàn quận Long BiênError! Bookmark not defined. ðồ thị 4.3. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm I 50 Biểu ñồ 4.3. Biểu ñồ giá ñất thị trường tại ñường Nguyễn Văn Cừ 51 Hình 4.1. ðường Nguyễn Văn Cừ 55 ðồ thị 4.4. Giá ñất thị trường trung bình tại các ñường, phố nhóm II 60 Biểu ñồ 4.4. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Bồ ðề 62 Hình 4.2. Cầu Vĩnh Tuy (ñoạn vượt qua ñương Nguyễn Văn Linh) 65 Hình 4.3. Phố Bồ ðề 66 ðồ thị 4.5. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm III 69 Biểu ñồ 4.5. Giá ñất thị trường phố Sài ðồng 71 Hình 4.4. Khu ñô thị mới Việt Hưng 75 Hình 4.5. Phố Sài ðồng 76 ðồ thị 4.6. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm IV 80 Biểu ñồ 4.6. Giá ñất thị trường ñường ñê sông Hồng 81 Hình 4.6. ðường ñê sông Hồng (Bắc cầu Long Biên – Tư ðình) 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu Trong quá trình công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, những yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội ñặt ra yêu cầu lớn về chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất. Nhu cầu sử dụng diện tích ñất dành cho sản xuất công nghiệp, hạ tầng ñô thị ngày càng tăng và diện tích ñất nông nghiệp ngày càng thu hẹp. Sự thay ñổi và phát triển nhanh chóng của nền kinh tế ñã làm nảy sinh nhiều vấn ñề mới trong quản lý và sử dụng ñất ñai. Chính vì vậy Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ X của ðảng cũng ñã ñặt ra yêu cầu: “Giá bất ñộng sản ñược hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung – cầu về ñất ñai. Tăng cường các biện pháp chống ñầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật”[7, tr.243]. Thực hiện Luật ñất ñai 2003, Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Hàng năm, UBND thành phố Hà Nội ñều xây dựng và ban hành giá các loại ñất ñể làm căn cứ tính thuế ñối với việc sử dụng ñất; thuế thu nhập trong việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, thu lệ phí trước bạ, giao ñất, xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất ñể tính vào tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá... và tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất. Tuy nhiên trên thực tế sự tồn tại hai loại giá - là giá do Nhà nước quy ñịnh và giá trên thị trường ñất ñai còn chênh lệch lớn ñang là một vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản. Quận Long Biên mới ñược thành lập trên cơ sở tách từ 10 xã và 03 thị trấn của huyện Gia Lâm, có vị trí ñịa lý là cửa ngõ phía ðông Bắc của thành Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............2 phố Hà Nội. Những năm gần ñây quận Long Biên có tốc ñộ ñô thị hóa nhanh, giá ñất luôn luôn biến ñộng và có xu hướng tăng cao. Chính vì vậy ñã làm phát sinh nhiều vấn ñề phức tạp khó khăn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi thu hồi ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sử dụng ñất ở… những bất cập trên dẫn ñến tình trạng ñơn thư khiếu kiện của nhân dân. Xuất phát từ thực tiễn trên, ñể hoàn thiện các quy ñịnh về giá ñất từ ñó ñổi mới công tác quản lý ñất ñai, xóa bỏ bao cấp về giá ñất, phát triển thị trường bất ñộng sản lành mạnh, khắc phục những kẽ hở trong ñầu cơ ñất ñai trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu lâu dài cho nhà nước... chúng tôi ñã chọn ñề tài nghiên cứu: “ Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, từ ñó rút ra những kết quả ñạt ñược trong quản lý giá ñất, ñồng thời rút những khó khăn tồn tại. - ðề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên. 1.2.2. Yêu cầu - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác. - Các ñề xuất, kiến nghị phải phù hợp với thực tiễn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............3 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1. ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa ñất ñai 2.1.1. ðất ñai – tài sản quốc gia ðất ñai là tài sản thiên nhiên ban tặng cho con người, cho một quốc gia, một lãnh thổ. Do ñó ñất ñai thuộc sở hữu riêng của quốc gia. ðất ñai vốn là một thứ tài nguyên, tức là một tồn tại vật chất do thiên nhiên tạo ra mà con người có thể lợi dụng ñể ñáp ứng nhu cầu của mình. Nhưng khi ñã ñược tiếp cận, ñược chiếm hữu và khai thác, tức là ñã có lao ñộng của con người kết tinh vào ñó, thì tài nguyên bắt ñầu có giá trị sử dụng trực tiếp và kể từ ñó ñất ñai - tài nguyên trở thành ñất ñai – tài sản với ñầy ñủ tính chất của một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của những người ñã tiếp cận, khai thác, chiếm hữu nó bằng lao ñộng của mình. Như vậy, trước hết cần phải khẳng ñịnh toàn bộ ñất ñai trên lãnh thổ Việt Nam là tài sản quốc gia vô giá, thiêng liêng thuộc quyền sở hữu của toàn dân. ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Như vậy, ñất ñất ñai là tư liệu sản xuất – tài sản thuộc chiếm hữu nhà nước – tài sản quốc gia. Ở bất cứ chế ñộ nào thì ñất ñai vẫn là tài sản quốc gia, nhà nước là ñại diện cho chủ sở hữu. Ở Việt Nam theo quy ñịnh của Hiến pháp và pháp luật, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý ñất ñai. Nhà nước giao ñất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có các quyền về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính ñất ñai ñối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng ñất hoặc tiền thuê ñất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng ñất [10]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............4 Chính vì lẽ ñó mà ở ñiều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1992 ñã nêu rõ: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả". Tại ðiều 5, Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc Hội thông qua (ngày 26/3/2003) ñã quy ñịnh cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền năng ñã ñược trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng ñất ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất, các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức giao ñất hoặc thuê ñất từ Nhà nước. Như vậy pháp luật ñã quy ñịnh không có một ai có quyền sở hữu cá nhân về ñất ñai. Nhà nước chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất hợp pháp. 2.1.2. Hàng hóa ñất ñai ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường người ta coi quyền sử dụng ñất ñai là hàng hóa ñặc biệt vì: - Hàng hóa ñất ñai là một loại hàng hóa cố ñịnh và không thể di dời vì ñất ñai ñược cố ñịnh về vị trí, về ñịa ñiểm, không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm số lượng về diện tích vì bản thân ñất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng là có hạn và ñược giới hạn bởi không gian. Mỗi mảnh ñất có ñặc ñiểm về vị trí, tính chất ñất, khả năng sử dụng vì vậy chúng có giá trị khác nhau. - ðất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng nếu biết cách sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của ñất không những không mất ñi mà còn có xu hướng tăng lên, khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì ñất ñai không phải khấu hao. - ðất ñai chứa ñựng các yếu tố chính trị, pháp luật, tâm lý và thị hiếu xã hội; hàng hóa ñất ñai chịu sự quy ñịnh của các yếu tố pháp luật về giới hạn các quyền mua, bán, thuê mướn, thế chấp, góp vốn và thực hiện các hành vi ñó. Thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội là các yếu tố làm tăng hoặc giảm cầu về Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............5 ñất ñai. Do ñó giá trị của ñất phụ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất và khả năng sử dụng trong tương lai. - Diện tích ñất ñai có hạn, quỹ ñất ñai ñược dùng vào các mục ñích khác nhau ngày càng trở lên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao của ñô thi hóa, công nghiệp hóa,...ñáp ứng với dân số ngày càng tăng. Tuy nhiên, ñất có hạn nhưng ñường cung vẫn là ñường xiên tỷ lệ thuận với giá ñất. Nó phản ánh mối quan hệ diện tích một loại ñất nào ñó có thể bán ra thị trường với một giá ñất nhất ñịnh ở những thời ñiểm xác ñịnh. - ðất ñai là cơ sở ñể thực hiện ñầu tư tài sản gắn liền với ñất và giá trị của ñất ñai ñược tăng lên sau khi thực hiện ñầu tư tài sản trên ñó. Mức ñộ tăng giá ñất sau ñầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với ñất. Như vậy, ñất ñai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất ñộng sản, thị trường quyền sử dụng ñất không thể tách rời khỏi thị trường bất ñộng sản [12]. Do ñó một tài sản ñược coi là một bất ñộng sản, tài sản ñó phải là ñất ñai hoặc tài sản ñó gắn liền với ñất ñai. Như vậy, không gắn liền với ñất thì tài sản ñó không phải là bất ñộng sản. ðất ñai là yếu tố ban ñầu, yếu tố không thể thiếu của bất ñộng sản. Nói ñến thị trường bất ñộng sản ñầu tiên là thị trường ñất ñai; ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, tài sản ñất ñai gồm 2 mặt, bản thân ñất ñai và vốn ñất ñai (giá ñất). Bất ñộng sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hoá khi ñược trao ñổi trên thị trường; Như vậy, thị trường bất ñộng sản là các hoạt ñộng mua bán, trao ñổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, chuyển dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất. 2.2. Những vấn ñề cơ bản về giá ñất 2.2.1. Khái niệm về giá ñất Theo Các Mác, giá ñất là do ñịa tô ñược tư bản hóa, tức là ñộ màu mỡ chênh lệch, ngay ñất xấu nhất cũng có ñịa tô. ðịa tô thuộc về người sử dụng ñất tức là quyền của người sử dụng dất. Có một số quan niệm không có giá ñất vì ñất ñai là do thiên nhiên ban Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............6 tặng, không do lao ñộng tạo ra nên không có giá trị. Nhưng một số quan niệm cho rằng có giá ñất vì ñất ñược ñưa ra thị trường ñể mua, bán. Giá ñất là khả năng sinh lợi của ñất không phải từ bản thân ñất ñai. Trong thời ñại ngày nay, chỗ ñất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá ñất cao. Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh, khả năng huy ñộng nguồn lao ñộng ñể phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) ñể xác ñịnh giá ñất. Trên thực tế, giá ñất ñược hình thành trên thị trường trong những trường hợp nhất ñịnh nhà nước sẽ quy ñịnh giá ñất ñể áp dụng: thu thuế nhà ñất, thu lệ phí trước bạ ñất, còn thu một số loại khác như: mua, bán ñất... qua mua, bán ñất nhà nước thu thuế giá trị gia tăng hoặc thuế thu nhập về ñất ñai trên cơ sở giá thị trường. Như vậy, giá ñất là sự biểu hiện bằng tiền của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai [20]. 2.2.2. Các loại giá ñất 2.2.2.1. Giá trị thị trường Giá trị thị trường của ñất: là giá ñược thị trường, xã hội xác nhận và ñược biểu hiện bằng giá cả của ñất ñai; là giá trung bình tại một thời ñiểm nhất ñịnh, ñịa ñiểm nhất ñịnh, thị trường nhất ñịnh. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị thị trường là mức giá sẽ ñược mua bán trên thị trường và ñược biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, ñộc lập, trong ñiều kiện thương mại bình thường. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............7 Giá trị thị trường của một thửa ñất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa ñất ñó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những ñiều kiện thị trường xác ñịnh. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán ñều tự nguyện, ñược thông tin ñầy ñủ về thị trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác ñộng bất kỳ sự kích ñộng quá mức nào [14]. 2.2.2.2. Giá cả, giá cả thị trường Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, ñồng thời biểu hiện tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung – cầu hàng hóa, tích lũy – tiêu dùng Giá trị là lượng tiêu hao lao ñộng nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số lượng lao ñộng ñó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong ñiều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao ñổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao ñổi. Do ñó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết ñịnh. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị. Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của ñồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung – cầu về hàng hóa. Giá cả ñược quy ñịnh chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác ñộng của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa giản ñơn, giá cả biến ñộng xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường). Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ ñược hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác ñộng của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung – cầu. Giá cả thị Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............8 trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung – cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác ñịnh ñược tương ñối sát ñúng với giá trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân ñối hay không cân ñối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất ñịnh, trong một thời gian và ở một ñịa ñiểm nhất ñịnh; hơn nữa, ñó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội ñối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất lao ñộng, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [14]. 2.2.2.3. Giá trị sử dụng ðối với ñất ñai, trong cùng một thời ñiểm một thửa ñất có thể ñược sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, trong số các mục ñích ñó, bao giờ cũng phải xác ñịnh một mục ñích sử dụng chính – gọi là mục ñích sử dụng xác ñịnh. Mục ñích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó ñược xác ñịnh căn cứ vào mục ñích ñầu tư của người sử dụng ñất. Ở Việt Nam mục ñích sử dụng chính của mảnh ñất xác ñịnh là mục ñích sử dụng ñất ñược xác ñịnh trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, hay trong quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các mục ñích sử dụng khác của thửa ñất ñó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng [14]. 2.2.2.4. Giá trị trao ñổi Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao ñổi của một mảnh ñất và giá trị thị trường của chính mảnh ñất ñó làm một. Thông thường giá trị trao ñổi ñược Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............9 xác ñịnh căn cứ vào giá cho thuê một thửa ñất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh ñất khác có các ñặc ñiểm và tiện ích tương tự như thửa ñất chủ thể. 2.2.2.5. Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm ñược xác ñịnh trên cơ sở giá thị trường của thửa ñất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp ñồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa ñất (người ñược bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm. 2.2.2.6. Giá trị thế chấp Giá trị thế chấp của thửa ñất ñược xác ñịnh căn cứ giá thị trường của thửa ñất. Tùy theo các thửa ñất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa ñất ñều có giá trị thế chấp. Những thửa ñất không ñược quyền trao ñổi vì một lý do ràng buộc nào ñó thì thửa ñất ñó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. 2.2.2.7. Giá cho thuê Giá cho thuê ñất ñai chính là số tiền mà người ñi thuê phải trả cho chủ ñất trong suốt thời gian thuê ñất. Tùy theo hợp ñồng cho thuê ñất mà giá cho thuê ñược xác ñịnh ngay từ khi cho thuê hay xác ñịnh theo từng thời ñiểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa ñất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng ñất yêu cầu. 2.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [13]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............10 2.2.3.1. ðịa tô ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. ðịa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân, thu ñược trên những ruộng ñất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (ñược quyết ñịnh bởi ñiều kiện sản xuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng ñất tốt và trung bình. Có hai loại ñịa tô chênh lệch, gồm: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II [3]. - ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược do canh tác trên những ruộng ñất có ñiều kiện tự nhiên thuận lợi: ñộ màu mỡ cao, gần nơi tiêu thụ, gần ñường giao thông. ðịa tô chênh lệch I thuộc về chủ sử dụng ñất. - ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: §Þa t« chªnh lÖch = Gi¸ c¶ s¶n xuÊt x· héi – Gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............11 ðối với ñất xây dựng ñịa tô do vị trí thửa ñất quyết ñịnh, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho nhà thuê ñất ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên. 2.2.3.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất giảm ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng nên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp [10]. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ñất,với mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất: Trong nền kinh tế thị trường, khả năng sinh lời quyết ñịnh ñến giá ñất do vậy ñịa tô không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà ñịa tô là sự tổng hợp về lợi ích chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường. 2.2.3.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá §Þa t« Gi¸ ®Êt= L·i suÊt ng©n hµng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............12 ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng. ðồ thị 2.1. Cung và cầu ñất ñai Theo ñồ thị 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư... ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do P0 Q D0 Q1 S O P Q0 D1 E' P1 E Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............13 Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá ñất do nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð). Gi¸ G1 D ðồ thị 2.2. Cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn ðồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. 2.2.4. ðặc trưng cơ bản của giá ñất - Giá ñất ñược hình thành là một quá trình lâu dài. ðất ñai không phải do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích. ðất ñai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành sản phẩm, không hao._. mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá ñất càng tăng lên. Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất phần lớn là ñầu tư Sè l−îng ®Êt ®ai D1 S G Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............14 trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... - Giá ñất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của ñất hoặc hiệu quả của vốn ñầu tư. Do ñất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị nên giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp. - Giá ñất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng cung về mặt tự nhiên ít thay ñổi và có giới hạn. - Giá ñất chứa ñựng yếu tố ñịa phương – vùng – cục bộ và tính cá biệt của giá ñất là lớn hơn nhiều so với hàng hóa thông thường khác vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Giá ñất ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cao hơn so với giá ñất của các tỉnh khác trong cả nước. Giá ñất ở ñô thị cao hơn so với giá ñất ở nông thôn... - Giá ñất luôn có xu hướng tăng cao vì diện tích ñất có hạn, dân số ngày càng tăng. Do tính khan hiếm của ñất ñai trong khi nhu cầu về ñất ñể phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu ngày càng tăng không ngừng nên yêu cầu về ñất tiếp tục tăng theo, nên giá ñất có xu hường ngày càng tăng. - Giá ñất bị chi phối bởi mục ñích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong sử dụng ñất. Giá ñất nông nghiệp thấp hơn giá ñất phi nông nghiệp do hiệu quả kinh tế từ sản xuất nông nghiệp thấp. Giá thửa ñất ở mặt ñường phố có vị trí kinh doanh thuận lợi có giá cao hơn so với thửa ñất trong ngõ không có khả năng kinh doanh. - Yếu tố chủ quan tác ñộng ñến giá ñất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả thông thường, do thị trường ñất ñai không hoàn thiện. 2.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Giá ñất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất, cụ thể như sau: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............15 2.2.5.1. Nhóm yếu tố tự nhiên - Vị trí của ñất: ðất ñai luôn cố ñịnh, không thể di chuyển vị trí ñất sang chỗ khác. Do ñặc tính này, vị trí ñất ñai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về ñịa tô, giá ñất và khả năng thu lợi của ñất. Con người chỉ có thể can thiệp làm thay ñổi lợi ích thu ñược từ ñất thông qua việc ñầu tư công sức và tiền vốn của mình mà thôi. Ví dụ, hai thửa ñất ñô thị cùng một ñường phố, nhưng ở vị trí khác nhau (góc phố, mặt ñường v.v.) thì ưu thế của 2 vị trí này khác nhau. Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có ưu thế nhất vì ở vị trí này thửa ñất có những thuận lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh ñất), môi trường (sáng sủa, thoáng ñãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, ñảm bảo thẩm mỹ của công trình; do ñó, thửa ñất ở vị trí này có giá trị cao và giá ñất cao hơn các vị trí khác trong cùng một ñường phố. Như vậy, ñất cùng mục ñích sử dụng, có vị trí khác nhau thì ñất ở vị trí thuận lợi cho mục ñích sử dụng ñó giá ñất cao nhất. - Kích thước, hình thể, diện tích của ñất: Thực tế cho thấy, thửa ñất có giá cao nhất khi nó có kích thước và hình thể tối ưu ñáp ứng ñược yêu cầu sử dụng ñất của ñại ña số dân cư trong vùng. 2.2.5.2. ðiều kiện cơ sở hạ tầng Giá trị của ñất ñai còn phụ thuộc vào ñiều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật; hệ thống ñường, hệ thống cung cấp ñiện, hệ thống cấp, thoát nước nước mà tốt thì giá trị của ñất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực ñất có cơ sở hạ tầng thấp kém. Hoặc khu ñất ñược toạ lạc tại những khu vực có ñiều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ công cộng khác v.v. ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống, vật chất, tinh thần, ảnh huởng ñến hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ của con người thì giá ñất sẽ cao hơn so với những nơi khác có ñiều kiện hạ tầng xã hội thấp kém. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............16 2.2.5.3. Quan hệ cung cầu Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sự biến ñộng của giá ñất. Cung và cầu ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua tương quan giữa chúng và thông qua sự co dãn của chúng. Quan hệ cung cầu về ñất luôn mang tính không gian và thời gian, trong ñó tính chất vùng là tính ñặc thù của giá ñất; bởi vậy khả năng cung về ñất ở một vùng mang tính ổn ñịnh về cả số lượng lẫn vị trí, do không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này sang vị trí khác. Nhưng cầu về sử dụng ñất và cầu có khả năng thanh toán thì có tính ổn ñịnh tương ñối theo từng vùng. Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có nhưng không nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng. Do ñó, giá ñất có sự chênh lệch lớn giữa các vùng, các ñịa phương. Kinh tế học ñã chỉ ra rằng, cung về ñất ñai là một ñường thẳng ñứng, còn cầu về ñất ñai có xu hướng vận ñộng lên trên và sang bên phải của ñồ thị biểu diễn quan hệ cung cầu về ñất. Bởi vì, hàng hoá ñất do thiên nhiên tạo ra mà con người không có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính khan hiếm. Trên thực tế, xu hướng cầu về ñất ngày càng tăng do dân số tăng, sản xuất, kinh tế xã hội ngày càng phát triển v.v. song cung về ñất lại có hạn, dẫn ñến giá ñất có chiều hướng tăng lên. 2.2.5.4. Chính sách của Nhà nước - Chính sách ñất ñai và các yếu tố pháp luật: ðể thực hiện nhiệm vụ quản lý ñất ñai nhằm “thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo qui hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”, Nhà nước sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính sách giá ñất; chính sách qui ñịnh các quyền của người sở hữu, người sử dụng ñất; chính sách chuyển dịch các quyền sử dụng ñất; chính sách khuyến khích ñầu tư; chính sách thuế v.v. hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và bổ sung cho nhau ñể thực thi quản lý nhà nước về ñất ñai, nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng ñất tiết kiệm có hiệu quả. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............17 Với chính sách cho phép chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng ñất. Nhà nước thừa nhận sự hoạt ñộng tất yếu của thị trường bất ñộng sản, ñất ñai không những ñược xem như là một tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñể tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn ñược xem như một loại “hàng hoá” ñặc biệt có thể mua bán trên thị trường, tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, ngoài ra còn giữ ñược sự ổn ñịnh của thị trường ñất ñai. Nhà nước thông qua chính sách thuế nhằm khuyến khích hoặc hạn chế sản xuất kinh doanh, ñầu tư, tác ñộng ñến hiệu quả sử dụng ñất. Thực tế một số nước không thực hiện thu thuế ñất, thuế thu nhập từ ñất, do ñó khuyến khích mua bán ñất. - Chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước: Khi Nhà nước ñưa ra chính sách phát triển kinh tế của ñất nước cũng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng ñất ñai vào các mục ñích; sự phát triển kinh tế cũng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng ñất ñối với các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ... Sự tăng trưởng này ñòi hỏi phải chuyển dịch ñất ñang sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục ñích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch v.v. làm gia tăng các quan hệ giao dịch ñất ñai, giao dịch bất ñộng sản trên thị trường bất ñộng sản dẫn ñến giá ñất có sự biến ñổi theo xu hướng tăng lên. - Quy hoạch sử dụng ñất: Mọi thực vật sinh trưởng và phát triển cần dựa vào ñất ñai, mọi sinh hoạt của con người hay ñộng vật, thực vật ñều phải dựa vào sức chịu tải của ñất ñai. Loại sức chịu tải này có thể tồn tại từ năm này qua năm khác, sử dụng liên tục không ngừng, không bị mất ñi, không nhân tố nào có thể thay thế ñược. ðặc tính này của ñất ñai ñã ñược C. Mác khẳng ñịnh:"Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải ñược thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất ñi. Trái lại, ñất mà ñược sử Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............18 dụng thích ñáng thì sẽ không ngừng tốt hơn lên"[3; tr37]... Một thửa ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, là ngành sản xuất có năng suất thấp; do ñó lợi nhuận thu ñược từ thửa ñất này thấp, dẫn ñến hiệu quả sử dụng ñất thấp và giá ñất thấp. Nhưng cũng thửa ñất này nếu chuyển sang ñất chuyên dùng hoặc ñất ñô thị (sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ v.v.) có năng suất lao ñộng cao hơn, lợi nhuận thu ñược cao hơn, dẫn ñến hiệu quả sử dụng ñất cao hơn và giá ñất sẽ cao hơn. Như vậy, giá ñất phụ thuộc vào mục ñích sử dụng của ñất nếu sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau và có xu hướng cao hơn nên giá ñất cao hơn. