Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng Công ty cổ phần XNK và xây dựng Việt Nam - Vinaconex

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant) FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện CPXD: Chi phí xây dựng CPTB: Chi phí thiết bị CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng CPQL: Chi phí quản lý CPTV: Chi phí tư vấn CP ≠: Chi phí khác DT: Doanh thu LN: Lợi nhuận NLSX: Năng lực sản xuất NNS: Nộp ngân sách NTTT: Ngoại tệ thực thu LD: Lao động VĐT: Vốn đầu tư VĐ

doc80 trang | Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1325 | Lượt tải: 4download
Tóm tắt tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng Công ty cổ phần XNK và xây dựng Việt Nam - Vinaconex, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
TKDBĐS: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản CC: Chung cư KĐT: Khu đô thị DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ A. Bảng biểu: Bảng 1.1. Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008 Bảng 1.2. Tỷ trọng vốn đầu tư bất động sản trong tổng vốn đầu tư của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008 Bảng 1.3. Cơ cấu vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.4. Tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.5. Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung. Bảng 1.6 Tỷ trọng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung. Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và KĐT mới của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.8. Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị mới Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư. Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của tổng công ty Vinaconex Bảng 1.11. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.12. Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư Bảng 1.13. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.14. Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đang thực hiện Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.16. Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện và tìm kiếm cơ hội đầu tư Bảng 1.17. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Bảng 1.18. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Bảng 1.19. Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Bảng 1.20. Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) B. Hình vẽ Hình 1.1. Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex Hình 1.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) LỜI MỞ ĐẦU Kể từ khi chính thức mở cửa, hội nhập lại với khu vực và Thế Giới, đặc biệt là từ khi Hoa Kỳ chính thức xóa bỏ lệnh cấm vận với nước ta năm 1995, Việt Nam đã và đang có những sự chuyển mình thật sự hết sức mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởng luôn ở mức cao (bình quân từ 1995 là khoảng 7%/năm), đời sống người dân không ngừng được cải thiện và cùng với đó là sự xuất hiện ngày một nhiều của những công trình, những khu đô thị mới, những tòa cao ốc vô cùng hiện đại và hoành tráng như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Nam Thăng Long (Ciputra), tòa nhà trụ sở tập đoàn dầu khí quốc gia, trung tâm thương mại Vincom, các khách sạn năm sao Daewoo, Sofitel, Melia, Caravelle… Tất cả cho thấy một điều, Việt Nam đang thực sự là mảnh đất rất màu mỡ đối với những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cả ở trong và ngoài nước. Hiểu rõ được điều này, kể từ những năm đầu thế kỷ 21 tới nay, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm tham gia vào thị trường bất động sản đầy tiềm năng trong nước với hàng loạt các dự án quy mô lớn như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khách sạn Holiday View, trung tâm thương mại Tràng Tiền, tòa nhà Vinaconex Tower… Trong suốt quá trình thực hiện này, Vinaconex đã đạt được rất nhiều những thành tựu đáng kể cả với tổng công ty nói riêng và với toàn xã hội nói chung, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại ở đó một số hạn chế cần phải sớm khắc phục để đưa tổng công ty trở thành một nhà đầu tư lớn không chỉ đối với Việt Nam mà còn trên toàn Thế Giới. Chính vì vậy, rất hy vọng rằng đề tài “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” mà em đã nghiên cứu và thực hiện dưới đây sẽ đưa ra những cái nhìn chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty và qua đó tìm ra được những hướng đi, những giải pháp đúng đắn nhất. Luận văn gồm có 2 chương: Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm cũng như những khó khăn khách quan trong việc thu thập số liệu nên chuyên đề của em vẫn còn những thiếu sót không tránh khỏi, bởi vậy, em rất mong sẽ nhận được sự đóng góp, phê bình từ các thầy cô giáo cũng như tất cả các bạn. Em xin chân thành cảm ơn thạc sỹ Phan Thu Hiền đã rất nhiệt tình chỉ bảo, hướng dẫn để em có thể hoàn thành một cách tốt nhất chuyên đề này! CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX I. Lý thuyết về đầu tư bất động sản 1. Khái niệm và Đặc điểm 1.1. Khái niệm Tại hầu hết các nước, bất động sản được coi là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, tại mỗi một quốc gia khác nhau thì những khái niệm về đất đai cũng như những tài sản liên quan kia lại không giống nhau. Chẳng hạn, tại Nga, bất động sản được quy định là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung (Điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Nga), hay ở Thái Lan, người ta quan niệm “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật dân sự Thái Lan). Như vậy, có thể khẳng định rằng khái niệm bất động sản là rất rộng và đa dạng, hoàn toàn tùy thuộc vào các quy định cụ thể của pháp luật mỗi nước. Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bất động sản được hiểu là: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Vậy, có thể khái niệm về hoạt động đầu tư bất động sản như sau: Đầu tư bất động sản là sự bỏ ra hay sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra đất đai, các công trình và các tài sản khác gắn liền với công trình đó. 1.2. Đặc điểm Với việc có thể được xem như là một trong những hoạt động điển hình nhất của đầu tư phát triển, hoạt động đầu tư bất động sản bao gồm những đặc điểm như sau: Quy mô tiền vốn và vật tư cần thiết cho hoạt động đầu tư bất động sản thường là rất lớn. Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện hoạt động đầu tư. Lao động cần cho các dự án bất động sản cũng rất lớn, đặc biệt là đối với những dự án trọng điểm, quy mô lớn. Thời kỳ đầu tư (thời gian tính từ khi khởi công thực hiện dự án đến lúc dự án được hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác) kéo dài. Nhiều dự án bất động sản có thời gian đầu tư có thể lên đến 5 hay 10 năm. Thời gian vận hành khai thác các bất động sản sau khi đã hoàn tất công cuộc đầu tư xây dựng là rất dài. Các công trình sau khi được hoàn thành sẽ phát huy tác dụng ngay tại nơi nó được tạo dựng nên. Chính vì vậy, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư sẽ chịu những ảnh hưởng rất lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế, chính trị hay xã hội của vùng hay địa phương đó. Độ rủi ro tương đối cao. Trong đó, rủi ro bao gồm có từ nguyên nhân chủ quan (trình độ kỹ thuật, công nghệ, quản lý…) và nguyên nhân khách quan (điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội…). 