Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng địa bàn huyện Từ Liêm - TP. HN

Tài liệu Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng địa bàn huyện Từ Liêm - TP. HN: ... Ebook Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng địa bàn huyện Từ Liêm - TP. HN

doc76 trang | Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1090 | Lượt tải: 0download
Tóm tắt tài liệu Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng địa bàn huyện Từ Liêm - TP. HN, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
PhÇn më ®Çu 1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi. §Êt ®ai lµ mét yÕu tè cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña c¸c sinh vËt nãi chung vµ con ng­êi nãi riªng. HiÖn nay qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ vµ g¾n liÒn víi nã lµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra m¹nh mÏ th× viÖc thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®¸p øng nhu cÇu ®Çu t­ x©y dùng míi hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt trong c¸c khu ®« thÞ lµ mét tÊt yÕu. T×m kh«ng gian mÆt b»ng phï hîp víi yªu cÇu x©y dùng lµ c«ng viÖc th­êng xuyªn cña kh«ng riªng mét quèc gia nµo. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét quy tr×nh chung cña mäi h¹ng môc c«ng tr×nh vµ lµ mét kh©u quan träng, cã tÝnh ®Æc thï trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­. Nã kh«ng nh÷ng ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn tiÕn ®é ®Çu t­ mµ cßn liªn quan ®Õn sù æn ®Þnh t×nh h×nh kinh tÕ- chÝnh trÞ- x· héi. HiÖn nay ë n­íc ta, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ang gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n, phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n c¬ b¶n. Mét trong nh÷ng gi¶i ph¸p chñ yÕu ®Ó ®Èy nhanh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ã chÝnh lµ chÝnh s¸ch båi th­êng. ChÝnh s¸ch båi th­êng hiÖn nay tuy ®· ®­îc x©y dùng vµ ®iÒu chØnh, nh­ng vÉn cßn nhiÒu vÊn ®Ò v­íng m¾c c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn, ®ã lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng khi gi¶i phãng mÆt b»ng , phôc vô ®Çu t­ x©y dùng, nhiÒu c«ng tr×nh chËm thi c«ng,thi c«ng kÐo dµi, chËm ®­a vµo sö dông, hiÖu qu¶ cña c«ng tr×nh bÞ gi¶m sót. Do ®ã, yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i ®­a ra ®­îc c¸c gi¶i ph¸p phï hîp cho viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng.Nã sÏ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ gãp phÇn tÝch cùc vµo qu¸ tr×nh x©y dùng ®Êt n­íc. ViÖc chän vµ nghiªn cøu ®Ò tµi “ Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm- Thµnh phè Hµ Néi “ lµ nh»m gãp phÇn ®Èy nhanh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng. 2. Môc ®Ých cña ®Ò tµi. Lµm s¸ng tá c¬ së lý luËn cña nh÷ng vÊn ®Ò vÒ c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng, trong ®ã ®Æc biÖt coi träng vÊn ®Ò gi¸ ®Êt trong båi th­êng thiÖt h¹i. Ph¶n ¸nh thùc tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. §Ò xuÊt ph­¬ng h­íng vµ c¸c gi¶i ph¸p kh¶ thi vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 3. §èi t­îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu. - §èi t­îng nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. §Ò tµi ngiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò cã tÝnh lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ ¶nh h­ëng cña nã trong qu¸ tr×nh båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. - Ph¹m vi nghiªn cøu lµ mét sè dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng míi cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng ®· vµ ®ang ®­îc triÓn khai trªn ®i¹ bµn HuyÖn tõ Liªm. Trong ®ã tËp trung chñ yÕu ë c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 4. Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu. §Ò tµi ®­îc nghiªn cøu trªn c¬ së ¸p dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kinh tÕ phæ biÕn lµ: 4.1. P­¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng. §©y lµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu c¸c hiÖn t­îng kinh tÕ- x· héi trong tr¹ng th¸i vËn ®éng vµ cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi nhau. Nã cho phÐp ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ mét c¸ch kh¸ch quan c¸c vÊn ®Ò nghiªn cøu nh­ hiÖn tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ ¶nh h­ëng cña nã ®Õn viÖc triÓn khai c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng cña HuyÖn Tõ Liªm. MÆt kh¸c trªn c¬ së nh×n nhËn vÊn ®Ò theo sù ph¸t triÓn vµ ®øng trªn quan ®iÓm lÞch sö, ®Ò tµi ®­a ra nh÷ng c¨n cø khoa häc cho ®Þnh h­íng vµ nh÷ng biÖn ph¸p thÝch hîp cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 4.2. Ph­¬ng ph¸p duy vËt lÞch sö. Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn quan ®iÓm lÞch sö ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖn tr¹ng sö dông gi¸ ®Êt. Mét vÊn ®Ò quan träng trong c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Dùa trªn c¬ së ®¸nh gi¸ hiÖn tr¹ng, ®Ò tµi luËn gi¶i chÝnh x¸c nhòng yÕu tè kh¸ch quan ®ang t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 4.3. Ph­¬ng ph¸p thèng kª. §©y lµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kinh tÕ th«ng th­êng gióp cho viÖc ®iÒu tra, tæng h¬p vµ ph©n tÝch thèng kª c¸c tµi liÖu vÒ thùc tr¹ng x¸c ®inh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cña HuyÖn Tõ Liªm. Trªn c¬ së c¸c tµi liÖu thèng kª mµ cã nhËn thøc ®Çy ®ñ, chÝnh x¸c c¸c biÓu hiÖn vÒ thùc tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. §ång thêi b»ng c¸c hÖ thèng chØ tiªu thèng kª cho phÐp ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay. §©y lµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu cho phÐp l­îng ho¸ c¸c kÕt luËn vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu cã tÝnh thuyÕt phôc cao. Ngoµi c¸c ph­¬ng ph¸p chñ yÕu nªu trªn, ®Ò tµi cßn sö dông mét sè ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kh¸c nh­ chuyªn kh¶o, thùc nghiÖm, ph©n tÝch chÝnh s¸ch. Tuú néi dung vµ môc ®Ých cña vÊn ®Ò nghiªn cøu mµ cã sù kÕt hîp cña mét hay nhiÒu ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kh¸c nhau. 5. Nh÷ng ®ãng gãp cña ®Ò tµi. - §Ò tµi ®· gãp phÇn hÖ th«ng ho¸ co së lý luËn vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. - §Ò tµi ®· ph©n tÝch râ nguyªn nh©n cña hiÖn tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cña HuyÖn Tõ Liªm. - Lµm s¸ng tá nh÷ng quan ®iÓm, ph­¬ng h­íng vµ nh÷ng gi¶i ph¸ nh»m ®Èy nhanh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng cã ®Çy ®ñ c¸c c¨n cø khoa häc vµ mang tÝnh kh¶ thi. 6. KÕt cÊu cña ®Ò tµi. Ngoµi phÇn më ®Çu, phÇn kÕt luËn vµ danh môc tµi liÖu tham kh¶o, chuyªn ®Ò gåm ba ch­¬ng: - Ch­¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. - Ch­¬ng II: Thùc tr¹ng cña viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm- Thµnh phè Hµ Néi. - ch­¬ng III: Ph­¬ng h­íng vµ gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i trong thêi gian tíi. ch­¬ng I C¬ së lÝ luËn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng I. Kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt vµ ®Þnh gi¸ ®Êt. 1. Kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt. §Êt ®ai lµ lo¹i t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt kh«ng thÓ thay thÕ ®­îc trong s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp. §Êt lµ nguån tµi nguyªn, tµi s¶n v« cïng quý gi¸ vµ khan hiÕm. §Êt ë bÊt cø x· h«i nµo cã Nhµ n­íc còng ®Òu d­îc g×n gi÷, b¶o vÖ, qu¶n lý ch¨m sãc, nu«i d­ìng lµm t¨ng kh¶ n¨ng khai th¸c vµ ph¸t triÓn. §Êt ®­îc qu¶n lý chÆt chÏ c¶ b»ng biÖn ph¸p hµnh chÝnh vµ kinh tÕ. ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ cho ®Êt lµ biÖn ph¸p, c«ng cô ®Ó Nhµ n­íc thùc hiÖn sù qu¶n lý nguån tµi s¶n, tµi nguyªn nµy cña ®Êt n­íc, nh»m ®¶m b¶o sö dông ®Êt tiÕt kiÖm vµ cã hiÖu qu¶. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, hµng ho¸ cã thÓ trao ®æi ®­îc lµ nhê cã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông. Khi trao ®æi ng­êi mua cÇn gi¸ trÞ cßn ng­êi bµn th× thùc hiÖn ®­îc gi¸ trÞ. §Êt lµ lo¹i gi¸ trÞ ®Æc biÖt- hµng ho¸ ®Æc biÖt; ngay khi con nguêi ch­a t¸c ®éng vµo ®Êt nã còng cã thÓ ®­îc con ng­êi dïng ®Ó mua b¸n víi nhau. “Hµng ho¸ ®Êt” cßn mang nhiÒu tÝnh ®Æc biÖt ë chç con ng­êi kh«ng thÓ t¸c ®äng vµo nã ®Ó chÕ biÕn theo mét mÉu m·, mét kÝch th­íc thèng nhÊt theo mét tiªu chuÈn do con ng­êi ®Æt ra, mµ b¶n th©n nã ®­îc h×nh thµnh tù nhiªn qua nhiÒu thÕ hÖ, theo ý ®å cña tõng ng­êi b¸n, tõng ng­êi mua. Trong qu¸ tr×nh sö dông, vÒ c¬ b¶n ch¶ng n÷ng nã kh«ng bÞ hao mßn, mµ nhiÒu tr­êng hbîp qua sö dông, g¸ trÞ cña ®Êt l¹i ®­îc t¨ng lªn. Hµng ho¸ ®Êt cßn mang tÝnh ®¬n chiÕc vµ ®éc quyÒn mµ con ng­êi kh«ng thÓ chuyÓn nã tõ n¬i nµy sang n¬i kh¸c. VËy c¸i g× lµm cho ®Êt cã gÝa trÞ vµ mua b¸n ®­îc- ®ã chÝnh lµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. Ng­êi mua cÇn sö dông nã vµo môc ®Ých nhÊt ®Þnh, nh»m mang l¹i mét hiÖu qu¶ nhÊt ®Þnh. Ng­êi b¸n biÕt râ kh¶ n¨ng miÕng ®Êt cña m×nh cã thÓ sö dông vµo môc ®Ých g× vµ hiÖu qu¶ mang l¹i ra sao. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ lµ sè tiÒn mµ mét hoÆc nhiÒu ng­êi s½n sµng vµ cã thÓ tr¶ ®Ó mua mét thöa ®Êt nµo ®ã, khi mµ thöa ®Êt nµy ®­îc ®­a ra mua b¸n trao ®æi trªn thÞ tr­êng. Khi ng­êi tiªu dïng cã nhu cÇu vÒ tµi s¶n nh­ ®Êt, sau khi xem xÐt c¸c yÕu tè liªn quan, tiÕn hµnh ­íc tÝnh gi¸ trÞ ®Êt vµ s½n sµng ®Æt gi¸ cho tµi s¶n ®Êt ®ã. Nh­ng nÕu møc gi¸ mµ ng­êi tiªu dïng ®Æt ra ch­a lµm tho¶ m·n gi¸ trÞ mµ ng­êi chñ së h÷u mong ®îi th× quan hÖ trao ®æi ch­a ®­îc thùc hiÖn vµ møc gi¸ ®ã ch­a ph¶i lµ gi¸ c¶ thÞ tr­êng cña tµi s¶n ®Êt ®ã. Nh­ vËy gi¸ c¶ thÞ tr­êng cña tµi s¶n ®Êt lµ møc gi¸ b¸n cã thÓ thùc hiÖn ®­îc tèt nhÊt cña mét tµi s¶n. Lµ møc gi¸ thÞnh hµnh d­íi c¸c diÒu kiÖn thÞ tr­êng x¸c ®Þnh, trong ®ã c¸c bªn giao dÞch mua b¸n ®Òu tù nguyÖn, ®­îc th«ng tin ®Çy ®ñ vÒ thÞ tr­êng vµ vÒ tµi s¶n - ®èi t­îng mua b¸n. Gi¸ c¶ lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña gi¸ trÞ, ë nh÷ng thêi ®iÓm kh¸c nhau gi¸ c¶ cã thÓ thÊp h¬n hoÆc cao h¬n gi¸ trÞ nh­ng xÐt trong toµn x· héi th× gi¸ c¶ vµ gi¸ trÞ lu«n b»ng nhau. 2. Kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt. §Þnh gi¸ ®Êt cã thÓ coi lµ ho¹t ®éng trung t©m cña tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n. Trong thùc tÕ cã thÓ coi ®Þnh gi¸ lµ ho¹t ®éng trung t©m cña tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ. Bëi v× mäi viÖc cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh ®Òu chÞu t¸c ®éng bëi kh¸i niÖm gi¸ trÞ, mµ ®Þnh gi¸ cã thÓ hiÓu mét c¸ch ®¬n gi¶n lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n.ThÈm ®Þnh gi¸ cã vai trß quan träng trong viÖc gióp chóng ta ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh cã liªn quan tíi viÖc mua, b¸n, ®Çu t­, ph¸t triÓn, qu¶n lý cho thuª, ®¸nh thuÕ, b¶o hiÓm vµ ®Æc biÖt lµ trong lÜnh vùc båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. DÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ cã thÓ phôc vô bÊt kú c¸ nh©n, tæ chøc cã quan t©m ®Õn vÊn ®Ò ®Êt ®ai vµ nhµ ë.Ch¼ng h¹n nhµ thÈm ®Þnh gi¸ cã thÓ ®ùoc yªu cÇu ®Ó t­ vÊn cho ng­êi b¸n vÒ gi¸ trÞ tµi s¶n cña m×nh : cho mét ng­êi thuª nhµ vÒ tiÒn thuª nhµ hµng n¨m mµ hä ph¶i tr¶ vµ cã thÓ t­ vÊn cho c¬ quan ra quyÕt ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. ViÖc cÇn ph¶i hiÓu râ môc ®Ých yªu cÇu cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ lµ yÕu tè sèng cßn ®èi víi nhµ thÈm ®Þnh gi¸ vµ gÝa trÞ cña mét lîi Ých cô thÓ trong tµi s¶n bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶i lu«n gièng nhau ®èi víi mäi môc ®Ých. Tuy nhiªn trong ®a sè c¸c tr­êng hîp, vÊn ®Ò quan t©m hµng ®Çu cña nhµ ®Þnh gi¸ lµ ®¸nh gi¸ gÝa trÞ thÞ tr­êng; nghÜa lµ tæng sè tiÒn vèn cña c¶i hay tiÒn thuª hµng n¨m sÏ ®­îc yªu cÇu hay ph¶i tr¶ cho mét l¬Þ Ých cô thÓ trong tµi s¶n vµo mét thêi ®iÓm cô thÓ, trªn nh÷ng ®iÒu kiÖn cô thÓ vµ tu©n theo ®óng ph¸p luËt. Cã thÓ ®­a ra c¸c ®Þnh nghÜa vÒ ®Þnh gi¸ nh­ sau: - §Þnh gi¸ lµ sù ­íc tÝnh gi¸ trÞ vÒ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho m«t môc ®Ých ®· ®­îc x¸c ®Þnh râ. - §Þnh gi¸ lµ mét nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cho mét môc ®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ t¹i mét thßi ®iÓm x¸c ®Þnh cã liªn quan ®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n vµ còng nh­ xem xÐt tÊt c¶ c¸c yÕu tè c¨n b¶n cña thÞ tr­êng, bao gåm c¸c lo¹i ®Çu t­ lùa chän Nh­ vËy ®Þnh gi¸ tµi s¶n ®Êt lµ c«ng t¸c hÕt søc quan träng, võa mang tÝnh nghÖ thuËt l¹i võa mang tÝnh khoa häc ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i lµ ng­êi cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp v÷ng vµng, nhËy bÐn trong tõng tr­êng hîp. C«ng t¸c ®Þnh gi¸ tµi s¶n ®Êt ®ßi hái ph¶i quan t©m ®Õn nhiÒu khÝa c¹nh kh¸c nhau nh­ vÊn ®Ò vÒ môc ®Ých cña ®Þnh gi¸, thêi diÓm ®Þnh gi¸, c¸c yÕu tè ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n ®Êt ®ã còng nh­ tÊt c¶ c¸c yÕu tè kh¸c cã ¶nh h­ëng ®Õn gÝa trÞ tµi s¶n ®Êt. II. