Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào,Tỉnh Hưng Yên

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr−êng ®¹i häc n«ng nghiÖp I ---------
--------- NguyÔn ThÞ Minh H¹nh §¸nh gi¸ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn LuËn v¨n th¹c sÜ n«ng nghiÖp Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai M· sè: 4.01.03 Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: TS. Hå ThÞ Lam Trµ Hµ Néi - 2007 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- i Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan r»ng, sè liÖu vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu trong luËn v¨n nµy lµ trung thùc vµ ch−a hÒ ®−îc sö dông ®Ó b¶o vÖ mét häc vÞ nµo. T«i xin cam ®oan r»ng, mäi sù gióp ®ì cho viÖc thùc hiÖn luËn v¨n nµy ®3 ®−îc c¸m ¬n vµ c¸c th«ng tin trÝch dÉn trong luËn v¨n nµy ®Òu ®3 ®−îc chØ râ nguån gèc./. T¸c gi¶ LuËn v¨n NguyÔn ThÞ Minh H¹nh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- ii Lêi c¶m ¬n T«i xin tr©n träng c¶m ¬n c¸c thÇy gi¸o, c« gi¸o Khoa §Êt vµ M«i tr−êng, Khoa sau ®¹i häc - Tr−êng §¹i häc N«ng nghiÖp I ®3 t¹o mäi ®iÒu kiÖn thuËn lîi vµ nhiÖt t×nh gi¶ng d¹y, h−íng dÉn t«i trong suèt qu¸ tr×nh häc tËp vµ nghiªn cøu luËn v¨n nµy. §Æc biÖt, t«i xin göi lêi c¶m ¬n s©u s¾c tíi TS. Hå ThÞ Lam Trµ, lµ ng−êi trùc tiÕp h−íng dÉn khoa häc, ®3 tËn t×nh gióp ®ì vµ h−íng dÉn t«i hoµn thµnh luËn v¨n nµy. T«i xin tr©n träng c¶m ¬n ñy ban nh©n huyÖn Mü Hµo, Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng huyÖn Mü Hµo, ñy ban nh©n d©n vµ c¸n bé ®Þa chÝnh cña c¸c x3, thÞ trÊn thuéc huyÖn Mü Hµo ®3 t¹o mäi ®iÒu kiÖn thuËn lîi vµ cung cÊp ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin, sè liÖu, t− liÖu b¶n ®å trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu luËn v¨n nµy. T«i xin tr©n träng c¶m ¬n c¸c c¸n bé cña ViÖn Quy ho¹ch vµ ThiÕt kÕ N«ng nghiÖp (thuéc Bé N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn N«ng th«n) ®3 nhiÖt t×nh gióp ®ì t«i trong qu¸ tr×nh ®iÒu tra vµ chia sÎ c¸c tµi liÖu, sè liÖu ®Ó thùc hiÖn luËn v¨n nµy. Cuèi cïng t«i xin tr©n träng c¸m ¬n c¸c b¹n häc viªn cïng líp, nh÷ng ng−êi th©n trong gia ®×nh vµ b¹n bÌ ®3 gióp ®ì vµ ®éng viªn t«i trong qu¸ tr×nh häc tËp, nghiªn cøu ®Ó hoµn thµnh luËn v¨n nµy. T¸c gi¶ LuËn v¨n NguyÔn ThÞ Minh H¹nh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- iii Môc lôc Lêi cam ®oan i Lêi c¶m ¬n ii Môc lôc iii Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t v Danh môc c¸c b¶ng vi Danh môc c¸c biÓu ®å vii 1. Më ®Çu i 1.1. §Æt vÊn ®Ò 1 1.2. Môc tiªu, yªu cÇu cña ®Ò tµi 3 1.2.1. Môc tiªu nghiªn cøu 3 1.2.2. Yªu cÇu 3 2. Tæng quan tµi liÖu nghiªn cøu 4 2.1. Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt 4 2.1.1. QuyÒn së h÷u 4 2.1.2. QuyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai 5 2.1.3. QuyÒn sö dông ®Êt 7 2.2. QuyÒn së h÷u, sö dông ®Êt ë mét sè n−íc trªn thÕ giíi 11 2.2.1. C¸c n−íc ph¸t triÓn 11 2.2.2. Mét sè n−íc trong khu vùc 16 2.3. C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam 21 2.3.1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh, ph¸t triÓn quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam 21 2.3.3. Thùc tiÔn viÖc thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam 28 3. §èi t−îng, ph¹m vi, néi dung vµ ph−¬ng ph¸p nghiªn cøu 32 3.1. §èi t−îng nghiªn cøu 32 3.2. Ph¹m vi nghiªn cøu 32 3.3. Néi dung nghiªn cøu 32 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- iv 3.4. Ph−¬ng ph¸p nghiªn cøu 33 4. KÕt qu¶ nghiªn cøu vµ th¶o luËn 34 4.1. §iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x3 héi 34 4.1.1. §iÒu kiÖn tù nhiªn 34 4.1.2. §iÒu kiÖn kinh tÕ - x3 héi 34 4.1.3. §¸nh gi¸ chung vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x3 héi 37 4.2. HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt 38 4.3. §¸nh gi¸ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt 43 4.3.1. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt 43 4.3.2. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt 48 4.3.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt 56 4.3.4. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt 61 4.3.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 64 4.3.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt 67 4.3.7. T×nh h×nh thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn Mü Hµo 71 4.3.8. Tæng hîp ý kiÕn cña c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n vÒ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt 75 4.3.9. §¸nh gi¸ chung vÒ t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mü Hµo 77 4.4. §Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p cho viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mü Hµo 81 4.4.1. Gi¶i ph¸p vÒ ®Çu t− cho con ng−êi vµ c¬ së vËt chÊt 82 4.4.2. Gi¶i ph¸p vÒ tæ chøc qu¶n lý ho¹t ®éng thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt 82 4.4.3. Gi¶i ph¸p vÒ chÝnh s¸ch 83 5. KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ 85 5.1. KÕt luËn 85 5.2. KiÕn nghÞ 87 Tµi liÖu tham kh¶o 88 Phô lôc 91 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- v Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t Ký hiÖu Chó gi¶i GCNQSD§ GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt HL HuyÖn lé Q§ QuyÕt ®Þnh QSD§ QuyÒn sö dông ®Êt TL TØnh lé TN&MT Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng UBND Uû ban nh©n d©n Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- vi Danh môc c¸c b¶ng Sè b¶ng Tªn b¶ng Trang 4.1. HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt n¨m 2006 huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn 39 4.2. HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt n¨m 2006 c¸c x3, thÞ trÊn ®iÒu tra 41 4.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi QSD§ theo x3, thÞ trÊn 46 4.4. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ theo c¸c x3, thÞ trÊn 51 4.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª QSD§ theo c¸c x3, thÞ trÊn 59 4.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ theo x3, thÞ trÊn 63 4.7. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng, cho QSD§ theo x3, thÞ trÊn 66 4.8. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh QSD§ theo c¸c x3, thÞ trÊn 70 4.9. Tæng hîp t×nh h×nh thu håi ®Êt n«ng nghiÖp cña c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n 72 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- vii Danh môc c¸c biÓu ®å Sè biÓu ®å Tªn biÓu ®å Trang 4.1. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi QSD§ theo 3 giai ®o¹n 44 4.2. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ theo 3 giai ®o¹n 48 4.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª QSD§ theo 3 giai ®o¹n 57 4.4. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ theo 3 giai ®o¹n 61 4.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng cho QSD§ theo 3 giai ®o¹n 64 4.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh b»ng QSD§ theo 3 giai ®o¹n 68 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 1 1. Më ®Çu 1.1. §Æt vÊn ®Ò §Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn quý gi¸ nh−ng chØ cã h¹n nªn mçi n−íc cã mét ph−¬ng ph¸p qu¶n lý vµ sö dông riªng. ë ViÖt Nam, tr−íc khi cã HiÕn ph¸p 1980, ®Êt ®ai n−íc ta vÉn cã nhiÒu h×nh thøc së h÷u: së h÷u Nhµ n−íc, së h÷u tËp thÓ, së h÷u t− nh©n. Khi cã HiÕn ph¸p 1980, ë n−íc ta chØ tån t¹i mét h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai lµ së h÷u toµn d©n. §Õn HiÕn ph¸p 1992, t¹i §iÒu 18 ®3 quy ®Þnh víi tinh thÇn lµ: Ng−êi ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt th× ®−îc thùc hiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt (QSD§) theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Cô thÓ hãa HiÕn ph¸p 1992, LuËt §Êt ®ai 1993, LuËt söa ®æi mét sè ®iÒu LuËt §Êt ®ai 1998, 2001 vµ LuËt §Êt ®ai 2003 ®3 tõng b−íc cô thÓ ho¸ quy ®Þnh nµy cña HiÕn ph¸p víi xu thÕ lµ ngµy cµng më réng c¸c quyÒn cho ng−êi sö dông ®Êt, tr−íc hÕt lµ ®èi víi ®Êt giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ ®Êt thuª (nh− ®Êt lµm nhµ ë, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých kinh doanh cña c¸c chñ thÓ). ViÖc “thÞ tr−êng ho¸”, “tiÒn tÖ ho¸” QSD§ ngµy cµng râ nÐt vµ quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt t−¬ng xøng víi nghÜa vô kinh tÕ mµ hä ®3 ®ãng gãp cho x3 héi, cho Nhµ n−íc. Sù ph¸t triÓn nµy ®3 h×nh thµnh thÞ tr−êng ®Êt ®ai, hoµ nhËp vµo nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng x3 héi chñ nghÜa, tõng b−íc ®ång bé víi c¸c thÞ tr−êng kh¸c trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. V× vËy trong §¹i héi §¶ng lÇn thø IX ®3 cã chñ tr−¬ng ph¸t triÓn ®Çy ®ñ thÞ tr−êng QSD§. LuËt §Êt ®ai 2003 cã nh÷ng quy ®Þnh vÒ giao QSD§ cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông vµ cã nh÷ng quy ®Þnh ®Ó c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt dÔ dµng thùc hiÖn c¸c quyÒn cña QSD§. Tuy nhiªn, ®Õn nay t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c QSD§ ë c¸c ®Þa ph−¬ng vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp cÇn gi¶i quyÕt nh−: - C«ng t¸c båi th−êng ®Êt ®ai khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt phôc vô x©y dùng c¸c khu c«ng nghiÖp, ®« thÞ míi, c¬ së h¹ tÇng, trô së c¬ quan Nhµ n−íc, tr−êng häc, bÖnh viÖn,... dùa vµo khung gi¸ ®Êt do Nhµ n−íc quy ®Þnh tá ra cßn nhiÒu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 2 bÊt cËp (ch−a phï hîp thùc tÕ vµ thiÕu tÝnh minh b¹ch). Gi¶i phãng mÆt b»ng chËm trÔ lu«n lu«n lµ yÕu tè c¶n trë tiÕn ®é ®Çu t− cña hÇu hÕt c¸c c«ng tr×nh. - HiÖn t−îng ®Êt ®ai bÞ manh món ®3 phÇn nµo kh¾c phôc sau khi thùc hiÖn dån ®iÒn ®æi thöa. Tuy nhiªn nh÷ng gi¶i ph¸p trong dån ®iÒn ®æi thöa ®3 tá ra Ýt phï hîp tr−íc yªu cÇu tÝch tô ruéng ®Êt ®Ó më réng quy m« s¶n xuÊt. Lµm thÕ nµo ®Ó ph¸t triÓn ®−îc tiÒm n¨ng cña x3 héi theo ph−¬ng ch©m ai giái nghÒ g× lµm nghÒ ®ã. HiÖn t−îng chuyÓn dÞch QSD§ vµ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông trong n«ng nghiÖp diÔn ra tù ph¸t rÊt s«i ®éng ë nhiÒu ®Þa ph−¬ng. Do thÞ tr−êng tù ph¸t, thiÕu th«ng tin, kh«ng cã sù kiÓm so¸t cña Nhµ n−íc nªn cßn nhiÒu bÊt cËp cÇn gi¶i quyÕt. - Nh÷ng n¨m gÇn ®©y thÞ tr−êng QSD§ ®ang cã hiÖn t−îng "®ãng b¨ng". Ph¶i ch¨ng hiÖn nay cÇu ®3 v−ît qu¸ cung, hay chÝnh s¸ch ch−a hîp lÝ, hay gi¸ ®Êt ®−îc ®Þnh gi¸ mét c¸ch chñ quan cña c¬ quan ®Þnh gi¸ mµ kh«ng theo quy luËt cña thÞ tr−êng ? Bªn c¹nh ®ã, thÞ tr−êng giao dÞch ngÇm vÒ ®Êt ®ai cßn chiÕm tû lÖ lín (50%) [4]. GiÊy chøng nhËn lµ ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt cho ho¹t ®éng thÞ tr−êng QSD§, nh−ng nhiÒu