2. Phân loại đầu tư bất động sản 2.1. Theo nguồn vốn Theo nguồn vốn đầu tư, đầu tư bất động sản có thể chia ra làm hai loại chính sau: 2.1.1. Vĩ mô a) Vốn từ trong nước Vốn nhà nước. + Vốn ngân sách nhà nước. + Vốn trái phiếu chính phủ. + Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước. + Vốn của các doanh nghiệp nhà nước. Vốn huy động từ dân cư và khu vực tư nhân. b) Vốn từ nước ngoài Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA – Official Development Assistant. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI – Foreign Direct Investment. Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại Quốc Tế. Vốn huy động từ thị trường vốn Quốc Tế. 2.1.2. Vi mô a) Bên trong Tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp. Khấu hao hàng năm. b) Bên ngoài Huy động nợ + Ngân hàng. + Các tổ chức tín dụng khác. + Đối tác. + Khách hàng. + Phát hành trái phiếu công ty. Phát hành cổ phiếu ra công chúng. 2.2. Theo nội dung đầu tư Phân theo nội dung, đầu tư bất động bao gồm các loại: Đầu tư chung cư cao tầng và khu đô thị mới. Đầu tư cao ốc văn phòng. Đầu tư khách sạn – khu du lịch. Đầu tư trung tâm thương mại. Đầu tư khu công nghiệp. Một số loại hình khác: khu công nghệ cao, chợ... 2.3. Theo hình thức đầu tư Đầu tư trực tiếp. Đầu tư gián tiếp. Liên doanh liên kết. 3. Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản 3.1. Vốn đầu tư bất động sản Khái niệm: Vốn đầu tư bất động sản là những hàng hóa sẵn có để sử dụng làm yếu tố đầu vào trong quá trình đầu tư bất động sản (Theo kinh tế học cổ điển). Với vai trò là yếu tố đầu vào như vậy, vốn đầu tư bất động sản có thể bao gồm: tiền bạc, máy móc, công cụ lao động, bản quyền công nghệ hay nhân lực... Phân loại: + Vốn tài chính. + Vốn nhân lực. + Vốn thiên nhiên. + Vốn cơ sở hạ tầng. + Vốn công nghệ. Đặc điểm: + Có thể tạo ra được. + Có thể tồn tại dưới cả dạng vật chất (tiền bạc, máy móc…) hay phi vật chất (bí quyết công nghệ). + Không bị sử dụng hết ngay lập tức trong quá trình đầu tư. Vai trò: Là nhân tố không thể thiếu trong quá trình tạo ra các bất động sản. 3.2. Nguồn huy động: Khái niệm: Nguồn huy động vốn đầu tư bất động sản là phần tích lũy của các cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp và chính phủ ở trong cũng như ngoài nước có thể được đưa vào quá trình đầu tư tạo ra các bất động sản. Phân loại: + Nguồn bên trong: Từ chính các doanh nghiệp. + Nguồn bên ngoài: Từ các cá nhân, các tổ chức và các chính phủ. Đặc điểm: + Đa dạng, phong phú. + Quy mô thường lớn. Vai trò: + Đáp ứng nhu cầu vốn cho quá trình tạo ra các bất động sản. + Thúc đẩy và mở rộng các mối quan hệ kinh tế quốc tế. + Nâng cao uy tín của quốc gia cũng như các doanh nghiệp trên trường quốc tế. 4. Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản Như đã nói ở phần đặc điểm, là một hình thái điển hình của hoạt động đầu tư phát triển, quá trình đầu tư bất động sản đương nhiên bao gồm tất cả các giai đoạn của đầu tư phát triển, đó là: + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư. + Giai đoạn thực hiện đầu tư. + Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư. 4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Là giai đoạn đầu tiên của quá trình đầu tư, giai đoạn này tạo tiền đề và quyết định sự thành bại cho cả hai giai đoạn sau. Các công việc cần phải làm trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm: + Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư. + Nghiên cứu tiền khả thi. + Nghiên cứu khả thi (Lập dự án). + Đánh giá và quyết định (Thẩm định dự án). Vấn đề quan trọng nhất được đặt ra trong giai đoạn đầu tiên này là chất lượng, tính chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính toán cũng như dự đoán. Làm tốt được các công tác này, giai đoạn sau sẽ có điều kiện thuận lợi để hoạt động, nhanh chóng phát huy hết năng lực vận hành dự kiến, qua đó nhanh chóng thu hồi được vốn đầu tư để dần tiến đến có lợi nhuận. 4.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư Các công việc của giai đoạn này bao gồm có: + Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư. + Thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình. + Thi công xây lắp công trình. + Chạy thử và nghiệm thu sử dụng. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, vấn đề thời gian được xem là quan trọng hơn cả. Ở giai đoạn này, vốn đầu tư nằm khê đọng, không sinh lời trong suốt những năm tháng thực hiện. Do đó, thời gian thực hiện đầu tư mà càng kéo dài thì vốn ứ đọng sẽ càng nhiều, tổn thất sẽ càng lớn. Thêm vào đó, còn phải kể đến những thiệt hại ngoài dự tính như từ thiên tai gây ra đối với dự án. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần phải hết sức sát sao đối với tiến độ đã đề ra hoặc đã điều chỉnh đối với các dự án bất động sản. 4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư Đây là giai đoạn nhằm hiện thực hóa các mục tiêu ban đầu của dự án. Thông thường, giai đoạn này thường được chia ra làm ba phân đoạn nhỏ khác là: + Giai đoạn sử dụng chưa hết công suất. + Giai đoạn sử dụng công suất ở mức cao nhất. + Giai đoạn công suất giảm dần và kết thúc dự án. Nếu các kết quả do giai đoạn thực hiện đầu tư tạo ra đảm bảo tính đồng bộ, giá thành hợp lý, chất lượng tốt, đúng tiến độ, địa điểm thích hợp hay quy mô tối ưu thì hiệu quả hoạt động của các kết quả này và mục tiêu cụ thể của dự án chỉ còn phụ thuộc hoàn toàn vào quá trình tổ chức quản lý hoạt động của các kết quả. Chính vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với giai đoạn cuối cùng của quá trình đầu tư bất động sản là phải thành lập ra được một đội ngủ quản lý có trình độ chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm để vận hành các thành quả đầu tư. Nói tóm lại, đối với bất cứ một dự án đầu tư phát triển nói chung hay một dự án đầu tư bất động sản nói riêng nào đó thì tầm quan trọng của cả ba giai đoạn đều cần phải hết sức quan tâm, tuy nhiên, giai đoạn đầu tiên vẫn được coi là quan trọng nhất vì nó tạo ra tiền đề, cơ sở để hai giai đoạn sau có thể phát huy được một cách tốt nhất. 5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản 5.1. Kết quả đầu tư 5.1.1. Thị phần a) Khái niệm: Là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm (bất động sản) mà doanh nghiệp chiếm lĩnh được. b) Phương pháp xác định: Trong đó: + qi: số sản phẩm mà doanh nghiệp i bán ra thị trường. + n: tổng số doanh nghiệp. c) ý nghĩa: Cho biết được khả năng cạnh tranh của một doanh nghiệp để từ đó có các chiến lược, chủ trương hợp lý nhất. 5.1.2. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện a) Khái niệm: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện là tổng số tiền đã chi ra để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư, bao gồm: công tác xây dựng, công tác mua sắm và lắp đặt thiết bị, công tác quản lý và chi phí khác. b) Phương pháp xác định: KLVĐTTH = CPXD + CPTB + CPGPMB + CPQL + CPTV + CP ≠ Trong đó: + CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ… + CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), vận chuyển, lưu kho, lưu bãi (nếu có), thuế và bảo hiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm… + CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư… + CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến độ, tuyên truyền, quảng cáo. + CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng, giám sát, lập hồ sơ mời thầu… + CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom mìn, bảo hiểm công trình, di chuyển thiết bị thi công, đảm bảo an toàn giao thông phục vụ công trình… c) Ý nghĩa: Làm căn cứ để tính toán hiệu quả đầu tư sau này. 5.1.3. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm a) Khái niệm: + Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thể đưa vào hoạt động được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được mua sắm, lắp đặt và đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Tài sản cố định huy động chính là sản phẩm của công cuộc đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, trung tâm thương mại, khách sạn… + Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra những sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ. Nói cách khác, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm chính là công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các tài sản cố định đã được huy động, ví dụ như: số giường nằm của một bệnh viện, hay số phòng của một trường học… b) Phương pháp xác định: Giá trị tài sản cố định huy động được tính theo công thức: F = Ivb + Ivr – C - Ive Trong đó: + Ivb: Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyển sang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ). + Ivr: Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ. + C: Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định, bao gồm: chi phí do các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch họa… và giá trị khối lượng được hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. 5.2. Hiệu quả đầu tư 5.2.1. Hiệu quả tài chính a) Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư: Phương pháp xác định: Trong đó: + ∆DT: Doanh thu tăng thêm. + I: Vốn đầu tư. Ý nghĩa: Phản ánh một đồng vốn bỏ ra sẽ thu được bao nhiêu đồng doanh thu. b) Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư: Phương pháp xác định: Trong đó: + ∆LN: Lợi nhuận tăng thêm. + I: Vốn đầu tư. Ý nghĩa: + Cho biết thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư bỏ ra. + Phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. c) Hệ số huy động tài sản cố định của doanh nghiệp: Phương pháp xác định: Trong đó: + F: Giá trị TSCĐ mới được đưa vào sử dụng trong kỳ. + I: Vốn đầu tư. Ý nghĩa: + Phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong tổng vốn đầu tư đã thực hiện. + Cho biết doanh nghiệp có đầu tư dàn trải hay không. d) Suất đầu tư của doanh nghiệp: Phương pháp xác định: Trong đó: + I: Vốn đầu tư trong kỳ. + ∆NLSX: Năng lực sản xuất tăng thêm của doanh nghiệp trong kỳ. Ý nghĩa: + Phản ánh mức độ hao phí vốn cho một đơn vị NLSX. + Cho phép đánh giá các biện pháp tiết kiệm trong hoạt động đầu tư. 5.2.2 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội bao gồm 2 nhóm chính: + Nhóm chỉ tiêu định lượng. + Nhóm chỉ tiêu định tính. 5.2.2.1. Nhóm chỉ tiêu định lượng a) Mức đóng góp cho NSNN: Trong đó: + ∆NNS: Nộp ngân sách tăng thêm của doanh nghiệp. + I: Vốn đầu tư. b) Mức tiết kiệm ngoại tệ: Trong đó: + ∆NITT: Số ngoại tệ thực thu tăng thêm. + I: Vốn đầu tư. c) Số chỗ làm việc tăng thêm: Trong đó: + ∆LD: Số lao động tăng thêm. + I: Vốn đầu tư. 5.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu định tính Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế. Nâng cao trình độ, tay nghề của người lao động. Mức độ đáp ứng các mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. 6. Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay Có thể nói, hơn lúc nào hết, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang hết sức sôi động, đặc biệt là sau khi thị trường bất động sản nước ta đang dần tan băng kể từ đầu năm 2009 nhờ một loạt các tín hiệu rất tích cực từ phía Chính phủ mà tiêu biểu là chính sách kích cầu đang được thực hiện. Việc các ngân hàng hạ mạnh lãi suất cũng như việc Chính phủ công bố các biện pháp ngăn chặn suy giảm kinh tế vừa qua chắc chắn sẽ tạo ra những tác động hết sức tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam và đây thực sự là cơ hội để các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước tiếp tục rót vốn vào các dự án đã, đang và sắp thực hiện. Thực tế đã chứng minh, bên cạnh những dự án bất động sản đã hoàn thành và đưa vào khai thác như: Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) hay khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Thành phố Hồ Chí Minh)… thì càng ngày càng có thêm rất nhiều dự án lớn với quy mô đồ sộ đã và sẽ chuẩn bị được khởi động như: Tổ hợp cao ốc Keangnam Landmark Tower, khu đô thị mới Bắc An Khánh, trung tâm thương mại Chợ Mơ, khách sạn năm sao HanoiPlaza (Hà Nội), khu đô thị mới An Vân Dương (Huế) hay khu đô thị mới Thảo Điền, The Vista (Thành phố Hồ Chí Minh)… mà đi cùng với đó là sự hiện diện của một loạt các nhà đầu tư đến cả từ trong và ngoài nước như: Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam – Vinaconex, Tổng công ty cổ phần Sông Đà, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tổng công ty lắp máy Lilama (Việt Nam), Posco, Keangnam (Hàn Quốc), Accor (châu Âu), Intercontinental (Mỹ) và sắp tới là các “đại gia” đến từ Trung Đông như IFA hay Kingdom Hotel Investment… Chắc chắn, sự có mặt của các tổ chức, các tập đoàn trên sẽ tạo nên một bức tranh sôi động với nhiều màu sắc của thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2009 và qua đó làm tăng tính cạnh tranh trong hoạt động đầu tư bất động sản tại dải đất hình chữ S. II. Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex 1. Quá trình hình thành và phát triển Trải qua 20 năm trưởng thành và phát triển, đến nay Vinaconex đã trở thành một tổng công ty đa doanh hàng đầu trong ngành xây dựng Việt Nam với chức năng chính là: kinh doanh bất động sản, xây lắp, tư vấn đầu tư - thiết kế - khảo sát quy hoạch, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các ngành kinh tế khác, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, xuất khẩu chuyên gia và lao động ra nước ngoài hay đặc biệt là đầu tư vào các lĩnh vực quan trọng hàng đầu nhằm chuyển đổi cơ cấu và mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phấn đấu trở thành một tập đoàn kinh tế mạnh của đất nước. Thành lập ngày 27/09/1988, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex), tiền thân là công ty dịch vụ và xây dựng nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ và công nhân ngành xây dựng của Việt Nam làm việc ở nước ngoài), với trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc đã xác định đa doanh, đa lĩnh vực và đa sản phẩm là mục tiêu lâu dài. Ngày 20/11/1995, thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng bộ xây dựng đã có quyết định số 992/BXD-TCLĐ về việc thành lập lại tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) theo mô hình tổng công ty 90 với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và phạm vi hoạt động rộng