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. Sù cÇn thiÕt cña c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1.1. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. §Êt ®ai vµ nhµ ë lµ nh÷ng yÕu tè cã vÞ trÝ ®Æc biÖt quan träng ®èi víi ®êi sèng cña con ng­êi. Nã lµ ®iÒu kiÖn cho sù tèn t¹i vµ ph¸t triÓn cña tÊt c¶ c¸c sinh vËt trªn tr¸i ®Êt, nÕu kh«ng cã ®Êt ®ai sÏ kh«ng cã bÊt kú sù sèng nµo cã thÓ tån t¹i vµ ph¸t triÓn ®­îc. §Êt ®ai võa lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn l¹i võa lµ s¶n phÈm cña lao ®éng vµ cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, ®Êt ®ai lµ ®iÒu kiÖn chung cña lao ®éng. §Êt ®ai tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ x· héi. Nã lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, lµ c¬ së cña c¸c thµnh phè lµng m¹c, c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, giao th«ng,.....§Êt ®ai tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ngµnh s¶n xuÊt vËt chÊt cña x· héi. §Êt ®ai cßn lµ bé phËn l·nh thæ quèc gia. Mét quèc gia dï lµ quèc gia ph¸t triÓn hay ®ang ph¸t triÓn còng ®Òu cã nhu cÇu sö dông ®Êt vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau nh»m ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, cñng cè an ninh quèc phßng. Nh­ vËy chu kú sö dông ®Êt sÏ iÕn ®éng theo tõng thêi kú ph¸t triÓn; khi c«ng nghiÖp, giao th«ng, du lÞch, gi¸o dôc, th­¬ng m¹i, dÞch vô.... ph¸t triÓn, d©n sè ngµy cµng t¨ng th× nhu cÇu sö dông ®Êt ngµy cµng n©ng cao. ViÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt lµm nhµ ë sang c¸c môc ®Ých c«ng nghiÖp, giao th«ng, th­¬ng m¹i, du lÞch.. lµ ®iÒu tÊt yÕu kh«ng thÓ tr¸nh khái. N­íc ta sau h¬n m­êi l¨m n¨m ®æi míi, ®Êt n­íc ®· ®¹t ®­îc nh÷ng thµnh c«ng to lín vÒ mäi mÆt: kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi...®Æc biÖt vÒ mÆt kinh tÕ. Qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ ®· lµm thay ®æi bé mÆt cña ®Êt n­íc. §iÒu ®ã ®­îc thÓ hiÖn ë c¸c khÝa c¹nh kh¸c nhau nh­: tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc ngµy cµng cao, ®êi sèng cña nh©n d©n ngµy cµng ®­îc c¶i thiÖn, sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c¸c c¬ së h¹ tÇng, trung t©m th­¬ng m¹i dÞch vô, khu thÓ thao, khu vui tr¬i gi¶i trÝ ngµy cµng m¹nh mÏ. Cïng víi sù ph¸t triÓn ®ã th× nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai còng t¨ng theo vµ môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai còng thay ®æi do: - Søc Ðp cña d©n sè ngµy cµng t¨ng m¹nh mÏ, ®Æc biÖt lµ sù gia t¨ng d©n sè ®« thÞ do gia t¨ng tù nhiªn vµ do sù di c­ tõ c¸c vïng n«ng th«n ®Õn. §iÒu nµy ®ßi hái mét nhu cÇu t­¬ng ®èi lín vÒ nhµ ë còng nh­ c¸c nhu cÇu kh¸c kÐo theo ®Ó ®¸p øng cho quy m« d©n sè ngµy cµng t¨ng. - Sù ph¸t triÓn m¹nh mÏ cña c¸c nghµnh c«ng nghiÖp th­¬ng m¹i, dich vô ®ßi hái ph¶i x©y dùng c¸c m¸y xÝ nghiÖp, h×nh thµnh nªn c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, c¸c khu trung t©m th­¬ng maÞ dÞch vô... - Nhu cÇu vÒ c¸c ho¹t ®éng vui ch¬i gi¶i trÝ, ho¹t ®éng thÓ dôc thÓ thao ngµy cµng t¨ng, yªu cÇu ph¶i x©y dùng c¸c khu vui ch¬i gi¶i trÝ ,c¸c trung t©m thÓ dôc thÓ thao ®Ó phôc vô cho c¸c nhu cÇu trªn. - Nhu cÇu sö dông ®Êt cho hÖ thèng ®­êng giao th«ng vËn t¶i ë c¸c ®« thÞ. Trong giai ®o¹n hiÖn nay khi mµ m¹ng l­íi ®­êng giao th«ng ®ang ngµy cµng trë lªn quan träng ®èi víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc nãi chung vµ cña c¸c ®« thÞ nãi riªng, th× viÖc x©y dùng m¹ng l­íi ®­êng giao th«ng, më c¸c tuyÕn ®­êng míi, n©ng cÊp c¶i t¹o c¸c tuyÕn ®­êng cò ®· vµ ®ang trë thµnh mét nhu cÇu cÊp thiÕt cÇn ph¶i ®­îc thùc thi. §Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu x©y dùng c¸c c«ng tr×nh míi ngµy cµng t¨ng , th× viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. §©y lµ mét biÖn ph¸p gãp phÇn nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt, thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc nãi chung vµ kinh tÕ ®« thÞ nãi riªng ph¸t triÓn. 1.2. Sù cÇn thiÕt ph¶i båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. HiÕn ph¸p n¨m 1992, §iÒu 17 quy ®Þnh: §Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån n­íc, tµi nguyªn trong lßng ®Êt, nguån lîi ë vïng biÓn, thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi...lµ cña Nhµ n­íc, ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, §iÒu 1 quy ®Þnh:” §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý.Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Nhµ n­íc cßn cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuª ®Êt”. Nh­ vËy lµ trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña Nhµ n­íc ®· quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Tõ ®ã ®Æt ra yªu cÇu lµ ph¶i x¸c lËp mét c¬ chÕ thÓ hiÖn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai sao cho phï hîp, cã nghÜa lµ x¸c lËp c¸ch thøc t¹o ra sù thèng nhÊt gi÷a hai quyÒn n¨ng lµ quyÒn së h÷u ph¸p lý vµ quyÒn sö dông thùc tÕ vÒ ®Êt ®ai. ViÖc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, t¹o c¬ së ph¸p lý khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng phôc vô cho nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ vµ ®êi sèng, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng.Tuy nhiªn khi Nhµ n­íc giao cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi quü ®Êt ®ai, tøc lµ ®· t¹o cho hä quyÒn sö dông thùc tÕ vÒ ®Êt ®ai, quyÒn khai th¸c c¸c tÝnh n¨ng cña ®Êt ®ai phôc vô cho lîi Ých kinh tÕ vµ ®êi sèng. Cho nªn khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng, ®Ó ®¶m b¶o kh«ng ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng, lîi Ých kinh tÕ th× cÇn thiÕt ph¶i båi th­êng thiÖt h¹i. MÆt kh¸c trong ®iÒu 27 LuËt §Êt ®ai ®· ghi râ: “ Trong tr­êng hîp thËt cÇn thiÕt, Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®ang sö dông cña ng­êi sö dông ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng th× ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc båi th­êng hoÆc hç trî. ViÖc båi th­êng hoÆc hç trî ®­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 2. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt khi thùc hiÖn båi th­êng thiÖt h¹i. HiÖn nay ë nhiÒu n­íc vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt g¾n liÒn víi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phôc vô cho môc ®Ých qu¶n lý ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n lµ mét ho¹t ®éng dÞch vô phæ biÕn trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. ë viÖt nam do ®Æc thï ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi: Tõ mét nÒn n«ng nghiÖp thuÇn tuý trong chÕ ®é phong kiÕn, råi qua chÕ ®é phong kiÕn nöa thùc d©n, råi sau ®ã ph¸t triÓn mét nÒn kinh tÕ theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch tËp trung, ®Õn nay ®ang ph¸t triÓn theo c¬ chÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, cho nªn c¸c quan hÖ ®Êt ®ai còng bÞ ¶nh h­ëng s©u s¾c bëi yÕu tè lÞch sö ®ã. HiÕn ph¸p n¨m 1992, ®Æc biÖt lµ luËt §Êt ®ai n¨m 1993, råi ®Õn bé luËt d©n sù n¨m 1996 quy ®Þnh ngoµi nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, th× cßn quy ®Þnh ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn sö dông ®Êt nh­ mét sè quyÒn d©n sù cña c¸c tµi s¶n kh¸c nh­ : chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp. LÇn ®Çu tiªn quy ®Þnh ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n vµ cã gi¸, ®­îc ph©n lo¹i trong nhãm bÊt ®éng s¶n. TiÕp ®ã c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c ®· kh¼ng ®Þnh cô thÓ cho ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng ®Êt ®Ó kh«ng chØ ®¸p øng nhu cÇu ë mµ c¶ nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh cña hä, thõa nhËn ®Êt mµ hä ®ang dung lµ mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ. Tõ ®ã nhµ n­íc quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. Båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng lµ vÊn ®Ò hÕt søc khã kh¨n, phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét vÊn ®Ò nhøc nhèi, lµ nguyªn nh©n chñ yÕu dÉn ®Õn sù tr× trÖ khiÕu n¹i trong c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Nã lµm ¶nh h­ëng ®Õn tiÕn ®é gi¶i phãng mÆt b»ng, tiÕn ®é thùc hiÖn c¸c dù ¸n vµ do ®ã lµm ¶nh h­ëng ®Õn sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. Së dÜ nh­ vËy lµ v× c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ng­êi (ng­êi ®ang sö dông ®Êt, chñ dù ¸n vµ Nhµ n­íc). Trong khi ®ã gi¸ ®Êt lµ mét kh¸i niÖm hÕt søc míi mÎ vµ lµ mét phÇn quan träng cña c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã ®Ó thùc hiÖn c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn, ®¶m b¶o ®¸nh gi¸ ®óng tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai, gãp phÇn cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc “ xu«i chÌo m¸t m¸i” th× cÇn thiÕt ph¶i tiÕn hµnh c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. III- C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. §Êt ®ai lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh«ng gièng nh­ nh÷ng hµng ho¸ kh¸c. Qu¸ tr×nh sö dông hµng ho¸ ®Êt vÒ c¬ b¶n ch¼ng nh÷ng nã kh«ng bÞ hao mßn, mµ nhiÒu tr­êng hîp qua sö dông gÝa trÞ cña ®Êt ®ai cßn t¨ng lªn. Gi¸ ®Êt d­îc h×nh thµnh dùa trªn c¬ së kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. §èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lîi cao th× gi¸ ®Êt cao vµ ng­îc l¹i víi nh÷ng thöa ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lîi thÊp h¬n th× gi¸ ®Êt thÊp h¬n. §Êt ®­îc sö dông vµo môc ®Ých kh¸c nhau th× kh¶ n¨ng sinh lîi kh¸c nhau, ®Êt ®­îc sö dông vµo cïng mét môc ®Ých th× kh¶ n¨ng sinh lîi phô thuéc vµo sù thuËn loùi cña m¶nh ®Êt( tiÒm n¨ng vèn cã, vÞ trÝ thuËn lîi, ®iÒu kiÖn kinh tÕ- x· héi..). Nh­ vËy gi¸ ®Êt phô thuéc vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt, còng tøc lµ phô thuéc vµo môc ®Ých kh¸c nhau vµ sù thuËn lîi cña tõng m¶nh ®Êt. MÆt kh¸c ®Êt lµ mét lo¹i hµng ho¸ cho nªn gi¸ ®Êt còng nh­ gi¸ c¸c hµng ho¸ tiªu thô trªn thÞ tr­êng cßn phô thuéc vµo quan hÖ cung cÇu vµ sù diÒu tiÕt cña Nhµ n­íc b»ng c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ vÜ m«. Víi ý nghÜa gi¸ xuÊt hiÖn lµ do kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt cã thÓ kh¸i qu¸t c¸c c¬ së h×nh thanh gi¸ ®Êt nh­ sau: - §èi víi ®Êt n«ng nghÞÖp: trong n«ng nghiÖp ®Êt ®ai lµ t­ liÖu s¶n xuÊt quan träng, kh«ng thÓ thay thÐ ®­îc.Lîi dông vµo kh¶ n¨ng tiÒm tµng cña ®Êt ®ai con ng­êi khai th¸c sö dông ®Ó phôc vô cuéc sèng cña con ng­êi. Kh¶ n¨ng tiÒm tµng cña ®Êt ®ai ®­îc thÓ hiÖn ë hai yÕu tè chñ yÕu sau: + §é ph× nhiªu cña ®Êt: §©y chÝnh lµ thuéc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt nãi lªn kh¶ n¨ng cña ®Êt ®ai trong viÖc cung cÊp c¸c yÕu tè nh­ chÊt dinmh d­ìng, n­íc, thøc ¨n cho c©y trång. + VÞ trÝ cña ®Êt: Víi nh÷ng l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn lîi cho viÖc s¶n xuÊt còng nh­ tiªu thô s¶n phÈm n«ng s¶n sÏ cho gi¸ trÞ kinh tÕ cao vµ ng­îc l¹i ®èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã vÞ trÝ kh«ng thuËn lîi th× sÏ cho gi¸ trÞ kinh tÕ thÊp h¬n. VÞ trÝ cña ®Êt còng quyÕt ®Þnh ®Õn kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt vµ do ®ã quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt. Khi quan hÖ ®Êt ®ai thay ®æi, xuÊt hiÖn c¸c kh¸i niÖm nh­ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông ®Êt th× ®é ph× nhiªu còng nh­ vÞ trÝ cña ®Êt hay gäi chung lµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®­îc biÕn t­íng d­íi kh¸i niÖm ®Þa t«. §©y lµ kho¶n tiÒn mµ ng­êi sö dông ®Êt ph¶i tr¶ cho chñ së h÷u ®Êt ®Ó ®­îc quyÒn sö dông m¶nh ®Êt ®ã. Kho¶n tiÒn nµy chÝnh lµ gi¸ c¶ cña ®Êt ®ai, ®èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã ®Þa t« cao th× ®Þa t« cao vµ ng­îc l¹i ®èi íi nh÷ng m¶nh ®Êt cã ®Þa t« thÊp th× gi¸ ®Êt thÊp. Nh­ vËy trong lÜnh vùc n«ng nghiÖp kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt ®­îc hiÓu lµ kho¶n “ ®Þa t« ®îc t­ b¶n ho¸” vµ ®©y còng chÝnh lµ c¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. - §èi víi ®Êt ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c: Còng gièng nh­ ®Êt n«ng nghiÖp, gi¸ ®Êt ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c ®­îc h×nh thµnh dùa trªn kh¶ nang sinh lîi cña ®Êt nh­ng trong lÜnh vùc ®« thÞ kh¸i niÖm kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®­îc t¹o ra bëi c¸c yÐu tè sau: + Lo¹i ®« thÞ: HiÖn nay ë n­íc ta ®« thÞ ®­îc ph©n thµnh 5 lo¹i: ®« thÞ lo¹i 1, 2, 3, 4 vµ ®« thÞ lo¹i 5. + VÞ trÝ ®Êt ®« thÞ: §©y lµ nh©n tè cã ý nghÜa quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn, quy luËt gi¸ ®Êt ®« thÞ th­êng ®­îc biÕn ®éng theo vïng( kh«ng gian cã trung t©m lµ h¹t nh©n) theo tuyÕn (ph©n bè theo ®­êng th× gi¸ ®Êt cµng gi¶m) vµ theo ®iÓm ( vÞ trÝ l« ®Êt cµng xa mÆt ®­êng th× gi¸ cµng gi¶m). + Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt : d©y lµ mét trong nh÷ng nh©n tè h×nh thµnh nªn gi¸ ®Êt. §èi víi nh÷ng thöa dÊt cã gi¸ trÞ sö dông cao th× gi¸ ®Êt sÏ cao vµ ng­îc l¹i. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt phô thuéc chñ yÕu vµo møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng. Nh­ vËy, d­íi gãc ®é gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt th× gi¸ ®Êt ®« thÞ ®­îc cÊu thµnh tõ 3 bé phËn sau: - VÒ gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt : phô thuéc chñ yÕu vµo ®iÒu kiÖn sèng, møc ®é trang bÞ c¬ së h¹ tÇng. Do ®ã gi¸ trÞ ®Êt ®« thÞ cÊu thµnh 3 bé phËn: + Gi¸ gèc lµ gi¸ do vÞ trÝ ®em l¹i. Mét miÕng ®Êt bÊt kÓ lµ ao, hå, ®· ®­îc tr¹ng bÞ h¹ tÇng hay kh«ng, nh­ng cã vÞ trÝ sinh lêi cao th× gi¸ ®Êt gèc sÏ cao. + Gi¸ chªnh lÖch I : lµ gi¸ do cã sù ®Çu t­ cña con ng­êi ®em l¹i, t­¬ng tù nh­ ®Þa t« chªnh lÖch ¸p dông trong tr­êng hîp ®Êt n«ng nghiÖp. + Gi¸ chªnh lÖch II: lµ gi¸ do ®iÒu kiÖn khan hiÕm cña thÞ tr­êng quyÕt ®Þnh, nhê thêi gi¸ khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mµ ng­êi sö dông ®¾t cã thÓ thu ®­îc gi¸ chªnh lÖch II. Nh­ vËy gi¸ ®Êt ®« thÞ ®­îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc : G® = G0 + G01 + G02 Trong ®ã : G® : gÝa ®Êt ®« thÞ G0 : gi¸ gèc G01 : gÝa chªnh lÖch I G02 : gi¸ chªnh lÖch II - Môc ®Ých sö dông cña ®Êt : bªn c¹nh yÕu tè vÒ lo¹i ®« thÞ, vÞ trÝ ®Êt ®« thÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt th× môc ®Ých sö dông ®Êt lµ còng lµ mét trong nh÷ng nh©n tè quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt. Mét l« ®Êt cã thÓ cã vÞ trÝ tèt nh­ng kh«ng cã gi¸, nÕu nã chØ sö dông môc ®Ých c«ng céng. T­¬ng tù mét l« ®Êt ®« thÞ cã thÓ cã vÞ trÝ rÊt tèt nh­ng nã ®­îc quy ®Þnh lµ ®Êt n«ng nghiÖp trong ®« thÞ th× gi¸ ®Êt còng chØ ®­îc x¸c ®Þnh theo ®Êt n«ng nghiÖp... Môc ®Ých sö dông ®Êt quyÕt ®Þnh ®Õn quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc hoÆc c¸ nh©n v× thÕ nã còng quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt. Nh­ vËy, nguån gèc h×nh thµnh gi¸ ®Êt chÝnh lµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. Nh­ng ë mçi lo¹i ®Êt kh¸c nhau th× c¬ së nµy còng ®­îc thÓ hiÖn ë c¸c h×nh thøc kh¸c nhau. ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp ®ã lµ ®é ph× nhiªu cña ®Êt vµ vÞ trÝ cña ®Êt. §èi v íi ®Êt ®« thÞ, c¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt lµ lo¹i ®« thÞ, vÞ trÝ cña ®Êt, gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt vµ môc ®Ých sö dông cña ®Êt. IV. C¸c nguyªn t¾c cña ®Þnh gi¸ ®Êt. §Þnh gi¸ ®Êt lµ sù x¸c ®Þnh vµ ­íc tÝnh vÒ mÆt gi¸ trÞ cña quyÒn sö dông ®Êt b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých sö dông ®· ®­îc x¸c ®Þnh t¹i mét thê ®iÓm cô thÓ. §Êt ®ai lµ mét tµi s¶n ®Æc biÖt: §Æc biÖt ë nguån gèc t¹o thµnh cã c¸c thuéc tÝnh nh­ h¹n chÕ vÒ sè l­îng, kh«ng ®ång nhÊt, kh«ng thay thÕ, cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ vµ vÜnh cöu. Ngoµi ra ®Êt ®ai lu«n cã mét kh¶ n¨ng sinh lîi trong qu¸ tr×nh sö dông, nÕu biÕt khai th¸c vµ sö dông hîp lý th× gi¸ trÞ cña ®Êt kh«ng nh÷ng kh«ng mÊt ®i mµ cßn cã xu hu­íng t¨ng thªm. Do vËy nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ngoµi nh÷ng ®iÓm chung gièng víi nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n th«ng th­êng cÇn ph¶i tu©n thñ theo c¸c nguyªn t¾c sau: - §Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn nh÷ng yÕu tè quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®Êt ®ã. YÕu tè quyÕt ®Þng gi¸ trÞ lµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cã ý nghÜa cña tµi s¶n ®Êt cã t¸c ®éng tíi gi¸ thÞ tr­êng. - Toµn quèc ®­îc chia thµnh nhiÒu vïng gi¸ trÞ phï hîp víi ®Êt. Nh÷ng ®iÒu kiÖn cã liªn quan tíi gi¸ trÞ trong vïng ph¶i thèng nhÊt. Trong mçi vïng l¹i ph©n thµnh c¸c tiÓu vïng ®Ó c¸c ®iÒu kiÖn t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ ®­îc tÝnh to¸n víi nguyªn t¾c thèng nhÊt. - Gi¸ trÞ c¬ së sÏ ®­îc tÝnh to¸n cho tõng vïng dùa trªn toµn bé c¸c yÕu tè t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi gi¸ trÞ. Gi¸ trÞ c¬ së ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn gi¸ trÞ tiªu chuÈn cña tõng yÕu tè. Trong tr­êng hîp cã nh÷ng yÕu tè cã t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ mµ kh«ng ®­îc tÝnh ®Õn khi x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c¬ së th× gi¸ trÞ tiªu chuÈn ph¶i ®­îc ®iÒu chØnh. - Ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cho tõng yÕu tè tr­íc khi x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c¬ së cho vïng. Kh«ng ®­îc phÐp tuú ý thªm gi¸ trÞ vµo c¸c yÕu tè. - §Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt, nh­ng sö dông nµy kh«ng ®­îc phÐp kh¸c víi quy ho¹ch. V× quy ho¹ch b¶o ®¶m ®Êt cã gi¸ trÞ sö dông cao nhÊt. §Êt ch­a sö dông khi ®Þnh gi¸ ph¶i sö dông nh÷ng nuyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt. V. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trong c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. C¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. ViÖc x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ë t¹i c¸c ®« thÞ khi gi¶i to¶ ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch muèn ®¶m b¶o lîi Ých c¶ hai phÝa Nhµ n­íc vµ ng­êi d©n bÞ gi¶i to¶ th× gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt ph¶i ®­îc thùc hiÖn b»ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt. §Ó x¸c ®Þnh vµ ®­a ra c¸c lo¹i gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt hîp lý, th× cÇn ph¶i xem xÐt mét c¸ch cã khoa häc hµm gi¸ trÞ sö dông ®Êt phô thuéc vµo nh÷ng nh©n tè c¬ b¶n nµo? VÒ c¬ b¶n gi¸ trÞ sö dông ®Êt phô thuéc vµo 5 biÕn sè sau: Kh¶ n¨ng ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Kh¶ n¨ng h×nh thµnh c¸c c«ng tr×nh dÞch vô. Kh¶ n¨ng sö dông ®Êt theo môc ®Ých vµ yªu cÇu kh¸c nhau. Kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý hµnh chÝnh. Kh¶ n¨ng ph¸t triÓn c¸c nhµnh nghÒ truyÒn thèng. 1.1. Nh©n tè ¶nh h­ëng vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng bao gåm: HÖ thèng ®­êng giao th«ng ®­îc hoµn chØnh ®Õn møc nµo, hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc ®­îc x©y dùng ra sao? HÖ thèng ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng ®­îc l¾p ®Æt víi quy m« lo¹i g×? HÖ thèng dÞch vô th«ng tin liªn l¹c ®ang ®­îc trang bÞ hiÖn ®¹i ®Õn kh¶ n¨ng nµo?.... sÏ lµ nh©n tè trùc tiÕp t¸c ®éng ®Õn rÊt nhiÒu gi¸ trÞ sö dông cña vÞ trÝ ®Êt t¹i khu vùc ®ã. 1.2.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng h×nh thµnh c¸c c«ng tr×nh dÞch vô. -NhiÒu chøc n¨ng sö dông ®Êt c¹nh tranh trªn mét m¶nh ®Êt nh­ trung t©m th­¬ng m¹i vµ v¨n phßng c¹nh tranh ë trung t©m Thµnh phè lµm t¨ng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë tai khu vùc nµy. Sù ¶nh h­ëng lÉn nhau cña nhiÒu chøc n¨ng sö dông ®Êt trong t­¬ng lai lµm phøc t¹p thªm qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt do: +Mét chøc n¨ng cã thÓ hç trî, bæ sung cho chøc n¨ng kh¸c nh­: Mét trung t©m bu«n b¸n lín sÏ thu hót c¸c cöa hµng kh¸c ®Õn khu vùc ®ã lµm cho m«i tr­êng sinh sèng cã nhiÒu ®iÒu kiÖn tËp trung d©n c­ ®Õn ë lµm cho ®Êt ë t¨ng gi¸ trÞ thùc tÕ. +mét chøc n¨ng cã thÓ ng¨n c¶n chøc n¨ng kh¸c nhau nh­: nhµ m¸y sÏ lµm gi¶m ph¸t triÓn nhµ ë xung quanh, d©n kh«ng muèn ®Õn sinh sèng t¹i khu vùc nµy do ®ã gi¸ trÞ cña ®Êt sÏ gi¶m ®i. +§Êt cã thÓ ®­îc sö dông cïng mét lóc cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau nh­ ®Êt dù tr÷ vµ gi¶i trÝ sÏ lµm gi¶m tû lÖ dµnh cho ®Êt ë, tõ ®ã g©y ra sù thiÕu hôt hoÆc thõa th·i ®Êt ë, lµm ¶nh h­ëng kh«ng nhá ®Õn gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt. 1.3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng sö dông ®Êt theo môc ®Ých vµ yªu cÇu kh¸c nhau. C¸c m¶nh ®Êt riªng rÏ hay m¶nh ®Êt vµ nhµ ë th­êng chia ra lµm nhiÒu quyÒn lîi kh¸c nhau.C¸c c¸ nh©n kh¸c nhau c¸ thÓ cã c¸c quyÒn lîi kh¸c nhau trªn cïng mét m¶nh ®Êt. Sù ph©n chia quyÒn lîi hay quyÒn sö dông râ rµng ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt. C¸c ®Æc tÝnh kh¸c nhau lµm ph©n biÑt ®Êt ®ai víi c¸c t­ liÖu s¶n xuÊt kh¸c nhau nh­: ®Êt kh«ng di chuyÓn ®­îc, ®Êt kh«ng chuÈn nhÊt( chØ tÝnh riªng vÒ mÆt ®Þa ®iÓm), ®Êt kh«ng bÞ ph¸ huû( kh«ng tÝnh ®Õn ®Çu t­ vµ x©y dùng nhµ cöa trªn ®ã). V× vËy nã cã tÝnh ®Æc thï riªng vÒ mÆt gi¸ trÞ nh­ sau: -Cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp, mét yÕu tè quan träng cÇn biÕt lµ trongkhi ®Êt cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp, th× ®Êt cho mét chøc n¨ng sö dông x¸c ®Þnh nh­ nhµ ë l¹i biÕn thiªn... cã nghÜa lµ sù cung cÊp kh«ng hoµn toµn bÊt biÕn thiªn . VÝ dô ®Çu t­ nhµ ë cao tÇng cã thÓ lµm thay thÕ sè l­îng ®Êt ®ai cÇn dïng thªm còng lµm thay ®æi gi¸ trÞ cña ®Êt. -Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt ë phô thuéc vµo cung vµ cÇu cña thÞ tr­êng. Cung cÊp ®Êt ë cã thÓ coi lµ æn ®Þnh, khi tæng ®Êt ë lµ kh«ng ®æi. ViÖc sö dông ®Êt ë ®­îc ®Þnh h­íng bëi nhu cÇu thÞ tr­êng. Nhu cÇu sö dông lo¹i ®Êt ë nµo t¨ng lªn th× thÞ tr­êng sÏ ®¸p øng lo¹i ®Êt ë ®ã. VÝ dô ®Êt ë t¹i Thµnh phè kh¸c víi ®Êt ë t¹i n«ng th«n vµ phô thuéc vµo møc ®é ph¸t triÓn khu d©n c­ theo quy ho¹ch. -Nhu cÇu thÞ tr­êng l¹i ®­îc dÞnh h­íng bëi thu nhËp mµ sö dông ®Êt ë ®ã mang l¹i, do ®ã mét sè lo¹i h×nh sö dông ®Êt ®· ®Èy lo¹i h×nh kh¸c ra khái vÞ trÝ nhÊt ®Þnh trong ®« thÞ nh­ th­¬ng m¹i ®Èy nhµ ë ra khái trung t©m, nhµ ë ®Èy n«ng nghiÖp ë ven ®« bëi v× c¸c lo¹i sö dông míi cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó tr¶ mét gi¸ trÞ cao h¬n cho vÞ trÝ ®ã. -ChuyÓn ®æi chøc n¨ng sö dông ®Êt c¸c lo¹i sang ®Êt ë trong ®« thÞ còng lµm thay ®æi gi¸ t._.rÞ thùc tÕ cña ®Êt ë. 1.4. Ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý. Trong mçi lo¹i ®« thÞ ®­îc chia ra lµm 4 lo¹i ®­êng phè, bao gåm: §­êng phè lo¹i 1. §­êng phè lo¹i 2. §­êng phè lo¹i 3. §­êng phè lo¹i 4 Mçi lo¹i ®­êng phè thÓ hiÖn tÝnh ®Æc tr­ng vµ kh¶ n¨ng ®¸p øng cao nhÊt ®èi víi c¸c yªu cÇu vÒ ho¹t ®éng s¶n xuÊt, kinh doanh, bu«n b¸n, du lÞch, sinh ho¹t, c¬ së h¹ tÇng ®ång bé.T¹i mçi lo¹i ®« thÞ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë sÏ thay ®æi tuú thuéc vµo lo¹i ®­êng phè trong mçi lo¹i ®« thÞ ®ã. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta x¸c ®Þnh mét c¸ch cô thÓ møc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt ë cho tõng khu vùc trong ®« thÞ. Gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i vÞ trÝ ®­êng phè lo¹i 1 ®­¬ng nhiªn ph¶i cao h¬n t¹i ®­êng phè lo¹i 2 Ýt nhÊt lµ mét bËc vµ x¸c ®Þnh gÝa trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i c¸c lo¹i ®­êng phè cßn l¹i còng t­¬ng tù nh­ vËy. NhiÖm vô cña c¬ quan cã thÈm quyÒn t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng lµ ph¶i x¸c ®Þnh mét c¸ch thËt cô thÓ vµ chÝnh x¸c thø tù c¸c lo¹i ®­êng phè. Cã nh­ vËy ,khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cho tõng lo¹i ®­êng phè trong tõng lo¹i ®« thÞ míi ph¶n ¸nh ®óng gÝa trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®ã. Trong mçi lo¹i ®­êng phè ®· ®­îc ph©n lo¹i chÝnh x¸c vÞ trÝ ®Êt còng gãp phÇn quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña m¶nh ®Êt. Ch¼ng h¹n cïng ®­êng phè lo¹i 1 nh­ nhau, nÕu vÞ trÝ ®Êt n»m ë t¹i vÞ trÝ mÆt ngoµi ®­êng phè sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ xa mÆt ngoµi ®­êng phè hoÆc trong ngâ. MÆt kh¸c diÖn tÝch ®Êt t¹i vÞ trÝ ®Çu phè, gÇn trung t©m bu«n b¸n, khu vui ch¬i gi¶i trÝ.. sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ cuèi phè, xa c¸ch trung t©m trªn (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè ). HoÆc gi¶, t¹i vÞ trÝ ®Æt diÖn tÝch ®Êt ë l¹i cã khu s¶n xuÊt vµ th¶i c¸c chÊt ®éc h¹i th× gi¸ trÞ thùc tÕ cña diÖn tÝch ®Êt ë ®ã sÏ gi¶m m¹nh so víi diÖn tÝch ®Êt ë ®Æt c¸ch xa trung t©m ®ã ( cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). C¸c diÖnn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c vÞ trÝ kh¸c trong cïng mét lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ vµ kh¸c xa nhau vÒ c¸c ®iÒu kiÖn nh­ trªn th× sù thay ®æi vÒ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë còng t­¬ng tù. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng thiÕu c¨n cø trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë mét vÞ trÝ cô thÓ cho tõng diÖn tÝch ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ. §iªï quan träng ®Ó thùc hiÖn ®­îc kh©u cuèi cïng lµ ®­a ra ®­îc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i cho tõng vÞ trÝ ®Êt. Khi lËp gi¸ cô thÓ cho tõng vÞ trÝ ®Êt ph¶i xÐt ®Õn c¸c ¶nh h­ëng trùc tiÕp hay gi¸n tiÕp cña c¸c yÕu tè ®Êt xung quanh t¸c ®éng ®Õn vÞ trÝ n¬i ®Æt diÖn tÝch ®Êt ®ã. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ, ViÖc gi¶i phãng mÆt b»ng trong ®ã ®Êt cña ng­êi d©n sÏ bÞ thu håi lµ lÏ tÊt nhiªn. §iÒu quan träng lµ lµm sao Nhµ n­íc ( mµ ®¹i diÖn lµ chñ dù ¸n) båi th­êng cho ng­êi d©n víi ph­¬ng ch©m Nhµ n­íc vµ nh©n d©n cïng cã lîi Ých. Sù ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« t¹o nªn kh¶ n¨ng thuËn lîi hay khã kh¨n cho sù ph¸t vÒ mäi mÆt cña ®« thÞ ®ã. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt còng biÕn ®æi theo qui m« ph¸t triÓn ®« thÞ . Sù gi¶m gi¸ trÞ cña ®Êt ë tõ trung t©m ra ngoµi cËn trung t©m vµ viÖc ph¸t triÓn ®« thÞ më réng nh­ thÕ nµo, khi mµ mçi vïng bµnh tr­íng sang vïng bªn c¹nh còng g©y ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt. Gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ cßn phô thuéc vµo c¸c ®iÒu kiÖn nh­: - Kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt tr­íc khi bÞ gi¶i to¶. - Sù thay ®æi gi¸ trÞ cña tiÒn tÖ t¹i thêi ®iÓm båi th­êng t¹i thêi ®iÓm ng­êi d©n cã ®­îc ®Êt vµ nhµ - Gi¸ trÞ chÊt l­îng cßn l¹i cña nhµ ë t¹i thêi ®iÓm båi th­êng. 1.5. Kh¶ n¨ng ph¸t triÓn nghµnh nghÒ truyÒn thèng: Sù di chuyÓn ng­êi d©n ®ang ë n¬i nµy sang n¬i kh¸c lµm ¶nh h­ëng ®Õn viÖc duy tr× vµ ph¸t triÓn c¸c nghµnh nghÒ truyÒn thèng. NÕu n¬i ë cò cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn nghµnh nghÒ truyÒn thèng th× gi¸ ®Êt ë ®©y cao h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng n¬i còng cã nh÷ng ®iÒu kiÖn t­¬ng tù nh­ng kh«ng cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn nghµng nghÒ truyÒn thèng. Nh÷ng nh©n tè trªn ®©y ®· t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn viÖc tÝnh to¸n gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ ë khi Nhµ n­íc gi¶i to¶ ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch. ChØ khi nµo trong gi¸ ®Êt thÓ hiÖn ®­îc c¸c nh©n tè trªn th× viÖc lËp gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ ë míi thùc tÕ vµ hîp lý. Cã nghÜa lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ ë ph¶i ®­îc thùc hiÖn b»ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ ®Êt ®­îc ®Þnh gi¸ ph¶i s¸t víi gi¸ ®Êt thùc tÕ t¹i thêi ®iÓm båi th­êng thiÖt h¹i. Tr­êng hîp ®Æc biÖt ph¶i thùc hiÖn ®Êu gi¸ ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i. 2. Ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Trong thùc tÕ cã nhiÒu h×nh thøc, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh¸c nhau nh­ng chñ yÕu chØ cã 4 h×nh thøc sau: - H×nh thøc ®Þnh khung gi¸ do Nhµ n­íc x¸c ®Þnh ®Ó lµm chuÈn mùc ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc vµ ®­îc sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c nh­ ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, ®Þmh gi¸ ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt - H×nh thøc x¸c ®Þnh gi¸ tho¶ thuËn ¸p dông cho c¸c tr­êng hîp giao dÞch d©n sù, kinh doanh khi mua b¸n nhµ vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo h×nh thøc nµy, ng­êi ta sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p nh­: + Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông réng r·i. Trong qu¸ tr×nh sö dông, cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c nhau. ViÖc ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc tiÕn hµnh b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp tµi s¶n nhµ ®Êt dã víi tµi s¶n nhµ ®Êt t­¬ng tù ®· ®­îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giao dÞch tr­íc ®ã. +Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i: Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông khi tµi s¶n nhµ ®Êt cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn . Ph­¬ng ph¸p nµy th­êng ®­îc mäi ng­êi sö dông réng r·i khi nh÷ng ng­êi mua nhµ riªng cã thÓ xem xÐt ®¸nh gi¸ nÕu nh­ chi thªm tiÒn ®Ó c¶i t¹o vµ hiÖn ®¹i ho¸ ng«i nhµ sÏ lµm nã cã gi¸ trÞ h¬n. +Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn: §©y lµ Ph­¬ng ph¸p dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cßn l¹i cña tµi s¶n nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn thu ®­îc do sö dông nhµ, ®Êt. Nã ®­îc sö dông trong tr­êng hîp kh«ng thÓ ¸p dông ®­îc ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµ cã møc ®é ®éc quyÒn nhÊt ®Þnh vÒ tµi s¶n nhµ, ®Êt. +Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Ph­¬ng ph¸p ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ trong n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi quan hÖ víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra ta cã thÓ dÔ dµng tÝnh ra gi¸ trÞ vèn ban dcÇu cña tµi s¶n. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông réng r·i khi tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra thu nhËp ®­îc b¸n cho ng­êi mua víi môc ®Ých ®Çu t­ -H×nh thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ¸p dông cho mét sè l« ®Êt cã nhiÒu ®èi t­îng cïng cã nhu cÇu sö dông. - H×nh thøc x¸c ®Þnh gi¸ thuª ®Êt, ®­îc c¨n cø vµo gi¸ ®Êt phï hîp víi thÞ tr­êng ®Ó ¸n ®Þnh tû lÖ thÝch hîp. ë ®©y chñ yÕu ®Ò cËp ®Õn ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®Ó Nhµ n­íc sö dông lµm c«ng cô qu¶n lý, lµm c¨n cø cho viÖc tÝnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i khi nhµ n­íc thu håi ®Êt. 2.1. Sù h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt n«ng - l©m nghiÖp. Gi¸ ®Êt n«ng - l©m nghiÖp ®­îc h×nh thµnh theo c¸ch tÝnh th«ng qua viÖc so s¸nh gi÷a ®Çu t­ kinh doanh ®Êt víi dïng vèn ®ã göi vµo ng©n hµng vµ thu l·i suÊt ng©n hµng vµ so s¸nh gi¸ thÞ tr­êng ë mét n¬i cã diÔn ra qu¸ tr×nh mua b¸n c¸ch tÝnh cô thÓ nh­ sau: -Víi gi¸ tèi ®a cña ®Êt n«ng nghiÖp 19.300 ®/m2. NÕu mua 1 ha ®Êt ph¶i bá ra 193.000.000 ®ång( 19.300®/m2 x 10.000 m2), nÕu ®em sè tiÒn nµy göi kh«ng kú h¹n t¹i ng©n hµng trong thêi kú dã l·i suÊt tiÒn göi lµ 1%/ th¸ng, l·i suÊt ®­îc lÊy ra hµng th¸ng th× mçi th¸ng thu ®­îc 1.930.000 ®ång – NÕu tÝnh cho mét n¨m th× thu ®­îc 23.160.000®ång NÕu dïng tiÒn nµy ®Ó mua ®Êt, 1 ha s¶n xuÊt 3 vô lóa 1n¨m, thu trung b×nh kho¶ng 14 tÊn lóa, gi¸ lóa tèi ®a thêi kú ®ã 1300 ®ång/kg, c¶ n¨m thu ®­îc 18.200.000 ®/n¨m, nÕu tÝnh l·i cao nhÊt trong n«ng nghiÖp 40% còng chØ thu ®­îc7.280.000 ®/n¨m ( ch­a kÓ ph¶i bá thªm vèn trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt). Qua sè liÖu tÝnh to¸n trªn ®©y ®· chøng minh viÖc mua ®Êt n«ng nghiÖp víi khung gi¸ quy ®Þnh lµ cßn kh¸ réng r·i ®Ó so s¸nh víi gi¸ thÞ tr­êng sÏ ®­îc h×nh thµnh sau khi ban hµnh khung gi¸ cña Nhµ n­íc . Gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®­îc x¸c ®Þnh cho tõng h¹ng ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vµ chia theo 3 lo¹i x·: ®ång b»ng, trung du, miÒn nói. H¹ng ®Êt ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt theo quy ®Þnh cña luËt thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp. -§èi víi ®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp: §Êt trång c©y l©u n¨m trong toµn quèc ®a sè lµ ®Êt kh«ng thuËn lîi cho trång lóa n­íc – lµ ®Êt ®åi, ®Êt xÊu canh t¸c lóa n­íc kh«ng cã hiÖu qu¶. ChÝnh v× vËy gi¸ ®Êt trång c©y l©u n¨m ®­îc tÝnh thÊp h¬n gi¸ ®Êt trång c©y ng¾n ngµy vµ ®Êt trång lóa n­íc. Gi¸ trÞ c¶ v­ên c©y l©u n¨m phô thuéc chÝnh vµo gi¸ trÞ v­ên c©y. §Æc biÖt cßn phô thuéc vµo gi¸ b¸n s¶n phÈm c©y l©u n¨m t¹i thÞ tr­êng ë tõng thêi ®iÓm. Cã khi s¶n phÈm nhiÒu Õ thõa, ng­êi b¸n v­ên c©y l©u n¨m ch­a ch¾c thu håi ®­îc gi¸ trÞ v­ên c©y, ch­a nãi g× ®Õn viÖc thu tiÒn ®Êt. 2.2. Gi¸ ®Êt khu d©n c­. - §èi víi ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n, gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh cho tõng h¹ng ®Êt vµ chia theo 3 lo¹i x·:®ång b»ng, trung du, miÒn nói, c¨n cø vµo c¸c yÕu tè: kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ trÞ sö dông, vÞ trÝ vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph­¬ng, thùc hiÖn ph©n h¹ng ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. - §èi víi ®Êt khu d©n c­ ë c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc d­êng giao th«ng chÝnh, khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp. kh«ng n»m trong ®« thÞ ®­îc chia thµnh tõng vïng(3 lo¹i x·) ®Ó phï hîp víi thùc tÕ cung- cÇu vÒ ®Êt ë nh÷ng khu vùc nµy. §Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ cßn chia ®Êt cña mçi lo¹i x· lµm nhiÒu h¹ng. H¹ng ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khu d©n c­ ë vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®­êng giao th«ng chÝnh , khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ trÞ sö dông, vÞ trÝ vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ ë cïng ®Þa ph­¬ng. 2.3. Sù h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ, gi¸ ®Êt khu c«ng nghiÖp, gi¸ ®Êt khu c«ng nghiÖp, khu du lÞch, khu ®Çu mèi giao th«ng. Sù h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ, gi¸ ®Êt khu c«ng nghiÖp, khu ®Çu mèi giao th«ng, ®­îc hoµn thµnh hoµn toµn theo c¬ chÕ cña thÞ tr­êng, b»ng viÖc ®iÒu tra gi¸ ®Êt t¹i thêi ®iÓm tr×nh dù th¶o NghÞ ®Þnh, gi¸ tèi ®a ®­îc xem xÐt t¹i hai thµnh phè lín lµ Thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ Thµnh phè Hµ néi lµ n¬i cã gi¸ thÞ tr­êng cao nhÊt. Gi¸ tèi thiÓu lµ gi¸ tham kh¶o t¹i hai tØnh miÒn nói, th­êng gi¸ thÞ tr­êng chØ b»ng quy ®Þnh båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp khi chuyÓn môc ®Ých sö dông. Gi¸ ®Êt ®« thÞ ®­îc x¸c dÞnh cho 5 lo¹i ®« thÞ theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n­íc . Trong m«i8x lo¹i ®« thÞ gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh theo tõ 3 ®Õn 4 lo¹i ®­êng phè vµ trong mçi lo¹i ®Êt ®­êng phè l¹i chia lµm 4 hoÆc 5 lo¹i vÞ trÝ kh¸c nhau ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Lo¹i ®­êng phè trong ®« thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh chñ yÕu vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi, møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng, møc ®é hoµn thiÖn trong s¶n xuÊt, kinh doanh dÞch vô, sinh ho¹t vµ tham kh¶o gi¸ ®Êt thùc tÕ. viÖc x¸c ®Þnh vÞ trÝ ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè, c¨n cø vµo ®iÒu kiÖn sinh lîi vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ cña tõng vÞ trÝ ®Êt trong tõng ®­êng phè. Mét ®­êng phè gåm nhiÒu ®o¹n ®­êng cã kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ ®Êt vµ c¬ së h¹ tÇng vµ cã c¸c tiªu chuÈn kh¸c nhau th× tõng ®o¹n ®­êng ®­îc xÕp vµo lo¹i ®­êng phè t­¬ng øng do UBND cÊp TØnh quy ®Þnh. §èi víi nh÷ng tiÓu vïng kh¸c nhau vÒ ®iÒu kiÑn sinh lîi vµ gi¸ ®Êt th× mçi tiÓu vïng ®Òu cã c¸c hÖ thèng c¸c lo¹i ®­êng phè theo c¸ch ph©n lo¹i nh­ trªn. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, nhiÒu khu kinh tÕ míi ®­îc h×nh thµnh, nhÊt lµ khi cã chÝnh s¸ch më cöa gäi vèn ®Çu t­ n­¬c ngoµi, ®ång thêi nghµnh du lÞch còng ®­îc ph¸t triÓn. V× vËy trong quy ®Þnh ®· t¸ch ra khung gi¸ ®Êt c¸c ®Çu mèi giao th«ng, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp, ®ang trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, nh­ng n¬i ®ã ch­a ®­îc xÕp h¹ng ®« thÞ. Gi¸ ®Êt vïng nµy thÊp h¬n gi¸ ®Êt khu ®« thÞ vµ còng ®­îc h×nh thµnh b»ng ®iÒu tra c¸c vïng gi¸p gianh ven hai ®« thÞ lín: Thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ Thµnh Phè Hµ néi. VI. Tr×nh tù ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng dùa trªn khung gi¸ ®Êt quy ®Þnh trong NghÞ ®Þnh 87/CP, vµ ®­îc tiÕn hµnh theo tr×nh tù sau: B­íc 1: X¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt t­¬ng øng víi lo¹i ®« thÞ, khu ®Êt. C¨n cø vµo lo¹i ®« thÞ, vÞ trÝ khu ®Êt vµ mét sè tiªu chÝ kh¸c vµ khung gi¸ ®Êt cña ChÝnh Phñ cã thÓ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt cho l« ®Êt ®ã. B­íc 2: §iÒu tra thùc tr¹ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸, trong ®ã l­u ý: - X¸c ®Þnh ph¹m vi ranh giíi ®Êt ®« thÞ. - X¸c ®Þnh c¸c yÕu tè chñ ®¹o ®Ó ®iÒu tra quy luËt ph©n bæ theo tuyÕn. - X¸c ®Þnh trung t©m thu hót chñ ®¹o vµ giíi h¹n vïng ¶nh h­ëng cña nã. - X¸c ®Þnh c¸c vÞ trÝ t­¬ng quan so víi ®­êng ®Ó ®iÒu tra quy luËt ph©n bè gi¸ theo ®iÓm, t­¬ng øng víi tõng l« ®Êt, tÝnh tõ mÆt ®­êng trë vµo. B­íc 3: Ph©n lo¹i vïng, ph©n lo¹i ®­êng vµ ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt. CÇn hoµn chØnh c¨n cø vµ tiªu chuÈn ph©n lo¹i vïng, ph©n lo¹i ®­êng vµ ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt, b¶o ®¶m phï hîp víi quy luËt ph©n bæ gi¸ ®Êt theo thi tr­êng. B­íc 4: LËp b¶n ®å gi¸ ®Êt vµ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt cho ®« thÞ. Gi¸ ®Êt cña l« ®Êt trong tõng vïng, t­¬ng ®èi víi tõng tuyÕn ®­êng vµ vÞ trÝ ®­îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: Gij= Gk x K. Trong ®ã: Gij : Gi¸ ®Êt ®« thÞ lo¹i i t¹i vÞ trÝ j. Gk : Gi¸ trong khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do ChÝnh phñ quy ®Þnh. K : HÖ sè ®iÒu chØnh t­¬ng øng víi tuyÕn ®­êng, vÞ trÝ . Ch­¬ng II Thùc tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng t¹i huyÖn tõ Liªm I.§Æc ®iÓm vÒ tù nhiªn - kinh tÕ - x· héi huyÖn Tõ Liªm cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. 