ng−êi d©n kh«ng muèn nhËn mµ vÉn cã thÓ giao dÞch trªn thÞ tr−êng ngÇm. - T©m lÝ ng−êi d©n mçi vïng mét kh¸c nhau: vïng ®ång b»ng B¾c bé mÆc dï ng−êi d©n kh«ng trùc tiÕp s¶n xuÊt n«ng nghiÖp nh−ng vÉn gi÷ l¹i ®Êt ®ai, trong khi ®ã ng−êi d©n vïng T©y nguyªn vµ §ång b»ng s«ng Cöu Long l¹i s½n sµng b¸n ®Ó ®i lµm thuª cho ng−êi kh¸c. VÊn ®Ò n«ng d©n kh«ng cã ®Êt do chuyÓn nh−îng ®Êt ®ai ngµy cµng t¨ng. HuyÖn Mü Hµo thuéc tØnh H−ng Yªn cã vÞ trÝ tù nhiªn thuËn lîi cho ph¸t triÓn vµ giao l−u kinh tÕ - v¨n ho¸ - x3 héi; n»m ngay s¸t thñ ®« Hµ Néi vÒ phÝa T©y, trªn trôc ®−êng Quèc lé 5A ®i H¶i Phßng. Do ®ã chÞu t¸c ®éng rÊt lín cña qu¸ tr×nh më réng ®« thÞ hãa, c«ng nghiÖp ho¸. T¹i ®©y ®ang diÔn ra qu¸ tr×nh chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ, ph©n bæ l¹i ®Êt ®ai cho c¸c nhu cÇu ph¸t triÓn côm c«ng nghiÖp, khu c«ng nghiÖp, khu ®« thÞ míi tËp trung rÊt m¹nh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 3 mÏ. Do nhu cÇu vÒ QSD§ cho yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ - x3 héi nªn c¸c ho¹t ®éng thùc hiÖn c¸c QSD§ cã xu h−íng ngµy cµng gia t¨ng. Tuy nhiªn hiÖn nay t×nh tr¹ng thùc hiÖn c¸c QSD§ kh«ng khai b¸o hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®Çy ®ñ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ë trªn ®Þa bµn huyÖn Mü Hµo vÉn cßn diÔn ra. T×nh tr¹ng nµy diÔn ra thÕ nµo? Nguyªn nh©n t¹i sao? Gi¶i ph¸p ®Ó gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng nµy thÕ nµo? lµ c¸c c©u hái cÇn ph¶i ®−îc gi¶i ®¸p ®Ó ®−a ra h−íng gi¶i quyÕt thÝch hîp trong giai ®o¹n tíi. V× vËy, viÖc thùc hiÖn ®Ò tµi: “§¸nh gi¸ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn” lµ cÇn thiÕt trong thêi ®iÓm hiÖn nay. 1.2. Môc tiªu, yªu cÇu cña ®Ò tµi 1.2.1. Môc tiªu nghiªn cøu - §iÒu tra, ®¸nh gi¸ t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn. - §Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p cho viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mü Hµo. 1.2.2. Yªu cÇu - N¾m v÷ng c¸c chñ tr−¬ng chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai liªn quan tíi c¸c QSD§. - C¸c sè liÖu ®iÒu tra kh¸ch quan, cã ®é tin cËy cao, ®¸nh gi¸ ®óng t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c QSD§; C¸c gi¶i ph¸p ®Ò xuÊt cã ý nghÜa khoa häc vµ thùc tiÔn, gãp phÇn thóc ®Èy viÖc thùc hiÖn c¸c QSD§ ë huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 4 2. Tæng quan tµi liÖu nghiªn cøu 2.1. Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt 2.1.1. QuyÒn së h÷u Theo ®iÒu 164 cña Bé LuËt d©n sù 2005: “QuyÒn së h÷u bao gåm quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t tµi s¶n cña chñ së h÷u theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt…” [3]. Së h÷u lµ viÖc tµi s¶n, t− liÖu s¶n xuÊt, thµnh qu¶ lao ®éng thuéc vÒ mét chñ thÓ nµo ®ã, nã thÓ hiÖn quan hÖ gi÷a ng−êi víi ng−êi trong qu¸ tr×nh t¹o ra vµ ph©n phèi c¸c thµnh qu¶ vËt chÊt. §èi t−îng cña quyÒn së h÷u lµ mét tµi s¶n cô thÓ, chñ së h÷u lµ c¸ nh©n, ph¸p nh©n, c¸c chñ thÓ kh¸c (hé gia ®×nh, céng ®ång,...). QuyÒn së h÷u bao gåm 3 quyÒn n¨ng: - QuyÒn chiÕm h÷u lµ quyÒn cña chñ së h÷u n¾m gi÷, qu¶n lý tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh. Trong mét sè tr−êng hîp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt th× ng−êi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u tµi s¶n còng cã quyÒn së h÷u tµi s¶n (nhµ v¾ng chñ) [5]. - QuyÒn sö dông lµ quyÒn cña chñ së h÷u khai th¸c c«ng dông, h−ëng hoa lîi, lîi tøc tõ tµi s¶n. Chñ së h÷u cã quyÒn khai th¸c gi¸ trÞ tµi s¶n theo ý chÝ cña m×nh b»ng c¸ch thøc kh¸c nhau. Ng−êi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u còng cã quyÒn sö dông tµi s¶n trong tr−êng hîp ®−îc chñ së h÷u giao quyÒn sö dông, ®iÒu nµy thÊy râ trong viÖc Nhµ n−íc giao QSD§ cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n [5]. - QuyÒn ®Þnh ®o¹t lµ quyÒn cña chñ së h÷u chuyÓn giao quyÒn së h÷u tµi s¶n cña m×nh cho ng−êi kh¸c hoÆc tõ bá quyÒn së h÷u ®ã. Chñ së h÷u thùc hiÖn quyÒn ®Þnh ®o¹t tµi s¶n cña m×nh theo hai ph−¬ng thøc: + §Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña tµi s¶n, tøc lµ chuyÓn quyÒn së h÷u tµi s¶n cña m×nh cho ng−êi kh¸c th«ng qua h×nh thøc giao dÞch d©n sù nh− b¸n, ®æi, tÆng cho, ®Ó thõa kÕ; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 5 + §Þnh ®o¹t sè phËn thùc tÕ cña tµi s¶n, tøc lµ lµm cho tµi s¶n kh«ng cßn trong thùc tÕ. VÝ dô: tiªu dïng hÕt, tiªu huû, tõ bá quyÒn së h÷u [5]. 2.1.2. QuyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai Së h÷u ®Êt ®ai cã thÓ ®−îc biÓu hiÖn ë nhiÒu h×nh thøc kh¸c nhau, nh−ng suy cho cïng trong mäi x3 héi, mäi h×nh th¸i kinh tÕ - x3 héi cã nhµ n−íc, së h÷u ®Êt ®ai còng chØ tån t¹i ë hai chÕ ®é së h÷u c¬ b¶n lµ së h÷u t− vµ së h÷u c«ng. Còng cã thÓ trong mét chÕ ®é x3 héi, mét quèc gia chØ tån t¹i mét chÕ ®é së h÷u hoÆc lµ chÕ ®é së h÷u c«ng céng hoÆc lµ chÕ ®é së h÷u t− nh©n vÒ ®Êt ®ai, còng cã thÓ lµ sù ®an xen cña c¶ hai chÕ ®é së h÷u ®ã, trong ®ã cã nh÷ng h×nh thøc phæ biÕn cña mét chÕ ®é së h÷u nhÊt ®Þnh [15]. ë ViÖt Nam, chÕ ®é së h÷u vÒ ®Êt ®ai còng ®−îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn theo nh÷ng tiÕn tr×nh lÞch sö nhÊt ®Þnh, mang dÊu Ên vµ chÞu sù chi phèi cña nh÷ng h×nh th¸i kinh tÕ - x3 héi nhÊt ®Þnh trong lÞch sö. Nghiªn cøu qu¸ tr×nh h×nh thµnh chÕ ®é vµ c¸c h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai ë ViÖt Nam cho thÊy, chÕ ®é së h÷u c«ng vÒ ®Êt ®ai ë ViÖt Nam ®Êt ®3 ®−îc x¸c lËp tõ thêi phong kiÕn ë c¸c h×nh thøc vµ møc ®é kh¸c nhau. Tuy nhiªn, quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai chØ ®−îc h×nh thµnh theo HiÕn ph¸p 1959 vµ ®−îc kh¼ng ®Þnh mét c¸ch tuyÖt ®èi vµ duy nhÊt tõ HiÕn ph¸p 1980 vµ sau ®ã ®−îc tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh vµ cñng cè trong HiÕn ph¸p 1992 [15]. §iÒu 17 HiÕn ph¸p 1992 kh¼ng ®Þnh: “§Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån n−íc, tµi nguyªn trong lßng ®Êt, nguån lîi ë vïng biÓn, thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi mµ ph¸p luËt quy ®Þnh lµ cña Nhµ n−íc, ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n”, Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt (§iÒu 18, HiÕn ph¸p 1992) [8]. LuËt §Êt ®ai 1993 (LuËt §Êt ®ai söa ®æi 1998, 2001) còng ®3 thÓ chÕ hãa chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng vµ cô thÓ ho¸ c¸c quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai cña HiÕn ph¸p. LuËt §Êt ®ai (1993, 1998, 2001) quy ®Þnh c¸c nguyªn t¾c qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch, ph¸p luËt, sö dông ®Êt ®ai hîp lý hiÖu qu¶ vµ tiÕt kiÖm, b¶o vÖ c¶i t¹o båi d−ìng ®Êt, b¶o vÖ m«i tr−êng ®Ó ph¸t triÓn bÒn v÷ng [8]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 6 LuËt §Êt ®ai 2003 ®3 quy ®Þnh cô thÓ h¬n vÒ chÕ ®é “Së h÷u ®Êt ®ai” (§iÒu 5), “Qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai” (§iÒu 6), “Nhµ n−íc thùc hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai vµ thèng nhÊt qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai” (§iÒu 7). Víi t− c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai, Nhµ n−íc thùc hiÖn viÖc thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai trong ph¹m vi c¶ n−íc nh»m b¶o ®¶m cho ®Êt ®ai ®−îc sö dông theo ®óng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n−íc còng nh− cña ng−êi sö dông. Nhµ n−íc thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c quyÒn cña chñ së h÷u, ®ã lµ: quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t. VÒ quyÒn chiÕm h÷u vÒ ®Êt ®ai: Nhµ n−íc c¸c cÊp chiÕm h÷u ®Êt ®ai thuéc ph¹m vi l3nh thæ cña m×nh tuyÖt ®èi vµ kh«ng ®iÒu kiÖn, kh«ng giíi h¹n. Nhµ n−íc cho phÐp ng−êi sö dông ®−îc quyÒn chiÕm h÷u trªn nh÷ng khu ®Êt, thöa ®Êt cô thÓ víi thêi gian cã h¹n chÕ, cã thÓ lµ l©u dµi nh−ng kh«ng ph¶i lµ vÜnh viÔn, sù chiÕm h÷u nµy chØ lµ ®Ó sö dông rÊt ®óng môc ®Ých, d−íi c¸c h×nh thøc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn, giao ®Êt cã thu tiÒn vµ cho thuª ®Êt; trong nh÷ng tr−êng hîp cô thÓ nµy, QSD§ cña Nhµ n−íc ®−îc trao cho ng−êi sö dông (tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n) trªn nh÷ng thöa ®Êt cô thÓ. QSD§ ®ai cña Nhµ n−íc vµ QSD§ cô thÓ cña ng−êi sö dông tuy cã ý nghÜa kh¸c nhau vÒ cÊp ®é nh−ng ®Òu thèng nhÊt trªn tõng thöa ®Êt vÒ môc ®Ých sö dông vµ møc ®é h−ëng lîi. VÒ nguyªn t¾c, Nhµ n−íc ®iÒu tiÕt c¸c nguån thu tõ ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó phôc vô cho nhiÖm vô æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn kinh tÕ, x3 héi, ®¶m b¶o lîi Ých quèc gia, lîi Ých céng ®ång, ®ång thêi ®¶m b¶o cho ng−êi trùc tiÕp sö dông ®Êt ®−îc h−ëng lîi Ých tõ ®Êt do chÝnh m×nh ®Çu t− mang l¹i [5]. VÒ quyÒn sö dông ®Êt ®ai: Nhµ n−íc khai th¸c c«ng dông, h−ëng hoa lîi tõ tµi s¶n, tµi nguyªn ®Êt ®ai; ®©y lµ c¬ së ph¸p lý quan träng nhÊt ®Ó Nhµ n−íc thùc hiÖn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt kinh tÕ. Trong nÒn kinh tÕ cßn nhiÒu thµnh phÇn, Nhµ n−íc kh«ng thÓ tù m×nh trùc tiÕp sö dông toµn bé ®Êt ®ai mµ ph¶i tæ chøc cho toµn x3 héi - trong ®ã cã c¶ tæ chøc cña Nhµ n−íc - sö dông ®Êt vµo mäi môc ®Ých. Nh− vËy, QSD§ l¹i ®−îc trÝch ra ®Ó giao vÒ cho ng−êi sö dông (tæ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 7 chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n) trªn nh÷ng thöa ®Êt cô thÓ; quyÒn sö dông ®Êt ®ai cña Nhµ n−íc trong tr−êng hîp nµy ®−îc thÓ hiÖn trong quy ho¹ch sö dông ®Êt, trong viÖc h−ëng hoa lîi, lîi tøc tõ ®Êt do ®Çu t− cña Nhµ n−íc mang l¹i [5]. VÒ quyÒn ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai: QuyÒn ®Þnh ®o¹t cña Nhµ n−íc lµ c¬ b¶n vµ tuyÖt ®èi, g¾n liÒn víi quyÒn qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai víi c¸c quyÒn n¨ng: giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (GCNQSD§). ViÖc ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña tõng thöa ®Êt cô thÓ liªn quan ®Õn QSD§, thÓ hiÖn qua viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn QSD§; nh÷ng quyÒn nµy lµ h¹n chÕ theo tõng môc ®Ých sö dông, ph−¬ng thøc nhËn ®Êt vµ ®èi t−îng nhËn ®Êt theo quy ®Þnh cô thÓ cña ph¸p luËt [5]. 