hơn. Theo quyết định này, Vinaconex được bộ xây dựng cho phép tiếp nhận một số công ty xây dựng trực thuộc bộ về tổng công ty. Khác với các đơn vị khác trực thuộc bộ xây dựng, ngay từ khi mới thành lập, Vinaconex đã xác định phương châm kinh doanh đa ngành và hiện là một trong những tổng công ty đa doanh hàng đầu của bộ xây dựng với chức năng chính là xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng, cấp thoát nước và môi trường, xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các ngành kinh tế khác; đưa lao động đi làm việc có thời hạn ở nước ngoài và đầu tư vào các lĩnh vực như sản xuất vật liệu xây dựng, các khu đô thị, khu công nghiệp… Thêm vào đó, nhằm tận dụng được tiềm năng của thị trường vốn để nâng cao năng lực cạnh tranh và sản xuất cũng như mở rộng quy mô, Vinaconex đã mạnh dạn đi đầu trong việc cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp. Ngày 01/12/2006 được coi là một dấu ấn quan trọng của Vinaconex khi tổng công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình tổng công ty cổ phần. Đây là một bước ngoặt hết sức có ý nghĩa, đánh dấu bước phát triển mới trong quá trình xây dựng tổng công ty trở thành một tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam và khu vực. Tổng công ty hiện có trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc hoạt động trên khắp mọi miền đất nước với hơn 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân viên có kiến thức chuyên sâu và giàu kinh nghiệm. Trong quá trình phát triển của mình, Vinaconex luôn coi trọng và xác định chữ tín với khách hàng là yếu tố quan trọng hàng đầu. Đến nay, tổng công ty đã thực sự tạo dựng được uy tín và thương hiệu trên thị trường, được các khách hàng trong và ngoài nước quan tâm, tôn trọng, đánh giá cao và đặt niềm tin để thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh trong các lĩnh vực mà hai bên cùng quan tâm. 2. Cơ cấu tổ chức Cơ cấu tổ chức của tổng công ty Vinaconex hiện nay bao gồm các bộ phận: Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Ban tổng giám đốc Ban kiểm soát Các đơn vị hạch toán phụ thuộc Các phòng ban chức năng Các ban quản lý dự án trọng điểm Các văn phòng đại diện Các đơn vị có vốn góp chi phối của tổng công ty Các đơn vị có vốn góp không chi phối của tổng công ty Các bộ phận này có quan hệ phụ thuộc với nhau theo sơ đồ ở hình 1.1 về sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex như sau: Hình 1.1. Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex 3. Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu Từ chỗ chỉ là một công ty hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu lao động, trải qua quá trình phát triển không ngừng, đến nay Vinaconex đã một trong những tổng công ty đa doanh lớn nhất Việt Nam với các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu: Đầu tư kinh doanh bất động sản + Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng & khu đô thị mới. + Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê. + Đầu tư kinh doanh các khách sạn – khu du lịch. + Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại. + Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp. Xây lắp + Các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, sân bay, bến cảng, thủy lợi, đường hầm. + Các công trình văn hóa thể thao, vui chơi giải trí, du lịch, khách sạn, công sở, trường học, bệnh viện, bưu điện. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật, khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. + Các công trình cấp thoát nước, xử lý chất thải, môi trường. + Các công trình thủy điện, nhiệt điện, trạm biến áp đến 500kV. Sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng + Xi măng. + Đá ốp lát cao cấp. + Kính an toàn cao cấp. + Cấu kiện bê tông dự ứng lực theo công nghệ châu Âu. + Nước tinh khiết, nước sạch. … Tư vấn thiết kế + Tư vấn đầu tư và xây dựng. + Lập dự án. + Tư vấn đấu thầu. + Tư vấn giám sát và quản lý dự án. … Xuất khẩu lao động và xuất nhập khẩu + Xuất khẩu lao động và chuyên gia. + Xuất nhập khẩu phục vụ ngành xây dựng. + Xuất nhập khẩu phục vụ ngành hàng tiêu dùng. Đầu tư tài chính + Phát hành chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu). + Góp vốn. + Thành lập công ty tài chính. Giáo dục đào tạo + Giáo dục phổ thông (từ mầm non tới phổ thông trung học). + Đào tạo nghề. Thương mại dịch vụ + Kinh doanh trung tâm thương mại. + Mở hệ thống siêu thị. + Kinh doanh khách sạn. III. Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 1. Vốn và nguồn vốn 1.1. Vốn Vốn dành cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex có thể chia thành 3 phần: + Vốn tài chính. + Vốn nhân lực. + Vốn khoa học công nghệ. Tuy nhiên trong giới hạn của đề tài này, chỉ đi nghiên cứu chủ yếu vào phần quan trọng nhất – vốn tài chính. Đối với một dự án đầu tư bất động sản, vốn luôn giữ một vai trò đặc biệt quan trọng bởi đây là những dự án thường đòi hỏi mức vốn đầu tư không hề nhỏ, thậm chí là rất lớn. Điều này thực sự đúng đối với tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu & xây dựng Việt Nam khi mà Vinaconex thường xuyên dành một phần lớn trong tổng vốn đầu tư hàng năm của mình để rót cho hoạt động đầu tư bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn 2003 – 2008, giai đoạn mà hầu hết các dự án lớn của Vinaconex như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khu đô thị mới Bắc An Khánh, tòa nhà Vinaconex Tower, khách sạn Holiday View, khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà) hay khu công nghiệp Bắc Phú Cát… đều đang được triển khai một cách hết sức khẩn trương. Dưới đây là các bảng số liệu khái quát về quy mô, tốc độ tăng trưởng cũng như tình hình bỏ vốn vào hoạt động đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008. Bảng 1.1. Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008. Năm Quy mô (tỷ đồng) Tăng trưởng (%) 2003 726,91 - 2004 516,5 - 28,94 2005 237 - 54,11 2006 1.683 610,13 2007 2.957,2 75,71 2008 628,31 - 78,75 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Bảng 1.2. Tỷ trọng vốn đầu tư bất động sản trong tổng vốn đầu tư của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Vốn đầu tư bất động sản (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 1.279 726,91 56,83 2004 1.935 516,5 26,69 2005 2.057 237 11,52 2006 4.497 1.683 37,42 2007 6.062 2.957,2 48,78 2008 5.060 628,31 12,41 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Tuy không hình thành một xu hướng rõ rệt cả về giá trị tương đối và tuyệt đối (do tính chất đặc thù của công cuộc đầu tư xây dựng công trình) nhưng nhìn chung trong giai đoạn này, vốn dành cho đầu tư bất động sản của Vinaconex luôn ở mức cao, đạt bình quân 1.124,82 tỷ đồng/năm, tỷ trọng bình quân ở mức 32,275%/năm. Trong đó, đặc biệt là vào các năm 2006 và 2007 với số vốn đầu tư dành cho bất động sản lần lượt là 1.683 tỷ đồng và 2.957,2 tỷ đồng. Điều đó chứng tỏ rõ rệt sự quan tâm của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư này. Việc tổng vốn dành cho hoạt động đầu tư bất động sản của Vinaconex là không ổn định qua các năm, đặc biệt là trong hai năm 2006 và 2007, có thể xem là điều dễ hiểu bởi trong hai năm này, cùng với những dự án đang được thực hiện theo đúng tiến độ và chuẩn bị đi vào vận hành khai thác như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, hai trung tâm thương mại Hà Đông và Thanh Hóa… thì những dự án lớn nhất của Vinaconex như: tòa nhà Vinaconex Tower, khu công nghiệp Bắc Phú Cát, khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà, Hải Phòng), khu đô thị mới Thảo Điền hay trung tâm thương mại Chợ Mơ… đều lần lượt được bắt tay vào khởi công. Rõ ràng với tổng số vốn bỏ ra cho giai đoạn 2003 – 2008 lên đến 6.748,92 tỷ đồng, Vinaconex thực sự cho thấy đầu tư kinh doanh bất động sản đã và vẫn đang là lĩnh vực mũi nhọn của mình. 1.2. Nguồn vốn Để có thể có đủ khả năng đầu tư vào một dự án nào đó nói chung và đặc biệt là các dự án bất động sản nói riêng, không một doanh nghiệp nào có thể tự huy động toàn bộ từ nguồn vốn nội tại của mình bởi lẽ nó thường đòi hỏi một khối lượng rất lớn mà không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đáp ứng được. Vinaconex dù là một trong những tổng công ty hàng đầu của Việt Nam với tiềm lực t._.