1. §Æc ®iÓm chung. Tõ Liªm lµ mét trong bèn huyÖn ngo¹i cña thµnh phè Hµ Néi ®­îc thµnh lËp n¨m 1961, sau nhiÒu lÇn thay ®æi ®Þa giíi hµnh chÝnh; nay phÝa §«ng gi¸p víi c¸c quËn T©y Hå, CÇu GiÊy, Thanh Xu©n; phÝa B¾c gi¸p víi huyÖn §«ng Anh cã ranh giíi tù nhiªn lµ con s«ng Hång; PhÝa T©y vµ Nam gi¸p víi huyÖn §an Ph­îng, Hoµi §øc, thÞ x· Hµ §«ng(Hµ T©y). Víi hÖ thèng ®­êng giao th«ng rÊt quan träng, Tõ Liªm rÊt thuËn tiÖn trong viÖc thu thËp th«ng tin vµ giao l­u n¾m b¾t thÞ tr­êng, tiÕp nhËn ®Çu t­ c«ng nghÖ, tiÒn vèn cña c¸c tæ chøc kinh tÕ trong vµ ngoµi n­íc. HuyÖn Tõ Liªm hiÖn nay cã diÖn tÝch tù nhiªn lµ 75,15 km2, d©n sè 196.000 ng­êi ( theo sè liÖu n¨m 2000). HuyÖn cã 16 ®¬n vÞ hµnh chÝnh bao gåm mét thÞ trÊn vµ 15 x·. Trô së huyÖn t¹i thÞ trÊn CÇu DiÔn c¸ch trung t©m Thµnh phè kho¶ng 10 km. N»m trong khu vùc cã nhiÒu tr­êng ®¹i häc, c¸c trung t©m nghiªn cøu, Tõ Liªm cã nhiÒu ®iÒu kiÖn thuËn lîi trong viÖc tiÕp thu tri thøc khoa häc, tiÕp nhËn chuyÓn giao nh÷ng tiÕn bé khoa häc kü thuËt. Tõ Liªm x­a vµ nay vïng ®Êt g¾n bã chÆt chÏ víi Th¨ng Long – Hµ Néi. Bªn c¹nh c­ d©n b¶n ®Þa tõ xa x­a, cßn cã c¸c c­ d©n tõ kh¾p c¸c ®Þa ph­¬ng qua nhiÒu thêi ®¹i ®Õn lµm ¨n sinh sèng, ®ïm bäc lÉn nhau, lÊy s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ thñ c«ng lµm nghÒ s¶n xuÊt chÝnh. N¬i ®©y tËp trung nhiÒu nghÒ cæ truyÒn cña d©n téc:vïng Mç dÖt the, lôa, gÊm... Theo quy ho¹ch ph¸t triÓn kh«ng gian cña Thñ ®« Hµ Néi tíi n¨m 2002 sÏ cã kho¶ng mét nöa diÖn tÝch ®Êt ®ai cña Tõ Liªm trë thµnh khu vùc ®« thÞ ho¸ vµ khu c«ng nghiÖp. Mét bé phËn ®Êt ®ai cña huyÖn sÏ trë thµnh mét quËn míi cña thµnh phè. Nh­ vËy theo quy ho¹ch cña thµnh phè, trong thêi gian tíi huyÖn Tõ Liªm sÏ cã sù chuyÓn biÕn m¹nh mÏ vÒ mäi mÆt. §iÒu nµy sÏ cã t¸c ®éng rÊt ®Õn viÖc qu¶n lý vµ sö dông quü ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn huyÖn.Nã võa t¹o ra c¬ héi nh­ng ®ång thêi còng cã nhiÒu th¸ch thøc ®ßi hái c¸c cÊp, ngµnh vµ nh©n d©n Tõ Liªm ph¶i nç lùc ®Ó v­ît qua. 2. C¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn - kinh tÕ - v¨n ho¸ - x· héi. 2.1. §iÒu kiÖn tù nhiªn. - VÞ trÝ ®Þa lý: HuyÖn Tõ Liªm n»m ë phÝa T©y- T©y B¾c cña Thµnh phè Hµ Néi, tiÕp gi¸p víi nhiÒu quËn huyÖn cña Thµnh phè vµ c¸c ®Þa phËn kh¸c cña tØnh Hµ T©y. Tõ thÞ trÊn CÇu DiÔn theo ®­êng Th¨ng Long ng­îc §«ng Anh kho¶ng 10 km sÏ tíi s©n bay quèc tÕ Néi Bµi, xu«i phÝa Nam 5km lµ thÞ x· Hµ §«ng vµ ng­îc lªn phÝa T©y kho¶ng 25km theo ®­êng 32 lµ thÞ x· S¬n T©y. Nh­ vËy hÇu hÕt miÒn nói trung du ViÖt B¾c, T©y B¾c khi vµo trung t©m Thñ ®« ®Òu ph¶i ®i qua huyÖn Tõ Liªm; c¸c tØnh phÝa Nam s«ng Hång muèn ®i s©n bay Néi Bµi còng ph¶i qua Tõ Liªm . Ngoµi hÖ thèng ®­êng bé, Tõ Liªm cßn thuËn tiÖn trong viÖc vËn chuyÓn hµnh kh¸ch vµ hµng ho¸ xu«i ng­îc s«ng Hång ®Ó giao l­u, th«ng th­¬ng víi c¸c tØnh trung du miÒn nói vµ víi tØnh V©n Nam cña Trung Quèc. - §Êt ®ai: HuyÖn Tõ Liªm cã diÖn tÝch ù nhiªn lµ 75,5 km2. Theo kÕt qu¶ kh¶o s¸t thæ nh­ìng n¨m 2000, ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm chñ yÕu lµ ®Êt phï xa vµ ®Êt thÞt, thuËn tiÖn cho viÖc s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. - KhÝ hËu thuû v¨n: HuyÖn Tõ Liªm chÞu ¶nh h­ëng chung cña khÝ hËu Hµ Néi, trong n¨m cã hai mïa râ rÖt, nhiÖt ®é trung b×nh trong n¨m lµ 230C, nhiÖt ®é cao nhÊt kho¶ng 36-380C, thÊp nhÊt 6- 100C 2.2.VÒ kinh tÕ. Tõ Liªm lµ mét trong nh÷ng huyÖn cã vÞ trÝ quan träng trong viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ còng nh­ quèc phßng cña Thµnh phè Hµ Néi. Sau nhiÒu lÇn thu hÑp ®Þa giíi hµnh chÝnh, Tõ Liªm mÊt ®i hÇu hÕt nh÷ng khu vùc ®« thÞ vµ phÇn lín c¸c c¬ së s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i, dÞch vô, víi mét thÞ trÊn CÇu DiÔn ch­a ®­îc x©y dùng hoµn chØnh vµ 15 x· cßn mang tÝnh thuÇn n«ng, huyÖn Tõ Liªm gÆp nhiÒu khã kh¨n trong viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ. Mäi ho¹t ®éng kinh tÕ ch­a chuyÓn kÞp víi ¬ chÕ qu¶n lý míi, nhiÒu c¬ së s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, tiÓu thñ c«ng nghiÖp vµ ho¹t ®éng th­¬ng m¹i dÞch vô bÞ ®×nh ®èn vµ xa sót. S¶n l­îng hµng ho¸ bÞ gi¶m, ng­êi d©n thiÕu viÖc lµm..... Tuy vËy kinh tÕ cña HuyÖn trong thêi gian ngÇn ®©y ®· dÇn dÇn lÊy l¹i ®­îc sù æn ®Þnh vµ tõng b­ãc ph¸t triÓn nh»m thÝch øng víi c¬ chÕ thÞ tr­êng. Riªng 10 n¨m (1990 –2000) gi¸ trÞ s¶n xuÊt x· héi t¨ng h¬n 2,5 lÇn, tèc ®ä ngµnh c«ng nghiÖp t¨ng 4 lÇn, ngµnh th­¬ng m¹i dÞch vô t¨ng 5 lÇn; gi¸ trÞ hµng ho¸ trªn 1 ha ®Êt n«ng nghiÖp b×nh qu©n t¨ng 3 lÇn. C¬ së h¹ tÇng vµ n«ng th«n cña huþÖn ph¸t triÓn m¹nh, vèn ®Çu t­ cho x©y dùng t¨ng 12,5 lÇn so víi n¨m 1990, v¨n ho¸ x· héi ngµy cµng v¨n minh hiÖn ®¹i.§êi sèng nh©n d©n ®­îc t¨ng lªn râ rÖt. N¨m 2000 sè hé giÇu t¨ng lªn 27% so víi n¨m 1990, hé nghÌo gi¶m cßn 1%, thu nhËp b×nh qu©n mét nh©n khÈu ®¹t 3,8 triÖu ®ång/n¨m. Trong 10 n¨m tíi, huyÖn Tõ Liªm sÏ ph¸t triÓn trªn c¬ së c¬ cÊu kinh tÕ ®· ®­îc x¸c ®Þnh: C«ng nghiÖp –Thu¬ng m¹i, DÞch vô –N«ng nghiÖp víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn nhiÒu khu c«ng nghiÖp, khu ®« thÞ, khu vui ch¬i gi¶i trÝ míi ®an xen víi c¸c lµng nghÒ truyÒn thèng. C¸c chØ tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ trong giai ®o¹n 2001 – 2005. -NhÞp ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ b×nh qu©n hµng n¨m : 7- 9%. - Tèc ®é t¨ng gi¸ trÞ s¶n xuÊt c«ng nghiÖp b×nh qu©n : 10- 12%. -Tèc ®é t¨ng gi¸ trÞ s¶n xuÊt ngµnh th­¬ng m¹i, dÞch vô b×nh qu©n:8- 10%. -Gi¸ trÞ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp b×nh qu©n/ha ®Êt n«ng nghiÖp ®¹t: 76 triÖu ®ång. -Tèc ®é t¨ng tr­ëng gi¸ trÞ s¶n xuÊt ngµnh n«ng nghiÖp b×nh qu©n: 1- 2%. - T¹o viÖc lµm cho lao ®éng b×nh qu©n hµng n¨m: 5.000- 6.000 ng­êi. Uû ban nh©n d©n huyÖn ®· chØ ®¹o viÖc hoµn thµnh quy ho¹ch tæng thÓ vµ ®Þnh h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña huyÖn giai ®o¹n2001 –2020. NhiÒu tuyÕn giao th«ng quan träng cña huyÖn ®­îc n©ng cÊp vµ më réng. §­êng liªn x· Phó DiÔn – Liªn M¹c, Thuþ Ph­¬ng - §«ng Ng¹c, CÇu DiÔn – Xu©n Ph­¬ng, Mü §×nh - §¹i Mç, CÇu DiÔn – CÇu Noi vµ hµng tr¨m kilomet ®­êng lµng ngâ xãm ®­îc bª t«ng ho¸. Khu Liªn hîp ThÓ thao Quèc gia ®· ®­îc khëi c«ng x©y dùng ngµy 25/01/2000 phôc vô Seagame 2003. 2.3.X· héi. Cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ, sù nghiÖp v¨n ho¸ x· héi cña huyÖn còng tõng b­íc chuyÓn m×nh theo c¬ chÕ míi. NhiÒu c«ng tr×nh v¨n ho¸ x· héi tr­êng häc, c¬ së y tÕ ®· ®­îc ®Çu t­ x©y dùng. C¸c ho¹t ®éng vµ phong trµo v¨n ho¸ thÓ dôc thÓ thao cã nhiÒu khëi s¾c. §Õn n¨m 2000 ®· cã 34 c©u l¹c bé vµ 4 côm khu vùc v¨n ho¸ thÓ thao. C«ng t¸c th«ng tin tuyªn truyÒn phôc vô c¸c ®ît sinnh ho¹t chÝnh trÞ lín ®Òu ®­îc triÓn khai kÞp thêi. C«ng t¸c b¶o vÖ, t«n t¹o c¸c di tÝch lÞch sö v¨n h¸o ®­îc ®Èy m¹nh.C¸c ho¹t ®éng mang ®¹o lý “ uèng n­íc nhí nguån” ngµy cµng ®ùoc quan t©m nhiÒu h¬n. C«ng t¸c an ninh quèc phßng, g×n gi÷ vµ b¶o vÖ cöa ngâ phÝa T©y cu¶ Thñ ®« th­êng xuyªn ®­îc cñng cè. C«ng an huyÖn ®· kh¸m ph¸ nhiÒu vô ¸n, gãp phÊn chèng téi ph¹m cã kÕt qu¶. C«ng cuéc ®æi míi ®· ®­a sù nghiÖp v¨n ho¸ x· héi cña Tõ Liªm tõng b­íc khëi s¾c vµ ph¸t triÓn trªn tÊt c¶ c¸c mÆt. §êi sèng c¶u nh©n d©n ngµy cµng ®­îc n©ng cao c¶ vÒ vËt chÊt lÉn tinh thÇn. Tuy vÉn cßn nh÷ng vÊn ®Ò nhøc nhèi( tÖ n¹n nghiÖn hót, cê b¹c....) nh­ng v¨n ho¸ x· héi ®· cã nhiÒu tiÕn bé v­ît bËc, võa gi÷ g×n b¶n s¾c v¨n ho¸ Th¨ng Long, võa tiÕp cËn héi nhËp v¨n ho¸ thÕ giíi. 3. BiÕn ®éng ®Êt ®ai vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. Trong nh÷ng n¨m ngÇn ®©y, do nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña Thµnh phè nãi chung, Tõ Liªm nãi riªng, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô c¸c môc ®Ých ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, thÓ thao – v¨n ho¸ ngµy cµng t¨ng, do ®ã qu¸ tr×nh biÕn ®éng ®Êt ®ai còng diÔn ra m¹nh mÏ, cô thÓ tÝnh ®Õn 2002 cã kho¶ng 246,26 ha ®Êt n«ng nghiÖp chuyÓn thµnh ®Êt d©n c­, kho¶ng 5% ®Êt khu d©n c­ chuyÓn thµnh ®Êt chuyªn dïng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô môc ®Ých coong céng., diÖn tÝch ®Êt ®« thÞ lªn tíi 4016,75ha chiÕm 53,45% tæng diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ trªn ®Þa bµn HuyÖn trong nh÷ng n¨m võa qua còng diÔn ra m¹nh mÏ, ®iÒu nµy ®­îc thÓ hiÖn ë mét sè mÆt cô thÓ sau: -TÝnh ®Õn 2002, ®· cã nhiÒu c«ng tr×nh cã quy m« lín ®· vµ ®ang ®­îc h×nh thµnh nh­ Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao –V¨n ho¸ HyÖn, khu Liªn hîp ThÓ thao Quèc gia, hµng trôc ®iÓm b­u ®iÖn v¨n ho¸ ®· ®­îc x©y dùng. NhiÒu tuyÕn ®­êng giao th«ng ®­îc lµm míi vµ x©y dùng nh­ c¶i t¹o më réng ®­êng 32, ®­êng cao tèc Th¨ng Long... - Do sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña Thµnh phè còng nh­ cña HuyÖn trong thêi gian tíi, tèc ®é ®« thÞ trªn ®Þa bµn HuyÖn sÏ diÔn ra ngµy cµng m¹nh mÏ. C¸c ®« thÞ míi sÏ ®­îc h×nh thµnh tËp trung ë thÞ trÊn CÇu DiÔn vµ c¸c x· Xu©n §Ønh, §«ng Ng¹c, Phó DiÔn, MÔ §×nh, MÔ Tr× vµ Trung V¨n. §©y lµ khu vùc ®· cã c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi: Nam Th¨ng Long, Khu Ngo¹i giao ®oµn, Th¸p truyÒn h×nh, Thµnh phè giao l­u, khu ®« thÞ míi Mü §×nh, khu Liªn hîp ThÓ thao quèc gia MÔ §×nh – MÔ Tr×, c«ng viªn MÔ Tr×, Trung t©m thÓ thao v¨n ho¸ huyÖn... víi tæng diÖn tÝch cã thÓ lªn tíi 1300 – 1500 ha. NhËn xÐt: Qua ph©n tÝch ®Æc ®iÓm vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn – kinh tÕ – x· héi còng nh­ sù biÕn ®éng ®Êt ®ai vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ trªn ®Þa bµn huyÖn Tõ Liªm cã thÓ thÊy r»ng: Tõ Liªm lµ mét ®Þa bµn cã nhiÒu thuËn lîi cho viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ- v¨n ho¸ - x· héi, kh¶ n¨ng thu hót ®Çu t­ còng nh­ thu hót c¸c yÕu tè kh¸c tõ bªn ngoµi lµ rÊt cao. Thªm vµo ®ã lµ møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng trªn ®Þa bµn huþÖn ngµy cµng t¨ng víi tèc ®é cao, kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt lµ rÊt lín. ChÝnh nh÷ng ®iÒu kiÖn nµy ®· ¶nh h­ëng lín ®Õn gi¸ ®Êt còng nh­ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. II. Nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. Nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc khã kh¨n vµ phøc t¹p, nã liªn quan ®Õn nhiÒu cÊp ngµnh kh¸c nhau, ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña nhiÒu bªn, trong ®ã ®Æc biÖt ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých vµ ®êi sèng cña nh÷ng ng­êi d©n thuéc diÖn bÞ thu håi ®Êt. ë n­íc ta, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®· ®­îc thùc hiÖn tõ nhiÒu n¨m tr­íc ®©y, Nhµ n­íc ®· ban hµnh nhiÒu v¨n b¶n, NghÞ ®Þnh kh¸c nhau nh»m t¹o ra mét c¬ chÕ cho c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng , cô thÓ nh­: Trong thêi kú 1959 – 1970 Nhµ n­íc ban hµnh nghÞ ®Þnh 15/TTg ngµy 14/01/1959 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh t¹m thêi vÒ tr­ng dông ®Êt, th«ng t­1792/TTg ngµy 11/1970 cña Thñ t­íng ChÝnh phñ, quy ®Þnh mét sè ®iÓm t¹m thêi vÒ båi th­êng nhµ cöa, ®Êt ®ai c©y cèi l­u niªn c¸c lo¹i hoa mÇu cho nh©n d©n nh÷ng vïng x©y dùng kinh tÕ më réng Thµnh phè. Tuy nhiªn nh÷ng v¨n b¶n ph¸p lý nµy chØ mang tÝnh t¹m thêi, h¬n n÷a trong thêi kú nµy, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng cßn ch­a thùc sù qu¸ khã kh¨n va phøc t¹p. §Õn thËp kû 90 cña thÕ kû 20, víi chñ tr­¬ng ®æi míi cña §¶ng vµ Nhµ n­íc , nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc ®· cã nh÷ng chuyÓn biÕn m¹nh mÏ. Cïng víi sù chuyÓn biÕn ®ã th× c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng còng trë thµnh mét yªu cÇu bøc b¸ch vµ trë lªn v« cïng khã kh¨n vµ phøc t¹p. §Ó t¹o ra mét c¬ chÕ thèng nhÊt cho c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ,gi¶i phãng mÆt b»ng, gãp phÇn trong c«ng cuéc ph¸t triÓn kinh tÕ, x©y dùng ®Êt n­íc,Nhµ n­íc ®· ban hµnh vµ th«ng qua mét sè v¨n b¶n ph¸p lý nh­: HiÕn ph¸p n¨m 1992 cña n­íc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt nam ®· quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n; Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi....Tæ chøc, c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt cã c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt”. §iÒu 23 cña HiÕn ph¸p cã ghi: ”...tr­êng hîp thËt cÇn thiÕt v× môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng, Nhµ n­íc tr­ng mua hoÆc tr­ng dông cã båi th­êng tµi s¶n cña c¸ nh©n hoÆc tæ chøc theo thêi gi¸ thÞ tr­êng”. LuËt §Êt ®ai 1993 vµ LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai n¨m o1998 vµ n¨m 2001 lµ nh÷ng ®¹o luËt quan träng, thÓ hiÖn râ nhÊt ®­êng lèi ®æi míi cña §¶ng ta vµ còng lµ ®¹o luËt ®­îc nhiÒu ng­êi quan t©m nhÊt, chÝnh lµ v× nã ®ang gi¶i quyÕt nhiÒu v­íng m¾c nhÊt cña cuéc sèng. Trªn c¬ së ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, ®¶m b¶o quyÒn qu¶n lý thèng nhÊt cña Nhµ n­íc , LuËt §Êt ®ai x¸c ®Þnh râ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt, nhÊt lµ n«ng d©n khi Nhµ n­íc giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµi ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp. §Ó ®¶m b¶o ®Êt n­íc ph¸t triÓn trong thÕ æn ®Þnh, ngay t¹i Ch­¬ng ®Çu, LuËt §Êt ®ai ®· xem xÐt x¸c ®Þnh ng­êi ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh, hîp ph¸p th× ®­îc Nhµ n­íc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ n­íc kh«ng thõa nhËn viÖc ®ßi l¹i ®Êt ®· giao cho ng­êi