2.1.3. QuyÒn sö dông ®Êt Nh− vËy, Nhµ n−íc lµ ng−êi ®¹i diÖn cho nh©n d©n thùc hiÖn quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. Nhµ n−íc cã quyÒn chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t vÒ ®Êt ®ai theo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch vµ trªn c¬ së nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Tuy nhiªn, víi c¸c quyÒn n¨ng ®ã, còng kh«ng ®−îc hiÓu r»ng Nhµ n−íc cã quyÒn së h÷u vÒ ®Êt ®ai mµ chØ lµ ®¹i diÖn cho toµn d©n thùc hiÖn quyÒn së h÷u ®ã trªn thùc tÕ. VËy chñ së h÷u cña ®Êt ®ai lµ toµn d©n, Nhµ n−íc lµ ng−êi ®¹i diÖn, cßn mçi ng−êi d©n thùc hiÖn quyÒn cña m×nh nh− thÕ nµo? Nh− trªn ®3 nãi, quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai lµ quyÒn tèi cao, thiªng liªng vµ kh«ng thÓ chia c¾t, chñ së h÷u chØ cã thÓ lµ mét, ®ã lµ toµn d©n, nh−ng mçi ng−êi d©n kh«ng ph¶i lµ mét chñ së h÷u cña khèi tµi s¶n chung ®ã, kh«ng ph¶i lµ c¸c ®ång chñ së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai. Nh−ng ng−êi d©n (tæ chøc vµ c¸ nh©n, hé gia ®×nh) cã QSD§. Th«ng qua Nhµ n−íc - c¬ quan ®¹i diÖn thùc hiÖn quyÒn së h÷u, ng−êi d©n ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt sö dông. §iÒu nµy ®3 ®−îc HiÕn ph¸p còng nh− LuËt §Êt ®ai hiÖn hµnh ghi nhËn. Vµ v× vËy, trong LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®3 xuÊt hiÖn kh¸i niÖm “quyÒn sö dông ®Êt” vµ “ng−êi sö dông ®Êt”, hay nãi c¸ch kh¸c lµ QSD§ cña ng−êi sö dông [11]. Theo ®iÒu 1 LuËt §Êt ®ai 1993: “... Nhµ n−íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc kinh tÕ, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 8 ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan Nhµ n−íc, tæ chøc chÝnh trÞ, x3 héi (gäi chung lµ tæ chøc), hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh, l©u dµi. Nhµ n−íc cßn cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuª ®Êt. Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt trong LuËt nµy gäi chung lµ ng−êi sö dông ®Êt” [11]. “QuyÒn sö dông ®Êt” lµ mét kh¸i niÖm cã tÝnh s¸ng t¹o ®Æc biÖt cña c¸c nhµ lËp ph¸p ViÖt Nam. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n vµ kh«ng thÓ ph©n chia th× lµm thÕ nµo ®Ó ng−êi d©n thùc hiÖn ®−îc quyÒn cña m×nh? §Ó ng−êi d©n cã thÓ khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶, ®¸p øng ®−îc nhu cÇu cña s¶n xuÊt vµ ®êi sèng mµ l¹i kh«ng lµm mÊt ®i ý nghÜa tèi cao cña tÝnh toµn d©n, kh«ng mÊt ®i vai trß qu¶n lý víi t− c¸ch ®¹i diÖn chñ së h÷u cña Nhµ n−íc? Kh¸i niÖm “quyÒn sö dông ®Êt” cña “ng−êi sö dông ®Êt” chÝnh lµ sù s¸ng t¹o ph¸p luËt, gi¶i quyÕt ®−îc m©u thuÉn nãi trªn vµ lµm hµi hoµ ®−îc c¸c lîi Ých cña quèc gia, Nhµ n−íc vµ mçi ng−êi d©n [15]. Néi dung QSD§ cña ng−êi sö dông ®Êt bao gåm c¸c quyÒn n¨ng luËt ®Þnh: quyÒn chiÕm h÷u (thÓ hiÖn ë quyÒn ®−îc cÊp GCNQSD§, quyÒn ®−îc ph¸p luËt b¶o vÖ khi bÞ ng−êi kh¸c x©m ph¹m); quyÒn sö dông (thÓ hiÖn ë quyÒn khai th¸c lîi Ých cña ®Êt vµ ®−îc h−ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t− trªn ®Êt ®−îc giao) vµ mét sè quyÒn n¨ng ®Æc biÖt kh¸c tïy thuéc vµo tõng lo¹i chñ thÓ vµ tõng lo¹i ®Êt sö dông. Tuy nhiªn, néi dung QSD§ ®−îc thÓ hiÖn cã kh¸c nhau tïy thuéc vµo ng−êi sö dông lµ ai, sö dông lo¹i ®Êt g× vµ ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt hay cho thuª ®Êt? [15]. QSD§ cña c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt bao gåm: “QuyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho QSD§; quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh, gãp vèn b»ng QSD§; quyÒn ®−îc båi th−êng khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt” (§iÒu106 LuËt §Êt ®ai 2003) [12]. §©y kh«ng ph¶i lµ quyÒn së h÷u nh−ng lµ mét quyÒn n¨ng kh¸ réng vµ so víi quyÒn së h÷u th× kh«ng kh¸c nhau lµ mÊy nÕu xÐt trªn ph−¬ng diÖn thùc tÕ sö dông ®Êt. MÆt kh¸c Nhµ n−íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 9 sö dông æn ®Þnh l©u dµi, Nhµ n−íc chØ thu håi ®Êt v× nh÷ng lý do ®Æc biÖt, ®¸p øng lîi Ých quèc gia vµ c«ng céng, hÕt thêi h¹n giao ®Êt kh«ng cã nghÜa lµ Nhµ n−íc thu håi ®Êt mµ Nhµ n−íc sÏ tiÕp tôc giao ®Êt cho ng−êi sö dông. Tr−êng hîp Nhµ n−íc thu håi ®Êt th× Nhµ n−íc sÏ giao ®Êt kh¸c cho ng−êi sö dông hoÆc sÏ “®Òn bï” (LuËt §Êt ®ai 1993), “båi th−êng” (LuËt §Êt ®ai 2003). Nh− vËy, trªn thùc tÕ ng−êi ®−îc giao quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt nµy thùc hiÖn c¸c quyÒn chiÕm h÷u vµ sö dông t−¬ng ®èi toµn diÖn, cßn quyÒn ®Þnh ®o¹t tuy cã h¹n chÕ trong mét sè quyÒn n¨ng cô thÓ, song ®ã chØ lµ trªn ph−¬ng diÖn lý thuyÕt xÐt trªn gãc ®é ph¸p lý, cßn trªn thùc tÕ c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp QSD§ còng rÊt gÇn víi kh¸i niÖm quyÒn ®Þnh ®o¹t. Sau ®©y lµ néi dung cô thÓ cña tõng quyÒn: - ChuyÓn ®æi QSD§ lµ hµnh vi chuyÓn QSD§ trong c¸c tr−êng hîp: n«ng d©n cïng mét ®Þa ph−¬ng (cïng 1 x3, ph−êng, thÞ trÊn) ®æi ®Êt (n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, lµm muèi, ®Êt cã mÆt n−íc nu«i trång thñy s¶n) cho nhau ®Ó tæ chøc l¹i s¶n xuÊt, hîp thöa, chØnh trang ®ång ruéng, tiÖn canh tiÖn c−, gi¶i to¶ x©m phô canh hoÆc kh¾c phôc sù manh món khi ph©n phèi ®Êt ®ai c«ng b»ng theo kiÓu “cã tèt, cã xÊu, cã gÇn, cã xa”; nh÷ng ng−êi cã ®Êt ë trong cïng mét ®Þa ph−¬ng (cïng 1 x3, ph−êng, thÞ trÊn) cã cïng nguyÖn väng thay ®æi chç ë. ViÖc chuyÓn ®æi QSD§ lµ kh«ng cã môc ®Ých th−¬ng m¹i [5], [18]. - ChuyÓn nh−îng QSD§: lµ hµnh vi chuyÓn QSD§, trong tr−êng hîp ng−êi sö dông ®Êt chuyÓn ®i n¬i kh¸c, chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c, kh«ng cã kh¶ n¨ng sö dông hoÆc ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch sö ®ông ®Êt mµ ph¸p luËt cho phÐp,... Trong tr−êng hîp nµy, ng−êi nhËn ®Êt ph¶i tr¶ cho ng−êi chuyÓn QSD§ mét kho¶n tiÒn t−¬ng øng víi mäi chi phÝ hä ph¶i bá ra ®Ó cã ®−îc quyÒn sö dông ®ã vµ sè ®Çu t− lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Êt ®ai. §Æc thï cña viÖc chuyÓn nh−îng QSD§ lµ ë chç: ®Êt ®ai vÉn thuéc së h÷u toµn d©n vµ viÖc chuyÓn quyÒn chØ thùc hiÖn trong giíi h¹n cña thêi gian giao ®Êt; Nhµ n−íc cã quyÒn ®iÒu tiÕt phÇn ®Þa t« chªnh lÖch th«ng qua viÖc thu thuÕ chuyÓn QSD§, thuÕ sö dông ®Êt Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 10 vµ tiÒn sö dông ®Êt; Nhµ n−íc cã thÓ quy ®Þnh mét sè tr−êng hîp kh«ng ®−îc chuyÓn QSD§; mäi cuéc chuyÓn nh−îng QSD§ ®Òu ph¶i ®¨ng ký biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai, nÕu kh«ng, sÏ bÞ xem lµ hµnh vi ph¹m ph¸p [5], [18]. - Cho, tÆng, thõa kÕ QSD§ lµ hµnh vi chuyÓn QSD§ trong t×nh huèng ®Æc biÖt, ng−êi nhËn QSD§ kh«ng ph¶i tr¶ tiÒn nh−ng cã thÓ ph¶i nép thuÕ. Do nhu cÇu cña viÖc chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ, ph©n c«ng l¹i lao ®éng x3 héi, viÖc chuyÓn QSD§ kh«ng chØ dõng l¹i trong quan hÖ d©n sù mµ cã thÓ ph¸t triÓn thµnh c¸c quan hÖ th−¬ng m¹i, dÞch vô; gi¸ trÞ chuyÓn nh−îng QSD§ chiÕm mét tØ träng rÊt cã ý nghÜa trong c¸c giao dÞch trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n [5], [18]. - ThÕ chÊp QSD§: lµ mét h×nh thøc chuyÓn QSD§ (kh«ng ®Çy ®ñ) trong quan hÖ tÝn dông. Ng−êi lµm thÕ chÊp vay nî, lÊy ®Êt ®ai lµm vËt thÕ chÊp ®Ó thi hµnh tr¸ch nhiÖm vay nî víi ng−êi cho vay; ®Êt ®ai dïng lµm vËt thÕ chÊp kh«ng ®−îc chuyÓn dÞch vÉn do ng−êi thÕ chÊp chiÕm h÷u sö dông vµ dïng nã ®¶m b¶o cã mét gi¸ trÞ nhÊt ®Þnh; khi ng−êi thÕ chÊp ®Õn kú kh«ng thÓ tr¶ nî ®−îc, ng−êi nhËn thÕ chÊp cã quyÒn ®em ®Êt ®ai ph¸t m¹i vµ −u tiªn thanh to¸n ®Ó thu håi vèn. ThÕ chÊp ®Êt ®ai lµ c¬ së cña thÕ chÊp tµi s¶n trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, trong thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n th× phÇn lín gi¸ trÞ lµ n»m trong gi¸ trÞ QSD§. Trong tr−êng hîp ng−êi vay tiÒn kh«ng cã QSD§ ®Ó thÕ chÊp th× cã thÓ dïng ph−¬ng thøc b¶o l3nh ®Ó huy ®éng vèn, ®ã lµ dùa vµo mét c¸ nh©n hay tæ chøc cam kÕt dïng QSD§ cña hä ®Ó chÞu tr¸ch nhiÖm thay cho kho¶n vay cña m×nh [5], [18]. - Gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§: lµ hµnh vi mµ ng−êi cã QSD§ cã thÓ dïng ®Êt ®ai lµm cæ phÇn ®Ó tham gia kinh doanh, s¶n xuÊt, x©y dùng xÝ nghiÖp. Ph−¬ng thøc gãp vèn b»ng QSD§ lµ c¸ch ph¸t huy tiÒm n¨ng ®Êt ®ai trong viÖc ®iÒu chØnh c¬ cÊu kinh tÕ ®Þa ph−¬ng trong c¸c tr−êng hîp ph¶i chuyÓn hµng lo¹t ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt phi n«ng nghiÖp, ph¸t triÓn xÝ nghiÖp, dÞch vô, th−¬ng m¹i,... mµ vÉn ®¶m b¶o ®−îc viÖc lµm vµ thu nhËp cho n«ng d©n - lµ mét trong nh÷ng lùa chän phï hîp víi con ®−êng hiÖn ®¹i hãa vµ c«ng nghiÖp ho¸ n«ng nghiÖp vµ n«ng th«n [5], [18]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 11 2.2. QuyÒn së h÷u, sö dông ®Êt ë mét sè n−íc trªn thÕ giíi 2.2.1. C¸c n−íc ph¸t triÓn T¹i c¸c n−íc ph¸t triÓn, ®a sè c¸c n−íc ®Òu thõa nhËn h×nh thøc së h÷u t− nh©n vÒ ®Êt ®ai, do ®ã ®Êt ®ai ®−îc mua b¸n, trao ®æi trong nÒn kinh tÕ tuy cã mét sè ®Æc ®iÓm riªng so víi nh÷ng hµng hãa t− liÖu tiªu dïng hoÆc t− liÖu s¶n xuÊt kh¸c. 2.2.1.1. Thôy §iÓn T¹i Thôy §iÓn, ph¸p luËt ®Êt ®ai vÒ c¬ b¶n lµ dùa trªn viÖc së h÷u t− nh©n vÒ ®Êt ®ai vµ nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng. Tuy nhiªn, sù gi¸m s¸t chung cña x3 héi tån t¹i trªn rÊt nhiÒu lÜnh vùc, vÝ dô nh− ph¸t triÓn ®Êt ®ai vµ b¶o vÖ m«i tr−êng. Ho¹t ®éng gi¸m s¸t lµ mét ho¹t ®éng phæ biÕn trong tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng cho dï hÖ thèng ph¸p luËt vÒ chi tiÕt ®−îc h×nh thµnh kh¸c nhau. HÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña Thôy §iÓn gåm cã rÊt nhiÒu c¸c ®¹o luËt, luËt, ph¸p lÖnh phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng ®o ®¹c ®Þa chÝnh vµ qu¶n lý ®Êt ®ai. C¸c ho¹t ®éng cô thÓ nh− ho¹t ®éng ®Þa chÝnh, quy ho¹ch sö dông ®Êt, ®¨ng ký ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n vµ viÖc x©y dùng ng©n hµng d÷ liÖu ®Êt ®ai v.v. ®Òu ®−îc luËt ho¸. D−íi ®©y lµ mét sè ®iÓm næi bËt cña ph¸p luËt, chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Thôy §iÓn: - ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u: ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u khi thùc hiÖn chuyÓn nh−îng ®Êt ®ai: Toµ ¸n thùc hiÖn ®¨ng ký quyÒn së h÷u khi cã c¸c chuyÓn nh−îng ®Êt ®ai. Ng−êi mua ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u cña m×nh trong vßng 3 th¸ng sau khi mua. Bªn mua nép hîp ®ång chuyÓn nh−îng ®Ó xin ®¨ng ký. Toµ ¸n sÏ xem xÐt, ®èi chiÕu víi Sæ ®¨ng ký ®Êt. NÕu xÐt thÊy hîp ph¸p, sÏ tiÕn hµnh ®¨ng ký quyÒn së h÷u ®Ó ng−êi mua lµ chñ së h÷u míi. C¸c b¶n sao cña hîp ®ång chuyÓn nh−îng sÏ l−u t¹i toµ ¸n, b¶n gèc ®−îc tr¶ l¹i cho ng−êi mua. Toµ ¸n còng xem xÐt c¸c h¹n chÕ vÒ chuyÓn nh−îng cña bªn b¸n (vÝ dô cÊm b¸n). §¨ng ký ®Êt lµ b¾t buéc nh−ng hÖ qu¶ ph¸p lý quan träng l¹i xuÊt ph¸t tõ hîp ®ång chø kh«ng ph¶i tõ viÖc ®¨ng ký. V× viÖc chuyÓn nh−îng lµ mét hîp ®ång c¸ nh©n (kh«ng cã sù lµm chøng vÒ mÆt ph¸p lý vµ kh«ng cã x¸c nhËn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 12 cña c¬ quan c«ng chøng) nªn rÊt khã kiÓm so¸t viÖc ®¨ng ký. Nh−ng ë Thôy §iÓn, hÇu nh− tÊt c¶ c¸c chuyÓn nh−îng ®Òu ®−îc ®¨ng ký. V× viÖc ®¨ng ký sÏ t¨ng thªm sù v÷ng ch¾c vÒ quyÒn së h÷u cña chñ míi, t¹o cho chñ së h÷u míi quyÒn ®−îc −u tiªn khi cã tranh chÊp víi mét bªn thø ba nµo ®ã vµ quan träng h¬n, quyÒn së h÷u ®−îc ®¨ng ký rÊt cÇn thiÕt khi thÕ chÊp. - VÊn ®Ò thÕ chÊp: QuyÒn së h÷u ®−îc ®¨ng ký sau khi hîp ®ång ®−îc ký kÕt nh−ng thÕ chÊp l¹i ®−îc thùc hiÖn theo mét c¸ch kh¸c. Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp, cã 3 thñ tôc ®Ó thùc hiÖn thÕ chÊp: (1) Tr−íc tiªn ng−êi së h÷u ®Êt ®ai ph¶i lµm ®¬n xin thÕ chÊp ®Ó vay mét kho¶n tiÒn nhÊt ®Þnh. NÕu ®¬n ®−îc duyÖt th× thÕ chÊp ®ã sÏ ®−îc ®¨ng ký vµ toµ ¸n sÏ cÊp cho chñ së h÷u mét v¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp. V¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp nµy sÏ ®−îc sö dông cho mét cam kÕt thÕ chÊp thùc thÕ ®−îc thùc hiÖn sau khi ®¨ng ký. V¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp d−êng nh− chØ cã ë Thôy §iÓn. (2) V¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn t._.hÕ chÊp ®−îc göi cho bªn cho vay. Khi thùc hiÖn b−íc (1), toµ ¸n kh«ng kiÓm tra, x¸c minh c¸c yªu cÇu ®èi víi thÕ chÊp. Yªu cÇu ®èi víi thÕ chÊp chØ ®−îc xÐt ®Õn khi thùc sù sö dông bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn (tøc lµ chØ ®−îc xem xÐt ®Õn ë b−íc 2). C¸c yªu cÇu ®Æt ra khi thÕ chÊp lµ: bªn ®i vay ph¶i lµ chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n; bªn cho vay cÇn ®Æt ra c¸c ®iÒu kiÖn cho ng−êi ®i vay; bªn ®i vay ph¶i cam kÕt viÖc thùc hiÖn thÕ chÊp vµ bªn cho vay sÏ gi÷ v¨n b¶n thÕ chÊp. Khi kh«ng ®¸p øng c¸c yªu cÇu nµy th× thÕ chÊp sÏ kh«ng hîp ph¸p. §ã lµ tr×nh tù thÕ chÊp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh−ng trªn thùc tÕ hÇu hÕt c¸c thÕ chÊp ®Òu do ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông thùc hiÖn. T¹i ng©n hµng, bªn ®i vay sÏ ký ba v¨n b¶n: hîp ®ång vay (nªu râ l−îng tiÒn vay), hîp ®ång thÕ chÊp (thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n) vµ mét ®¬n göi toµ ¸n ®Ó xin ®¨ng ký thÕ chÊp. Ng©n hµng sÏ gi÷ hai tµi liÖu ®Çu tiªn vµ göi ®¬n xin thÕ chÊp ®Õn toµ ¸n. Sau khi ®−îc xö lý, ®¬n xin thÕ chÊp l¹i ®−îc chuyÓn l¹i ng©n hµng vµ l−u trong hå s¬ thÕ chÊp. Th«ng th−êng ng©n hµng ®îi ®Õn khi cã quyÕt ®Þnh phª duyÖt cña toµ ¸n míi chuyÓn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 13 tiÒn cho ng−êi ®i vay. Khi nî thÕ chÊp ®−îc thanh to¸n hÕt, v¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp sÏ ®−îc tr¶ l¹i cho bªn ®i vay. B−íc (3) ®−îc ¸p dông khi hîp ®ång thÕ chÊp bÞ vi ph¹m. Khi kh«ng ®−îc thanh to¸n theo ®óng hîp ®ång, bªn cho vay sÏ lµm ®¬n xin tÞch thu tµi s¶n ®Ó thÕ nî. ViÖc nµy sÏ do mét c¬ quan cã thÈm quyÒn ®Æc biÖt thùc hiÖn, ®ã lµ: C¬ quan thi hµnh ph¸p luËt (Enforcement Service). NÕu yªu cÇu kh«ng ®−îc chÊp thuËn, tµi s¶n sÏ ®−îc b¸n ®Êu gi¸ vµ bªn cho thÕ chÊp sÏ ®−îc thanh to¸n kho¶n tiÒn ®3 cho thÕ chÊp. Thñ tôc nµy ®−îc tiÕn hµnh kh¸ nhanh chãng. Vô viÖc sÏ ®−îc xö lý trong vßng 6 th¸ng kÓ tõ khi cã ®¬n xin b¸n ®Êu gi¸. - VÒ vÊn ®Ò båi th−êng: Khi nhµ n−íc thu håi ®Êt, gi¸ trÞ båi th−êng ®−îc tÝnh dùa trªn gi¸ thÞ tr−êng. Ng−êi së h÷u cßn ®−îc båi th−êng c¸c thiÖt h¹i kh¸c. Chñ ®Êt ®−îc h−ëng c¸c lîi Ých kinh tÕ tõ tµi s¶n cña m×nh (nÕu trong tr−êng hîp tµi s¶n ®ã ph¶i nép thuÕ th× chñ ®Êt ph¶i nép thuÕ). Chñ ®Êt cã thÓ b¸n tµi s¶n vµ ®−îc h−ëng lîi nhuËn nÕu b¸n ®−îc víi gi¸ cao h¬n khi mua nh−ng ph¶i nép thuÕ cho chuyÓn dÞch ®ã. Chñ ®Êt ®−îc quyÒn gi÷ l¹i tµi s¶n cña m×nh, tuy nhiªn chñ ®Êt còng cã thÓ bÞ buéc ph¶i b¸n tµi s¶n khi ®Êt ®ã cÇn cho c¸c môc ®Ých chung cña x3 héi. Trong tr−êng hîp ®ã sÏ lµ b¾t buéc thu håi vµ chñ ®Êt ®−îc quyÒn ®ßi båi th−êng dùa trªn gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña tµi s¶n [9]. 2.2.1.2. ¤xtr©ylia ¤xtr©ylia cã c¬ së ph¸p luËt vÒ qu¶n lÝ, së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai tõ rÊt sím. Thêi gian tr−íc 1/1/1875, luËt ph¸p ¤xtr©ylia quy ®Þnh 2 lo¹i ®Êt thuéc së h÷u cña Nhµ n−íc (®Êt Nhµ n−íc) vµ ®Êt thuéc së h÷u t− nh©n (®Êt t− nh©n). §Êt Nhµ n−íc lµ ®Êt do Nhµ n−íc lµm chñ, cho thuª vµ dù tr÷. §Êt t− nh©n lµ ®Êt do Nhµ n−íc chuyÓn nh−îng l¹i cho t− nh©n (®Êt cã ®¨ng kÝ b»ng kho¸n thêi gian sau 1/1/1875). Nh− vËy, vÒ h×nh thøc së h÷u, luËt ph¸p cña ¤xtr©ylia quy ®Þnh Nhµ n−íc vµ t− nh©n ®Òu cã quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n trªn mÆt ®Êt, kh«ng ph©n chia gi÷a nhµ vµ ®Êt. VÒ ph¹m vi, ng−êi së h÷u cã quyÒn së h÷u kho¶ng kh«ng vµ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 14 ®é s©u ®−îc quyÒn sö dông cã thÓ tõ 12 ®Õn 60 mÐt (theo quy ®Þnh cô thÓ cña ph¸p luËt). Toµn bé kho¸ng s¶n cã trong lßng ®Êt nh−: b¹c, vµng, ®ång, ch×, kÏm, s¾t, ngäc, than ®¸, dÇu má, phèt ph¸t,... ®Òu thuéc së h÷u Nhµ n−íc (S¾c lÖnh vÒ ®Êt ®ai 1933); nÕu Nhµ n−íc thùc hiÖn khai th¸c kho¸ng s¶n ph¶i ký hîp ®ång thuª ®Êt víi chñ ®Êt vµ ph¶i ®Òn bï thiÖt h¹i tµi s¶n trªn ®Êt. VÒ quyÒn lîi vµ nghÜa vô, luËt ph¸p ¤xtr©ylia thõa nhËn quyÒn së h÷u tuyÖt ®èi, kh«ng b¾t buéc ph¶i sö dông ®Êt.Chñ së h÷u cã quyÒn chuyÓn nh−îng, thÕ chÊp, cho thuª hoÆc chuyÓn quyÒn theo di chóc mµ kh«ng cã sù trãi buéc hoÆc ng¨n trë nµo. Nhµ n−íc cã quyÒn tr−ng dông ®Êt ®Ó x©y dùng hoÆc thiÕt lËp c¸c c«ng tr×nh c«ng céng phôc vô quèc kÕ d©n sinh (§iÒu 10, S¾c lÖnh vÒ ®Êt ®ai 1902) nh−ng chñ së h÷u ®−îc Nhµ n−íc båi th−êng. ViÖc sö dông ®Êt ph¶i tu©n theo quy ho¹ch vµ ph©n vïng vµ ®Êt ph¶i ®−îc ®¨ng kÝ chñ së h÷u, khi chuyÓn nh−îng ph¶i nép phÝ tr−íc b¹ vµ ®¨ng kÝ t¹i c¬ quan cã thÈm quyÒn (Côc qu¶n lý ®Êt ®ai ¤xtr©ylia - DOLA) [7], [18]. 2.2.1.3. Céng hoµ Liªn bang §øc §èi víi Céng hoµ Liªn bang §øc, môc tiªu chuyÓn ®æi sang thÞ tr−êng ®èi víi lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n ®−îc x¸c ®Þnh rÊt râ rµng, ChÝnh phñ thùc hiÖn sù cam kÕt víi ch−¬ng tr×nh hµnh ®éng cô thÓ, còng nh− viÖc h×nh thµnh khung khæ ph¸p lý b¶o ®¶m cho qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi. ë §øc, quyÒn cã nhµ ë cña c«ng d©n ®−îc quy ®Þnh trong Liªn bang. Theo ®ã, ®Êt vµ nhµ kh«ng t¸ch rêi, nhµ ®Êt ®−îc mua - b¸n theo nguyªn t¾c cña thÞ tr−êng. HiÕn ph¸p Céng hoµ Liªn bang §øc (§iÒu XIV) quy ®Þnh quyÒn së h÷u ®Êt vµ quyÒn thõa kÕ x©y dùng ®−îc Nhµ n−íc b¶o ®¶m, tuy nhiªn, chñ së h÷u cã nghÜa vô sö dông kh«ng ®i ng−îc víi lîi Ých cña toµn x3 héi. Kh¸i niÖm vÒ së h÷u ®Êt vµ nhµ ë §øc lµ thèng nhÊt víi ngo¹i lÖ lµ: thø nhÊt, quyÒn thõa kÕ x©y dùng - víi quyÒn nµy ng−êi ®−îc h−ëng quyÒn thõa kÕ x©y dùng cã thÓ x©y dùng vµ sö dông c«ng tr×nh trªn m¶nh ®Êt cña chñ kh¸c - bªn giao quyÒn thõa kÕ x©y dùng - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 15 theo hîp ®ång ®−îc phÐp ký cho mét thêi h¹n tèi ®a lµ 99 n¨m. Ng−êi mua quyÒn cã nghÜa vô ph¶i tr¶ hµng n¨m cho chñ ®Êt kho¶n tiÒn b»ng 6 - 7% gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt. QuyÒn thõa kÕ x©y dùng ®−îc thÕ chÊp vµ hÕt h¹n hîp ®ång th× chñ ®Êt mua l¹i nhµ; hai lµ, së h÷u tõng phÇn - ¸p dông trong tr−êng hîp mét ng−êi mua c¨n hé trong mét toµ nhµ th× ®−îc quyÒn së h÷u c¨n hé vµ mét phÇn ®Êt trong khu«n viªn toµ nhµ. PhÇn ®Êt nµy ®−îc quy ®Þnh theo tû lÖ phÇn tr¨m cña toµn bé diÖn tÝch ®Êt, mÆc dï kh«ng chØ râ ë vÞ trÝ cô thÓ nµo. Tû lÖ nµy phô thuéc vµo diÖn tÝch vµ vÞ trÝ kh«ng gian cña c¨n hé trong toµ nhµ [1]. 2.2.1.4. Céng hoµ SÐc T¹i Céng hoµ SÐc, quyÒn cã nhµ ë ®−îc quy ®Þnh trong HiÕn ph¸p cña n−íc céng hoµ nµy. Sau n¨m 1989, nghÜa lµ kÓ tõ khi n−íc nµy tuyªn bè tõ bá m« h×nh x3 héi chñ nghÜa vµ chuyÓn sang x©y dùng vµ ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng th× vÊn ®Ò chuyÓn ®æi së h÷u, trong ®ã cã vÊn ®Ò ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n còng ®ång thêi ®−îc tiÕn hµnh víi hai néi dung c¬ b¶n lµ hoµn l¹i bÊt ®éng s¶n cho chñ cò, c¸c tµi s¶n thuéc c«ng s¶n tr−íc ®©y ®−îc t− nh©n ho¸ ®Ó h×nh thµnh mét c¬ cÊu së h÷u phï hîp víi c¬ chÕ thÞ tr−êng. Tuy nhiªn, cho ®Õn nay, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë SÐc vÉn ch−a hoµn thiÖn. MÆt b»ng gi¸ c¶ vÉn cßn thÊp so víi thÞ tr−êng cña c¸c n−íc EU. Kh¸c víi ë §øc, luËt ph¸p cña SÐc kh«ng quy ®Þnh quyÒn thõa kÕ x©y dùng vµ quyÒn −u tiªn ®−îc mua tr−íc khi m¶nh ®Êt ®−îc b¸n. H¬n n÷a, së h÷u nhµ vµ ®Êt do di s¶n cña thêi kú kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung t¸ch rêi, mÆc dï SÐc ®ang thùc hiÖn c¸c b−íc cÇn thiÕt ®Ó thèng nhÊt lµm mét. Ng−êi n−íc ngoµi ch−a ®−îc b×nh ®¼ng trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë SÐc, nghÜa lµ hä ch−a ®−îc quyÒn mua b¸n víi tr−êng hîp ngo¹i lÖ lµ cã ®Çu t− 100% trªn ®Êt SÐc. Lý do c¬ b¶n lµ thu nhËp cña c«ng d©n SÐc hiÖn cßn qu¸ thÊp so víi mÆt b»ng chung cña EU, chÝnh v× h¹n chÕ nµy mµ lao ®éng cña SÐc hiÖn nay kh«ng ®−îc tù do kiÕm viÖc lµm t¹i c¸c n−íc EU. Kh¸c víi §øc khi cã s½n khung khæ ph¸p lý thÞ tr−êng vµ søc m¹nh tµi chÝnh cña T©y §øc, ë Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 16 SÐc, qu¸ tr×nh nµy cßn nhiÒu khã kh¨n vµ ®Ó cã mét thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n nh− ë c¸c n−íc ph¸t triÓn, SÐc cÇn mét thêi gian n÷a [1]. 2.2.2. Mét sè n−íc trong khu vùc 2.2.2.1. Th¸i Lan ë Th¸i Lan hiÖn nay tån t¹i 2 h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai lµ së h÷u Nhµ n−íc vµ së h÷u t− nh©n. C¸c chñ së h÷u, sö dông ®Êt ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn vÒ ®Êt ®ai. ë Th¸i Lan cã nhiÒu lo¹i giÊy chøng nhËn vÒ ®Êt ®ai kh¸c nhau. Mçi lo¹i giÊy chøng nhËn cã qui ®Þnh riªng nh»m h¹n chÕ mét sè quyÒn vÒ ®Êt ®ai ®èi víi chñ së h÷u, sö dông ®Êt, cô thÓ: - GiÊy chøng nhËn së h÷u ®Êt (Chanod-NS4) lµ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u vÒ ®Êt ®−îc cÊp sau khi ®o ®¹c x¸c ®Þnh c¸c gãc thöa trªn b¶n ®å tû lÖ 1:1000 hoÆc 1:2000 hoÆc chuyÓn ®æi tõ b¶n ®å ¶nh tû lÖ 1:4000. C¸c quyÒn cña chñ së h÷u lo¹i giÊy nµy lµ: chuyÓn nh−îng (ph¶i ®¨ng ký chuyÓn nh−îng), thÕ chÊp, chia nhá thöa ®Êt, thõa kÕ. NÕu 10 n¨m ®Êt kh«ng sö dông, toµ ¸n cã quyÒn huû bá hiÖu lùc cña giÊy chøng nhËn. NÕu giÊy chøng nhËn NS4 ®−îc cÊp tõ lo¹i giÊy chøng nhËn NS2 th× trong vßng 10 n¨m h¹n chÕ viÖc chuyÓn nh−îng, nÕu ®−îc cÊp mµ kh«ng cã giÊy tê ph¸p lý th× trong vßng 10 n¨m kh«ng ®−îc chuyÓn nh−îng. - GiÊy chøng nhËn sö dông lµ giÊy chøng QSD§ (kh«ng ph¶i së h÷u). Cã hai lo¹i giÊy chøng nhËn ®−îc cÊp tuú thuéc vµo viÖc sö dông ph−¬ng ph¸p nµo ®Ó ®o ranh giíi thöa ®Êt. + GiÊy chøng nhËn lo¹i NS3K: §−îc cÊp cho thöa ®Êt khi ranh giíi thöa ®Êt ®ã ®−îc x¸c ®Þnh trªn b¶n ®å ®−îc thµnh lËp tõ b¶n ®å ¶nh ch−a n¾n. Lo¹i giÊy nµy cã quyÒn chuyÓn nh−îng (ph¶i ®¨ng ký chuyÓn nh−îng). NÕu 5 n¨m ®Êt kh«ng ®−îc sö dông, toµ ¸n cã quyÒn huû bá hiÖu lùc cña giÊy chøng nhËn. NÕu giÊy chøng nhËn NS3K ®−îc cÊp tõ lo¹i giÊy NS2 th× trong vßng 10 n¨m h¹n chÕ viÖc chuyÓn nh−îng. + GiÊy chøng nhËn lo¹i NS3: §−îc