ài chính hùng hậu cũng không phải là một ngoại lệ. Chính vì lẽ đó mà tổng công ty đã sớm có những phương án nhằm huy động tạo vốn từ một số nguồn vốn như: + Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước. + Nước ngoài. + Tín dụng thương mại. + Vốn tự có. + Các nguồn vốn khác. Trong đó, nguồn tín dụng thương mại và các nguồn khác (chủ yếu là từ khách hàng) chiếm tỷ trọng đáng kể nhất. Điều này được chứng minh qua 2 bảng số liệu 1.3 về cơ cấu nguồn vốn và 1.4 về tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản tại tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 6 năm kể từ 2003 đến 2008 như sau Bảng 1.3. Cơ cấu vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. (đơn vị tính: tỷ đồng) Năm Tổng vốn đầu tư bất động sản Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngoài Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 726,91 145 50 200 80 251,91 2004 516,5 89 - 226,5 56 145 2005 237 - - 173,8 - 63,2 2006 1.683 130,24 94 895 63,76 500 2007 2.957,2 176 134 1.078 218 1.351,2 2008 628,31 225 - 82,12 20,78 300,41 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Nhìn qua bảng số liệu 1.3, dễ thấy được sự áp đảo về giá trị tuyệt đối của hai nguồn vốn tín dụng thương mại và nguồn vốn khác so với ba nguồn còn lại là tín dụng đầu tư phát triển nhà nước, vốn nước ngoài và vốn tự có. Để có được cái nhìn chi tiết hơn về tỷ trọng của từng nguồn vốn, ta có bảng số liệu 1.4 và đồ thị hình 1.2 về tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 như sau: Bảng 1.4. Tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. (đơn vị tính: %) Năm Tổng vốn đầu tư bất động sản Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngoài Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 100 19,94 6,88 27,51 11 34,67 2004 100 17,23 - 43,85 10,84 28,08 2005 100 - - 73,33 - 26,67 2006 100 7,73 5,58 53,17 3,79 29,73 2007 100 5,95 4,53 36,45 7,37 45,7 2008 100 35,81 - 13,07 3,31 47,81 Bình quân 100 14,44 2,83 32,36 6,05 44,32 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Hình 1.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Qua bảng số liệu và đồ thị, dễ thấy trong cơ cấu vốn đầu tư bất động sản của Vinaconex, vốn tín dụng thương mại và nguồn vốn khác (trong đó chủ yếu từ huy động khách hàng) là 2 nguồn vốn chủ đạo, lần lượt chiếm tỷ trọng bình quân trong giai đoạn 2003 – 2008 tới 44,32% và 32,36%. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng rất mạnh về tỷ trọng của nguồn vốn khác (từ 34,67% năm 2003 lên 47,81% năm 2008) chứng tỏ chiến lược của tổng công ty trong việc tìm kiếm vốn cho các dự án bất động sản chính là việc huy động nguồn lực nhàn rỗi ngay từ các khách hàng của mình. Về xu hướng, ngoại trừ nguồn vốn nước ngoài thể hiện rõ sự giảm sút về tỉ trọng (từ 6,88% năm 2003 đến 5,58% năm 2006 và 4,53% năm 2007) thì tất cả các nguồn vốn còn lại đều không thể hiện rõ xu hướng tăng giảm mà biến động thất thường qua các năm, ví dụ như nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước, nếu như năm 2007 chỉ chiếm 5,95% tổng nguồn vốn thì đến 2008 đã lên đến 35,81%. 2. Nội dung đầu tư Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex trong những năm qua được thể hiện rất rõ nét qua 5 nội dung đầu tư chủ yếu sau: + Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới. + Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê. + Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch. + Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại. + Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp. Trước khi phân tích từng nội dung cụ thể trên, ta nghiên cứu bảng số liệu 1.5 sau về vốn đầu tư kinh doanh bất động sản theo từng nội dung của Vinaconex. Bảng 1.5. Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung. (đơn vị tính: tỷ đồng) Năm Tổng vốn đầu tư Chung cư cao tầng và KĐT mới Cao ốc văn phòng Khách sạn & khu du lịch Trung tâm thương mại Khu công nghiệp 2003 726,91 400,95 - 110,5 215,46 - 2004 516,5 319 - 100,56 96,94 - 2005 237 101 - 46 90 - 2006 1.683 1400 - 50 146 87 2007 2.957,2 2150 325,2 95 99 288 2008 628,31 350,3 100 40 36,01 102 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngoài những số liệu tuyệt đối trên đây, bảng số liệu 1.6 về tỷ trọng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản theo từng nội dung dưới đây cho phép chúng ta có cái nhìn hết sức rõ ràng về cơ cấu vốn của tổng công ty. Bảng 1.6. Tỷ trọng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung. (đơn vị tính: %) Năm Tổng vốn đầu tư Chung cư cao tầng và KĐT mới Cao ốc văn phòng Khách sạn & khu du lịch Trung tâm thương mại Khu công nghiệp 2003 100 55,16 - 15,20 29,64 - 2004 100 61,76 - 19,47 18,77 - 2005 100 42,62 - 19,41 37,97 - 2006 100 83,18 - 2,97 8,67 5,18 2007 100 72,70 10,99 3,21 3,36 9,74 2008 100 55,75 15,91 6,36 5,75 16,23 Bình quân 100 61,87 4,48 11,10 17,36 5,19 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Qua hai bảng số liệu trên, rất dễ nhận thấy, đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới chính là nội dung chủ đạo trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty với tỷ trọng bình quân giai đoạn 2003 – 2008 lên đến 61,87%, tiếp theo lần lượt là trung tâm thương mại (17,36%) và khách sạn – khu du lịch với 11,10%. Hai nội dung còn lại do mới được tổng công ty khai thác những năm gần đây (cụ thể, khu công nghiệp năm 2006 và văn phòng cho thuê năm 2007) nên chỉ chiếm một tỷ trọng rất khiêm tốn: 4,48% đối với nội dung đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng và 5,19% đối với khu công nghiệp. Bên cạnh đó, về xu hướng, phải nói đến sự sụt giảm rất đáng kể cả về số tuyệt đối và tương đối của hai nội dung đầu tư khách sạn – khu du lịch và trung tâm thương mại, lần lượt là từ 110,5 tỷ đồng (tương đương 15,20% tổng vốn đầu tư bất động sản) năm 2003 xuống còn 40 tỷ đồng (6,36%) năm 2008 đối với khách sạn – khu du lịch và từ 215,46 tỷ đồng (29,64%) năm 2003 xuống 36,01 tỷ đồng (5,75%) đối với trung tâm thương mại. Nguyên nhân của hiện tượng này có thể lý giải là do có sự xuất hiện kể từ giai đoạn 2006 - 2007 của hai mảng đầu tư mới: cao ốc văn phòng và khu công nghiệp. Đây cũng là hai nội dung thể hiện xu hướng tăng về tỷ trọng vốn đầu tư trong giai đoạn này, đối với cao ốc văn phòng là từ 10,99% (năm 2007) lên 15,91% (năm 2008) và từ 5,18% (năm 2006) tăng lên 9,74% (năm 2007) rồi 16,23% (năm 2006) đối với khu công nghiệp. Mặc dù có sự sụt giảm về giá trị tuyệt đối năm 2008 (cao ốc văn phòng giảm từ 325,2 tỷ đồng năm 2007 xuống còn 100 tỷ đồng năm 2008, khu công nhiệp giảm từ 288 tỷ đồng năm 2007 xuống còn 102 tỷ đồng năm 2008) nhưng đó có thể xem là sự sụt giảm nói chung của toàn bộ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản do gặp khó khăn bởi cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Sau đây, chúng ta đi sâu vào nghiên cứu từng nội dung cụ thể trong hoạt động đầu tư bất động sản của Vinaconex. 