kh¸c sö dông trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc, b¶o vÖ lîi Ých hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, khuyÕn khÝch viÖc sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶ vµ nghiªm cÊm viÖc lÊn chiÕm ®Êt ®ai, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp. Mét trong nh÷ng ®æi míi quan träng cña LuËt §Êt ®ai ®­îc thÓ hiÖn ë Ch­¬ng ®Çu, §iÒu 12 lµ” C¨n cø vµo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vÒ khung gi¸ vµ nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt, UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc TW quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; thu tiÒn khi giao ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹; tÝnh gi¸ trÞ khi giao ®Êt, båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt”. Nhµ n­íc ViÖt Nam ®· thÓ chÕ mét thùc tiÔn lµ ®Êt cã gi¸. Gi¸ ®Êt lÇ c«ng cô ph¸p lý, kinh tÕ ®Ó ng­êi qu¶n lý vµ ng­êi sö dông ®Êt tiÕp c©n víi c¬ chÕ thÞ tr­êng, ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó ®¸nh gi¸ sù c«ng b»ng trong ph©n phèi ®Êt ®ai ®Ó ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh vµ Nhµ n­íc ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt, gi¸ ®Êt còng lµ ph­¬ng tiÖn ®Ó thÓ hiÖn néi dung kinh tÕ cña c¸c quan hÖ chuyÓn ®æi, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Gi¸ ®Êt ®ång thêi lµ c«ng cô ®Ó Nhµ n­íc ®¶m b¶o quyÒn hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt . §Ó ®¶m b¶o nhu cÇu vÒ ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh quèc phßng, an ninh, c¸c c«ng tr×nh phôc vô lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng, ®ång thêi ®¶m b¶o quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt , ngµy 17/8/1994 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 90/CP ban hµnh quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc lÊy ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. -VÒ ph¹m vi ¸p dông, §iÒu 1 cña b¶n quy ®Þnh nµy ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh 90 quy ®Þnh nh­ sau: “Quy ®Þnh nµy chØ ¸p dông ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng”. Qu¸ tr×nh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 90/Cp cho thÊy, sau khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt vµ ®· ®­îc båi th­êng , ng­êi sö dông ®Êt gÆp nhiÒu khã kh¨n, ®Æc biÖt lµ nh÷ng ng­êi bÞ thu håi hÕt ®Êt s¶n xuÊt, ph¶i chuyÓn sang ngµnh nghÒ kh¸c. Trong nghÞ ®Þnh nµy Nhµ n­íc kh«ng quy ®Þnh râ ®èi víi c¸c kho¶n hç trî , ®iÒu nµy ®· dÉn ®Õn ng­êi bÞ thu håi ®Êt trë thanh nh÷ng ng­êi thÊt nghiÖp, g©y nªn g¸nh nÆng cho x· héi. NÕu ®Ó t×nh tr¹ng nµy kÐo dµi trong khi nhu cÇu sö dông ®Êt cho c¸c khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao, khu chÕ xuÊt, cho c¸c c«ng tr×nh giao th«ng, c«ng tr×nh th­¬ng m¹i, c«ng tr×nh gi¸o dôc, y tÕ ngµy cµng cao, Nhµ n­íc ph¶i gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò x· héi ngµy cµng trë nªn phøc t¹p. §ã lµ vÊn ®Ò nhµ ë, lao ®éng d­ thõa, vÊn ®Ò viÖc lµm, vÊn ®Ò gi¸o dôc vµ nh÷ng vÊn ®Ò x· héi kh¸c...Thùc tÕ cho thÊy c¸c vô khiÕu n¹i ngµy cµng t¨ng, trong ®ã chñ yÕu lµ khiÕu n¹i vÒ ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt. Thùc tÕ nµy ®· ¶nh h­ëng kh«ng Ýt ®Õn viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng , ®Õn tiÕn ®é thi c«ng c¸c c«ng tr×nh. Nh÷ng vÊn ®Ò nµy ®ßi hái Nhµ n­íc ph¶i cã chÝnh s¸ch, ph¸p luËt phï hîp, võa b¶o ®¶m thêi gian thi c«ng c¸c c«ng tr×nh, võa b¶o ®¶m quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt, b¶o ®¶m æn ®Þnh kinh tÕ. chÝnh trÞ, x· héi. Ngµy 24/4/1998 ChÝnh phñ ®· ban hµnh nghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP vª viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng; thay thÕ NghÞ ®Þnh sè 90/CP vµ quy ®Þnh râ ph¹m vi ¸p dông, ®èi t­îng ph¶i ®Òn bï, ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï, ph¹m vi ®Òn bï. Nh­ vËy , nguyªn t¾c ®Òn bï lµ: ng­êi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt sö dông vµo môc ®Ých nµo th× khi thu håi, Nhµ n­íc ®Òn bï b»ng c¸ch giao ®Êt hoÆc ®Òn bï b»ng tiÒn theo gi¸ cïng môc ®Ých sö dông hoÆc ®Òn bï b»ng nhµ ë; khi ®Òn bï b»ng ®Êt hoÆc nhµ ë mµ cã chªnh lÖch vÒ gÝ trÞ th× ng­êi ®­îc ®Òn bï ®­îc nhËn (hoÆc ph¶i tr¶) phÇn chªnh lÖch gi¸ trÞ ®ã b»ng tiÒn. VÒ ®iÒu kiÖn ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt, NghÞ ®Þnh sè 22/1998/NQ – CP ®· quy ®Þnh c¸c tr­êng hîp sö dông ®Êt hîp ._.. NhiÒu dù ¸n vÉn ph¶i sö dông biÖn ph¸p c­ìng chÕ. * §èi víi c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i: - Khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh kh«ng phï hîp. Trong khi gi¸ ®Êt lµ yÕu tè lu«n biÕn ®éng th× khung gi¸ ®Êt l¹i cè ®Þnh vµ ®­îc ¸p dông cho th¬× gian dµi. Khi sö dông khung gi¸ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i th× kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. §©y chÝnh lµ khã kh¨n cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vµ lµ nguyªn nh©n g©y ra nhiÒu khiÕu kiÖn. - C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt. C¸c v¨n b¶n h­íng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a râ rµng, thiÕu ®Þnh tÝnh vµ c¶ ®Þnh l­îng. §iÒu nµy lµm cho c¸c ®Þa ph­¬ng vËn dông kh¸c nhau. - X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc xem nh­ mét nghÒ nh­ng hiÖn nay ch­a cã nguyªn t¾c, chuÈn mùc vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh thèng nhÊt. - ThiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt cã tr×nh ®é chuyªn m«n kü thuËt cao. Gi¸ ®Êt lµ mét ®Æc tÝnh trõu t­îng, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt võa mang tÝnh khoa häc l¹i võa mang tÝnh nghÖ thuËt, ®ßi hái ph¶i cã ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao. Ch­¬ng III Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng I. quan ®iÓm hoµn THIÖN C¤NG T¸C x¸C §ÞNH GI¸ §ÊT BåI TH­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trong thêi gian tíi. X¸ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc khã kh¨n vµ phøc t¹p Nã ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña nhiÒu bªn cã liªn quan ( ng­êi d©n bÞ thu håi ®Êt, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc). Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng ph¶i tu©n thñ theo nh÷ng quan ®iÓm sau: 1. B¶o ®¶m tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh ph¶i chÝnh x¸c, ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai.Trªn thùc tÕ hiÖn nay gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ tiÒm tµng cña ®Êt ®ai, g©y ra nhiÒu khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt lµ mét yªu cÇu kh«ng thÓ thiÕu khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan, gãp phÇn qu¶n lý vµ sö dông quü ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ h¬n. 2. KÕt hîp hµi hoµ gi÷a c¸c lîi Ých. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc khã kh¨n, phøc t¹p, liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ng­êi. Do ®ã ®Ó th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng th× yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan. KÕt hîp hµi hoµ vª lîi Ých cã nghÜa lµ ph¶i ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých, ®¶m b¶o cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc båi th­êng ®óng gi¸ trÞ mµ hä bÞ thu håi, ®¶m b¶o æn ®Þnh vÒ cuéc sèng còng nh­ nghÒ nghiÖp cho hä sau khi bÞ thu håi ®Êt, ®ång thêi kh«ng ®­îc g©y tæn thÊt cho Nhµ n­íc còng nh­ chñ ®Çu t­. 3. §¶m b¶o tÝnh thèng nhÊt vµ hÖ thèng trong ®Þnh gi¸ båi th­êng. Gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn nh÷ng c¨n cø, ph­¬ng ph¸p thèng nhÊt vµ ph¶i dùa trªn hÖ thèng h«ng tin chung cho tÊt c¶ c¸c dù ¸n. Thùc tÕ hiÖn nay, ë c¸c dù ¸n kh¸c nhau, ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt c¶ vÒ c¨n cø còng nh­ ph­¬ng ph¸p. §iÒu nµy ®· g©y ra kh«ng Ýt kho kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cÇn ph¶i ®¶m b¶o tÝn thèng nhÊt vµ hÖ thèng. II. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn hiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng . 1. NhËn xÐt chung. Dï bÊt kú ë giai ®o¹n nµo cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®Êt n­íc, c¸c chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt cña Nhµ n­íc ta ®Òu ®¶m b¶o hai môc tiªu: §¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc, b¶o vÖ quyÒn hîp ph¸p cña c«ng d©n. C¸c quy ®Þnh cña chÝnh s¸ch ®Òn bï , gi¶i phãng mÆt b»ng ë n­íc ta còng vËy. ®¸p øng ®­îc nhu cÇu x©y dùng, ®¸p øng ®­îc nhu cÇu ph¸t triÎn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, b¶o ®¶m sù æn ®Þnh x· héi. Theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi, ng­êi sö dông ®Êt tù chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc Nhµ n­íc vÒ phÇn diÖn tÝch ®Êt ®­îc giao.Trõ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp do Nhµ n­íc kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ph¶i chuyÓn sang thuª ®èi víi phÇn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp sö dông v­ît h¹ng møc, ng­êi sö dông ®Êt ph¶i nép tiÌn sö dông ®Êt khi Nhµ n­íc giao ®Êt. MÆc dï ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nh­ng ph¸p luËt ®· cho phÐp ®Êt ®ai tham gia chuyÓn dÞch trong giao dÞch nh©n sù. Do vËy, viÖc båi th­êng khi thu håi ®Êt lµ vÊn ®Ò nhËy bÐn, liªn quan ®Õn ®êi sèng cña nhiÒu ng­êi vµ lµ vÊn ®Ò kh«ng nhá ¶nh h­ëng ®Õn æn ®Þnh chÝnh trÞ, æn ®Þnh x· héi. §©y kh«ng chØ ®¬n thuÇn vÒ ý nghÜa kinh tÕ mµ cßn mang ý nghÜa chÝnh trÞ, x· héi vµ nh©n v¨n thÓ hiÖn tÝnh ­u viÖt cña chÕ ®é x· héi ta. So víi nh÷ng chÝnh s¸ch ®Òn bï tr­íc ®©y, chÝnh s¸ch ®Òn bï tõ sau HiÕn ph¸p 1992, ®Æc biÖt lµ sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®· thay ®æi h¼n vÒ b¶n chÊt. Ph¸p luËt ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸ vµ ®Êt ®ai tham gia trong giao l­u d©n sù.Nh­ vËy khi lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï th× vÊn ®Ò quan träng lµ ®Òn bï ®Êt vµ t¸i ®Þnh c­. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/ N§ - CP ®· cè g¾ng thÓ hiÖn chñ tr­¬ng cña Nhµ n­íc lµ b¶o ®¶m hµi hoµ quyÒn lîi cña Nhµ n­íc vµ cña ng­êi sö dông ®Êt. Tuy nhiªn víi tÊc ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ x· héi hiÖn nay: do nhu cÇu vÒ ®Êt cña sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc, c¸c quy ®Þnh vÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng vµ gi¶ ph¸p hiÖn hµnh vª x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®· dÇn dÇn trë lªn l¹c hËu, kh«ng ®¸p øng kÞp víi sù ph¸t triÓn chung cña x· héi; qu¸ tr×nh thùc hiÖn gÆp kh«ng Ýt nh÷ng v­íng m¾c, bÊt cËp vµ Ýt nhiÒu lµ nguyªn nh©n g©y nªn kh«ng Ýt ®Õn kh¶ n¨ng khai th¸c tiÒm n¨ng tµi nguyªn cña ®Êt n­íc, ¶nh h­ëng ®Õn kh¶ n¨ng sö dông vèn cña nhµ ®Çu t­. §iÒu nµy ®­îc thÓ hiÖn kh¸ râ ë mét sè dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc ph­¬ng h­íng còng nh­ gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng. 2. C¸c gi¶i ph¸p. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c v« cïng khã kh¨n vµ phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chÝnh g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ViÖc ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa hÕt søc quan träng kh«ng chØ ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng mµ cßn víi c¶ sù ph¸t triÎn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc.C¸c gi¶i ph¸p ®ã ph¶i dùa trªn quan ®iÓm toµn diÖn, xem xÐt mét c¸ch ®Çy ®ñ c¸c nh©n tè cã liªn quan, ®Æc biÖt lµ ph¶i dùa trªn c¬ së thùc tr¹ng vÒ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng , ph©n tÝch mét c¸ch kh¸ch quan nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n. 2.1. C¸c gi¶i ph¸p ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng . 2.1.1.C«ng t¸c quy ho¹ch. C«ng t¸c quy ho¹ch ®« thÞ ®· cã nhiÒu tiÕn bé song cÇn tiÕp tôc ®iÒu chØnh vµ phæ biÕn réng r·i trong nh©n d©n. ViÖc x©y dùng c¸c b¶n quy ho¹ch vµ lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng nªn ®­îc tiÕn hµnh mét c¸ch song song. §èi víi c¸c dù ¸n träng ®iÓm, nªn tæ chøc lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng ngay sau khi quy ho¹ch ®­îc phª duyÖt. Trong thùc tÕ hiÖn nay khi quy ho¹ch ®· ®­îc phª duyÖt nh­ng hiÖn t­îng x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch vÉn th­êng xuyªn diÔn ra, bªn c¹nh ®ã gi¸ ®Êt khu míi ®­îc quy ho¹ch sÏ t¨ng lªn rÊt nhanh trong khi ®ã gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i l¹i duùa trªn c¬ së gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh. §iÒu nµy sÏ dÉn ®Õn sù chªnh lÖch lín gi÷ gi¸ chuyÓn nh­îng vµ gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i t¹i khu vùc gi¶i phãng mÆt b»ng . ChÝnh v× vËy, ngay sau khi phª duyÖt b¶n quy ho¹ch th× cÊn ph¶i tiÕn hµnh lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng . Ngoµi ra ®Ó h¹n chÕ viÖc x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch th× cÇn ph¶i th«ng tin réng r·i vÒ b¶n quy ho¹ch trong nh©n d©n. 2.1.2. §æi míi vµ hoµn thèng hÖ thèng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng. Cã thÓ nãi chÝnh s¸ch ®Òn bï , t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam ®ang d­îc bæ sung hoµn thiÖn ®Ó ®¸p øng nh÷ng môc tiªu ®Æt ra gi¶i phãng mÆt b»ng cho viÖc thùc hiÖn dù ¸n trong tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn. Tuy nhiªn, míi ë giai ®o¹n ®Çu cña sù ph¸t triÓn c¶ vÒ kinh tÕ lÉn hÖ thèng luËt ph¸p, chÝnh s¸ch ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam cßn cã nh÷ng h¹n chÕ vµ khã kh¨n nhÊt ®Þnh thÓ hiÖn ë c¸c mÆt sau: *VÒ ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i: do tr×nh ®é qu¶n ký cßn kÐm còng nh­ do viÖc thùc hiÖn luËt ph¸p trong x· héi ch­a nghiªm minh dÉn ®Õn nhiÒu khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i. -§èi víi ®Êt ë: ViÖc quy ®Þnh h¹n møc ®Êt ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i theo gi¸ ®Êt ë cßn nhiÒu ®iÓm ch­a râ rµng vµ m©u thuÉn, g©y thiÖt thßi cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi, ®Æc biÖt trong tr­êng hîp ®Êt thõa kÕ hay ®Êt tù mua. -§èi víi ®Êt vµ c«ng tr×nh thuéc hµnh lang an toµn giao th«ng. §Êt hîp ph¸p ®­îc sö dông lµm hµnh lang an toµn giao th«ng hoÆc hµnh lang b¶o vÖ c«ng tr×nh sÏ bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông (kh«ng ®­îc x©y dùng nh÷ng c«ng tr×nh vÜnh viÔn ®èi víi ®Êt ë vµ chØ ®­îc trång c©y ng¾n ngµy ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp....) song ch­a cã quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï cho nh÷ng thiÖt h¹i do bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông nµy. -§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n vµ vËt nu«i: viÖc ch­a hoµn thµnh giao ®Êt theo luËt ë ®Þa ph­¬ng céng víi viÖc thõa kÕ, mua b¸n ®Êt kh«ng chuyÓn quyÒn sö ®· lµm phøc t¹p ho¸ viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï vµ hç trî trong c¸c dù ¸n. *VÒ møc ®Òn bï thiÖt haÞ: NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP ®· quy ®Þnh vÒ møc ®Òn bï cao h¬n h¼n so víi NghÞ ®Þnh sè 90/ CP (1994) trong phÇn lín c¸c tr­êng hîp møc ®Òn bï nµy ®· ®¸p øng ®­îc môc tiªu ®Æt ra lµ ®ñ ®Ó t¸i t¹o c¸c ta× s¶n bÞ thiÖt h¹i. Tuy nhiªn ch­a cã quy ®Þnh râ rµng ®Ó ­u tiªn vÒ møc lÖ phÝ tr­íc b¹ trong tr­êng hîp ng­êi bÞ ¶nh h­ëng tù mua ®Êt míi vµ tù lµm nhµ míi, ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸ch tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña nhµ vµ c«ng tr×nh kiÕn tróc còng nh­ c¸ch tÝnh c¸c chi phÝ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt trong tr­êng hîp ®Òn bï cho ®Êt giao ®Ó sö dông t¹m thêi, ®Êt cho thuª, ®Êt ®Êu thÇu. *C¸c chÝnh s¸ch hç trî vµ kh«i phôc cuéc sèng. Mét trong nh÷ng h¹n chÕ quan träng cña chÝnh s¸ch t¸i dÞnh c­ lµ chñ yÕu tËp trung vµo ®Òn bï c¸c kho¶n thiÖt h¹i vvÒ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n, c«ng tr×nh trªn ®Êt. Tªn gäi cña c¸c nghÞ ®Þnh, th«ng t­ cã liªn quan ®· cho thÊy râ môc tiªu cña c¸c chÝnh s¸ch nµy. ChÝnh v× vËy, rÊt nhiÒu dù ¸n ®· kh«ng quan t©m ®Õn viÖc kh«i phôc vµ hç trî cho ng­êi d©n sau khi bÞ thu håi ®Êt. Cuéc sèng cña hä gÆp khã kh¨n gÊp béi sau khi t¸i ®Þnh c­. *VÒ tæ chøc ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­: NghÞ ®Þnh 22/1998/ N§ - CP quy ®Þnh cÊp huyÖn, quËn chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh trong c«ng t¸c ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­, chñ ®Çu t­ lµ mét trong nh÷ng thµnh viªn cña Héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. §iÒu nµy trªn thùc tÕ ch­a phï hîp víi mét sè dù ¸n lín, liªn tØnh, liªn huþÖn còng nh­ c¸c dù ¸n cã nguån vèn do Bé, Ban Ngµnh ë trung ­¬ng qu¶n lý.: Thø nhÊt : cã thÓ cã sù kh¸c biÖt ®¸ng kÓ trong chÝnh s¸ch ®Òn bï t¸i ®Þnh c­ ë mçi ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau do sù chØ d¹o hoµn toµn kh¸c nhau . Thø hai: C¸c ban qu¶n lý dù ¸n Trung ­¬ng kh«ng thÓ t¸c ®éng trùc tiÕp tíi Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ë c¸c quËn, huyÖn ®Ó thóc ®Èy c«ng t¸c ®Òn bï vµ kh«i phôc cuéc sèngkhi cÇn thiÕt mµ ph¶i ®i ®­êng vßng, th«ng qua Bé chñ qu¶n t¸c ®äng tíi UBND thØnh, thµnh phè míi chØ ®¹o xuèng quËn huyÖn. §iÒu khã kh¨n tiÕp theo lµ trong nhiÒu dù ¸n lµ ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ thêi gian tr¶ tiÒn ®Òn bï vµ tiÕn hµnh gi¶i to¶ mÆt b»ng. §Ó cã thÓ kiÓm kª chÝnh x¸c c¸c tµi s¶n bÞ thiÖt h¹i vµ lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï cÇn cã c¸c thiÕt bÞ kü thuËt, trªn c¬ së ®ã c¾m mèc ph¹m vi giíi h¹n dù ¸n. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ rÊt nhiÒu dù ¸n võa tiÕn hµnh x©y dùng võa thiÕt kÕ kü thuËt, nghÜa lµ thiÕt kÕ kü thuËt chØ ®i tr­íc thi c«ng mét thêi gian rÊt ng¾n, kh«ng ®ñ ®Ó kiÓm kª vµ ®Òn bï , thùc hiÖn di dêi d©n tr­íc khi thi c«ng. *VÒ kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­: Do ch­a cã quy ®Þnh râ rµng vÒ quy tr×nh lËp vµ thÈm ®Þnh kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­ ngay tõ giai ®o¹n chuÈn bÞ dù ¸n, c«ng t¸c ®Òn bï vµ hç trî cña ®a sè c¸c dù ¸n kh«ng ®­îc chuÈn bÞ tr­íc mét c¸ch ®Çy ®ñ, thiÕu sù phèi hîp cña c¸c bªn cã liªn quan còng nh­ thiÕu sù tham gia cña c¸c c¸ nh©n vµ céng ®ång bÞ ¶nh höáng vµ céng ®ång sÏ tiÕp nhËn d©n di chuyÓn, g©y khã kh¨n vµ chËm tiÕn ®é cho viÖc ®Òn bï di chuyÓn vµ gi¶i phãng mÆt b»ng . *VÒ c«ng t¸c kiÓm tra gi¸m s¸t: Kh«ng cã quy ®Þnh vÒ gi¸m s¸t nãi chung vµ gi¸m s¸t ®éc lËp nãi riªng cho c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n. Bªn c¹nh ®ã nhiÒu LuËt, NghÞ ®Þnh vµ Th«ng t­ kh«ng cã quy ®Þnh ®Çy ®ñ vÒ tr¸ch nhiÖm cña c¸c cÊp, ngµnh trong viÖc thùc hiÑn kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n hoÆc do thiÕu nhËn thøc cña nhiÒu c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc, tæ chøc x· héi vµ nh©n d©n, hoÆc thiÕu c¸c h­íng dÉn thi hµnh cô thÓ hoÆc yÕu kÐm vÒ n¨ng lùc thi hµnh, ®Æc biÖt trong qu¶n ký ®Êt ®ai vµ trong qu¶n lý x©y dùng dÉn ®Õn nhiÒu phøc t¹p trong c«ng t¸c båi th­êng vµ hç trî. Ngoµi ra vÉn cßn nhiÒu ®iÒu m©u thuÉn bÊt hîp lý lµm cho viÖc thùc hiÖn cµng thªm khã kh¨n. ChÝnh v× nh÷ng h¹n chÕ cña chÝnh s¸ch båi th­êng vµ t¸i ®Þnh c­ nh­ vËy cho nªn yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i ®æi míi, hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng nh»n kh¾c phôc ®­îc nh÷ng h¹n chÕ nªu trªn ®ång thêi ®¸p øng ®­îc yªu cÇu cña giai ®o¹n míi. ViÖc ®æi míi vµ hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc tËp chung ë mét sè diÓm chñ yÕu sau: Thø nhÊt : tiÕp tôc nghiªn cøu, x©y dùng hoµn chØnh vµ ®ång bé hÖ thèng c¸c v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó c¸c cÊp, ngµnh thèng nhÊt thùc hiÖn, ®Æc biÖt lµ quy ®Þnh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè22/1998/N§ - CP, Th«ng t­ sè 145/TT – BTC cña Bé Tµi chÝnh, söa ®æi quyÕt dÞnh sè 20/1998/Q§ - UB cña UBND Thµnh phå Hµ Néi, trong ®ã tËp trung ë mét sè néi dung chñ yÕu nh­ gi¸ båi th­êng, t¸i ®Þnh c­, chÝnh s¸ch hç trî, møc båi th­êng thiÖt h¹i ...,®¶m b¶o ®óng nguyªn t¾c, ®óng ph¸p luËt,phï hîp víi ®Æc thï cña thµnh phè, ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc, quyÒn lîi hîp ph¸p chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt vµ cc¸c chñ ®Çu t­. Thø hai: Ngoµi viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn båi th­êng thiÖt h¹i nãi chung th× cÇn thiÕt ph¶i ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh chuyªn s©u vµo c¸c vÊn ®Ò nh­ chÝnh s¸ch hç trî æn ®Þnh cuéc sèng, t¹o viÖc lµm, vÊn ®Ò vÒ t¸i ®Þnh c­.§Æc biÖt lµ vÒ vÊn ®Ò t¸i ®Þnh c­, nªn cã nh÷ng v¨n b¶n quy ®Þnh riªng vÒ vÊn ®Ò nµy, trong ®ã cÇn quy ®Þnh râ rµng vÒ c¬ chÕ cho kh©u t¸i ®Þnh c­. 2.1.3. Cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh. §Þa chÝnh lµ ngµnh cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi viÖc thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. Tuy nhiªn hiÖn nay, hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, do ®ã cÇn ph¶i cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh tõ Trung ­¬ng tíi c¬ së, ®Æc biÖt lµ c¬ quan §Þa chÝnh cÊp huyÖn. §©y chÝnh lµ cÊp tham m­u cho chÝnh quyÒn tæ chøc thùc hiÖn ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng . §ång thêi c¬ quan ®Þa chÝnh cÊp huyÖn lµ n¬i trùc tiÕp qu¶n lý hÖ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh trong ph¹m vi huyÖn, quËn, thÞ x·, thµnh phè trùc thuéc tØnh, lµ c¬ quan theo dâi viÖc thùc hiÖn kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt, lµ n¬i thùc hiÖn c¸c thñ tôc chuyÓn dÞch ®Êt ®ai, lµ c¬ quan phèi hîp víi c¸c c¬ quan kh¸c c«ng khai quy ho¹ch. Bªn c¹nh viÖc cñng cè l¹i hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh, còng cÇn ph¶i n©ng cao chÊt l­îng, tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. C¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· lµ ®Çu mèi vÒ quan hÖ gi÷a ng­êi sö dông ®Êt vµ Nhµ n­íc vµ gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt víi nhau. Do ®ã Nhµ n­íc cÇn nghiªn cøu chÕ ®é ®·i ngé còng nh­ n©ng cao tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. 2.1.4. C«ng t¸c tuyªn truyÒn. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cã hiÖu qu¶ th× cÇn ph¶i coi träng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt trong nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n hiÓu vµ t«n träng ph¸p luËt, ®Æc biÖt lµ ph¸p luËt ®Êt ®ai. CÇn x¸c ®Þnh tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt lµ ch­¬ng tr×nh hµnh ®éng quèc gia, lµ néi dung ho¹t ®äng cña qu¶n lý Nhµ n­íc . Muèn cho c«ng t¸c tuyªn truyÒn ®¹t hiÖu qu¶ cao, cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p nhÊt ®Þnh. Trong ®ã ®Æc biÖt coi träng sù phèi hîp cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp nh­ Héi Cùu chiÕn binh, Héi Liªn hiÖp phô n÷, Tæ d©n phè...... trong viÖc tuyªn truyÒn gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.1.5. N©ng cao tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. C¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ngoµi viÖc n¾m v÷ng c¸c yªu cÇu cña dù ¸n cßn ph¶i am hiÎu vª chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt trong qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ cöa, gi¸ c¶ còng nh­ tr×nh tù lËp duyÖt ph­¬ng ¸n vµ tæ chøc thùc hiÖn ph­¬ng ¸n båi th­êng ®¶m b¶o ®óng tiÕn ®é quy ®Þnh. Tuy nhiªn, thùc tÕ hiÖn nay c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®a sè lµ c¸c c¸n bé kiªm nhiÖm hoÆc c¸c c¸n bé chuyÓn tõ c¸c ngµnh kh¸c sang. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng yÕu tè g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ChÝnh v× vËy, n©ng cao chÊt l­îng còng nh­ tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét yªu cÇu cÊp b¸ch. §Ó lµm d­îc ®iÒu n¸y cÇn tËp trung vµo mét sè ®iÓm chñ yÕu sau: - Më c¸c chuyªn ngµnh chuyªn ®µo t¹o vÒ c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. - Më réng quan hÖ hîp t¸c v¬i c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o chuyªn m«n nghiÖp vô cho c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. X¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng trong båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cßn nhiÒu bÊt cËp. §©y lµ kh©u khã kh¨n, phøc t¹p g©y c¶n trë qu¸ tr×nh båi th­êng thiÖt h¹i khi thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. HiÖn nay chóng ta ®ang thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng theo quy ®inh cña NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP, vÒ c¬ b¶n gi¸ ®Êt tÝnh båi th­êng vÉn dùa vµo b¶ng gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc vµ cã ¸p dông hÖ sè K, ®©y chÝnh lµ trë ng¹i lín ®èi víi chñ ®Çu t­. Thùc tÕ cã mét kho¶ng c¸ch kh¸ lín gi÷a gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh víi gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ. 