cÊp cho thöa ®Êt khi ranh giíi thöa ®Êt Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 17 ®ã ®−îc ®o ®éc lËp b»ng ph−¬ng ph¸p tam gi¸c (®o mÆt ®Êt), sau 30 ngµy th«ng b¸o lo¹i giÊy nµy míi ®−îc chuyÓn nh−îng (ph¶i ®¨ng ký chuyÓn nh−îng). §Êt kh«ng ®−îc ®Ó kh«ng sö dông trªn 5 n¨m. - GiÊy chøng nhËn chiÕm h÷u tr−íc x¸c nhËn viÖc chiÕm h÷u t¹m thêi vÒ ®Êt. Lo¹i giÊy nµy ®−îc cÊp cho lo¹i ®Êt ®−îc chiÕm h÷u tr−íc n¨m 1954 sau khi cã ®¬n xin cÊp giÊy hoÆc ®Êt ®−îc chiÕm h÷u sau n¨m 1954 nh−ng kh«ng thuéc vïng ®Êt mµ Uû ban CÊp ®Êt Quèc gia th«ng b¸o lµ Khu vùc §Þa chÝnh. Lo¹i giÊy nµy cã quyÒn thõa kÕ, kh«ng cã quyÒn chuyÓn nh−îng trõ phi cã dÊu "§−îc sö dông". Cã thÓ chuyÓn thµnh giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông NS3K sau khi cÊp Ýt nhÊt 3 quÝ, hoÆc chuyÓn thµnh giÊy së h÷u NS4 nÕu ®ñ mäi ®iÒu kiÖn. §Êt kh«ng ®−îc ®Ó kh«ng sö dông qu¸ 10 n¨m. - GiÊy chøng nhËn ®3 khai b¸o SK1 cÊp cho ng−êi ®3 khai b¸o chiÕm h÷u vµ sö dông ®Êt tr−íc n¨m 1954. Sau khi ®−îc chÊp nhËn vµ ®¨ng ký, giÊy chøng nhËn nµy cã thÓ chuyÓn nh−îng. GiÊy chøng nhËn SK1 cã thÓ chuyÓn thµnh giÊy chøng nhËn së h÷u NS4. - GiÊy chøng nhËn STK1 vµ STK2. N¨m 1995 ChÝnh phñ cho phÐp c¸c TØnh tr−ëng cÊp giÊy chøng nhËn STK1 cho d©n sèng trong khu vùc b¶o vÖ rõng ®−îc QSD§ trong vßng 5 n¨m vµ ®−îc tiÕp tôc sö dông nÕu ®−îc Côc L©m nghiÖp Hoµng gia cÊp giÊy chøng nhËn STK2. - GiÊy chøng nhËn NK1 vµ NK3 lµ giÊy chøng nhËn ®Êt ®Þnh c− do Côc Phóc lîi X3 héi vµ KhuyÕn khÝch Hîp t¸c qu¶n lý. Lo¹i ®Êt nµy kh«ng ®−îc chuyÓn nh−îng, chØ cã thÓ ®−îc thõa kÕ. - GiÊy chøng nhËn PBT6: Lµ tê biªn lai c«ng nhËn viÖc sö dông ®Êt th«ng qua viÖc tr¶ tiÒn thuÕ sö dông ®Êt cho V¨n phßng §Êt ®ai cÊp huyÖn. GiÊy nµy kh«ng chuyÓn nh−îng ®−îc. - GiÊy chøng nhËn SPK-01: Do V¨n phßng C¶i c¸ch §Êt ®ai N«ng nghiÖp cÊp dùa theo LuËt C¶i c¸ch ®Êt N«ng nghiÖp n¨m 1975 cho vïng ®Êt L©m nghiÖp bÞ tho¸i ho¸. C¸c thöa ®Êt nµy kh«ng ®−îc phÐp chia nhá, kh«ng ®−îc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 18 chuyÓn nh−îng chØ ®−îc thõa kÕ. Tõ n¨m 1993 - 1995 ChÝnh phñ cho phÐp ng−êi d©n cã giÊy chøng nhËn SPK-01 thuéc vïng ®Êt dù tr÷ cho l©m nghiÖp ®−îc ®æi thµnh giÊy NS4. - §Êt ch−a cã giÊy chøng nhËn: lµ c¸c lo¹i ®Êt thuéc së h÷u t− nh©n nh−ng ch−a cÊp ®−îc giÊy chøng nhËn NS4 hoÆc NS3 hoÆc NS3K [2]. 2.2.2.2. Malaixia Theo Bé LuËt §Êt ®ai cña Malaixia, c¸ nh©n, tæ chøc muèn ®−îc c«ng nhËn lµ ng−êi së h÷u ®Êt ph¶i ®¨ng ký t¹i c¬ quan ®¨ng ký ®Êt ®ai cña liªn bang ®Ó cã mét v¨n b¶n chøng nhËn gäi lµ b»ng kho¸n. V¨n b¶n b»ng kho¸n ®iÒn thæ chÝnh lµ b»ng chøng ®Ó kÕt luËn c¸ nh©n hoÆc tæ chøc ®3 ®¨ng ký trong ®ã chÝnh lµ chñ së h÷u ®−îc m« t¶ trong b»ng kho¸n. Tr−íc khi ®¨ng ký vµo b»ng kho¸n, ®Êt ®ai vÉn lµ ®Êt cña bang. Mäi giao dÞch (chuyÓn nh−îng, tr¶ tiÒn, cho thuª,...) ®Òu ph¶i ®¨ng ký, nÕu kh«ng th× ®ã chØ lµ hîp ®ång gi÷a c¸c bªn liªn quan. Nã sÏ kh«ng ®−îc ChÝnh phñ c«ng nhËn lµ vÜnh viÔn cho ®Õn khi ®−îc ®¨ng ký hîp ph¸p. C¸c lo¹i b»ng kho¸n mµ bang cã thÓ chuyÓn nh−îng lµ: - B»ng kho¸n ®¨ng ký vµ B»ng kho¸n Phßng ®Êt ®ai (lµ lo¹i b»ng kho¸n hoµn chØnh) cã nghÜa lµ ®Êt ®3 ®−îc ®o ®¹c xong. Chñ së h÷u ®Êt cã B»ng kho¸n hoµn chØnh sÏ cã nh÷ng quyÒn sau: + B»ng kho¸n ®−îc cÊp lµ vÜnh viÔn. + Cã quyÒn chia, ng¨n hoÆc hîp nhÊt ®Êt ®ai. + Cã quyÒn tiÕn hµnh c¸c giao dÞch (chuyÓn nh−îng, cho thuª, ®ãng tiÒn,...) trªn ®Êt ®ai cña m×nh. + Cã quyÒn ng¨n chia ng«i nhµ nµo cã tõ 2 tÇng trë lªn ®Ó cã ®−îc c¸c b»ng kho¸n riªng cho c¸c phÇn diÖn tÝch riªng trong ng«i nhµ. + Cã quyÒn ®Ó l¹i ®Êt hoÆc phÇn tµi s¶n kh«ng ph©n chia nµo kh¸c trªn ®ã theo di chóc. - B»ng kho¸n h¹n chÕ (QT) cã nghÜa lµ ®Êt ch−a ®−îc ®o hoµn chØnh. Ranh gíi thöa ®Êt cßn ®ang lµ t¹m thêi. Chñ së h÷u ®Êt cã B»ng kho¸n h¹n chÕ (QT) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 19 cã nh÷ng quyÒn nh− B»ng kho¸n hoµn chØnh ngo¹i trõ: + Ranh giíi ®Êt cßn lµ t¹m thêi. + Trõ khi cã quy ®Þnh thªm trong Bé LuËt §Êt ®ai, chñ së h÷u kh«ng ®−îc chia, ng¨n hoÆc hîp nhÊt ®Êt ®ai vµ kh«ng ®−îc ng¨n chia c¸c ng«i nhµ nhiÒu tÇng trªn ®Êt cña m×nh. ChÝnh phñ cã thÓ thu håi l¹i ®Êt ®3 ®−îc giao cÊp b»ng biÖn ph¸p thu håi b¾t buéc hoÆc mua l¹i tõ c¸c chñ së h÷u. Khi bÞ thu håi ®Êt c¸c chñ së h÷u ®−îc ®Òn bñ tháa ®¸ng. BÊt kú c¸ nh©n nµo cã yªu s¸ch ®èi víi ®Êt bÞ thu håi cã thÓ ph¶n ®èi vÒ viÖc ®o ®¹c diÖn tÝch ®Êt, sè tiÒn ®Òn bï, ng−êi ®−îc ®Òn bï hoÆc viÖc chia tiÒn ®Òn bï. Nh÷ng ph¶n ®èi nµy chØ ®−îc ®−a ra nÕu nh− c¸ nh©n ®ã ®3 khiÕu n¹i víi C¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai khi ®−îc thÈm vÊn vµ vô viÖc sÏ ®−îc chuyÓn sang Tßa ¸n. Sau khi tr¶ tiÒn ®Òn bï, c¬ quan tæ chøc sÏ cã ®−îc ®Êt ®ai hîp ph¸p cho dï cßn cã c¸c ph¶n ®èi [19]. 2.2.2.3. Trung Quèc Theo §iÒu 10 HiÕn ph¸p 1982 cña Céng hoµ Nh©n d©n Trung Hoa, ®Êt ®ai ë Trung Quèc thuéc së h÷u Nhµ n−íc (®èi víi ®Êt ®« thÞ) hoÆc së h÷u tËp thÓ (®èi víi ®Êt thuéc khu vùc n«ng th«n). V× ®Êt ®ai ë n«ng th«n còng lµ ®èi t−îng qu¶n lý cña chÝnh quyÒn ®Þa ph−¬ng vµ Trung −¬ng, nªn quyÒn së h÷u ®èi víi toµn bé ®Êt ®ai ë Trung Quèc ®Òu “d−íi sù lµm chñ” cña Nhµ n−íc Trung Quèc. MÆc dï kh«ng thõa nhËn t− h÷u ®Êt ®ai nh−ng theo §iÒu 2 cña HiÕn ph¸p ®−îc söa ®æi n¨m 1988, QSD§ ®−îc phÐp chuyÓn nh−îng t¹i Trung Quèc. Trong ®iÒu kiÖn nµy, QSD§ ®3 ®−îc t¸ch rêi khái quyÒn së h÷u ®Êt ®ai. HiÖn nay QSD§ ë Trung Quèc cã thÓ chia lµm hai lo¹i: QSD§ ®−îc “cÊp” vµ QSD§ ®−îc “giao”. QSD§ ®−îc "cÊp" lµ lo¹i QSD§ truyÒn thèng ®−îc ¸p dông cho c¸c doanh nghiÖp nhµ n−íc. Nhµ n−íc cÊp ®Êt cho c¸c doanh nghiÖp nhµ n−íc kh«ng thu tiÒn hoÆc thu rÊt Ýt vµ cã thÓ thu håi bÊt cø lóc nµo. §èi víi tr−êng hîp nµy, QSD§ kh«ng thÓ chuyÓn nh−îng, cho thuª hay thÕ chÊp. Vµo cuèi nh÷ng n¨m 1980, viÖc thiÕt lËp hÖ thèng kinh tÕ thÞ tr−êng ë Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 20 Trung Quèc ®3 lµm xuÊt hiÖn h×nh thøc QSD§ “giao”. C¸c doanh nghiÖp, ng−êi sö dông ®Êt ®−îc phÐp mua QSD§ giao ®èi víi mét thöa ®Êt nhÊt ®Þnh nµo ®ã tõ Nhµ n−íc víi mét kho¶ng thêi gian sö dông cô thÓ (th«ng th−êng tõ 40 - 70 n¨m tuú thuéc vµo môc ®Ých sö dông). ViÖc mua b¸n nµy cã thÓ ®−îc thùc hiÖn th«ng qua tho¶ thuËn, ®Êu thÇu hoÆc ®Êu gi¸. Khi ®3 cã ®−îc QSD§ ng−êi sö dông ®Êt cã thÓ thùc hiÖn giao dÞch ®Êt ®ai qua c¸c h×nh thøc sau: - ChuyÓn nh−îng QSD§ VÒ ®iÒu kiÖn: VÒ mÆt lý thuyÕt, chuyÓn nh−îng QSD§ lµ ho¹t ®éng d©n sù, cho nªn chÝnh quyÒn chØ ®ãng vai trß gi¸m s¸t mµ kh«ng can thiÖp b»ng biÖn ph¸p hµnh chÝnh, trõ nh÷ng tr−êng hîp thùc sù cÇn thiÕt. Nh×n chung, cã ba ®iÒu kiÖn c¬ b¶n ®Ó ®−îc chuyÓn nh−îng, ®ã lµ: ®3 hoµn thµnh nghÜa vô tµi chÝnh ®Ó cã QSD§; cã giÊy chøng nhËn QSD§ vµ ®3 bá vèn thùc hiÖn ho¹t ®éng ®Çu t− ë mét møc ®é nhÊt ®Þnh, th«ng th−êng lµ Ýt nhÊt 25% tæng sè vèn ®Çu t− cho viÖc sö dông theo dù ¸n. Nh− vËy, c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn nh−îng QSD§ nªu trªn cã ®iÓm gièng víi ®iÒu kiÖn chuyÓn nh−îng QSD§ theo ph¸p luËt ViÖt Nam ë hai ®iÒu kiÖn ®Çu. VÒ ®iÒu kiÖn thø ba, quy ®Þnh cña ph¸p luËt Trung Quèc râ rµng vµ cô thÓ h¬n quy ®Þnh cña ph¸p luËt ViÖt Nam. §iÒu nµy t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc thùc hiÖn quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt vµ viÖc qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai. VÒ thñ tôc: Theo ph¸p luËt Trung Quèc, giÊy tê vÒ chuyÓn nh−îng QSD§ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i qua c«ng chøng nhµ n−íc. Th«ng th−êng trong 15 ngµy kÓ tõ ngµy ký hîp ®ång, ng−êi nhËn chuyÓn nh−îng QSD§ ph¶i ®¨ng ký QSD§ t¹i Phßng qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai, kÌm víi viÖc nép phÝ chuyÓn nh−îng t−¬ng øng. VÒ gi¸ c¶: Th«ng th−êng, Nhµ n−íc kh«ng can thiÖp vµo gi¸ c¶ chuyÓn nh−îng. Kh«ng cã quy ®Þnh nµo cña ph¸p luËt nh»m x¸c ®Þnh gi¸ chuyÓn nh−îng nµy, mµ nã do bªn chuyÓn nh−îng vµ bªn nhËn chuyÓn nh−îng tho¶ thuËn. Tuy nhiªn, trong tr−êng hîp gi¸ c¶ chuyÓn nh−îng “thÊp mét c¸ch Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 21 ®¸ng nghi ngê”, chÝnh quyÒn ®Þa ph−¬ng cã thÓ cã quyÒn −u tiªn mua QSD§ trong tr−êng hîp nµy. Quy ®Þnh nµy nh»m tr¸nh nh÷ng tiªu cùc, gian dèi trong chuyÓn nh−îng QSD§. - Cho thuª QSD§ Ng−êi sö dông ®Êt cã thÓ cho thuª QSD§ ®Ó nhËn tiÒn cho thuª. Giao dÞch nµy ph¶i ®−îc thùc hiÖn th«ng qua hîp ®ång. Hai bªn trong giao dÞch ph¶i ®Õn c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai ®Ó ®¨ng ký viÖc cho thuª trong thêi h¹n 20 ngµy sau khi hîp ®ång cã hiÖu lùc. Néi dung chÝnh cña hîp ®ång lµ bªn thuª ph¶i sö dông ®Êt ®óng theo thêi h¹n, ®iÒu kiÖn mµ bªn cho thuª ®3 cam kÕt tr−íc ®©y ®Ó cã ®−îc QSD§. - ThÕ chÊp QSD§ Ng−êi sö dông ®Êt cã thÓ thÕ chÊp QSD§ th«ng qua giÊy chøng nhËn QSD§ t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ë ®Þa ph−¬ng ®Ó vay vèn. Giao dÞch thÕ chÊp ph¶i ®−îc thùc hiÖn th«ng qua hîp ®ång gi÷a ng−êi sö dông ®Êt vµ chñ thÓ cho vay. NÕu ®Õn h¹n thanh to¸n mµ ng−êi thÕ chÊp kh«ng tr¶ ®−îc nî, bªn cho vay cã thÓ ph¶i ®¨ng ký quyÒn sö dông víi t− c¸ch lµ ng−êi sö dông ®Êt míi. §èi víi ng−êi sö dông ®Êt n−íc ngoµi, viÖc thÕ chÊp QSD§ ®Ó vay vèn tõ c¸c tæ chøc tÝn dông ®Þa ph−¬ng vÉn cßn khã kh¨n, bëi hä th−êng ®−îc coi lµ nguån cÊp vèn cho thÞ tr−êng trong n−íc, chø kh«ng ph¶i lµ ng−êi ®i vay tiÒn cña Trung Quèc [16]. 