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất thực chất ñó là việc xác ñịnh mục ñích sử dụng của từng vùng ñất, từng khu vực cụ thể; làm thay ñổi tính chất và mục ñích sử dụng ñất cũng là một nhân tố ảnh hưởng ñến cung cầu về ñất ñai, tác ñộng ñến giá ñất. Trước hết là thay ñổi mục ñích sử dụng ñất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, việc chuyển mục ñích sử dụng ñất ở một vùng nào ñó ñang sản xuất nông nghiệp, nay qui hoạch thành Khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên ñất trong khu qui hoạch và vùng vành ñai, làm tăng giá trị của ñất. Sau là, qui hoạch làm thay ñổi mục ñích sử dụng ñất có tính chất gắn với dân cư như qui hoạch xây dựng khu ñô thị mới, qui hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong ñô thị v.v. sẽ làm tăng giá trị của ñất ở các trung tâm ñô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân cư, các khu vui chơi gải trí; vì ở các trung tâm này cầu về ñất ñai phục vụ trực tiếp cho các hoạt ñộng thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở v.v. là rất lớn. ðất khu dân cư nông thôn, ñất nông nghiệp ñược qui hoạch thành các khu ñô thị mới tức là thực hiện chuyển mục ñích của ñất một cách cơ bản làm tăng nhu cầu sử dụng ñất, tăng khả năng sinh lợi của ñất, dẫn ñến giá ñất tăng lên. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............19 2.2.5.5. Các yếu tố xã hội Môi trường, tập quán của con người cũng ñược xem là yếu tố tác ñộng ñến giá ñất; phần ñông người dân thích các hướng ðông - Nam, Nam, Tây - Nam, ðông hơn là các hướng Tây Bắc, Bắc, ðông Bắc. ðiều này cho thấy hướng ñất cũng là một yếu tố làm tăng giá trị sử dụng của ñất khiến cho các thửa ñất ở các hướng khác nhau sẽ có giá cao hơn hoặc thấp hơn. Mặt khác, môi trường, cảnh quan của thửa ñất cũng tác ñộng ñến giá ñất. Chẳng hạn một thửa ñất gần hồ, gần trung tâm văn hoá, gần khu du lịch vui chơi giải trí .v.v. Những yếu tố này tạo nên sự hấp dẫn của thửa ñất và làm cho nó có giá trị sử dụng cao cũng như có giá ñất cao hơn. Trình ñộ nhận thức, tâm lý của con người cũng tác ñộng ñến giá ñất; một số người có tiền ñể không, ñôi khi nghĩ và hành ñộng theo “phong trào”. Họ nghe nói kinh doanh bất ñộng sản sẽ kiếm ñược nhiều tiền một cách nhanh chóng nên họ ñua nhau ñi tìm mua nhà, mua ñất. Họ tìm kiếm bản ñồ qui hoạch, thảo luận với người thân, bạn bè, sau ñó săn lùng những mảnh ñất có vị trí ñẹp trên bản ñồ qui hoạch thành phố. Chính ñiều này ñã dẫn ñến những “cơn sốt ñất” trên thị trường, khiến cho giá ñất tăng lên rất cao. Ngoài ra, giá ñất còn phụ thuộc vào khả năng mua của xã hội và bản thân người mua cùng với lòng ham muốn, sự khan hiếm của ñất ñai. 2.3. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường bất ñộng sản ở nước ta thành 3 giai ñoạn sau ñây [14] : 2.3.1. Giai ñoạn từ năm 1946 ñến năm 1980 ðây là giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ở nước ta bắt ñầu ñược hình thành. Cái mốc ñể ñánh dấu sự hình thành thị trường bất ñộng sản ở nước ta là Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............20 bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là ðiều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt nam ñã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và ñất ñai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này chưa có ñiều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này do hình thức sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể về ñất ñai chiếm ưu thế tuyệt ñối (1960 – 1980). Trên thị trường, việc mua bán bất ñộng sản chủ yếu diễn ra ñối với ñất thổ cư, giá ñất ñược hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước và pháp luật. 2.3.3. Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1993 Tại ðiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ðiều 19 của Hiến pháp, tại ðiều 5 và ðiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñã quy ñịnh: nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyên nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó. Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. 2.3.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............21 thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai 1993) và ðiều 55, 56 và 57 của Luật ðất ñai năm 2003 cũng quy ñịnh về giá ñất, giá ñất do nhà nước quy ñịnh và tư vấn giá ñất. 2.4. Công tác quản lý nhà nước về giá ñất Luật ðất ñai năm 1993 ñã quy ñịnh ñất có giá là một bước ñổi mới quan trọng nhưng chưa ñưa ñược giá ñất hướng tới giá do thị trường xác ñịnh; từ ñây tạo nên khoảng cách giữa giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Từ thực tế trên, ngày 06/11/1993 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 80-CP về việc quy ñịnh khung giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi nhà nước giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi. Nghị ñịnh 87-CP ngày 17/8/1994 thay thế cho Nghị ñịnh 80-CP. Luật ðất ñai năm 2003 ñã tạo nên nhiều ñổi mới quan trọng, trong ñó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý ñất ñai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính ñất ñai ñược xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính ñất ñai ñược xác ñịnh bao gồm giá ñất và thuế ñất nhằm ñiều chỉnh các mối quan hệ liên quan ñến ñất ñai trong cơ chế thị trường (ðiều 54 và ðiều 55); giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải phù hợp với giá ñất trên thị trường (ðiều 56)... Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính ñất ñai, mặc dù pháp luật ñã quy ñịnh giá ñất do Nhà nước phải xác ñịnh phù hợp với giá ñất trên thị trường nhưng quy ñịnh này không ñược thực hiện ñầy ñủ ở các ñịa phương. Mặt khác, các ñịa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá ñất thấp ñể tăng tính hấp dẫn của môi trường ñầu tư cho ñịa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............22 phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong ñó quy ñịnh UBND cấp tỉnh phải xác ñịnh giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, bồi thường cho người bị thu hồi ñất và tính giá trị quyền sử dụng ñất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 ðiều 4, Khoản 1 ðiều 5 và ðiều 6). Quy ñịnh này lại ñược thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007; gần ñây nhất là Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư. Bảng 2.1. Khung giá ñất ở tại ñô thị ðơn vị tính: nghìn ñồng/m2 Loại ñô thị ðặc biệt I II Giá tối thiểu Giá tối ña Giá tối thiểu Giá tối ña Giá tối thiểu Giá tối ña Mức giá 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 Loại ñô thị III IV V Giá tối thiểu Giá tối ña Giá tối thiểu Giá tối ña Giá tối thiểu Giá tối ña Mức giá 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 (Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007) Ngoài ra Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 101/2005/Nð-CP ngày 03/8/2005 về thẩm ñịnh giá mà nội dung chủ yếu có liên quan ñến thẩm ñịnh giá ñất. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............23 ðể triển khai các quy ñịnh của pháp luật khung về ñịnh giá ñất, Bộ tài chính ñã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm: 1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; 2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và ñiều tra, khảo sát giá ñất, thống kê báo cáo giá các loại ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; 3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 101/2005/Nð-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm ñịnh giá; 4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP; 5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về giá ñất và ñịnh giá ñất trên cơ sở Luật ðất ñai, Quốc hội khóa 11 ñã thông qua Luật Kinh doanh bất ñộng sản ngày 29/6/2006, trong ñó quy ñịnh về hoạt ñộng cung cấp dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản. Chính phủ ñã ban hành sau ñó Nghị ñịnh số 153/2007/Nð- CP ngày 15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất ñộng sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng ñã ñộc lập hướng dẫn thực hiện hoạt ñộng cung cấp dịch vụ ñịnh giá ñất và dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản, cụ thể gồm: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............24 1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về ñiều kiện và thủ tục cấp phép hoạt ñộng ñăng ký hoạt ñộng tư vấn về giá ñất (hướng dẫn theo Luật ðất ñai); 2. Quyết ñịnh số 29/2007/Qð-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung ñào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản và quản lý, ñiều hành sàn giao dịch bất ñộng sản và ñược ñính chính một số ñiểm bằng Quyết ñịnh số 1408/Qð-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất ñộng sản). 2.5. ðịnh giá ñất tại một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [19]. Vấn ñề ñịnh giá ñất trên thế giới ñã có một quá trình phát triển với lịch sử khá dài và ñã ñạt ñược nhiều thành tựu cả về lý luận khoa học, giải pháp kỹ thuật, quy ñịnh khung pháp luật và thực tiễn tổ chức triển khai. Ở hầu hết các nước phát triển và các nước ñang thực hiện công nghiệp hoá, nhu cầu ñịnh giá ñất theo thị trường ñược ñặt ra trong mọi quan hệ về ñất ñai giữa nhà nước và người sử dụng ñất cũng như mọi giao dịch về ñất ñai giữa những người sử dụng ñất với nhau. Tại các nước này, dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản ñã ñược hình thành với một hành lang pháp lý chặt chẽ, có một ñội ngũ ñịnh giá viên có trình ñộ và mang lại hiệu quả cao cho quản lý ñất ñai và phát triển thị trường bất ñộng sản. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những ñiển rất giống nhau, sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............25 2.5.1. Thái Lan Thái Lan là một nước thuộc Hiệp hội các quốc gia ðông Nam Á, là một nước có nền kinh tế phát triển thuộc nhóm ñầu khu vực. Dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản ở Thái Lan ñã hoạt ñộng từ rất lâu, có lịch sử gắn liền với quá trình phát triển thị trường bất ñộng sản. Hệ thống tổ chức ñịnh giá của Nhà nước Thái Lan về bất ñộng sản ñược tổ chức chỉ ở cấp Trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan ñịnh giá). Cơ quan ñịnh giá ñược thành lập năm 1978, trực thuộc Cục ñất ñai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ ñạo của “Uỷ ban ñịnh giá Trung ương” nhằm mục ñích thu thuế và quản lý nhà nước về ñất ñai. Cơ cấu tổ chức của cơ quan ñịnh giá gồm 5 phòng: phòng hành chính; phòng ñịnh giá; phòng bản ñồ phục vụ công tác ñịnh giá; phòng truy cập số liệu và lưu trữ giá ñất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác ñất ñai) và ñiều phối quỹ ñất công (sử dụng ñất vào các mục ñích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có hoặc có ít ñất ñai). Cơ quan này chỉ ñịnh giá các tài sản thuộc ñối tượng ñiều chỉnh của luật bất ñộng sản. Việc ñịnh giá ñược tiến hành theo từng thửa ñất hoặc từng bất ñộng sản (ñối với ñất ñô thị ở một số thành phố lớn); ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp việc ñịnh giá ñược thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là “block”. Hiệp hội các ñịnh giá viên Thái Lan ñược thành lập vào năm 1993. Hiệp hội này ñưa ra ngay các hướng dẫn nghề nghiệp và chuẩn ñình giá dựa trên Uỷ ban chuẩn ñịnh giá quốc tế (IVSC) và kinh nghiệm của hiệp hội ñịnh giá một số nước. Năm 1997, Hiệp hội ñịnh giá viên Thái Lan tiếp tục hoàn chỉnh tổ chức và ñưa ra một số chuẩn mới hoặc nâng cấp một số chuẩn cũ. Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản tại Thái Lan: - Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở này dựa trên cơ sở giá ñã ñược bán trên thị trường của các bất ñộng sản có nhiều ñặc ñiểm tương ñối giống so với bất ñộng sản thuộc ñối tượng xem xét, ñể ước tính giá Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............26 trị thực của bất ñộng sản ñó. - Phương pháp giá thành: phương pháp này chủ yếu ñược áp dụng ñể ñịnh giá những bất ñộng sản không có hoặc ít xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà thờ, công sở,… dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả ñịnh rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể ñược ño bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu ñất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. - Phương pháp thu nhập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất ñộng sản, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất ñịnh ñối với bất ñộng sản ñó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), ñể tính giá trị của bất ñộng sản [8]. 2.5.2. Australia Cơ quan ñịnh giá ñất ở Úc ñược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ñất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ñịnh; chịu trách nhiệm thi hành những ñiều khoản của luật ñất ñai ñể ñưa ra sự ñánh giá ñất vì mục ñích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu quốc gia) và dịch vụ. Cơ cấu ñịnh giá gồm hai bộ phận: bộ phận ñịnh giá ñất (khu trung tâm thủ ñô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ñịnh giá gồm hai nhóm: Nhóm 1: ñịnh giá ñể phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục ñích ñịnh mức thuế và ñánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc: - ðịnh giá chung ñể phục vụ cho thống kê tổng thể; - ðịnh giá tạm thời; - ðịnh giá ñể phân xử ñơn khiếu nại (chống ñối). Nhóm 2: dịch vụ ñịnh giá bao gồm dịch vụ ñịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ñịnh giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ ñịnh giá khác. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............27 Hàng năm vào thời ñiểm 30 - 6, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể ñịnh giá ñất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần ở khu vực nông thôn) và thống kê ñịnh giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ ñô). Phương pháp ñịnh giá ñất ở Australia: - Phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua ñó tìm ñược tỷ lệ khấu hao. Phương pháp này dùng ñể nghiên cứu ñịnh hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô ñại diện nhằm ứng dụng ñể ñịnh giá hàng năm. - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lô thửa ñất bằng cách ñiều chỉnh những thay ñổi về giá trị. So sánh với những lô có ñiều kiện tương tự ở xung quanh. - Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình tiền lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị ñất bằng tiền bán nó khi gửi vào ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu ñược tiền lãi tương ñương với khả năng sinh lợi hàng năm của ñất. TiÒn thuª ®Êt x 100% Gi¸ trÞ cña ®Êt = L.i suÊt ng©n hµng - Phương pháp giả thuyết và phát triển (sử dụng ñể xác ñịnh giá trị chưa cải tạo): phương pháp hình thành trên giả thuyết ở một lô ñất trống tưởng tượng sẽ xây dung một ngôi nhà sử dụng tiềm năng ñất ñai cao nhất, có hiệu quả nhất, từ ñó tính giá trị ñã cải tạo của ñất. Phương pháp này chỉ ñược áp dụng khi các phương pháp xác ñịnh giá trị thực của ñất không có khả năng áp dụng. - Phương pháp phân chia nhỏ mang tính giả thuyết - phân tích bất biến: việc ñịnh giá vùng ñất trống hoặc chưa sử dụng thích hợp với việc phân chia nhỏ ñược thiết lập dưới quan ñiểm thiết lập giá trị thị trường hiện tại cho ñất ñai. - Phương pháp ñịnh giá ñất nông nghiệp: việc xác ñịnh giá ñất nông Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............28 nghiệp dựa trên các yếu tố về ñộ màu mỡ tự nhiên bắt nguồn từ các ñiều kiện tự nhiên như: loại thổ nhưỡng, lượng mưa, vị trí ñịa lý, ñịa hình [8]… 2.5.3. Thụy ðiển - Phương pháp so sánh: ñịnh giá phải dựa trên những ñiều kiện cho thuê trung bình của những bất ñộng sản có thể dùng ñể so sánh. Giá thị trường ñược tính phải dựa vào những bất ñộng sản tương tự, những bất ñộng sản có các yếu tố khác sẽ không ñược dùng ñể so sánh. - Phương pháp thu nhập: phương pháp này ñược áp dụng khi việc mua bán không ñủ sức so sánh ñể rút ra giá thị trường. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở các yếu tố: thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu ñược trong ñiều kiện ñầu tư bình thường. - Phương pháp giá thành: giá thành hiện tại của bất ñộng sản ñược tính bằng cách thay thế ñối với ngôi nhà và sự cải tạo ñất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này ñược tính bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình. 2.5.4. Malaysia Ở Malaysia ñất ñược coi là bất ñộng sản, phương pháp ñể xác ñịnh giá ñất áp dụng cho cả nước là phương pháp xác ñịnh giá ñất ñô thị. Khái niệm “ñịnh giá tài sản” trong hệ thống khái niệm về ñất ñai ñược hiểu là khái niệm mang tính nghệ thuật và khoa học. ðó là khái niệm dùng ñể xác ñịnh giá trị của tài sản cho những mục ñích lớn nhất ñịnh trong một khoảng thời gian xác ñịnh. Mục ñích của việc ñịnh giá tài sản ở ñất nước Malaysia là ñể tính thuế tài sản, ñầu tư, mua bán bảo hiểm cho tài sản. Các nhân tố ảnh hưởng tới giới hạn của tài sản bao gồm: nhân tố kinh tế, nhân tố pháp lý và nhân tố vật lý. 2.5.5. Singapore Ở Singapore, công tác ñịnh giá ñất ñược tiến hành tại văn phòng ñăng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............29 ký ñất. Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý ñất ñai; thực hiện việc quản lý giao dịch ñối với việc bán ñất công cho các dự án ñầu tư và cho tư nhân. Văn phòng này còn thực hiện việc cho thuê ñất công và ngăn chặn việc mua ._. Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............91 ñược xây dựng nhưng vẫn còn sự chồng chéo giữa các quy ñịnh về hoạt ñộng dịch vụ ñịnh giá ñất theo Pháp lệnh về giá (do Bộ Tài chính quản lý) và hoạt ñộng dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản (bao gồm cả về giá ñất) theo Luật kinh doanh bất ñộng sản (do Bộ xây dựng quản lý). Việc phân công trách nhiệm trong quản lý, ñịnh giá ñất không thống nhất, tập trung một ñầu mối: trước năm 2009, Chính phủ giao cho Bộ Tài chính toàn bộ nhiệm vụ quản lý về ñịnh giá bao gồm cả ñịnh giá ñất ñể xây dựng hệ thống giá ñất của nhà nước và quản lý hoạt ñộng dịch vụ tư vấn ñịnh giá ñất trên thị trường. Từ năm 2009, Chính phủ ñã thay ñổi lại việc giao nhiệm vụ quản lý giá ñất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñược giao nhiệm vụ quản về ñịnh giá ñể xây dựng hệ thống giá ñất của nhà nước và Bộ Tài chính tiếp tục ñược giao nhiệm vụ quản lý hoạt ñộng dịch vụ tư vấn ñịnh giá ñất trên thị trường. b. Về tổ chức thực hiện: - Cách xây dựng bảng giá ñất hàng năm của ñịa phương và cách xác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng ñất... là một. - Do ñào công tác ñào tạo: Hiện nay công tác ñào tạo ñội ngũ cán ñịnh giá, thẩm ñịnh giá chưa theo một hệ thống chuẩn. Lực lượng này còn mỏng và yếu trình ñộ, chuyên môn.. Ngoài ra còn do sự thiếu trách nhiệm, yếu kém của cán bộ trong ngành Tài nguyên - Môi trường như: mặc dù pháp luật có quy ñịnh khá cụ thể quy trình ñiều tra, khảo sát giá ñất trên thị trường ñể xây dựng bảng giá ñất của Nhà nước do UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố hàng năm. Nhưng thực tế cho thấy việc ñiều tra khảo sát trên thị trường chưa ñược thực hiện ñúng, khách quan và ñầy ñủ hoặc do quyết ñịnh chủ quan của lãnh ñạo ñịa phương. Do ñó dữ liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường có ñộ chính xác không cao. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............92 4.6.4. Giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá ñất qua nghiên cứu thực tế tại ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội Xuất phát từ thực tiễn và những nguyên nhân trên, chúng tôi ñề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá ñất như sau: Thứ nhất, ban hành một Nghị ñịnh mới quy ñịnh về giá ñất thay thế cho các văn bản hiện hành, trong ñó có quy ñịnh những nội dung sau: a. Phạm vi áp dụng giá ñất do UBND tỉnh, thành phố ban hành chỉ áp dụng ñối với các trường hợp: thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, lệ phí trước bạ, xác ñịnh giá trị tài sản khi nhà nước giao ñất vì ñây là các trường hợp không phải chuyển quyền sử dụng ñất từ người sử dụng ñất này sang người khác, cho nhà nước và ngược lại. b. Trường hợp bồi thường, thu tiền sử dụng ñất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất không dựa vào bảng giá của ñịa phương mà phải áp dụng ñịnh giá ñất tại thời ñiểm giao ñất, bồi thường, cổ phần hoá. Vì các trường hợp này là chuyển quyền sử dụng ñất nên giá ñất phải sát với giá thị trường ñể bồi thường, thu tiền.... Vấn ñề này ñã ñược quy ñịnh tại Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 và Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ nhưng các ñịa phương vẫn áp dụng theo khung giá ñất do ñịa phương ban hành ñối với tất cả các trường hợp. Việc thực hiện ñịnh giá ñất ñối với các trường hợp có chuyển quyền sử dụng ñất trên cơ sở các doanh nghiệp, các tổ chức ñịnh giá. c. Có hướng dẫn về quy trình kỹ thuật ñịnh giá ñất phù hợp với thị trường theo tiêu chuẩn ñịnh giá của Việt Nam và quốc tế và có hướng dẫn cụ thể về ñịnh giá quỹ ñất ở ñịa phương. Trong thời gian chưa sửa ñổi, bổ sung Luật ñất ñai, thẩm quyền quy ñịnh về phương pháp ñịnh giá ñất vẫn thuộc về Chính phủ, nhưng Chính phủ có thể quy ñịnh về quy trình thực hiện thẩm quyền này dựa trên nguyên tắc giao cho hiệp hội ñịnh giá nghiên cứu ñịnh giá ñề xuất phương pháp ñịnh giá hợp chuẩn quốc tế. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............93 Thứ hai, xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về ñất ñai và BðS ñáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BðS và việc quản lý BðS của các cơ quan nhà nước. Nhà nước phải mua thông tin, khi xây dựng giá ñất thì mới sát trên thị trường. Có như vậy bảng giá ñất ñịa phương xây dựng mới sát với giá thị trường và có tác dụng thực tiễn. Thứ ba, giá ñất hình thành theo tư vấn giá ñất trên thị trường: các tổ chức có ñủ ñiều kiện, năng lực và ñược phép hoạt ñộng dịch vụ tư vấn giá ñất. Giá ñất ñược xác ñịnh theo tư vấn giá ñất ñược trình lên Hội ñồng thẩm ñịnh giá ñất tỉnh, thành phố ñể quyết ñịnh về giá ñất. Thứ tư, cần sửa ñổi phương pháp và giáo trình dạy về ñào tạo chuyên gia về ñịnh giá, thẩm ñịnh giá theo tiêu chuẩn quốc tế nhưng phù hợp với ñiều kiện hoàn cảnh ở nước ta. Vì hiện nay, việc ñào tạo về ñịnh giá, thẩm ñịnh giá ở các trường ñại học, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên – Môi trường là khác nhau. Thứ năm, nâng cao năng lực ñịnh giá ñất của các tổ chức ñịnh giá tài sản, bất ñộng sản trên các mặt như sau: - Về năng lực pháp lý: cơ quan ñịnh giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết ñịnh về mức giá mà mình ñưa ra; ñồng thời phải ñền bù thiệt hại cho người yêu cầu ñịnh giá, thẩm ñịnh giá nếu không phù hợp với quy ñịnh của pháp luật hiện hành. - Về năng lực chuyên môn: ñể tổ chức ñịnh giá ñất hoạt ñộng có hiệu quả, ñòi hỏi phải có ñội ngũ chuyên gia ñịnh giá thành thạo về nghiệp vụ; việc ñịnh giá ñòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ñộng KT-XH. Do ñó Nhà nước cần phải chú trọng về ñào tạo chuyên gia tư vấn, ñịnh giá ñất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về ñịnh giá ñất cho ñội ngũ ñang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường ñại học. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............94 Thứ sáu, về tổ chức phân công lại các chức năng quản lý nhà nước, quản lý về ñịnh giá ñất, tài sản thống nhất một ñầu mối. Bỏ thẩm ñịnh giá, cấp chứng chỉ thẩm ñịnh giá vì thẩm ñịnh giá không phải của tổ chức ñịnh giá mà là do Hội ñồng thẩm ñịnh giá ở ñịa phương. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............95 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Qua nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên cho thấy: 1. Giá ñất ở do nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn quận Long Biên chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thực tế. Mức ñộ chênh lệch giữa giá thị trường trung bình với giá nhà nước quy ñịnh từ 2,38 – 8,66 lần. 2. Giá ñất ở do nhà nước quy ñịnh trên nhiều tuyến ñường phố khác nhau có mức giá như nhau tại các vị trí tương ứng là chưa phù hợp với ðiều 56 Luật ðất ñai và Nghị ñịnh188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 3. Cách xác ñịnh giá ñất ban hành hiện nay của UBND thành phố Hà Nội chỉ dựa trên yếu tố vị trí và khả năng sinh lời mà chưa quan tâm ñến các yếu tố cá biệt của thửa ñất. 4. Từ kết quả nghiên cứu chúng tôi ñề xuất một số giải pháp như sau: - Cần có Nghị ñịnh Chính phủ hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục của quá trình xác ñịnh giá ñất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường. - Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về ñất ñai và bất ñộng sản. - Cần sửa ñổi phương pháp và giáo trình giảng dạy về ñào tạo chuyên gia ñịnh giá. - Nâng cao năng lực ñịnh giá ñất của các tổ chức ñịnh giá. - Tổ chức phân công lại các cơ quan nhà nước quản lý ñịnh giá tài sản. 5.2. Kiến nghị: Giá ñất là công cụ không thể thiếu trong công tác quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. ðể thực hiện mọi chính sách tài chính ñối với ñất ñai, ñảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước và lợi ích cho người sử dụng ñất thì Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện ñến giá ñất, cụ thể như sau: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............96 - ðối với Chính phủ: ban hành Nghị ñịnh mới thay thế các văn bản cũ trong ñó quy ñịnh phạm vi áp dụng giá ñất, quy trình kỹ thuật ñịnh giá... + Làm rõ các chức năng của các tổ chức quản lý, ñịnh giá và phân công phân nhiệm rõ ràng. + ðầu tư ngân sách trong việc ñào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức về công tác quản lý ñất ñai và ñặc biệt trong khâu thẩm ñịnh giá. - ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính: cần ñưa ra nhiều giải pháp ñể trình chính phủ trong việc giải quyết các vấn ñề về chính sách tài chính ñối với ñất ñai như: hướng dẫn việc xác ñịnh giá sát với giá thị trường ñể thực hiện chính sách thu tiền SDð; tiền thuê ñất khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, chuyển từ thuê ñất sang giao ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,…bằng việc ñịnh giá thông qua các tổ chức có chức năng ñịnh giá tại thời ñiểm thực hiện các quan hệ về ñất ñai. - ðối với UBND thành phố Hà Nội: thực hiện ñiều tra, khảo sát ñể xác ñịnh giá ñất cho phù hợp, ñảm bảo sát giá thị trường và phù hợp với ñiều kiện thực tế của nền kinh tế. Thường xuyên thu thập thông tin thị trường ñể kịp thời ñiều chỉnh giá ñất, ñảm bảo cho giá ñất là công cụ ñắc lực trong việc thực hiện chính sách tài chính ñối với ñất ñai. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 2. Bộ tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP 3. Bộ Giáo dục và ñào tạo (2008), Giáo trình kinh tế chính trị Mác - Lênin, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất 5. Chính Phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 6. Chính phủ (2009), Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 23/8/2009 quy ñịnh về bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư. 7. ðảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 8. Phạm Hoài Nam (2006), Nghiên cứu thực trạng giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, ðại học Quốc Gia Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học. 9. Niên giám thống kê quận Long Biên năm 2009. 10. Quốc hội (1993). Luật ðất ñai 1993, NXB Bản ñồ. 11. Quốc hội (2003). Luật ðất ñai 2003, NXB Bản ñồ. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............98 12. ðặng Thái Sơn (2009), Nghiên cứu cơ chế vận hành hàng hóa quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ñề tài cấp bộ, Viện nghiên cứu ñịa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường. 13. Lê Thị Phương Thảo (2008), Tìm hiểu giá ñất trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, ðại học nông nghiệp Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp. 14. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB Nông nghiệp. 15. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất ñộng sản. NXB Nông nghiệp. 16. UBND quận Long Biên (2010), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Long Biên 6 tháng ñầu năm 2010. 17. UBND quận Long Biên (2010), Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng quận Long Biên năm 2010 18. UBND quận Long Biên (2008,2009), Báo cáo công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận trong các năm từ 2008,2009. 19. ðặng Hùng Võ (2006), Chính sách pháp luật ñất ñai với kinh tế thị trường Việt Nam, truy cập ngày 23/5/2010, từ trang web /thefilenam/thamnhung.pdf. 20. Nguyễn Văn Xa (2003), Giá ñền bù ñất phải phù hợp với thực tế chuyển nhượng, truy cập ngày 23/5/2010, từ trang web ñat- phai-phu-hop-voi-thuc-te-chuyen-nhuong/1076640/87. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............99 PHỤ LỤC Phụ lục 1. Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa ñất thuộc các ñường phố nhóm I ñến tháng 8 năm 2010 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Phiếu số ðịa chỉ nhà, ñất Tên chủ sử dụng Thời ñiểm chuyển nhượng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. ðường Nguyễn Văn Cừ 001 Số 123 Lê Văn Minh Tháng 8 60,0 4,0 15,0 28.800 200.000 002 Số 491A Nguyễn Hải Yến Tháng 7 110,0 5,0 22,0 28.800 181.000 1 003 Số 519B Vũ Mạnh Cường Tháng 8 62,0 4,0 15,5 28.800 209.000 004 Số 3, ngõ 493 Dương Quốc Cường Tháng 6 120,0 5,55 21,6 16.560 72.000 005 Số 24, ngõ 189 Vũ Bảo Toàn Tháng 8 123,2 6,0 18,45 16.560 90.000 2 006 Số 35, ngõ 168 ðinh ðức Biên Tháng 7 73,0 4,5 16,2 16.560 78.600 007 Số 17, ngõ 67 Trần Ngọc Hoàn Tháng 8 80,0 5,2 16,0 13.740 60.000 009 Số 9/1/139 Nguyễn Thị Tâm Tháng 7 67,0 5,2 13,0 13.740 53.000 3 010 23, ngách 564/37 Dương Văn Mão Tháng 8 60,4 6,0 10,4 13.740 50.000 011 Số 5/67/25 Nguyễn Văn Ba Tháng 7 70,0 5,0 14,0 12.240 40.000 4 012 Số 18 hẻm 310/90/18 Chu Văn Tài Tháng 7 40,6 4,0 10,0 12.240 44.000 2. Phố Ngọc Lâm (Hết Long Biên 2 – Nguyễn Văn Cừ) 013 Số 301 ðỗ Quang Lợi Tháng 7 53,0 3,7 14,3 21.600 82.500 014 Số 436 Nguyễn Văn Bính Tháng 7 20,0 2,75 7,2 21.600 75.000 1 015 Số 233 Ngô Xuân Trường Tháng 7 85,0 5,0 17,0 21.600 86.000 016 Số 50, ngõ 66 Lý Trí Sơn Tháng 8 95,0 5,4 17,0 13.440 52.000 017 Số 82, ngõ 24 ðổng Quốc Quân Tháng 7 70,0 4,0 17,5 13.440 47.000 2 018 Số 39, ngõ 154 Vũ Thị Minh Châu Tháng 8 48,0 8,0 6,0 13.440 56.500 019 Số 47, ngõ 24 Phạm Hồng Phong Tháng 8 55,2 4,5 12,2 11.280 39.800 3 020 Số 14, ngõ 24 Hoàng Thị Thu Trà Tháng 8 50,0 4,0 12.5 11.280 41.600 4 021 Số 16, ngõ 273 Phan Văn Hòa Tháng 8 56,0 4,0 14,0 10.200 34.900 3. Phố Nguyễn Sơn 1 022 Số 150 Hoàng Thu Hằng Tháng 8 120,0 5,5 21,8 24.000 80.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............100 023 Số 15 Nguyễn Việt Hùng Tháng 7 70,0 4,0 17,5 24.000 76.600 025 Số 10, ngõ 158 Nguyễn Tuấn Hùng Tháng 7 170,0 8,5 20,0 14.400 48.000 026 Số 43, ngách 15/41 Lê Quang Minh Tháng 8 45,0 3,5 12,8 14.400 55.500 2 027 Số 44, ngách 191/6 ðào Ngọc Dương Tháng 7 50,0 5,0 10,0 14.400 50.000 028 Số 43 ngách 15/41 Bùi Thị Bình Tháng 8 45,0 3,5 12,8 12.120 40.000 029 Số 15 hẻm 200/28/68 Nguyễn ðăng An Tháng 8 70,0 4,5 15,5 12.120 43.000 3 030 Số 25, ngõ 61 Vũ Thị Huyền Tháng 7 60,0 3,2 18,0 12.120 37.500 031 17, hẻm 200/28/12 Trần Hồng Nhị Tháng 8 46,0 4,0 11,5 10.920 38.000 4 032 Số 5, ngách 117/34 Lê Bích Hạnh Tháng 7 65,0 6,0 10,5 10.920 36.500 4. ðường Ngô Gia Tự 1 - - - - - - - 21.600 - 031 Số 60, ngõ 53 ðào Văn Phu Tháng 8 80,0 4,0 20,0 13.440 53.000 032 Số 15, ngõ 435 Phan Xuân Thành Tháng 7 110,0 5,0 22,0 13.440 48.000 2 033 Số 16B, ngõ 53 Nguyễn Việt Hoài Tháng 6 80,0 4,0 20,0 13.440 91.700 034 Số 25, ngõ 142 Lê Quang Gia Tháng 8 60,0 5,0 12,0 11.280 42.200 035 Số 37, ngõ 987 Lương Quốc Oai Tháng 7 46,0 3,3 14,0 11.280 38.000 3 036 Số 57, ngõ 133 Nguyễn Văn Pha Tháng 6 90,0 5,5 16,3 11.280 40.000 037 Số 3, ngách 987/30 Nguyễn Thị ðỗ Tháng 6 80,0 3,5 22,0 10.200 32.600 4 038 Số 7, ngách 22/96 Nguyễn Thị Quý Tháng 7 35,0 4,0 8,7 10.200 38.000 5. Phố Ngô Gia Khảm 039 Số 11 ðào Gia Mẫn Tháng 8 25,0 4,5 5,5 21.600 85.000 1 040 Số 24 Lưu Thị Thuỷ Tháng 7 133,0 3,3 30,0 21.600 78.000 041 Số 1, ngõ 22 Chu Văn Lâm Tháng 6 80,0 6,0 6,6 13.440 51.200 2 042 Số 15, ngõ 2 Trần Thị Cúc Tháng 7 45.2 4.5 10.0 13.440 53.000 043 Số 12, ngách 21/2 Nguyễn Thanh Văn Tháng 8 39,0 4,0 9,8 11.280 45.000 3 044 Số 37, ngách 43/2 ðỗ Khắc Tiếp Tháng 7 60,0 6,0 10,0 11.280 42.000 045 Số 6, hẻm 43/2/12 Mai Vân Anh Tháng 8 47,0 4,0 11,7 10.200 36.000 4 046 Số 25, hẻm 21/2/6 Nguyễn Văn hưng Tháng 7 57,0 5,7 10,0 10.200 34.800 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............101 Phụ lục 2. Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa ñất thuộc các ñường phố nhóm II ñến tháng 8 năm 2010 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Phiếu số ðịa chỉ nhà, ñất Tên chủ sử dụng Thời ñiểm chuyển nhượng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. Phố ðức Giang 047 57 Nguyễn Tiến Dũng Tháng 8 115,0 5,0 21,3 18.000 61.000 048 21 Lê Văn Ngừng Tháng 7 50,0 5,0 10,0 18.000 65.000 1 049 120 Nguyễn Trọng Khôi Tháng 8 45,0 4,5 10,0 18.000 62.200 050 79, Ngõ 49 Nguyễn Thu Thuỷ Tháng 8 34,0 3,8 8,9 11.700 52.000 051 Số 29, ngách Trần Thị Hồng Tháng 6 50,0 4,0 12,5 11.700 45.000 2 052 Số 34, ngõ 67 Hoàng Mai Hương Tháng 7 70,8 3,0 23,6 11.700 42.500 053 Số 7/66/210 Phan Thị Loán Tháng 8 55,0 3,7 14,6 10.080 37.000 054 Số 30, ngõ 71 Trịnh Thanh Quang Tháng 8 50,0 3,8 13,0 10.080 34.000 3 055 Số 5B, ngách 99/1 Nguyễn Thị Lan Tháng 6 70,0 3,5 19,0 10.080 31.500 056 Số 6, Tổ 20 Phan Thanh Tùng Tháng 6 77,0 4,5 17,0 9.000 28.000 4 057 Số 8, ngách 49/64 Lã Mạnh Hồng Tháng 3 36,0 4,7 7,7 9.000 29.500 2. Phố Lệ Mật 058 Số 38 Nguyễn Trọng Hiệp Tháng 6 48,6 4,0 12,0 16.800 52.500 059 Số 19 Phạm Thị Hoà Tháng 7 72,0 6,0 12,0 16.800 56.000 1 060 Số 78 Lê Công Hưng Tháng 8 47,0 4,5 10,4 16.800 60.000 061 Số 15, ngách 1/51 Phạm Khắc Diện Tháng 8 58,5 4,0 14,6 11.340 42.600 062 Số 67, Tổ8 Lê Thị Thu Trà Tháng 7 54,0 3,65 14,7 11.340 40.000 2 063 Số 8, ngách 52/2 Nguyễn Văn Nhan Tháng 8 51,1 7,5 6,8 11.340 47.000 064 Số 8, hẻm 2/21/50 Nguyễn Thị Nhị Tháng 6 45,0 4,5 10,0 9.840 34.000 3 065 Số 7, hẻm 2/16/17 Nguyễn Thị Thúy Tháng 8 57,3 3,65 15,6 9.840 32.000 066 Số 6, hẻm 2/21/54 Nguyễn Tuấn Anh Tháng 8 54,0 4,0 13,5 8.736 25.000 4 067 Số 53, tổ 7 Trần Minh Ngọc Tháng 9 54,7 3,5 15,6 8.736 25.500 3. Phố Gia Quất 068 16 Trần Danh Thái Tháng 6 93,0 6,0 15,5 16.800 60.00 069 3 Nguyễn Văn ðồng Tháng 7 105,0 7,0 15,0 16.800 58.60 070 Số 20, Ngõ 34 Nguyễn Thị Kim Tháng 5 72,6 4,4 16,5 11.340 39.00 071 Số 2, Ngõ 16 Bùi Thanh Nga Tháng 6 41,0 4,0 10,0 11.340 43.002 072 16B, ngách Phan Thị Loán Tháng 8 48,0 4,0 12,0 11.340 45.80 073 Số 57 ngõ 28 Vũ Thị Gái Tháng 8 45,0 3,5 12,9 9.840 33.403 074 15B, ngõ 71 Nguyễn Văn Sơn Tháng 7 55,0 5,0 11,0 9.840 35.00 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............102 075 6, hẻm 19/26/7 Nguyễn Thị Bản Tháng 7 77,0 5,0 15,4 8.736 29.004 076 15, hẻm 71/56/8 Nguyễn Ngọc Tú Tháng 5 97,0 5,6 17,0 8.736 24.60 4. ðường Nguyễn Văn Linh (Nút giao thông Cầu Chui – Cầu Bây) 077 155 Nguyễn Thị Là Tháng 7 60,0 4,0 15,0 18.000 47.000 1 078 384 Nguyễn Thị Thọ Tháng 8 60,0 5,0 12,0 18.000 55.500 079 Số 6, ngõ 233 ðỗ Ngọc Phúc Tháng 8 60,5 5,7 10,6 11.700 36.000 2 080 Số 2 ngõ 131 ðào Hữu Biên Tháng 6 85,0 7,0 11,5 11.700 42.000 081 32 ngõ 317 Nguyễn Chí Dũng Tháng 7 54,0 4,2 13,0 10.080 26.600 3 082 12, ngõ 209 Nguyễn Hữu Vượng Tháng 8 65,0 5,0 13,0 10.080 30.000 083 38 ngách 179/7 Dương Công Doãn Tháng 6 116,0 6,0 19,0 9.000 22.000 4 084 24 ngách 209/25 Vũ ðình Cầu Tháng 5 185,0 6,5 22,0 9.000 20.800 5. Phố Bồ ðề (Nguyễn Văn Cừ - Ao di tích) 085 Số 110 Nguyễn Thị Nguyệt Tháng 7 48,0 4,0 12,0 18.000 80.000 1 086 Số 79 Nguyễn Phú ðắc Tháng 8 45,6 3,5 13,0 18.000 82.000 087 4A, ngách 53/21 Mai Quang Hiền Tháng 8 46,7 3,6 13,7 11.700 65.000 2 088 Số 16 ngõ 265 Phạm Xuân Thành Tháng 7 280,0 8,0 28,0 11.700 56.600 089 Số 6, ngách 175/2 Nguyễn Thu Hằng Tháng 8 30,0 3,5 8,5 10.080 50.000 3 090 14, ngách 193/2 Nguyễn Thanh Hải Tháng 8 60,0 4,0 15,0 10.080 47.800 091 2, ngách 329/12 ðào Thị Quyến Tháng 5 180,0 4,5 25,0 9.000 25.000 4 092 Số 6, ngách 25/12 Nguyễn Thị Hoài Tháng 7 120,0 4,7 13,3 9.000 30.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............103 Phụ lục 3. Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa ñất thuộc các ñường phố nhóm III ñến tháng 8 năm 2010 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Phiếu số ðịa chỉ nhà ñất Tên chủ sử dụng Thời ñiểm chuyển nhượng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. Phố Thạch Bàn 1 - - - - - - 12.000 - 093 Số 34, ngõ 170 Hoàng Kim Dung Tháng 8 42,2 3,5 12,0 8.640 37.000 094 Số 16, Ngõ 145 Mai Thị Quỳnh Tháng 6 97,0 4,5 21,6 8.640 34.500 2 095 Số 25, Ngõ 138 ðào Mạnh Hùng Tháng 8 56,0 5,0 11,2 8.640 40.000 096 Số nhà 15, tổ 5 Nguyễn Thị Thái Tháng 7 77,0 4,0 19,2 7.800 28.000 3 097 17 ngách 434/24 Nguyễn Quốc Tuấn Tháng 8 39,0 3,0 13,0 7.800 29.600 098 Số 35, tổ 7 Nguyễn Thị Thà Tháng 8 45,5 3,5 13,0 7.800 22.000 4 099 42 ngõ 197 Nguyễn Văn Hoà Tháng 6 62,7 5,0 12,0 7.800 24.000 2. ðường vào Thanh Am (Ngô Gia Tự - ñường tàu) 100 Số 95 Nguyễn Phước Anh Tháng 7 50,9 5,0 10,0 14.400 57.000 101 128 Hà Văn Bình Tháng 8 97,0 4,0 24,0 14.400 55.000 1 102 109 Nguyễn Ích Tuyên Tháng 5 113,0 5,0 22,0 14.400 48.500 103 5 ngõ 95 Nguyễn ðình Xuyên Tháng 8 40,.0 4,0 10,0 10.140 43.000 104 28 ngõ 120 Nguyễn Thiết Cường Tháng 5 68,0 4,2 16,1 10.140 37.000 2 105 17 ngõ 37 Nguyễn ðình Xuyên Tháng 9 40,0 3,5 11,5 10.140 39.000 106 49 ngõ 105 Nguyễn Xuân ðoàn Tháng 4 81,8 5,0 16,0 9.060 29.000 107 17 ngách 98/42 ðào Mạnh Cường Tháng 6 36,0 3,6 10,0 9.060 34.700 3 108 34B ngõ 26 Trần Văn Hưng Tháng 7 60,0 5,0 12,0 9.060 35.000 109 Số 3, hẻm 98/30/23 Bùi Minh Trí Tháng 6 73,6 3,5 15,0 7.776 22.600 110 Số 7 ngách 21/29 Phạm Tuấn Phương Tháng 7 42,0 4,5 9,5 7.776 26.000 4 111 Số 3, ngách 21/66 Ngô Tuấn Anh Tháng 8 44,2 6,5 6,8 7.776 30.000 3. Phố Mai Phúc 112 Số 4 Nguyễn Thị Lý Tháng 7 173.5 7.6 23.0 12.000 48.000 1 113 Số 50 Phan Thanh Tùng Tháng 8 100.0 4,5 22.0 12.000 53.000 2 114 Số 9, Ngõ 34 Ngô Thị Minh Tháng 8 72.0 5.0 16.4 8.640 40.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............104 115 Số 27, Ngõ 34 Trần ðăng ðệ Tháng 6 96.0 8.0 12.0 8.640 38.500 116 43, Ngõ 16 ðỗ Kim Tuyến Tháng 8 50.0 3.6 13.8 7.800 28.000 3 117 Số 32, ngõ 129 Nguyễn Hữu Danh Tháng 8 60.7 4.0 15.0 7.800 30.000 118 Số 5, ngách 129/3 Trần Minh Hoàng Tháng 7 102.0 7.05 14.5 6.720 24.000 4 119 Số 35, ngách 34/15 Nguyễn Văn Thi Tháng 6 56.0 4.5 12.4 6.720 21.500 4. Phố Sài ðồng 120 Số 182 Nguyễn Văn Thành Tháng 8 70,0 6,7 10,4 14.400 58.000 1 121 Số 26 Nguyễn Minh Hà Tháng 8 72,0 6,5 11,0 14.400 65.000 122 Số 24, Ngõ 78 Nguyễn Văn Lại Tháng 7 153,0 16,5 9,0 10.140 40.000 123 Số 15, Ngõ 100 Nguyễn Văn Thành Tháng 8 90,0 5,5 16,0 10.140 44.500 2 124 Số 7, ngõ 16 Nguyễn Thái Tạc Tháng 8 140,0 8,0 17,5 10.140 45.000 125 11 ngõ 92 Nguyễn Thị Bát Tháng 8 58,0 5,0 11,6 9.060 35.000 3 126 Số 37, ngõ 117 Phạm Văn Năm Tháng 8 80,0 4,7 17,0 9.060 36.500 127 78, ngách 100/25 Vũ Thị Kim Nam Tháng 7 70,0 4.5 15.5 7.776 29.000 4 128 25 ngách 33/6 Phạm Thị Hồng Tháng 8 36,0 4,0 9,0 7.776 28.000 5. Phố Việt Hưng 129 15 Lê Thu Hà Tháng 6 95,0 5,0 19,0 14.400 72.000 130 37 Bùi Mạnh Thuỷ Tháng 8 108,0 5,5 19,0 14.400 78.000 1 131 349 Vũ Thị Nga Tháng 8 162,0 6,5 24,9 14.400 75.500 132 Số 12, Tổ 5 Trần Trọng Hiệp Tháng 8 64,0 5,0 12,0 10.140 55.000 133 Số 27, Tổ 5 Phạm Ngọc Bích Tháng 7 87,0 8,0 10,9 10.140 60.000 2 134 Số 32, Tổ 5 Nguyễn Trang Hiền Tháng 8 90,0 6,0 15,0 10.140 65.000 3 - - - - - - - 9.060 - 4 - - - - - - - 7.760 - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............105 Phụ lục 4. Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa ñất thuộc các ñường phố nhóm IV ñến tháng 8 năm 2010 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Phiếu số ðịa chỉ nhà ñất Tên chủ sử dụng Thời ñiểm chuyển nhượng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. ðường ñê Sông ðuống (ñường gom chân ñê) 135 35, Tổ 5, Giang Biên Nguyễn Xuân Mạnh Tháng 7 55,2 7,5 7,4 6.000 36.000 136 17, Tổ 5 Thượng Thanh Nguyễn Minh Tuyến Tháng 8 80,0 5,0 16,0 6.000 32.500 1 137 29, Tổ 9 Phúc Lợi Nguyễn Văn Liên Tháng 8 45,0 5,0 9,0 6.000 30.000 138 18, Tổ 6, Giang Biên Nguyễn Hữu Luận Tháng 8 46,0 4,0 11,5 4.620 28.000 139 67, Tổ 8, Thượng Thanh Nguyễn Văn Nghị Tháng 7 45,0 4,5 10,0 4.620 29.000 2 140 20, Tổ 5, Phúc Lợi Nguyễn Văn Sơn Tháng 6 181,0 13,0 15,0 4.620 22.500 141 17,Tổ 5, Giang Biên Nguyễn Xuân Phóng Tháng 5 45,0 4,5 10,0 4.220 22.000 142 15, Tổ 9 Phúc Lợi Kiều Ngọc Thạch Tháng 7 121,0 5,0 20,0 4.220 21.000 3 143 19, Tổ 6 Thượng Thanh Hoàng Viết Tường Tháng 6 66,3 6,0 10,0 4.220 23.000 144 118, Tổ 6, Giang Biên Nguyễn Văn Giáp Tháng 8 158,0 8,8 13,8 3.660 20.000 145 26, Tổ 9, Phúc Lợi Nguyễn Văn Thắng Tháng 8 120,0 6,5 18,0 3.660 17.000 4 146 23, Tỏ 8 Thượng Thanh Phùng Văn Ngà Tháng 7 130,0 10,0 13,0 3.660 19.500 2. ðường ñê Sông Hồng (Bắc cầu Long Biên-phố Tư ðình) 155 81, Tổ 5 Ngọc Lâm Nguyễn ðức Long Tháng 8 53,0 4,5 11,8 9.600 75.000 156 49, Tổ 6 Bồ ðề ðỗ Thị Thơ Tháng 8 40,0 4,0 10,0 9.600 72.500 1 157 317, Tổ 8 Long Biên ðỗ Trung Kiên Tháng 8 72,0 5,0 14,4 9.600 62.500 158 11 Tổ 5, Ngọc Lâm Hoàng Văn Hùng Tháng 7 45,0 4,5 10,0 7.080 58.000 159 97, Tổ 7 Bồ ðề Nguyễn Tuấn Vinh Tháng 7 60,0 4.,7 12,5 7.080 60.000 2 160 25, Tổ 4 Long Biên Lê Văn Nguyên Tháng 8 66,0 4,0 16,5 7.080 55.000 161 130 Tổ 6 Ngọc Lâm Lê Sĩ Thuần Tháng 7 91,0 4,5 20,2 6.432 49.500 162 98, Tổ 6 Bồ ðề Nguyễn Trung Thành Tháng 6 64,0 4,0 16,0 6.432 46.000 3 163 47 Tổ 4 Long Biên Nguyễn Hoài Nam Tháng 8 80,0 5,0 16,0 6.432 43.500 164 Số 57, Tổ 7 Bồ ðề Nguyễn Vân Anh Tháng 8 45,0 3,5 12,8 5.568 38.000 4 165 88, tổ 4 Long Biên Lê Văn Chức Tháng 8 65,0 5,0 13,0 5.568 34.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............106 3. Phố Ngọc Thụy (Bắc cầu Long Biên-ñường vào Bắc Cầu) 166 542 Nguyễn Mạnh Hùng Tháng 6 172,0 12,0 15,0 8.400 62.000 167 198 Trương Vĩnh Thịnh Tháng 7 45,0 4,5 10,0 8.400 75.000 1 168 366 Nguyễn Kim Anh Tháng 8 250,0 10,0 25,0 8.400 66.500 169 Số 4, Ngõ 405 Nguyễn Thị Cúc Tháng 8 60,0 4,0 15,0 6.300 48.000 170 397, ngõ 405 Cao Thị Yến Tháng 6 71,0 4,5 15,7 6.300 42.500 2 171 15 ngõ 156 Mai Thanh Doanh Tháng 8 43,5 3,8 11,5 6.300 45.000 172 23, hẻm 354/405 ðỗ Văn Sơn Tháng 4 80,0 4,0 20,0 5.712 35.000 173 số 13, Tổ 18 Lê Thị Huyền Tháng 6 60,0 4,0 15,0 5.712 37.000 3 174 Số 53, ngõ 71 Nguyễn ðức Chiến Tháng 7 35,0 3,5 10,0 5.712 38.600 175 18, ngách 25/4 Trần Khánh Hưng Tháng 7 50,0 3,55 14,2 4.956 27.000 176 56, Tổ 18 Nguyễn Văn Trí Tháng 8 59,0 4,0 14,7 4.956 32.000 4 177 Số 35/30/23 Vũ Thị Thu Tháng 8 200,0 11,0 16,0 4.956 28.000 4. ðường vào Giang Biên 178 12, Tổ 6 Vũ Văn Tám Tháng 7 86,5 6,9 12,5 8.400 36.000 179 23, Tổ 6 Nguyễn Công Cường Tháng 8 117,0 4,5 15,0 8.400 35.000 1 180 9, Tổ 6 Hoàng Văn Hùng Tháng 8 60,7 4,6 13,2 8.400 38.000 181 Số 24, Tổ 6 Nguyễn Hữu Thành Tháng 8 47,9 4,4 10,9 6.300 31.000 182 Số 18, Tổ 6 Nguyễn Bá Nấm Tháng 7 74,0 4,0 17,25 6.300 26.500 2 183 Số 35, Tổ 6 Nguyễn Công Biểng Tháng 8 72,0 4,0 18,0 6.300 29.500 184 Số 56, Tổ 6 Nguyễn Thị Loan Tháng 8 50,0 5,0 10,0 5.712 28.000 185 Số 116, Tổ 6 Nguyễn Thị Nhường Tháng 8 64,0 4,0 16,0 5.712 23.500 3 186 Số 78, Tổ 6 Vũ Văn Hưng Tháng 6 80,0 5,0 16,0 5.712 26.000 187 138, Tổ 6 Nguyễn Văn Hiếu Tháng 7 60,.0 5,0 12,0 4.956 19.000 188 99, Tổ 6 Lê Văn Vĩnh Tháng 8 47,4 5,1 9,3 4.956 23.600 4 189 121 Tổ 6 Trần Hoàng ðức Tháng 7 43,0 5,0 8,6 4.956 20.500 5. Phố Tư ðình 190 Số 38 Nguyễn Thị Hoà Tháng 8 155,0 5,4 31,0 7.200 58.500 191 Số 8 Nguyễn Văn Hoàn Tháng 8 190,0 15,5 12,0 7.200 65.000 1 192 54 Trần Thị Gái Tháng 6 88,0 5,0 17,6 7.200 56.000 193 Số 8, ngõ 3 Lê Danh Cường Tháng 7 84,0 4,4 19,0 5.460 47.000 194 Số 25, ngõ 163 Nguyễn Văn Thắng Tháng 8 174,0 6,0 23,0 5.460 45.000 2 195 51, ngách 188/35 Nguyễn Trọng Thư Tháng 8 108,0 5,0 21,0 5.460 50.000 3 196 5 ngõ 68 Huỳnh Hữu Phúc Tháng 7 74,0 5,0 15,0 4.968 35.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............107 197 84 ngõ 112 Nguyễn Thị Kim Tháng 8 95,0 5,0 19,0 4.968 39.500 198 157 ngõ 203 Lê Văn Long Tháng 8 38,0 3,5 10,9 4.968 40.000 199 25,ngách 2/39 Lê Mạnh Chính Tháng 8 40,0 3,4 11,7 4.320 30.000 200 20 ngách 559/14 ðỗ Thị Mùi Tháng 8 27,0 3,0 9,0 4.320 34.000 4 201 28 ngõ 233 Nguyễn Thị Quý Tháng 7 61,0 4,5 13,6 4.320 32.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............108 Phụ lục 5. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất TT Nhóm Tên ðường phố Tổng số Năm 2008 Năm 2009 30/8/ 2010 1 Nguyễn Văn Cừ 168 57 69 42 2 Ngọc Lâm 148 52 58 38 3 Nguyễn Sơn 111 38 44 29 4 Ngô Gia Tự 211 76 85 50 5 I Ngô Gia Khảm 80 25 37 18 Tổng số 718 248 293 177 6 ðức Giang 137 49 54 34 7 Lệ Mật 152 54 62 36 8 Gia Quất 108 32 47 29 9 Nguyễn Văn Linh 107 35 45 27 10 II Bồ ðề 147 50 59 38 Tổng số 651 220 267 164 11 Thạch Bàn 175 52 76 47 12 ðường vào Thanh Am 124 39 55 30 13 Mai Phúc 136 45 60 31 14 Sài ðồng 150 56 62 32 15 III Việt Hưng 45 15 20 10 Tổng số 630 207 273 150 16 ðê sống ðuống 199 75 85 39 17 ðê Sông Hồng 176 60 71 45 18 Ngọc Thụy 211 72 89 50 19 ðường vào Giang Biên 161 59 75 27 20 IV Tư ðình 216 70 88 58 Tổng số 963 336 408 219 Tổng cộng 2.962 1.011 1.241 710 (Nguồn: Văn phòng ñăng ký Nhà ñất quận Long Biên) ._.