2.2.1. Thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ. HiÖn nay khi nãi ®Õn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, vÊn ®Ò ®Æt ra th­êng chñ yÕu xoay quanh hai néi dung lín ®ã lµ: ViÖc ph©n ®Þnh gi¸ ®Êt cho ®Þa ph­¬ng vµ viÖc thiÕt lËp khung gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ tÝnh ®Òn bï. Tuy nhiªn c¶ hai vÊn ®Ò trªn ®Òu ch­a gi¶i quyÕt ®­îc b¶n chÊt cña vÊn ®Ò vµ nh÷ng tån t¹i v­íng m¾c hiÖn nay. Nh­ ®· nªu ë trªn, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng vµ x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ mét ho¹t ®éng võa mang tÝnh khoa häc, võa mang tÝnh nghÖ thuËt. Nã ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i lµ ng­êi cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp v÷ng vµng, nhËy bÐn trong tõng tr­êng hîp. Trong khi ®ã gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ yÕu tè bÊt ®Þnh, nã phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau vµ th­êng xuyªn cã sù biÕn ®æi. ViÖc ¸p dông mét b¶ng gi¸ nhÊt ®Þnh sÏ gÆp nhiÒu v­íng m¾c, kh«ng phï hîp vµ kh«ng ph¶n ¸nh hÕt ®­îc sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n g©y ra khiÕu kiÖn, lam c¶n tr¶ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. §Ó gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng nãi trªn nh»m ®¶m b¶o x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng ®­îc chÝnh x¸c cÇn ph¶i coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt la mét nghÒ gièn n­ c¸c nghÒ kh¸c. 2.2.2. Sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt míi. §i ®«i víi g¶i ph¸p coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ, lµ viÖc thay ®æi c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt sao cho phï hîp. MÆt kh¸c, sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh lµm c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt thùc hiÖn båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng m¹t b»ng ®· kh«ng ®em l¹i hiÖu qu¶ cao mµ cßn g©y ra nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ thay v× sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. §iÒu nµy sÏ kh¾c phôc ®­îc nh÷ng khã kh¨n, bÊt cËp trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn cho nghÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Mét thùc tÕ khi sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt båi th­êng, nÕu tÝnh c¶ hÖ sè K th× míi ph¶n ¸nh ®­îc kho¶ng h¬n 1/2 gi¸ thùc tÕ båi th­êng, cßn ph¶i dïng niÒu hÖ sè ®iÒu chØnh kh¸c míi ®¶m b¶o tho¶ ®¸ng lîi Ých cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt. HiÖn nay trªn thÕ giíi x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng th­êng sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p sau: ph­¬ng ph¸p so s¸nh, ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. ViÖc lùa chän ph­¬ng ph¸p nµo cho phï hîp khi thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ phô thuéc vµo môc ®Ých ®Þnh gi¸, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸, th«ng th­êng c¸c ph­¬ng ph¸p trªn th­êng sö dông cho nh÷ng tr­êng hîp sau: *Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: §©y lµ ph­¬ng ph¸p th­êng ®­îc sö dông réng r·i nhÊt, trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc tiÕn hµnh b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp tµi s¶n ®Êt ®ã víi m¶nh ®Êt t­¬ng tù ®· ®­îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giao dÞch tr­íc ®ã. Tuy nhiªn khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt còng gÆp nhiÒu khã kh¨n ®ã lµ sè l­îng c¸c m¶nh ®Êt ®­îc giao dÞch cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù lµ rÊt Ýt dÉn ®Õn thiÕu th«ng tin cho qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i lµ ng­êi cã tr×nh ®é cao trong viÖc x¸c ®Þnh sù kh¸c nhau gi÷a c¸c m¶nh ®Êt. Cã nh­ vËy míi cã thÓ t×m ra gi¸ trÞ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy. Do ®ã, ph­¬ng ph¸p so s¸nh th­êng ®­îc sö dông trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai ho¹t ®éng lµnh m¹nh, c¸c th«ng tin liªn quan ®Ên m¶nh ®Êt ®­îc cËp nhËt th­êng xuyªn vµ cã nhiÒu m¶nh ®Êt cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù nhau. *Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i: §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông trong tr­êng hîp c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh to¸n, ph©n tÝch xem kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai nh­ thÕ nµo? Ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®Êu thÇu. Gi¸ trÞ ®Êu thÇu tèi thiÓu sÏ b»ng gi¸ trÞ cña ®Êt céng víi gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ mÆt ®©ï t­ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt. Nh­ vËy sau khi tÝnh c¸c chi phÝ dù kiÕn ph¸t triÓn vµ lîi nhuËn ®Þnh møc, phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i lµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®Ó ®¸u thÇu. Nhµ thÇu ph¶i dù kiÕn ®­îc c¸c lo¹i chi phÝ ph¶i tr¶ cho toµn bé m¶nh ®Êt ®Êu thÇu, trong ®ã cã gi¸ trÞ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p lîi nhu©n: Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña tµi s¶n nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn thu ®­îc do sö dông tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së tÝnh tæng gi¸ trÞ lîi nhuËn do tÊt c¶ c¸c yÕu tè t¹o ra trong ®ã cã yÕu tè nhµ ®Êt sau ®ã ph©n chia lîi nhuËn t­¬ng øng gi÷a c¸c yÕu tè. Tõ kho¶n lîi nhuËn t­¬ng øng víi tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy chØ dïng ®Ó tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ nhµ ®Êt, kh«ng phï hîp cho ®Þnh gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi liªn hÖ víi nhau. Khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra dùa vµo ph­¬ng ph¸p tÝnh chuyÓn gÝa trÞ cña ®ång tiÒn ta cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông trong tr­êng hîp tµi s¶n nhµ ®Êt cã thÓ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Ph­¬ng ph¸p nµy ¸p dông trong c¸c tr­êng hîp mua ®Êt, thuª ®Êt ®Ó kinh doanh. Gi¸ mua hoÆc thuª ph¶i bao gåm c¶ gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.3. Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt. Cïng víi viÖc thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ vµ cho phÐp sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i Nhµ n­íc cÇn ph¶i thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã nh­ vËy míi b¶o ®¶m thùc hiÖn tèt ®­îc hai gi¶i ph¸p nªu trªn. C¬ quan ®Þnh gÝa lµ c¬ quan cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch th­êng xuyªn theo tõng thêi ®iÓm, tõng vÞ trÝ ®Æc biÖt lµ phï hîp víi gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng ( tøc gi¸ thÞ tr­êng) ®Ó ¸p dông khi båi th­êng. §Ó b¶o ®¶m c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt ho¹t ®éng ®uîc hiÖu qu¶ cÇn ph¶i ban hµnh quy ®Þnh vÒ tæ chøc ngµnh ®Þnh gi¸. Theo ®ã ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tæ chøc nh­ sau: -CÊp Trung ­¬ng cã Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia: Trung t©m nµy cã nhiÖm vô ®iÒu phèi gi¸ nhµ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. ChØ ®¹o vÒ chuyªn m«n nghiÖp vô ®èi víi c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ cÊp d­íi. Lµ c¬ quan cã chøc n¨ng tham m­u, gióp viÖc cho ChÝnh phñ ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc vµ ChÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. -Thµnh lËp c¸c Ban ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt trùc thuéc UBND cÊp tØnh: Ban nµy cã chøc n¨ng tham m­u gióp viÖc cho UBND tØnh, Thµnh phè trùc thuéc TW trong viÖc ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt, ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc UBND cÊp tØnh vÒ c¸c ho¹t ®éng cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt. Ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh ph¶i chÞu sù gi¸m s¸t vÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô cña Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. *Ho¹t ®éng cña ngµnh ®Þnh gi¸: §Ó cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cã hiÖu qu¶ cao, ho¹t ®éng ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tiÕn hµnh nh­ sau: -C¸c ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh cö c¸c nhµ ®Þnh gi¸ viªn th­êng xuyªn ®i lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ë c¸c c¬ së. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh thêi ®iÓm cña gi¸ ®Êt, sau khi thu thËp, x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ ®Êt ë c¸c vïng, ®Þa bµn thuéc tØnh qu¶n lý, c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt göi c¸c th«ng tin cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt ë tõng vïng vÒ Ban ®Þnh gi¸ vµ Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. Sau khi xem xÐt, Trung t©m ®Þnh gi¸ vµ Ban ®Þnh gi¸ tæ chøc c«ng khai gi¸ ®Êt trong tõng thêi kú nhÊt ®Þnh, cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt, ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.4. §µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng bªn c¹nh nh÷ng gi¶i ph¸p nªu trªn, yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i cã mét ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tay nghÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô v÷ng vµng. §©y lµ nh÷ng nh©n tè gi÷ vai trß quan träng trong viÖc ®­a ra ®­îc gi¸ trÞ chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt. Tuy nhiªn hiÖn nay ë n­íc ta do ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt lµ c«ng t¸c hÕt søc míi mÎ cho nªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ võa thiÕu vÒ sè l­îng vµ yÕu vÒ chÊt l­îng. Yªu cÇu lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã tr×nh ®é chuyªn m«n v÷ng vµng. Muèn vËy cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè viÖc sau: -Më c¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong c¸c tr­êng ®¹i häc. C¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o nµy cã nhiÖm vô trang bÞ nh÷ng kiÕn thøc chuyªn m«n, nghiÑp vô cho c¸c häc viªn ®Ó ®¶m b¶o sau khi tèt ngiÖp c¸c häc viªn cã thÓ trë thµnh c¸c nhµ ®Þnh gi¸... -Më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc tiªn tiÕn trªn thÕ giíi trong viÖc ®µo t¹o c¸c c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Mét thùc tÕ hiÖn nay ë ViÖt nam lµ chóng ta hÇu nh­ kh«ng cã c¸c chuyªn gia vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng míi chØ ë kh©u chËp ch÷ng. Do vËy viÖc tù lËp trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ sÏ gÆp nhiÒu khã kh¨n h¬n n÷a sÏ kh«ng ®¶m b¶o vÒ chÊt l­îng cho ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸. ChÝnh v× vËy më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ lµ viÖc cÊp b¸ch cÇn ph¶i thùc hiÖn. §iÒu ®ã sÏ gióp chóng ta ®µo t¹o ra ®­îc c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao, ®¸p øng nhu cÇu hiÖn t¹i vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt KÕt luËn 1.Thùc tr¹ng c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm – Thµnh phè Hµ Néi trong thêi gian võa qua cßn nhiÒu khã kh¨n, v­íng m¾c. Gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh hÕt gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai ®· g©y ra kh«ng Ýt khã kh¨n phøc t¹p trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng. T×nh tr¹ng ®ã cã nguyªn nh©n c¬ b¶n lµ thiÕu ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hîp lý, nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ nuíc vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i kh«ng phï hîp, thiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt chuyªn nghiÖp. V× vËy viÖc nghiªn cøu c¸c gi¶i ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét yªu cÇu kh¸ch quan, cã tÝnh bøc xóc. 2.ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i dùa trªn khung gi¸ ®Êt cè ®Þnh do Nhµ n­íc ban hµnh nh÷ng n¨m qua ®· thÓ hiÖn sù bÊt hîp lý, kh«ng phï hîp víi t×nh h×nh míi vÒ gi¸ ®Êt trong chuyÓn dÞch theo qutü ®¹o c¬ kinh tÕ thÞ tr­êng. Sù bÊt hîp lý ®ã chØ ®­îc gi¶i quyÕt b»ng c¸ch thay ®æi c¸c quy ®Þnh vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, cho phÐp sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt míi vµo viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. 3.ViÖc ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ph¶i dùa trªn c¬ së, thùc tr¹ng còng nh­ nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ hiÖn ®ang ®­îc ¸p dông vµ ph¶i ®­îc tiÕn hµnh ®ång bé víi c¸c gi¶i ph¸p kh¸c. ViÖc ®­a ra c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i lµ rÊt quan träng vµ cÊp b¸ch nh­ng kh«ng v× thÕ mµ ®æi míi víi bÊt cø gi¸ nµo. V× vËy ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i g¾n liÒn víi viÖc nghiªn cøu thùc tr¹ng hiÖn taÞ vµ ph¶i g¾n liÒn víi viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ còng nh­ h×nh thµnh c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt. 4.X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i theo néi dung vµ c¸c gi¶i ph¸p mµ chuyªn ®Ò ®· ®­a ra sÏ mang l¹i hiÖu qu¶ cao, ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai, ®¶m b¶o kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc, gãp phÇn th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ do ®ã thóc ®Èy qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña Thµnh phè Hµ Néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng. Tµi liÖu tham kh¶o GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. PGS. TS Ng« §øc C¸t: Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt – NXB N«ng nghiÖp. GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. C¸c ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n – NXB KHKT Hµ néi-2000. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998. NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994. HiÕn ph¸p 1992. QuyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi. QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB ngµy Th«ng t­ sè 145/1998/TT – BTC ngµy 4/11/1998 cña Bé Tµi ChÝnh. T¹p chÝ §Þa chÝnh sè 2 n¨m 2000. T¹p chÝ Tµi chÝnh sè Héi th¶o gi¸ ®Êt - N¨m 2001 Môc lôc Trang ._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • doc29128.doc