2.3. C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam 2.3.1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh, ph¸t triÓn quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam Ph¸p luËt quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai cña Nhµ n−íc ViÖt Nam D©n chñ Céng hoµ ViÖt Nam ®−îc ®¸nh dÊu b»ng LuËt c¶i c¸ch ruéng ®Êt n¨m 1953. Ngµy 29/12/1987 Quèc héi ®3 th«ng qua LuËt §Êt ®ai ®Çu tiªn nh»m ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt. LuËt §Êt ®ai ®3 thÓ chÕ ho¸ ®−êng lèi, chÝnh s¸ch cña §¹i héi lÇn thø VI cña §¶ng vµ HiÕn ph¸p 1980 (§iÒu 19 vµ 20) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 22 kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý. LuËt §Êt ®ai ®−îc ban hµnh ®óng vµo thêi kú ®Êt n−íc ta b−íc ®Çu b−íc vµo giai ®o¹n ®æi míi vÒ kinh tÕ, ®Æc biÖt thêi kú nµy cã nhiÒu chÝnh s¸ch më cöa. Néi dung vÒ QSD§ cña LuËt §Êt ®ai 1988 lµ: Nhµ n−íc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi mäi lo¹i ®Êt, ng−êi ®−îc giao ®Êt chØ ®−îc h−ëng nh÷ng kÕt qu¶ ®Çu t− trªn ®Êt. Hä kh«ng cã quyÒn chuyÓn QSD§ ®ai d−íi mäi h×nh thøc kh¸c nhau. LuËt quy ®Þnh: “Nghiªm cÊm mua, b¸n, lÊn chiÕm ®Êt ®ai, ph¸t canh thu t« d−íi mäi h×nh thøc, nhËn ®Êt ®−îc giao mµ kh«ng sö dông, sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých, tù tiÖn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt cã rõng vµo môc ®Ých kh¸c, lµm huû ho¹i ®Êt ®ai” [10]. Sau 4 n¨m thi hµnh LuËt §Êt ®ai n¨m 1988 cho thÊy thùc tÕ ®3 n¶y sinh nh÷ng bÊt cËp, ®ã lµ ng−êi sö dông ®Êt thùc sù kh«ng cã quyÒn ®èi víi m¶nh ®Êt m×nh ®−îc giao, kÓ c¶ quyÒn thõa kÕ, chuyÓn nh−îng, hä chØ ®−îc chuyÓn QSD§ trong c¸c tr−êng hîp: khi hé n«ng d©n vµo hoÆc ra hîp t¸c x3, tËp ®oµn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp; khi hîp t¸c x3, tËp ®oµn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ c¸ thÓ tho¶ thuËn ®æi ®Êt cho nhau ®Ó tæ chøc l¹i s¶n xuÊt; khi ng−êi ®−îc giao ®Êt chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc ®3 chÕt mµ thµnh viªn trong hé cña ng−êi ®ã vÉn tiÕp tôc sö dông ®Êt ®ã. LuËt chØ cho phÐp ®−îc thõa kÕ nhµ ë hoÆc mua nhµ ë ®ång thêi ®−îc QSD§ ë cã ng«i nhµ ®ã, sau khi ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn c«ng nhËn quyÒn së h÷u ®èi víi nhµ ë [13]. Theo quy ®Þnh trªn cho thÊy, LuËt cßn gß bã, ch−a ®¸p øng ®−îc nhu cÇu sö dông ®Êt cña c¸c chñ sö dông ®Êt. Cho nªn thùc tÕ vÉn x¶y ra hiÖn t−îng mua b¸n ®Êt ®ai tr¸ h×nh theo c¸ch x©y dùng mét tóp lÒu trªn ®Êt ®Ó b¸n, nh−ng thùc chÊt lµ b¸n ®Êt. LuËt ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai ë tr¹ng th¸i tÜnh. Nhµ n−íc chØ qu¶n lý vÒ mÆt ph¸p luËt hµnh chÝnh ®¬n thuÇn, ch−a thÓ hiÖn ®Çy ®ñ qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ mÆt kinh tÕ ®èi víi ®Êt ®ai [13]. Ngoµi nh÷ng lý do bÊt cËp vÒ mÆt ph¸p luËt nªu trªn, trong thêi gian nµy Nhµ n−íc ®3 ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch më cöa nh»m thu hót vèn ®Çu t− Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 23 kh«ng chØ ®èi víi ®Çu t− trong n−íc mµ c¶ ®èi víi n−íc ngoµi. §Æc biÖt, Quèc héi th«ng qua LuËt ®Çu t− n−íc ngoµi t¹i ViÖt Nam; NghÞ quyÕt sè 05- NQ/HNTW ngµy 10/06/1993 cña Ban chÊp hµnh Trung −¬ng kho¸ VII: “TiÕp tôc ®æi míi vµ ph¸t triÓn kinh tÕ - x3 héi n«ng th«n ®3 kh¼ng ®Þnh cho ng−êi sö dông ®Êt ®−îc thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp QSD§”. HiÕn ph¸p 1992 cßn quy ®Þnh: “Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt cã quyÒn chuyÓn QSD§ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt” [8]. Do ®ã, Quèc héi ®3 ®−a viÖc söa ®æi LuËt §Êt ®ai vµo ch−¬ng tr×nh x©y dùng ph¸p luËt n¨m 1993. LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®−îc Quèc héi th«ng qua ngµy 14/07/1993 vµ cã hiÖu lùc ngµy 15/10/1993 vÒ c¬ b¶n kÕ thõa LuËt §Êt ®ai 1988 vµ bæ sung mét néi dung míi nh− mét sè quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt. Cô thÓ LuËt cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc thùc hiÖn 5 quyÒn: chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp QSD§. Nh− vËy, luËt ®−a ra nh÷ng quy ®Þnh theo xu h−íng ngµy cµng më réng quyÒn cña ng−êi sö dông, cho hä ®Þnh ®o¹t h¹n chÕ QSD§ cña m×nh. NghÜa lµ chuyÓn QSD§ ph¶i tu©n theo ®iÒu kiÖn, néi dung, h×nh thøc do Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai quy ®Þnh. Tuy nhiªn, do sù ph¸t triÓn nhanh chãng cña t×nh h×nh kinh tÕ, x3 héi, qua thùc tÕ cuéc sèng víi t¸c ®éng cña c¬ chÕ kinh tÕ thÞ tr−êng lµm cho quan hÖ ®Êt ®ai cµng trë nªn phøc t¹p, nhiÒu vÊn ®Ò lÞch sö cßn ch−a ®−îc xö lý th× c¸c vÊn ®Ò míi l¹i n¶y sinh mµ LuËt §Êt ®ai 1993 ch−a cã quy ®Þnh. V× vËy, n¨m 1998 LuËt §Êt ®ai ®−îc söa ®æi, bæ sung. LuËt bæ sung thªm mét sè quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt nh− quyÒn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§, quyÒn cho thuª l¹i QSD§. Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc Nhµ n−íc cho thuª ®Êt ®3 tr¶ tiÒn sö dông ®Êt cho c¶ thêi gian ®Çu t− hoÆc tiÒn thuª ®Êt ®3 tr¶ tr−íc cßn l¹i lµ 05 n¨m còng ®−îc thùc hiÖn c¸c QSD§ nh− chuyÓn nh−îng, thÕ chÊp, gãp vèn, cho thuª l¹i QSD§. Riªng tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n míi tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m th× chØ ®−îc chuyÓn nh−îng, thÕ chÊp tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi QSD§ [11]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 24 §Ó triÓn khai thùc hiÖn NghÞ quyÕt cña Quèc héi vÒ c¶i c¸ch hµnh chÝnh vµ ®Ó ®ång bé víi mét sè LuËt mµ Quèc héi míi th«ng qua trong thêi gian qua nh− LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t− trong n−íc, LuËt §Çu t− n−íc ngoµi t¹i ViÖt Nam, th× LuËt §Êt ®ai còng cÇn ®−îc söa ®æi, bæ sung cho phï hîp. Trong ch−¬ng tr×nh x©y dùng luËt, ph¸p lÖnh cña Quèc héi, uû ban th−êng vô Quèc héi n¨m 2000 LuËt §Êt ®ai l¹i ®−îc ®−a vµo ch−¬ng tr×nh söa ®æi, bæ sung. Ngµy 29/06/2001 Quèc héi kho¸ X, kú häp thø 9 ®3 th«ng qua LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai. LuËt lÇn nµy ®3 söa ®æi, bæ sung mét sè vÊn ®Ò vÒ QSD§ nh− sau: - Cho phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp sang môc ®Ých kh¸c; ®−îc chuyÓn ®æi c¬ cÊu c©y trång vËt nu«i ®èi víi ®Êt sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt lµm muèi, nu«i trång thñy s¶n, nh−ng còng ph¶i c¨n cø vµo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. - Cho phÐp tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ QSD§ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt còng ®−îc b¶o l3nh b»ng gi¸ trÞ QSD§, tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam. NghÜa lµ ng−êi sö dông ®Êt còng ®−îc thÕ chÊp, b¶o l3nh b»ng gi¸ trÞ QSD§ t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông cã vèn ®Çu t− n−íc ngoµi, chi nh¸nh ng©n hµng n−íc ngoµi ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam, tæ chøc tÝn dông 100% vèn n−íc ngoµi. Tuy nhiªn, trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp hãa - hiÖn ®¹i hãa, t×nh h×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt sau 3 n¨m thùc hiÖn LuËt §Êt ®ai söa ®æi 2001 ®3 cho thÊy cßn béc lé nh÷ng thiÕu sãt, yÕu kÐm. V× vËy, viÖc tiÕp tôc söa ®æi LuËt §Êt ®ai 1993 (LuËt söa ®æi bæ sung 1998, 2001) lµ cÇn thiÕt vµ tÊt yÕu nh»m môc ®Ých th¸o gì nh÷ng v−íng m¾c trong c«ng t¸c qu¶n lý, sö dông ®Êt, b¶o ®¶m tÝnh æn ®Þnh cña ph¸p luËt, ®ång thêi, thÕ chÕ hãa kÞp thêi ®−êng lèi, chñ tr−¬ng, chÝnh s¸ch cña §¶ng vÒ ®Êt ®ai trong thêi kú míi. LuËt §Êt ®ai n¨m Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 25 2003 ®3 ®−îc Quèc héi th«ng n−íc Céng hßa x3 héi chñ nghÜa ViÖt Nam khãa XI kú häp thø 4 th«ng qua ngµy 26/11/2003 vµ cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/07/2004. VÒ QSD§ cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n: LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®3 kÕ thõa quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®ång thêi bæ sung quyÒn tÆng, cho QSD§ cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt kh«ng ph¶i lµ ®Êt thuª; kh«ng quy ®Þnh c¸c ®iÒu kiÖn h¹n chÕ khi thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng vµ bæ sung quyÒn thõa kÕ QSD§ ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y hµng n¨m nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi trong thùc hiÖn c¸c quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt, thóc ®Èy thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vµ tÝch tô ®Êt ®ai theo ®Þnh h−íng cña Nhµ n−íc. Cô thÓ néi dung cña QSD§ nh− sau: “QuyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho QSD§; quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh, gãp vèn b»ng QSD§; quyÒn ®−îc båi th−êng khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt” (§iÒu 106) [12]. QuyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, c¸ nh©n n−íc ngoµi sö dông ®Êt ®ai ViÖt Nam: LuËt §Êt ®ai 2003 quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n n−íc ngoµi thuª ®Êt cã c¸c quyÒn t−¬ng øng víi h×nh thøc tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m hay tr¶ tiÒn mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª. Bæ sung quyÒn ®−îc ®Çu t− x©y dùng kinh doanh nhµ ë t¹i ViÖt Nam. Qua c¸c quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai qua tõng thêi kú cho thÊy, LuËt ®ang dÇn dÇn ®−a ra nh÷ng quy ®Þnh phï hîp víi cuéc sèng h¬n vµ chÊp nhËn nh÷ng thùc tÕ cña cuéc sèng ®ßi hái; më réng dÇn quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt nh−ng vÉn ®¶m b¶o ®−îc nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. 2.3.2. C¸c v¨n b¶n ph¸p quy liªn quan ®Õn viÖc thùc hiÖn c¸c QSD§ §Ó thùc hiÖn tèt c¸c QSD§, tõ n¨m 1993 ®Õn nay Nhµ n−íc ®3 ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p quy liªn quan nh− sau: 2.3.2.1. LuËt - LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, cã hiÖu lùc tõ ngµy 15/10/1993. - LuËt ThuÕ chuyÓn QSD§ 1994, cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/07/1994. - Bé luËt D©n sù ngµy 28/10/1995. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 26 - LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai 1998, cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/01/1999. - LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt thuÕ chuyÓn QSD§ 2000. - LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai 2001, cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/10/2001. - LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/07/2004. - Bé luËt D©n sù ngµy 14/06/2005. 2.3.2.2. C¸c v¨n b¶n d−íi LuËt - NghÞ ®Þnh sè 64/CP ngµy 27/09/1993 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc giao ®Êt n«ng nghiÖp cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. - NghÞ ®Þnh sè 90/CP ngµy 17/08/1994 cña ChÝnh phñ ban hµnh quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. - NghÞ ®Þnh sè 114/CP ngµy 05/09/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh chi tiÕt thi hµnh LuËt ThuÕ chuyÓn QSD§. - NghÞ ®Þnh sè 04/CP ngµy 10/01/1997 cña ChÝnh phñ vÒ xö ph¹t vi ph¹m hµnh chÝnh trong lÜnh vùc qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai. - Th«ng t− sè 278/TT-§C ngµy 07/03/1997 cña Tæng côc §Þa chÝnh h−íng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 04/CP ngµy 10/01/1997 cña ChÝnh phñ vÒ xö ph¹t vi ph¹m hµnh chÝnh trong lÜnh vùc qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai. - NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/03/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ QSD§ vµ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§. - NghÞ ®Þnh sè 85/1999/N§-CP ngµy 28/08/1999 cña ChÝnh phñ söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña b¶n quy ho¹ch vÒ viÖc giao ®Êt n«ng nghiÖp cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 27 bæ nhiÖm giao viÖc giao ®Êt lµm muèi cho hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. - NghÞ ®Þnh sè 19/2000/N§-CP ngµy 8/6/2000 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh chi tiÕt thi hµnh LuËt thuÕ chuyÓn QSD§ vµ LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt thuÕ chuyÓn QSD§. - Th«ng t− sè 104/2000/TT._. qu ©n D T ® Êt n «n g ng hi Öp ® an g sö d ôn g/ hé ( m 2 / hé ) 1. 