2.1. Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới Như đã phân tích ở trên, đây có thể xem là nội dung đầu tư chủ đạo và quan trọng nhất của Vinaconex. Bảng số liệu tổng hợp về vốn đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới giai đoạn 2003 – 2008 dưới đây là minh chứng rõ rệt cho điều này. Bảng 1.7. Vốn đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và KĐT mới của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) CC cao tầng & KĐT mới (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 400,95 55,16 2004 516,5 319 61,76 2005 237 101 42,62 2006 1.683 1400 83,18 2007 2.957,2 2150 72,70 2008 628,31 350,3 55,75 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với mục tiêu xuyên suốt mau chóng trở thành tổng công ty xây dựng hàng đầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, ngay từ cuối năm 2001, tổng công ty Vinaconex đã sớm đi tắt đón đầu xu thế mới khi bắt đầu khởi động dự án khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Đây được coi là bước ngoặt lớn trong quá trình phát triển của Vinaconex khi lần đầu tiên tổng công ty thâm nhập vào một lĩnh vực hoàn toàn mới mẻ: Đầu tư kinh doanh khu đô thị mới. Dự án này cũng đã thực sự đưa Vinaconex lên hàng đại gia trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam khi mà cho đến giờ, Trung Hòa – Nhân Chính vẫn là một trong những khu đô thị được ưa chuộng bậc nhất Hà Nội. Không dừng lại ở đó, đến giữa 2006 (năm mà vốn đầu tư cho nội dung này đạt kỷ lục 1.400 tỷ đồng, chiếm 83,18% tổng vốn đầu tư bất động sản), Vinaconex tiếp tục gây tiếng vang rất lớn trong làng bất động sản nước ta khi cùng với Posco E&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD. Tiếp đà phát triển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũng như tìm kiếm rất nhiều các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như Thảo Điền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội). Bên cạnh đó, tổng công ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như: cụm nhà ở cao cấp N05 phía đông nam đường Trần Duy Hưng, nhà chung cư cao tầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc… Dưới đây là bảng số liệu về tình hình thực hiện các dự án của Vinaconex trong lĩnh vực này cũng như các dự án mà tổng công ty đang tìm kiếm cơ hội. Bảng 1.8. Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị mới Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư. (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1.400 1.400 2 Bắc An Khánh (g/đ 1) 2006 - 2009 3.391 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 37 7 Khu CC Thượng Đình Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư 8 Khu CCThanh Xuân Bắc 9 Ngọc Thụy Gia Lâm (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước. Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể: + Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%. + Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%. Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án. Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05. 2.2. Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê Kể từ sau khi Hoa Kỳ dỡ bỏ lệnh cấm vận đối với Việt Nam năm 1995 đến nay mà đặc biệt là từ sau khi nước ta gia nhập tổ chức Thương mại Thế Giới (WTO – World Trade Organization) năm 2007, nhu cầu về dịch vụ cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam trở nên thực sự “nóng” với sự xuất hiện ngày một nhiều không chỉ của các tập đoàn, các công ty xuyên quốc gia lớn trên toàn cầu như: Kumho, Posco, Keangnam, Samsung (Hàn Quốc), Canon, Toyota (Nhật Bản), Hồng Hải (Đài Loan), Larkhall (Hồng Kông) hay IBM, Ford, AIA (Hoa Kỳ)… cùng với đó, còn phải kể đến cả những đại gia trong nước ở mọi lĩnh vực như: tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam, tập đoàn Bảo Việt, tổng công ty Sông Đà, tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tập đoàn công nghiệp T&T… Điều này lí giải cho sự hình thành một loạt dự án lớn nhỏ đầu tư vào các tòa cao ốc văn phòng cho thuê như đã, đang và sẽ được thực hiện như: cao ốc M5, Viet Tower, Hanoi Tower, VCB Tower hay BIDV Tower… đúng như theo nghiên cứu của công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam:“mức tăng trưởng của nguồn cung cho thị trường văn phòng trong 3 năm tới sẽ ở mức bình quân 122%/năm”. Tất cả cho thấy, đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam đang thực sự là một kênh rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Nhận thức rõ ràng được điều này, song song với việc tiếp tục phát huy thế mạnh đầu tư vào các khu đô thị mới, Vinaconex cũng bắt đầu để tâm và thâm nhập vào mảng thị trường còn khá mới mẻ trên. Bảng số liệu tống hợp dưới đây về vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty giai đoạn 2003 – 2008 dưới đây sẽ cho ta thấy rõ hơn điều này. Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Cao ốc văn phòng (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 - - 2004 516,5 - - 2005 237 - - 2006 1.683 - - 2007 2.957,2 325,2 10,99 2008 628,31 100 15,91 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Chỉ thực sự đến tháng 4 năm 2007 (sáu năm sau khi bước chân vào thị trường bất động sản), tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam Vinaconex mới chính thức tham gia vào mảng thị trường cao ốc văn phòng khi khởi công dự án Vinaconex Tower cao 27 tầng với tổng mức đầu tư lên đến hơn 327 tỷ đồng. Hiện toàn bộ phần thô của dự án đã được hoàn thành và chỉ còn chờ giai đoạn hoàn thiện để có thể đưa toàn nhà vào vận hành đúng tiến độ (30/06/2009). Chỉ vài tháng sau dự án trọng điểm này, đến quý IV năm 2007, Vinaconex tiếp tục đưa ra những thách thức thật sự cho các đối thủ cạnh tranh bằng việc khởi động dự án cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 (đông nam đường Trần Duy Hưng – Hà Nội) có tổng mức đầu tư lớn hơn gấp 5 lần Vinaconex Tower, 1.842 tỷ đồng. Dự án hiện cũng đang được khẩn trương thực hiện và đã hoàn tất phần móng, cọc nhồi các tòa nhà. Việc thực hiện hai dự án lớn trên lí giải tại sao tuy mới nhưng ngay trong năm đầu tiên đầu tư vào nội dung này, tổng vốn thực hiện của Vinaconex đã lên đến 325,2 tỷ đồng. Để có thể có cái nhìn rõ ràng hơn về 2 dự án cao ốc văn phòng của Vinaconex, chúng ta có bảng số liệu chi tiết về tình hình thực hiện tính đến hết năm 2008. Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của tổng công ty Vinaconex (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng mức đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Vinaconex Tower 2007 - 2009 327 212 2 Cụm cao ốc N05 2007 - 2011 1.842 200 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Có thể thấy đối với Vinaconex, đầu tư vào các dự án cao ốc văn phòng như thế này vẫn còn khá mới mẻ (mới chỉ thực sự tham gia vào thị trường này được hơn một năm). Tuy nhiên, với hai dự án quy mô lớn này, dễ thấy được tham vọng không hề nhỏ của tổng công ty trong việc mở rộng và chiếm lĩnh thị phần. Về tiến độ, có thể thấy tổng công ty đã và đang thực sự tập trung vào dự án được coi là trọng điểm của mình là trụ sở tổng công ty kết hợp văn phòng cho thuê Vinaconex Tower khi mà tính tới hết năm 2008, tổng số vốn đầu tư được thực hiện đã đạt đến 212 tỷ đồng (gần 65% giá trị dự án) và đã hoàn thành toàn bộ phần xây thô, chỉ còn chờ hoàn thiện và đưa vào sử dụng đúng tiến độ đã đề ra là giữa năm 2009. Việc sớm đưa tòa nhà này vào vận hành khai thác sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với Vinaconex bởi nó không chỉ mang lại một khoản lợi nhuận khổng lồ hàng năm (ước tính lên đến hơn 100 tỷ đồng) mà còn đánh dấu sự có mặt của tổng công ty tại thị trường rất màu mỡ này. Trong khi đó, như đã phân tích ở mục 2.2 cộng với việc tổng công ty đang muốn tập trung để nhanh chóng đưa Vinaconex Tower vào khai thác, dự án cụm cao ốc N05 qua hai năm thực hiện mới chỉ đạt hơn 10% khối lượng công việc và nhiều khả năng sẽ khó có thể về đích đúng vào cuối 2011 như tiến độ được đề ra ban đầu của Vinaconex. 2.3. Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch Kể từ sau khi bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ năm 1995 tới nay, Việt Nam luôn nằm trong tốp các quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế vào loại hàng đầu của châu Á và Thế Giới với tốc độ bình quân lên đến 7%/năm. Đi cùng với sự tăng trưởng đó là một mức sống được nâng cao từng ngày, nếu như trước đây, đại đa số người dân mới chỉ nghĩ đến chuyện ăn no, mặc ấm thì tới nay, một bộ phận không nhỏ đã và đang hướng đến một cuộc sống với chất lượng cao hơn rất nhiều, trong đó, thăm quan du lịch và vui chơi giải trí gần như là một hoạt động không thể thiếu. Điều này cũng đồng nghĩa với việc cầu về những sản phẩm, dịch vụ cao cấp được tăng lên rõ rệt và minh chứng cho nó là sự có mặt như “nấm mọc sau mưa” của vô số các khách sạn, resort và khu nghỉ mát như: Caravelle, Rex (Thành phố Hồ Chí Minh), Sofitel Plaza, Melia, Hilton (Hà Nội), Palm Garden Beach Resort & Spa (Quảng Nam), Furama resort (Đà Nẵng) hay Vinpearl Land (Nha Trang)… Trong đó, đa phần là của các chủ đầu tư đến từ nước ngoài như Mỹ, Singapore hay Malaysia… Hiểu được sức hấp dẫn rất lớn đến từ thị trường cung cấp loại dịch vụ cao cấp này, một loạt các nhà đầu tư lớn trong nước đã vào cuộc mà trong đó, Vinaconex với dự án khách sạn 4 sao Holiday View tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) khởi công từ cuối năm 2001 có thể được xem là một trong những nhà đầu tư đầu tiên của Việt Nam tham gia vào lĩnh vực trên sau những năm tháng đây dường như chỉ là sân chơi riêng của những nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính, nhân lực hùng hậu và kinh nghiệm quản lý dồi dào. Không lâu sau đó, đến đầu 2003, Vinaconex khẳng định vững chắc sự quan tâm sâu sát vào mảng dịch vụ khách sạn, khu nghỉ mát khi bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD). Đây được xem là dự án đầu tư vào ngành du lịch lớn nhất Việt Nam hiện nay với một số vốn kỷ lục, vượt xa so với những Hyatt Regency Danang Resort & Spa (110 triệu USD) hay Tropicana Island Resort & Spa (68 triệu USD) đình đám ở Đà Nẵng và Phú Quốc. Cũng trong thời gian này, tại Hải Phòng, tổng công ty cũng đã xúc tiến việc tiếp tục mở rộng đầu tư hơn nữa vào địa điểm du lịch nổi tiếng Đồ Sơn. Đến 2007, Vinaconex hiện thực hóa mục tiêu đầu tư vào khu du lịch này bằng việc khởi công xây dựng khu biệt thự nghỉ mát cao cấp Đồ Sơn với tổng vốn đầu tư 145 tỷ đồng. Bên cạnh đó, cuối năm 2008 vừa qua, tổng công ty cũng tiếp tục mở rộng thị trường khi khởi động thêm dự án khách sạn Vinaconex – Sầm Sơn (Thanh Hóa) có tổng vốn đầu tư hơn 105 tỷ đồng, song song với đó là đẩy mạnh việc tăng cường tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số dự án mới như khu du lịch sinh thái cao cấp Hồ Dầu Tiếng (Quảng Ninh) hay khu khách sạn – văn phòng cho thuê tại Thị xã Bảo Lộc (Lâm Đồng). Những dự án hết sức rầm rộ trên được khái quát qua bảng tổng hợp vốn đầu tư vào khách sạn – khu du lịch của Vinaconex trong giai đoạn trước và sau cổ phần hóa 2003 – 2008 như sau. Bảng 1.11. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Khách sạn – khu du lịch (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 110,5 15,20 2004 516,5 100,56 19,47 2005 237 46 19,41 2006 1.683 50 2,97 2007 2.957,2 95 3,21 2008 628,31 40 6,36 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Rõ ràng, xu hướng chung của nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực khách sạn – khu du lịch của tổng công ty là giảm tương đối rõ rệt trong giai đoạn 2003 – 2008 (từ 110,5 tỷ đồng, chiếm 15,20% xuống chỉ còn 40 tỷ đồng, tương đương 6,36% tổng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản), tuy nhiên theo lãnh đạo tổng công ty, trong dài hạn, mảng thị trường khách sạn – khu du lịch rất có thể sẽ là con bài chiến lược để đưa Vinaconex sớm vươn ra tầm Thế Giới với việc tấn công sang những quốc gia vốn được mệnh danh là “thiên đường du lịch” như Thái Lan, Indonesia, Australia… Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng công ty tính tới hết năm 2008 được thể hiện qua bảng 1.12. Bảng 1.12. Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Khách sạn Holiday View 2001 - 2004 69 69 2 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 3 Khu biệt thự nghỉ mát Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68 4 Khách sạn Vinaconex Sầm Sơn 2008 - 2010 105 1,12 5 Khu du lịch sinh thái cao cấp Hồ Dầu Tiếng Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư 6 Khu khách sạn – văn phòng cho thuê tại Bảo Lộc (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Qua bảng 1.12, có thể thấy hiện tượng dàn trải vốn giống như trong mảng đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới của Vinaconex dường như đã bị lặp lại ở đây. Ngoại trừ dự án khách sạn Holiday View đã đi vào vận hành, hai trong ba dự án đang được thực hiện đầu tư của tổng công ty đang gặp khó khăn với tiến độ đề ra, cụ thể: + Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (2003 – 2011): được khởi công từ năm 2003 nhưng cho tới nay, tổng số vốn thực hiện mới chỉ đạt vỏn vẹn có hơn 75 tỷ đồng, tức là mới chỉ giải quyết được chưa tới 2% tổng khối lượng công việc cần hoàn thành. + Khách sạn Vinaconex – Sầm Sơn (2008 – 2010): tình hình thực hiện thậm chí còn tồi tệ hơn khi mà dù dự án chỉ có tổng mức dầu tư 105 tỷ đồng, song khối lượng công việc đã hoàn thành suốt nhiều tháng qua mới chỉ đạt hơn 1%, tức là 1,12 tỷ đồng. Chỉ có dự án khu biệt thự nghỉ mát cao cấp Đồ Sơn (2007 – 2010) là đang được thực hiện theo đúng kế hoạch với tổng số vốn đã được thực