65 9 1. 71 4 1. 65 3 1. 92 6 2. 29 7 1. 86 1 Sè h é cã D T ® Êt n «n g ng hi Öp ® an g sö d ôn g < 50 0 m 2 ( hé ) 12 16 9 12 2 51 10 ,2 0 Sè h é cã D T ® Êt n «n g ng hi Öp ® an g sö d ôn g 50 0 - 10 00 m 2 ( hé ) 7 22 28 7 7 71 14 ,2 0 Sè h é cã D T ® Êt n «n g ng hi Öp ® an g sö d ôn g > 10 00 m 2 ( hé ) 56 59 56 76 89 33 6 67 ,2 0 S è h é ® an g sö d ô n g ® Êt ë ( h é) 10 0 10 0 10 0 10 0 10 0 50 0 10 0, 00 T æn g di Ön tÝ ch ® Êt ë ® an g sö d ôn g (m 2 ) 22 .8 15 29 .2 20 24 .6 88 25 .8 84 22 .9 65 12 5. 57 2 B ×n h qu ©n D T ® Êt ë ® an g sö d ôn g/ hé ( m 2 / hé ) 22 8, 15 29 2, 20 24 6, 88 25 8, 84 22 9, 65 25 1, 14 Sè h é cã D T ® Êt ë ® an g sö d ôn g < 10 0 m 2 ( hé ) 19 7 15 13 6 60 12 ,0 0 Sè h é cã D T ® Êt ë ® an g sö d ôn g 10 0 - 20 0 m 2 ( hé ) 32 24 34 28 41 15 9 31 ,8 0 Sè h é cã D T ® Êt ë ® an g sö d ôn g > 20 0 m 2 ( hé ) 49 69 51 59 53 28 1 56 ,2 0 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 93 P h ô l ô c 02 . T æn g h îp t ×n h h ×n h t h ù c h iÖ n q u yÒ n c h u yÓ n ® æi Q S D § t ¹i 5 x ·, t h Þ tr Ên ® iÒ u t ra q u a 3 gi ai ® o¹ n T ×n h h× nh th ùc h iÖ n qu yÒ n ch uy Ón ® æi ( vô ) T hù c tr ¹n g gi Êy tê t¹ i t hê i ® iÓ m th ùc hi Ön q uy Òn c hu yÓ n ®æ i ( vô ) G ia i ® o¹ n L o¹ i ® Êt T æn g sè v ô ch uy Ón ®æ i ( vô ) D iÖ n tÝ ch (m 2 ) H oµ n tÊ t t Êt c¶ c ¸c th ñ tô c C ã kh ai b¸ o t¹ i U B N D cÊ p x3 G iÊ y tê vi Õt ta y cã ng −ê i l µm ch øn g G iÊ y tê vi Õt ta y K h« ng c ã gi Êy tê c am kÕ t G C N Q SD § ; Q § g ia o, c Êp ®Ê t t ¹m th êi G iÊ y tê hî p ph ¸p kh ¸c K h« ng cã g iÊ y tê § Êt ë 1 36 0 1 1 § Êt n «n g ng hi Öp G ia i ® o¹ n 19 93 -1 99 7 T æn g 1 36 0 1 1 § Êt ë 5 1. 56 1 4 1 4 1 § Êt n «n g ng hi Öp 48 8 96 8. 88 4 46 3 16 9 48 8 G ia i ® o¹ n 19 98 -2 00 2 T æn g 4 93 97 0. 44 5 46 3 4 17 9 48 8 4 1 § Êt ë 3 34 5 2 1 2 1 § Êt n «n g ng hi Öp 54 33 .9 97 9 11 24 10 18 35 1 G ia i ® o¹ n 20 03 -2 00 6 T æn g 57 34 .3 42 1 1 12 24 10 18 37 2 § Êt ë 9 2. 26 6 2 5 2 6 3 § Êt n «n g ng hi Öp 54 2 1. 00 2. 88 1 46 3 9 11 40 19 50 6 35 1 C ¶ th êi k ú T æn g 55 1 1. 00 5. 14 7 46 3 11 16 42 19 50 6 41 4 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) P h ô l ô c 03 a. T æn g h îp t ×n h h ×n h t h ù c h iÖ n q u yÒ n c h u yÓ n n h − în g Q S D § t ¹i 5 x ·, t h Þ tr Ên ® iÒ u t ra t h eo 3 g ia i ® o¹ n Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 94 T ×n h h× nh th ùc h iÖ n qu yÒ n ch uy Ón n h− în g (v ô) T hù c tr ¹n g gi Êy tê t¹ i t hê i ® iÓ m th ùc hi Ön q uy Òn c hu yÓ n nh −î ng ( vô ) G ia i ® o¹ n L o¹ i ® Êt T æn g sè v ô ch uy Ón nh −î ng (v ô) D iÖ n tÝ ch (m 2 ) H oµ n tÊ t t Êt c¶ c ¸c th ñ tô c C ã kh ai b¸ o t¹ i U B N D cÊ p x3 G iÊ y tê vi Õt ta y cã ng −ê i l µm ch øn g G iÊ y tê vi Õt ta y K h« ng c ã gi Êy tê c am kÕ t G C N Q SD § ; Q § g ia o, c Êp ®Ê t t ¹m th êi G iÊ y tê hî p ph ¸p kh ¸c K h« ng cã g iÊ y tê § Êt ë 36 8. 16 4 8 14 9 2 3 7 25 4 § Êt n «n g ng hi Öp 12 4. 28 3 1 3 6 1 1 9 3 G ia i ® o¹ n 19 93 -1 99 7 T æn g 48 12 .4 47 9 1 7 15 3 4 16 28 4 § Êt ë 82 11 .8 20 33 24 16 7 2 22 52 3 § Êt n «n g ng hi Öp 9 5. 35 4 2 3 3 1 5 4 G ia i ® o¹ n 19 98 -2 00 2 T æn g 91 17 .1 74 35 2 7 19 8 2 27 56 3 § Êt ë 93 13 .8 65 53 21 14 5 50 38 5 § Êt n «n g ng hi Öp 16 12 .1 28 5 4 4 3 12 4 G ia i ® o¹ n 20 03 -2 00 6 T æn g 1 09 25 .9 93 58 2 5 18 8 62 42 5 § Êt ë 21 1 33 .8 49 94 59 39 14 5 79 11 5 12 § Êt n «n g ng hi Öp 37 21 .7 65 8 10 13 5 1 26 11 C ¶ th êi k ú T æn g 24 8 55 .6 14 10 2 69 52 19 6 10 5 12 6 12 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 95 Phô lôc 03b. Tæng hîp lý do chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt t¹i 5 x·, thÞ trÊn ®iÒu tra theo 3 giai ®o¹n Tiªu chÝ Tæng sè vô Tû lÖ(%) Sè vô nhËn chuyÓn nh−îng Sè vô chuyÓn nh−îng I. Tæng sè vô chuyÓn nh−îng (vô) 248 100,00 97 100,00 151 100,00 1. ChuyÓn nh−îng ®Êt trång lóa 37 14,92 15 15,46 22 14,57 2. ChuyÓn nh−îng ®Êt ë 211 85,08 82 84,54 129 85,43 II. LÝ do chuyÓn nh−îng (vô) 1. ChuyÓn sang lµm viÖc kh¸c 6 2,42 6 3,97 2. ChuyÓn n¬i ë míi 91 36,69 82 84,54 9 5,96 3. ThiÕu lao ®éng 4 1,61 4 2,65 4. ThiÕu ®Êt s¶n xuÊt, kinh doanh 15 6,05 15 15,46 5. Kh«ng cã kh¶ n¨ng lao ®éng 2 0,81 2 1,32 6. TÝch tô ruéng ®Êt lµm kinh tÕ trang tr¹i 7. §Çu c¬ ®Êt 8. Lấy tiền ñầu tư SXKD 65 26,21 65 43,05 9. Lấy tiền ñể x©y dựng 21 8,47 21 13,91 10. Lấy tiền mua vật dụng 13 5,24 13 8,61 11. Lấy tiền trả nợ 2 0,81 2 1,32 12. Lấy tiền gửi tiết kiệm 4 1,61 4 2,65 13. Lấy tiền chi cho cuộc sống hµng ngµy 3 1,21 3 1,99 14. Lý do kh¸c 22 8,87 22 14,57 III. Quan hÖ víi ng−êi chuyÓn nh−îng (vô) 1. Anh chị em ruột, bố mẹ con 12 4,84 3 3,09 9 5,96 2. Họ hµng, bạn bÌ 37 14,92 19 19,59 18 11,92 3. Người quen biết 51 20,56 24 24,74 27 17,88 4. Người kh«ng quen biết 148 59,68 51 52,58 97 64,24 5. §èi t−îng kh¸c (Nguån: Tæng hîp tõ phiÕu ®iÒu tra) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 96 P h ô lô c 04 . T æn g h îp t ×n h h ×n h t h ù c h iÖ n q u yÒ n c h o th u ª Q S D § t ¹i 5 x ·, t h Þ t rÊ n ® iÒ u t ra t h eo 3 g ia i ® o¹ n T hê i h ¹n c ho th uª ( vô ) T ×n h h× nh th ùc h iÖ n qu yÒ n ch o th uª ( vô ) T hù c tr ¹n g gi Êy tê t¹ i t hê i ® iÓ m th ùc h iÖ n qu yÒ n ch o th uª ( vô ) G ia i ® o¹ n L o¹ i ® Êt T æn g sè v ô ch o th uª (v ô) D iÖ n tÝ ch (m 2 ) 1- 3 n¨ m 3- 5 n¨ m 5- 10 n¨ m H oµ n tÊ t t Êt c¶ c ¸c th ñ tô c G iÊ y tê v iÕ t ta y cã ng −ê i l µm ch øn g G iÊ y tê v iÕ t ta y K h« ng cã g iÊ y tê c am kÕ t G C N Q SD § ; Q § g ia o, cÊ p ®Ê t t ¹m th êi G iÊ y tê hî p ph ¸p kh ¸c K h« ng cã gi Êy tê § Êt ë § Êt n «n g ng hi Öp 14 6. 85 4 14 5 9 3 11 G ia i ® o¹ n 19 93 -1 99 7 T æn g 14 6. 85 4 14 5 9 3 11 § Êt ë 11 2. 18 1 4 7 2 3 5 1 4 7 § Êt n «n g ng hi Öp 64 47 .4 39 50 14 4 6 23 31 18 46 G ia i ® o¹ n 19 98 -2 00 2 T æn g 75 49 .6 20 54 21 6 9 28 32 22 53 § Êt ë 19 6. 66 4 6 11 2 8 7 3 1 12 7 § Êt n «n g ng hi Öp 96 84 .4 16 74 19 3 11 16 32 37 59 37 G ia i ® o¹ n 20 03 -2 00 6 T æn g 11 5 91 .0 80 80 30 5 19 23 35 38 71 44 § Êt ë 30 8. 84 5 10 18 2 10 10 8 2 16 14 § Êt n «n g ng hi Öp 17 4 13 8. 70 9 13 8 33 3 15 22 60 77 80 94 C ¶ th êi k ú T æn g 20 4 14 7. 55 4 14 8 51 5 25 32 68 79 96 10 8 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 97 P h ô lô c 05 . T æn g h îp t ×n h h ×n h t h ù c h iÖ n q u yÒ n t h õ a k Õ Q S D § t ¹i 5 x ·, t h Þ t rÊ n ® iÒ u t ra t h eo 3 g ia i ® o¹ n T ×n h h× nh th ùc h iÖ n qu yÒ n th õa k Õ (v ô) T hù c tr ¹n g gi Êy tê t¹ i t hê i ® iÓ m th ùc h iÖ n qu yÒ n th õa k Õ (v ô) G ia i ® o¹ n L o¹ i ® Êt T æn g sè v ô th õa k Õ (v ô) D iÖ n tÝ ch (m 2 ) H oµ n tÊ t tÊ t c ¶ c¸ c th ñ tô c C h− a th ùc hi Ön ® Çy ®ñ K h« ng kh ai b ¸o G C N Q SD § ; Q § gi ao , c Êp ® Êt t¹ m th êi G iÊ y tê h îp ph ¸p k h¸ c K h« ng c ã gi Êy tê § Êt ë 16 4. 98 9 1 5 10 7 8 1 § Êt n «n g ng hi Öp 17 11 .2 85 0 0 17 13 4 G ia i ® o¹ n 19 93 -1 99 7 T æn g 33 16 .2 74 1 5 27 20 12 1 § Êt ë 14 4. 06 3 3 7 4 8 3 3 § Êt n «n g ng hi Öp 15 9. 02 0 0 2 13 12 3 G ia i ® o¹ n 19 98 -2 00 2 T æn g 29 13 .0 83 3 9 17 20 6 3 § Êt ë 18 5. 55 2 8 7 3 10 7 1 § Êt n «n g ng hi Öp 17 10 .7 62 0 3 14 14 3 G ia i ® o¹ n 20 03 -2 00 6 T æn g 35 16 .3 14 8 10 17 24 10 1 § Êt ë 48 14 .6 04 12 19 17 25 18 5 § Êt n «n g ng hi Öp 49 31 .0 67 0 5 44 39 10 C ¶ th êi k ú T æn g 97 45 .6 71 12 24 61 64 28 5 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 98 P h ô lô c 06 . T ×n h h ×n h t h ù c h iÖ n q u yÒ n t Æn g, c h o Q S D § t ¹i 5 x ·, t h Þ t rÊ n ® iÒ u t ra t h eo 3 g ia i ® o¹ n T ×n h h× nh th ùc h iÖ n qu yÒ n tÆ ng , c ho ( vô ) T hù c tr ¹n g gi Êy tê t¹ i t hê i ® iÓ m th ùc h iÖ n qu yÒ n tÆ ng , c ho ( vô ) G ia i ® o¹ n L o¹ i ® Êt T æn g sè v ô tÆ ng , ch o (v ô) D iÖ n tÝ ch (m 2 ) H oµ n tÊ t t Êt c¶ c ¸c th ñ tô c C hØ k ha i b¸ o t¹ i U B N D c Êp x3 G iÊ y tê vi Õt ta y cã ng −ê i l µm ch øn g G iÊ y tê v iÕ t ta y K h« ng cã g iÊ y tê c am kÕ t G C N Q SD § ; Q § g ia o, c Êp ®Ê t t ¹m th êi G iÊ y tê hî p ph ¸p kh ¸c K h« ng cã g iÊ y tê § Êt ë 68 14 .5 70 9 22 37 28 34 6 § Êt n «n g ng hi Öp 20 10 .2 32 3 7 10 12 7 1 G ia i ® o¹ n 19 93 -1 99 7 T æn g 88 24 .8 02 12 29 47 40 41 7 § Êt ë 83 18 .9 00 23 33 27 25 53 5 § Êt n «n g ng hi Öp 18 12 .3 94 5 9 4 11 7 G ia i ® o¹ n 19 98 -2 00 2 T æn g 10 1 31 .2 94 28 42 31 36 60 5 § Êt ë 50 11 .1 26 16 11 7 11 5 15 33 2 § Êt n «n g ng hi Öp 28 18 .6 03 5 5 4 7 7 11 16 1 G ia i ® o¹ n 20 03 -2 00 6 T æn g 78 29 .7 29 21 16 11 18 12 26 49 3 § Êt ë 20 1 44 .5 96 16 11 39 66 69 68 12 0 13 § Êt n «n g ng hi Öp 66 41 .2 29 5 5 12 23 21 34 30 2 C ¶ th êi k ú T æn g 26 7 85 .8 25 21 16 51 89 90 10 2 15 0 15 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 99 P h ô lô c 07 a. T æn g h îp t ×n h h ×n h t h ù c h iÖ n q u yÒ n t h Õ ch Êp , b ¶o l· n h b »n g gi ¸ tr Þ Q S D § t ¹i 5 x· , t h Þ t rÊ n ® iÒ u t ra t h eo 3 g ia i ® o¹ n T hê i h ¹n th Õ ch Êp , b¶ o l3 nh ( vô ) T ×n h h× nh th ùc h iÖ n qu yÒ n th Õ ch Êp , b ¶o l3 nh ( vô ) T hù c tr ¹n g gi Êy tê t¹ i t hê i ® iÓ m th ùc hi Ön q uy Òn th Õ ch Êp , b ¶o l3 nh ( vô ) G ia i ® o¹ n L o¹ i ® Êt T æn g sè v ô th Õ ch Êp , b¶ o l3 nh (v ô) D iÖ n tÝ ch (m 2 ) 1- 3 n¨ m 3- 5 n¨ m 5- 10 n¨ m H oµ n tÊ t tÊ t c ¶ c¸ c th ñ tô c G iÊ y tê vi Õt ta y cã ng −ê i l µm ch øn g G iÊ y tê vi Õt ta y G C N Q SD § ; Q § g ia o, c Êp ®Ê t t ¹m th êi G iÊ y tê hî p ph ¸p kh ¸c K h« ng c ã gi Êy tê § Êt ë 10 1. 79 7 9 1 6 3 1 6 2 2 § Êt n «n g ng hi Öp 2 72 0 2 2 2 G ia i ® o¹ n 19 93 -1 99 7 T æn g 12 2. 51 7 11 1 8 3 1 8 2 2 § Êt ë 28 5. 84 3 10 15 3 25 1 2 26 2 § Êt n «n g ng hi Öp 5 1. 62 7 5 5 5 G ia i ® o¹ n 19 98 -2 00 2 T æn g 33 7. 47 0 15 15 3 30 1 2 31 2 § Êt ë 29 11 .1 25 13 15 1 28 1 21 7 1 § Êt n «n g ng hi Öp 12 6. 36 5 11 1 11 1 12 G ia i ® o¹ n 20 03 -2 00 6 T æn g 41 17 .4 90 24 16 1 39 1 1 33 7 1 § Êt ë 67 18 .7 65 32 31 4 59 4 4 53 11 3 § Êt n «n g ng hi Öp 19 8. 