hiện là 68 tỷ đồng, đạt 46,89% giá trị dự án và nhiều khả năng sẽ về đích đúng kế hoạch đề ra là giữa năm 2010. Như vậy, rõ ràng Vinaconex cần phải nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng hơn nữa việc đầu tư vào lĩnh vực này, tránh hiện tượng chỗ thừa chỗ thiếu, gây lãng phí về cả thời gian và tiền bạc. 2.4 Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại Trong những năm qua, đặc biệt là kể từ khi đất nước bước sang thế kỷ 21 tới nay, bên cạnh những khu đô thị mới, những khách sạn, những tòa nhà cao cấp thì đi cùng với chất lượng cuộc sống đang ngày một nâng cao của người dân không thể không kể đến những trung tâm thương mại lớn nhỏ không chỉ có ở những thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với những Tràng Tiền Plaza, Vincom City Tower, Parkson, Diamond Plaza… mà còn xuất hiện trên khắp mọi miền đất nước như: Diên Hồng (Gia Lai), Cát Bi (Hải Phòng), Đô Lương (Nghệ An) hay Kim Thành (Lao Cai)… Tất cả cho thấy tiềm năng phát triển to lớn của loại hình đầu tư bất động sản này, không chỉ ở tương lai mà ngay trong hiện tại. Bảng tổng hợp về vốn đầu tư giai đoạn 2003 – 2008 của Vinaconex sẽ cho thấy tổng công ty dành sự quan tâm thế nào đến việc đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại. Bảng 1.13. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Trung tâm thuơng mại (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 215,46 29,64 2004 516,5 96,94 18,77 2005 237 90 37,97 2006 1.683 146 8,67 2007 2.957,2 99 3,36 2008 628,31 36,01 5,75 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngay từ đầu năm 2000, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm đi tắt đón đầu khi bắt tay vào đầu tư xây dựng một trong những trung tâm thương mại đầu tiên không chỉ của thủ đô Hà Nội mà là của cả nước, trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza với tổng mức đầu tư lên đến 140 tỷ đồng có vị trí vô cùng đắc địa (giáp 2 mặt phố chính của thủ đô là Hàng Bài và Hai Bà Trưng). Tràng Tiền Plaza ra đời không chỉ mang ý nghĩa là một trong những trung tâm mua sắm hiện đại đầu tiên của Việt Nam mà còn thực sự tạo ra một cuộc cách mạng lớn trong phong cách tiêu dùng của rất nhiều người dân khi mà lần đầu tiên được tiếp xúc với những kiốt bán hàng cao cấp hay siêu thị. Qua đó thấy được sự đúng đắn của lãnh đạo tổng công ty khi quyết định sớm tham gia vào thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng này. Tiếp tục phát huy vị thế của một người đi tiên phong, chỉ một năm sau khi Tràng Tiền Plaza chính thức đi vào khai thác sử dụng, năm 2003 (năm mà vốn đầu tư cho nội dung này lên đến 215,46 tỷ đồng và chiếm 29,64% tổng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản), Vinaconex đã tiếp tục thể hiện tầm nhìn chiến lược của mình khi chính thức khởi công dự án trung tâm thương mại đầu tiên của thành phố du lịch Thanh Hóa, một thị trường mà lúc bấy giờ được xem là hết sức lạ lẫm với các trung tâm thương mại, mua sắm hiện đại như vậy, dự án có tổng vốn đầu tư 77 tỷ đồng được hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2006. Năm 2005, tổng công ty tiếp tục mở rộng ra một thị trường cũng hết sức mới mẻ khác với dự án trung tâm thương mại tại thành phố Hà Đông (Hà Tây cũ, nay là Hà Nội) có tổng mức đầu tư lớn hơn, 119 tỷ đồng và được đưa vào vận hành giữa năm 2007. Không dừng lại ở đó, ngay cuối năm 2007, tổng công ty tiếp tục tấn công và tấn công mạnh hơn nữa vào mảng thị trường dịch vụ này bằng việc chính thức giới thiệu dự án trung tâm thương mại Chợ Mơ (Hà Nội), một trong những trung tâm thương mại có quy mô lớn và hiện đại nhất Việt Nam với tổng mức đầu tư lên đến 1.329 tỷ đồng, con số kỷ lục đối với một dự án thuộc loại này ở Việt Nam tính cho tới thời điểm bấy giờ. Có thể nói, đầu tư vào mảng trung tâm thương mại đã và đang thực sự có sức hút rất lớn đối với mọi công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, mà ở đây, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam có thể xem là một ví dụ điển hình. Bảng số liệu 1.14 sau đây sẽ cho thấy chi tiết hơn về tình hình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của Vinaconex . Bảng 1.14. Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đang thực hiện (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng mức đầu tư Tình hình thực hiện tới hết 2008 1 Trung tâm thương mại Tràng Tiền 2000 – 2002 140 Đã hoàn thành và đi vào khai thác 2 Trung tâm thương mại Thanh Hóa 2003 – 2006 77 3 Trung tâm thương mại Hà Đông 2005 - 2007 119 4 Trung tâm thương mại Chợ Mơ 2007 - 2010 1.329 Đã hoàn thành thi công chợ tạm (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với việc thực hiện phương thức “gối đầu” trong đầu tư vào các trung tâm thương mại, Vinaconex đã không gặp phải những trở ngại lớn về tiến độ khi hoàn thành cả ba dự án đầu tiên đúng thời hạn và kịp thời đưa vào vận hành, khai thác. Điều này không những mang về cho tổng công ty những khoản doanh thu hàng năm không nhỏ mà còn làm giảm sức ép về vốn và tiết kiệm được rất nhiều thời gian cũng như chi phí. Rõ ràng, với tư cách là một trong những nhà đầu tư tiên phong tại Việt Nam, Vinaconex đã và đang thực sự tạo dựng được vị thế và uy tín hết sức to lớn trong thị mảng thị trường trung tâm thương mại. 2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp Bên cạnh rất nhiều những loại hình đầu tư trong lĩnh vực bất động sản được kể trên đây, Vinaconex cũng không bỏ qua một loại hình cũng khá hấp dẫn khác đang rất được chú ý là đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp. Một lĩnh vực có thể coi là khá mới mẻ đối với tổng công ty. Điều này được thể hiện rõ ở bảng số liệu. Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Khu công nghiệp (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 - - 2004 516,5 - - 2005 237 - - 2006 1.683 87 5,18 2007 2.957,2 288 9,74 2008 628,31 102 16,23 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với những nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư thông thoáng hơn từ nhiều năm qua cộng thêm nhiều yếu tố tác động khác như: tình hình chính trị hết sức ổn định, giá nhân công rẻ so với nhiều nước trong khu vực, lực lượng lao động dồi dào… Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng để các công ty, các tập đoàn xuyên quốc gia trên khắp Thế Giới cho ra đời các nhà máy lắp ráp, sản xuất sản phẩm của mình. Thực tế cũng đã chứng minh cho việc Việt Nam đang dần được lựa chọn nhiều hơn để đầu tư trực tiếp với sự xuất hiện của các nhà máy của các hãng nổi tiếng trong mọi lĩnh vực trên khắp Thế Giới như: IBM, Ford, Canon, Pioneer, Honda, Toyota… và kéo theo đó, sự xuất hiện của các khu công nghiệp trên khắp cả nước như: Sóng Thần (Bình Dương), Đại An (Hải Dương), Đại Xuyên (Hà Tây cũ, nay là Hà Nội), Trảng Bàng (Tây Ninh), Quế Võ (Bắc Ninh)… có thể coi là tất yếu. Hiểu rõ được xu thế toàn cầu hóa hiện nay và Việt Nam chắc chắc không thể đứng ngoài xu thế chung đó, điều đó có nghĩa là nhu cầu về khu công nghiệp không chỉ để phục vụ cho các công ty nước ngoài mà còn cả từ trong nước hiện là rất lớn, tháng 6/2006, Vinaconex đã c._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • doc21314.doc
Tài liệu liên quan