71 2 18 1 18 1 19 C ¶ th êi k ú T æn g 86 27 .4 77 50 32 4 77 5 4 72 11 3 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 100 Phô lôc 07b. Tæng hîp lý do thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng gi¸ trÞ QSD§ theo x·, thÞ trÊn Tiªu chÝ ThÞ trÊn BÇn X· B¹ch Sam X· DÞ Sö X· Nh©n Hßa X· H−ng Long Tæng sè vô (vô) Tû lÖ (%) I. Tæng sè vô thÕ chÊp, b¶o l·nh (vô) 21 13 43 5 4 86 100,00 1. ThÕ chÊp, b¶o l3nh ®Êt trång lóa 4 5 8 0 2 19 22,09 2. ThÕ chÊp, b¶o l3nh ®Êt ë 17 8 35 5 2 67 77,91 II. LÝ do thÕ chÊp, b¶o l·nh (vô) 1. Vay vèn ®Çu t− s¶n xuÊt, kinh doanh 15 9 41 4 3 72 83,72 2. Lý do kh¸c 6 4 2 1 1 14 16,28 III. §èi t−îng nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh (vô) 1. Tæ chøc tÝn dông 18 12 36 5 4 75 87,21 2. C¸ nh©n 3 1 7 11 12,79 (Nguån: Tæng hîp tõ phiÕu ®iÒu tra) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 1 P h ô l ô c 08 . ý k iÕ n c ñ a h é gi a ® ×n h c ¸ n h ©n v Ò vi Öc t h ù c h iÖ n c ¸c q u yÒ n s ö d ô n g ® Êt S T T C h Ø ti ªu ® ¸n h g i¸ § ¸n h g i¸ S è n g− êi T û lÖ (% ) § ¸n h g i¸ S è n g− êi T û lÖ (% ) § ¸n h g i¸ S è n g− êi T û lÖ (% ) § ¸n h g i¸ S è n g− êi T û lÖ (% ) § ¸n h gi ¸ S è n g− êi T û lÖ (% ) 1 G i¸ ® Êt ( gi ¸ Q SD § ) tr ªn th Þ t r− ên g C ao 23 4 46 ,8 0 V õa p h¶ i 16 1 32 ,2 0 T hÊ p 86 17 ,2 0 R Êt th Êp 0 0, 00 K h¸ c 19 3, 80 2 G i¸ b åi th −ê ng ® Êt d o N hµ n −í c qu y ®Þ nh C ao 10 7 21 ,4 0 V õa p h¶ i 94 18 ,8 0 T hÊ p 24 4 48 ,8 0 R Êt th Êp 54 10 ,8 0 K h¸ c 1 0, 20 3 T hñ tô c th ùc h iÖ n c¸ c Q SD § § ¬n g i¶ n 37 7, 40 B ×n h th −ê ng 24 1 48 ,2 0 Ph øc t¹ p 21 7 43 ,4 0 R Êt p hø c t¹ p 0 0, 00 K h¸ c 5 1, 00 4 T hê i g ia n ®Ó h oµ n th µn h c¸ c th ñ tô c N ha nh c hã ng 34 6, 80 B ×n h th −ê ng 12 7 25 ,4 0 D µi 23 8 47 ,6 0 R Êt d µi 66 13 ,2 0 K h¸ c 35 7, 00 5 C ¸c v ¨n b ¶n h −í ng d Én D Ô hi Óu 28 5, 60 H iÓ u ®− îc 38 1 76 ,2 0 K hã h iÓ u 78 15 ,6 0 R Êt k hã 0 0, 00 K h¸ c 13 2, 60 6 K h¶ n ¨n g th ùc h iÖ n c¸ c qu y ®Þ nh D Ô th ùc h iÖ n 13 0 26 ,0 0 T hù c hi Ön ® −î c 28 3 56 ,6 0 K hã 82 16 ,4 0 R Êt k hã 0 0, 00 K h¸ c 5 1, 00 7 Ph Ý, lÖ p hÝ , t hu Õ ch uy Ón Q SD § C ao 24 0 48 ,0 0 V õa p h¶ i 23 6 47 ,2 0 T hÊ p 14 2, 80 Q u¸ th Êp 2 0, 40 K h¸ c 8 1, 60 8 C ¸n b é th ùc h iÖ n N hi Öt t× nh 9 1, 80 § ón g m ùc 28 4 56 ,8 0 Ý t nh iÖ t t ×n h 20 5 41 ,0 0 G ©y p hi Òn h µ 0 0, 00 K h¸ c 2 0, 40 9 V ay v èn tõ n g© n hµ ng D Ô d µn g 21 7 43 ,4 0 V ay ® −î c 14 6 29 ,2 0 K hã k h¨ n 90 18 ,0 0 R Êt k hã k h¨ n 43 8, 60 K h¸ c 4 0, 80 10 T ×m k iÕ m th «n g tin v µ gi ao d Þc h D Ô dµ ng 18 3, 60 T ×m ® −î c 19 6 39 ,2 0 K hã t× m 24 8 49 ,6 0 R Êt k hã 32 6, 40 K h¸ c 6 1, 20 11 R ñi r o kh i g ia o dÞ ch R Êt s î 34 6, 80 Sî 16 2 32 ,4 0 Ýt s î 19 6 39 ,2 0 K h« ng s î 10 3 20 ,6 0 K h¸ c 5 1, 00 12 L o ng ¹i v Ò ch Ýn h s¸ ch th ay ® æi R Êt s î 8 1, 60 Sî 43 8, 60 Ýt s î 24 5 49 ,0 0 K h« ng s î 19 3 38 ,6 0 K h¸ c 11 2, 20 13 L o ng ¹i v Ò ng uå n th u nh Ëp th ay th Õ R Êt s î 34 6, 80 Sî 13 6 27 ,2 0 Ýt s î 14 9 29 ,8 0 K h« ng s î 12 5 25 ,0 0 K h¸ c 56 11 ,2 0 14 T hê i g ia n gi ao ® Êt n «n g ng hi Öp D µi 13 2, 60 V õa p h¶ i 43 8 87 ,6 0 N g¾ n 33 6, 60 Q u¸ n g¾ n 14 2, 80 K h¸ c 2 0, 40 (N gu ån : T æn g hî p tõ p hi Õu ® iÒ u tr a) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 102 Phô lôc 09. PhiÕu ®iÒu tra n«ng hé (vÒ T×nh h×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt) PhiÕu sè: Tªn chñ hé: .............................................................................................. Th«n: ............................................................................................................ xX/thÞ trÊn: ............................................................................................. d©n téc: ............................ ngµnh nghÒ chÝnh: (1) ............................................................................................ sè khÈu: .............. sè lao ®éng: ............ Lo¹i hé: (2) ............... Ng−êi ®iÒu tra:............................................ Ngµy……. Th¸ng………. N¨m………. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 103 BẢNG Mà 1. BẢNG QUY ƯỚC Mà DÀNH CHO PHIẾU ðIỀU TRA HỘ Hạng mục Mã Hạng mục Mã 1. Ngành nghề chính 6. Tình trạng giấy tờ tại thời ñiểm giao dịch Nông nghiệp 1 ðã có GCNQSDð 1 Thuỷ sản 2 Qð giao, cấp ñất tạm thời 2 Tiểu thủ công nghiệp 3 Giấy tờ khác 3 Kinh doanh dịch vụ 4 Không có giấy tờ 4 Nghề khác 5 7. Nguồn thông tin Nghề tổng hợp 6 Trong gia ñình 1 2. Phân loại theo kinh tế Qua người quen giới thiệu 2 Giàu 1 Qua ñọc báo nghe ñài 3 Khá 2 Qua môi giới 4 Trung bình 3 Qua nguồn tin khác 5 Nghèo 4 8. Hình thức thực hiện ðói 5 Chuyển ñổi 1 3. Nguồn gốc ñất ñai Chuyển nhượng 2 ðược giao ñất không thu tiền 1 Thuê, thuê lại 3 ðược giao ñất có thu tiền 2 Mượn ñất (không trả tiền) 4 ðược kế thừa, tặng cho 3 Thừa kế 5 ðầu thầu, ñấu giá 4 Tặng cho 6 Trao ñổi ñất 5 Thế chấp 7 Nhận chuyển nhượng 6 Bảo lãnh 8 Thuê, thuê lại 7 Góp vốn 9 Mượn ñất (không trả tiền) 8 Bị Nhà nước thu hồi 10 Hình thức khác 9 Hình thức khác 11 4. Thời hạn sử dụng 9. ðịa ñiểm giao dịch, thanh toán Theo luật ñịnh 1 Tại nhà riêng của những người thực hiện 1 Thời hạn ngắn 1-3 năm 2 Tại trụ sở UBND xã 2 Thời hạn từ 3-5 năm 3 Tại các tổ chức tín dụng 3 Thời hạn 5-10 năm 4 Tại văn phòng môi giới 4 Thời hạn >10 năm 5 Ở nơi khác 5 5. Tình hình thực hiện QSDð 10. Hình thức thanh toán Thực hiện ñầy ñủ các thủ tục 1 Trả bằng thóc, lúa 1 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 2 Trả bằng tiền mặt 2 Giấy viết tay có người làm chứng 3 Trả bằng vàng, ngoại tệ 3 Giấy viết tay trao nhau 4 ðổi bằng ñất 4 Không có giấy tờ cam kết 5 Hình thức thanh toán khác 5 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 104 Hạng mục Mã Hạng mục Mã 11. Thời hạn thanh toán 15. Lí do chuyển nhượng, cho thuê,... Trả 1 lần ngay sau khi giao dịch 1 Chuyển làm việc khác 1 Trả 1 lần sau thời gian thoả thuận 2 Chuyển nơi ở mới 2 Thanh toán làm nhiều lần 3 Thiếu lao ñộng 3 Hình thức khác 4 Thiếu ñất sản xuất, kinh doanh 4 12. ðối tượng trao ñổi Do ñổi ñất 5 Cơ quan nhà nước 1 Tích tụ ruộng ñất làm kinh tế trang trại 6 Tổ chức tín dụng 2 Lấy tiền ñầu tư SXKD 7 Doanh nghiệp, tổ chức khác 3 Lấy tiền ñể xây dựng 8 Cá nhân, hộ gia ñình cùng xã, thị trấn 4 Lấy tiền mua vật dụng 9 Cá nhân, hộ gia ñình khác xã, thị trấn 5 Lấy tiền trả nợ 10 13. Quan hệ với người trao ñổi Lấy tiền gửi tiết kiệm 11 Cơ quan nhà nước, tổ chức tín dụng 1 Lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày 12 Anh chị em ruột, bố mẹ con 2 Lấy tiền ñào tạo nghề 13 Họ hàng, bạn bè 3 Lí do khác 14 Người quen biết 4 16. Sau khi chuyển nhượng,cho thuê,... ông (bà) làm gì? Người không quen biết 5 Tiếp tục sản xuất nông nghiệp 1 ðối tượng khác 6 Nuôi trồng thuỷ sản 2 14. Mục ñích nhận chuyển nhượng, thuê,... Sản xuất ngành nghề 4 Sản xuất nông nghiệp 1 Dịch vụ thương mại 5 Sản xuất lâm nghiệp 2 ði làm thuê 6 Nuôi trồng thuỷ sản 3 Không làm gì cả 7 Sản xuất ngành nghề, tiểu thủ công nghiệp 4 Những lí do khác 8 Dịch vụ thương mại 5 Làm ñất ở 6 Kinh doanh bất ñộng sản 7 Cho mục ñích khác 8 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 105 BẢNG Mà 2. BẢNG QUY ƯỚC Mà CÁC LOẠI ðẤT Loại ñất Mã (II) 1. ðất sản xuất nông nghiệp ðất trồng lúa 1 ðất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi 2 ðất trồng cây hàng năm khác 3 ðất trồng cây công nghiệp lâu năm 4 ðất trồng cây ăn quả lâu năm 5 ðất trồng cây lâu năm khác 6 2. ðất lâm nghiệp 7 3. ðất nuôi trồng thủy sản 8 4. ðất nông nghiệp khác 9 5. ðất ở ðất ở tại nông thôn 10 ðất ở tại ñô thị 11 6. ðất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 12 7. ðất khác 13 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- 106 BẢNG 1. THỐNG KÊ DIỆN TÍCH ðẤT ðAI HỘ ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO, CHO THUÊ Loại ñất (mã) Số thửa Diện tích ñất ñang sử dụng (m2) Diện tích ñất ñược giao, thuê (m2) Hình thức giao, thuê Thời hạn sử dụng Giấy tờ thời ñiểm ñược giao Giấy tờ hiện nay (ñối với ñất ñang sử dụng) Ghi chú (II) (3) (4) (6) (6) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 7 BẢ N G 2. TH Ố N G K Ê D IỆ N TÍ C H ð Ấ T ð A I M À H Ộ ð à N H Ậ N C H U Y Ể N ð Ổ I, C H U Y Ể N N H Ư Ợ N G , TH U Ê, K Ế TH Ừ A , TẶ N G C H O , TH Ế C H Ấ P - BẢ O Là N H , G ÓP V Ố N BẰ N G QS D ð Lo ại ñ ất S ố th ử a D i ệ n tíc h (m 2 ) N gu ồn gố c N ăm th ự c hi ện Th ờ i hạ n s ử dụ n g H ìn h th ứ c th ự c hi ện Tì n h tr ạn g gi ấy tờ tạ i th ờ i ñ iể m gi a o dị ch Th ôn g tin Tì n h hì n h th ự c hi ện ð ịa ñ iể m gi a o d ị ch H ìn h th ứ c th a n h to án ð ơ n gi á Th ờ i hạ n th a n h to án ð ối tư ợ n g M ối qu a n h ệ M ụ c ñ íc h Lý do (II ) (3) (4) (8) (6) (7) (5) (9) (10 ) (11 ) (12 ) (13 ) (14 ) (15 ) BẢ N G 3. TH Ố N G K Ê D IỆ N TÍ C H ð Ấ T ð A I M À H Ộ ð à Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 8 C H U Y Ể N ð Ổ I, C H U Y Ể N N H Ư Ợ N G , TH U Ê, K Ế TH Ừ A , TẶ N G C H O , TH Ế C H Ấ P - BẢ O Là N H , G ÓP V Ố N BẰ N G QS D ð Lo ại ñ ất Số th ử a D iệ n tíc h (m 2 ) N gu ồn g ố c N ăm th ự c hi ện Th ờ i h ạ n sử dụ n g H ìn h th ứ c th ự c hi ện Tì n h tr ạn g gi ấy tờ tạ i th ờ i ñ iể m gi a o dị ch Th ôn g tin Tì n h hì n h th ự c hi ện ð ịa ñ iể m gi a o dị ch H ìn h th ứ c th a n h to án ð ơ n gi á Th ờ i h ạ n th a n h to án ð ối t ư ợ n g M ối qu a n h ệ Lý do Là m gì sa u kh i ch u yể n n hư ợ n g. . . (II ) (3) (4) (8) (6) (7) (5) (9) (10 ) (11 ) (12 ) (13 ) (15 ) (16 ) Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p H à Nộ i - Lu ậ n vă n Th ạ c sỹ kh o a họ c Nô n g n gh iệ p - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 9 BẢ N G 4: N H Ữ N G Ý K IẾ N ð ÁN H G IÁ V À ð Ề X U Ấ T C Ủ A C ÁC H Ộ G IA ð ÌN H ð IỀ U TR A 1 G iá ñấ t ( gi á QS D ð ) t rê n th ị t rư ờn g Ca o V ừa ph ải Th ấp R ất th ấp K há c 2 G iá bồ i t hư ờn g ñấ t d o N hà n ướ c qu y ñị n h Ca o V ừa ph ải Th ấp R ất th ấp K há c 3 Th ủ tụ c th ực hi ện cá c QS D ð ð ơn gi ản B ìn h th ườ n g Ph ức tạ p R ất ph ức tạ p K há c 4 Th ời gi an ñể ho àn th àn h cá c th ủ tụ c N ha n h ch ón g B ìn h th ườ n g D ài R ất dà i K há c 5 Cá c v ăn bả n hư ớn g dẫ n D ễ hi ểu H iể u ñư ợc K hó hi ểu R ất kh ó K há c 6 K hả n ăn g th ực hi ện cá c qu y ñị n h D ễ T. hi ện T. hi ện ñư ợc K hó R ất kh ó K há c 7 Ph í, lệ ph í, th u ế ch u yể n QS D ð Ca o V ừa ph ải H ơi th ấp Qu á th ấp K há c 8 Cá n bộ th ực hi ện N hi ệt tìn h ð ún g m ực Ít n hi ệt tìn h G ây ph iề n hà K há c 9 V ay v ốn từ cá c tổ ch ức tín dụ n g D ễ dà n g V ay ñư ợc K hó kh ăn R ất kh ó kh ăn K há c 10 Tì m ki ếm th ôn g tin v à gi ao dị ch D ễ dà n g Tì m ñư ợc K hó tìm R ất kh ó K há c 11 R ủi ro kh i g ia o dị ch R ất sợ Sợ Ít s ợ K hô n g sợ K há c 12 Lo n gạ i v ề ch ín h sá ch th ay ñổ i R ất sợ Sợ Ít s ợ K hô n g sợ K há c 13 Lo n gạ i v ề n gu ồn th u n hậ p th ay th ế R ất sợ Sợ Ít s ợ K hô n g sợ K há c 14 Th ời gi an gi ao ñấ t n ôn g n gh iệ p D ài V ừa ph ải N gắ n Qu á n gắ n K há c 15 ð ề n gh ị c ủa ch ủ hộ : S¬ ®å vÞ trÝ khu vùc nghiªn cøu ._.