Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

m đoan rằng: số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tơi xin cam đoan rằng: mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… ii LỜI CẢM ƠN Với tấm lịng biết ơn vơ hạn, tơi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới Ban Giám hiệu trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Mơi trường cùng tồn thể các thầy, cơ giáo đã truyền đạt cho tơi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập, tu dưỡng tại trường. Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS. Nguyễn ðình Bồng đã nhiệt tình hướng dẫn chỉ bảo cho tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu đề tài của mình. Tơi xin gửi lời cảm ơn đến các cán bộ của Sở Tài nguyên và Mơi trường thành phố Hà Nội, các Phịng Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Quản lý đơ thị quận Hà ðơng và bạn bè đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong quá trình thu thập các thơng tin, tài liệu phục vụ việc nghiên cứu đề tài luận văn tốt nghiệp. Tác giả luận văn ðỗ Thị Thanh Vân Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các từ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục biểu đồ viii Danh mục hình ix 1 MỞ ðẦU i 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục đích nghiên cứu 3 2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1 Khái quát về thị trường bất động sản 4 2.2 Quản lý thị trường bất động sản 11 2.3 Chính sách quản lý thị trường bất động sản 17 2.4 Thị trường nhà ở, đất ở tại Việt Nam 28 2.5 Thị trường nhà ở, đất ở các nước 39 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 47 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 47 3.2 Nội dung nghiên cứu 47 3.3 Phương pháp nghiên cứu 48 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 51 4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà ðơng 51 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 51 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… iv 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 53 4.1.3 ðánh giá chung 54 4.2 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà ðơng 55 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hà ðơng 55 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà ðơng 56 4.3 Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng 62 4.3.1 Thực trạng cung về nhà ở, đất ở 62 4.3.2 Thực trạng cầu về nhà ở, đất ở 77 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất ở 84 4.4 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng 88 4.4.1 Về cơng tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý thị trường nhà ở, đất ở 88 4.4.2 Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, đất ở 89 4.4.3 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở 91 4.5 Những ưu điểm và tồn tại của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng 95 4.5.1 Về chính sách 95 4.5.2 Về tài chính 96 4.5.3 Về quản lý 96 4.5.4 Về dịch vụ 96 4.5.5 Về thị trường 97 4.6 Một số dự báo về thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng trong những năm tới 97 4.6.1 Về quỹ đất cho các dự án phát triển nhà ở, đất ở 97 4.6.2 Về đầu tư tài chính tín dụng cho thị trường nhà ở, đất ở 98 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… v 4.7 ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng 99 4.7.1 Quan điểm, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản 99 4.7.2 Giải pháp 103 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107 5.1 Kết luận 107 5.2 Kiến nghị 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC 113 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BðS Bất động sản CTHT Cơng trình hạ tầng CSHT Cơ sở hạ tầng CTXD Cơng trình xây dựng GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phĩng mặt bằng NQ Nghị quyết SHN Sở hữu nhà TNCN Thu nhập cá nhân TNMT Tài nguyên và Mơi trường QSH Quyền sở hữu QSDð QSDð Qð Quyết định UBND Ủy ban nhân dân VN Việt Nam Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 2.1 Các quy định liên quan đến thị trường nhà ở, đất ở của thành phố Hà Nội đã ban hành từ năm 2006 đến năm 2010 33 2.2 Tổng cung - cầu về nhà ở tại Hà Nội 37 4.3 Chuyển dịch kinh tế trên địa bàn quận Hà ðơng 53 4.4 Tình hình thực hiện các dự án đơ thị và nhà ở theo kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 60 4.5 Tổng hợp các dự án xây dựng khu đơ thị và nhà ở kinh doanh trên địa bàn quận Hà ðơng 63 4.6 Phương thức mua nhà ở, đất ở trong khu đơ thị 80 4.7 Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu đơ thị 81 4.8 Quan điểm về chất lượng nhà tại khu đơ thị 82 4.9 Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ ngồi khu đơ thị 82 4.10 Quan điểm về tính cơng khai, minh bạch của thị trường 83 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… viii DANH MỤC BIỂU ðỒ STT Tên hình Trang 4.1 Nguồn cung về nhà ở tại các dự án xây dựng khu đơ thị trên địa bàn quận Hà ðơng giai đoạn 2007 - 2015 66 4.2 Nguồn cung về thị trường nhà ở, đất ở sơ cấp trên địa bàn quận Hà ðơng giai đoạn 2006 - 2011 73 4.3 Cơ chế huy động vốn tại 31 dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hà ðơng 74 4.4 Số căn hộ/biệt thự/nhà liền kề đã bán trên thị trường tại 31 dự án trên địa bàn quận Hà ðơng từ 2006 - 2011 77 4.5 Nhu cầu mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình trên địa bàn quận Hà ðơng 80 4.6 Yếu tố quan tâm nhất khi mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình trên địa bàn quận Hà ðơng 81 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… ix DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 4.1 Bản đồ hành chính Quận Hà ðơng, TP Hà Nội 51 4.2 Dự án Tổ hợp tịa nhà The Pride 67 4.3 Dự án Khu ðơ thị mới Dương Nội 67 4.4 Dự án Khu đơ thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco 68 4.5 Dự án Park City Hà Nội 69 4.6 Dự án Khu ðơ thị mới Mỗ Lao 70 4.7 Dự án Khu ðơ thị Văn Phú 70 4.8 Dự án chung cư cao cấp Cleve 71 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước và nĩ được chia thành hai loại “động sản” và “BðS”. Cách thức phân loại tài sản này khơng phải mới xuất hiện ở những thập niên gần đây mà được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã thời kỳ La Mã cổ đại, BðS khơng chỉ đơn thuần là đất đai, tài nguyên trong lịng đất mà trên mảnh đất đĩ cịn cĩ tài sản được tạo ra do sức lao động cùng với trí tuệ sáng tạo của con người. Pháp luật của nhiều nước trên thế gới (Luật Dân sự của Nhật Bản, Liên bang Nga, Cộng hồ Pháp, Cộng hồ Liên bang ðức...) đều tiếp nhận và kế thừa cĩ chọn lọc cách phân loại tài sản trên và cơ bản đều coi BðS là những tài sản gắn liền với đất đai và khơng di dời được. Tuy nhiên, quan niệm cụ thể về vấn đề này cịn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật, chế độ sở hữu của mỗi quốc gia. Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS thực chất là một quá trình diễn tiến, trong đĩ độ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của nĩ là một quá trình tích luỹ. Ở các nước phát triển, các hoạt động liên quan đến BðS chiếm khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các điều kiện cần và đủ được đảm bảo và cĩ hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh doanh BðS cĩ thể làm tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt động kinh tế, cĩ thể đạt được giá trị chiếm tới 30% cơ cấu GDP hàng năm.[22] Nghị quyết hội nghị Ban Chấp hành Trung ương 6 khĩa X của ðảng Cộng sản Việt Nam đã xác định cần “Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và BðS được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. Xác định rõ QSDð là một loại hàng hĩa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường cĩ sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Ban hành chính sách định giá bảo đảm hài hịa quyền lợi của người sử dụng đất, của nhà đầu tư và của Nhà nước trong quá trình giải tỏa, thu hồi đất. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 2 Khuyến khích những tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia gĩp vốn bằng QSDð vào các dự án đầu tư, kinh doanh. Cĩ chính sách giải quyết tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi đất. ðưa giá trị QSDð vào danh mục tài sản của mọi tổ chức, cá nhân được giao QSDð, kể cả các cơ quan nhà nước.” [19]. Hoạt động của các thị trường đất ở, nhà ở, các cơng trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất hàng hố, dịch vụ, thương mại... (trong đĩ thị trường QSDð giữ vai trị trung tâm) phải được gắn liền với việc thiết lập một hệ thống pháp lý hồn thiện, đồng bộ, tính pháp chế nghiêm minh, cơ chế chính sách linh hoạt, ổn định giá cả và sự cân đối cung - cầu. Thể chế hĩa chính sách của ðảng, Quốc Hội đã ban hành Luật ðất đai 2003, Luật Dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế chuyển QSDð, Luật Kinh doanh BðS 2006, theo đĩ thị trường nhà ở, đất ở thơng qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDð ngày càng được mở rộng về quy mơ, tăng về số lượng, sự vận động của chúng luơn gắn với nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song cũng cịn khơng ít những tồn tại bất cập do cịn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất động sản, về quản lý giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính sách điều tiết giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khơng gian đơ thị của Nhà nước. Hà ðơng là một quận mới của thành phố Hà Nội, nơi mà thị trường nhà ở, đất ở cĩ những diễn biến phức tạp và đa dạng vào những thời điểm thay đổi quy hoạch, sáp nhập về thành phố Hà Nội. Trong khoảng thời gian rất ngắn, từ 2006 trở lại đây, các giao dịch trên thị trường mang đậm màu sắc của một khu vực bị ảnh hưởng bởi quy hoạch phát triển khơng gian đơ thị. Từ chỗ giao dịch sơi động trong những khu vực dự kiến sẽ chuyển về Hà ðơng (năm 2006 - năm 2007) lan tỏa dần sang khu vực đất dự án do sự lo ngại của các nhà đầu tư về sự điều chỉnh quy hoạch (năm 2008 - 2011). Về đối tượng tham gia giao dịch cũng cĩ sự diễn biến từ quy mơ nhỏ lẻ mang tính chất “cị đất” mà nhà nước khơng xác định được nhu cầu thực chất về nhà ở để cĩ những biện pháp điều hành sang quy mơ lớn, chính thức hơn và nhà Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 3 nước cĩ thể từng bước quản lý mức cầu về nhà ở, đất ở thực của thị trường. Về tính sơi động của thị trường nhà ở, đất ở, quận Hà ðơng là một khu vực mang tính chất khá đặc trưng cho thị trường nhà ở, đất ở hiện nay của Hà Nội nĩi riêng và Việt Nam nĩi chung. Về cơng tác quản lý thị trường nhà ở, đất ở cũng cịn nhiều tồn tại do cĩ sự thay đổi về chủ thể quản lý các dự án đầu tư, phát triển. Xuất phát từ tình hình trên, trong khuơn khổ luận văn văn thạc sỹ, tơi thực hiện đề tài “ðiều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng, thành phố Hà Nội", nhằm học hỏi và vận dụng kiến thức vào thực tiễn với mong muốn đĩng gĩp các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở, đất ở địa phương. 1.2. Mục đích nghiên cứu 1.2.1. Mục đích của đề tài - ðiều tra thực trạng hoạt động của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng - Hà Nội. - ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng - Hà Nội. 1.2.2. Ý nghĩa của đề tài - Kết quả nghiên cứu gĩp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng và giúp các nhà hoạch định chính sách hồn thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý quận Hà ðơng thành phố Hà Nội đưa ra các quyết sách đúng đắn đối với hoạt động phát triển thị trường nhà ở, đất ở tại Hà Nội. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 4 2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Khái quát về thị trường bất động sản 2.1.1. Bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BðS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất". Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BðS bao gồm đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản khơng di dời được định bởi luật pháp". Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005), tại ðiều 174 đã quy định “BðS là các tài sản bao gồm: a/ ðất đai; b/ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định”. [7] 2.1.1.2. Phân loại bất động sản BðS cĩ thể phân thành ba loại: BðS cĩ đầu tư xây dựng, BðS khơng đầu tư xây dựng và BðS sản đặc biệt. a) BðS cĩ đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và cơng trình thương mại- dịch vụ, BðS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong BðS cĩ đầu tư xây dựng thì nhĩm BðS nhà đất là nhĩm BðS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhĩm này cĩ tác động rất lớn đến quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhĩm BðS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BðS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. b) BðS khơng đầu tư xây dựng: BðS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nơng nghiệp, đất rừng, đất nuơi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng... c) BðS đặc biệt là những BðS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... ðặc điểm của loại Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 5 BðS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BðS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BðS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 2.1.2. Thị trường bất động sản 2.1.2.1. Khái niệm a) Thị trường BðS là cơ chế, trong đĩ hàng hố và dịch vụ BðS được trao đổi: Cơ chế đĩ được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường. Mục tiêu của thị trường BðS là phân bổ lượng hàng hố khan hiếm. Hàng hố khan hiếm đĩ là BðS, bao gồm đất, các tài sản trên đất và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. Thị trường BðS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hố bằng sử dụng cơ chế giá cả. Người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BðS sẽ yêu cầu cĩ QSH đối với tài sản. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm sốt sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch cĩ thể được coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường BðS kết nối cung và cầu đối với BðS. Cĩ hai loại (hoặc hình thức) cung và cầu BðS mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BðS. ðiều này liên quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là cung cầu sở hữu BðS, điều này liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sở hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này. [2] b) Thị trường BðS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động cĩ liên quan đến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. Thị trường BðS theo nghĩa rộng khơng chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BðS. Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hố, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa học cơng nghệ. [10] Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 6 2.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản a) Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hĩa - Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hố: quy luật giá trị, quy luật cung cầu. - Thị trường BðS theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt động của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng khơng đồng nhất. [8] b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BðS là rất quan trọng Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương. Cầu về BðS xuất phát từ cầu về các hàng hố và dịch vụ mà BðS tạo ra. Tuy nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BðS về phía cầu mà bỏ qua phía cung. Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BðS cụ thể nào. Những nhân tố khác cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải tạo, giao thơng vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp ứng cầu tiềm năng. [2] 2.1.2.3. ðặc điểm của thị trường bất động sản a) Thị trường BðS là một thị trường kém hồn hảo Mức độ hồn hảo của thị trường BðS thấp hơn của thị trường hàng hố tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, địi hỏi cĩ sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong cơng tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế kĩ thuật, phát triển đơ thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BðS của cơng dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BðS hàng hố. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 7 b) Giao dịch trong thị trường BðS rất phức tạp Do BðS cĩ giá trị cao và khơng thể di dời nên quá trình giao dịch để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng BðS rất phức tạp. ðặc điểm này làm tăng chi phí giao dịch và thời gian giao dịch (thơng tin, tư vấn, kiểm định, thanh tốn…). Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai, yếu tố đầu cơ trong thị trường BðS luơn tồn tại khi cĩ cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ cĩ phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Việc đầu cơ vào BðS cĩ thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền kinh tế bong bĩng của Nhật vào những năm 80 thế kỷ XX). c) Thị trường BðS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh. Hàng hố BðS cĩ liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định thường lớn gấp nhiều lần. Việc khai thơng thị trường BðS sẽ tạo điều kiện thuận lợi khơng chỉ cho các nhà kinh doanh BðS mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hố BðS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả. d) Thị trường BðS dễ bị phân đoạn Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều cĩ nhu cầu tham gia vào thị trường BðS với tư cách là người mua, người bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế chấp, người phát mại… BðS hàng hố. Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường BðS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. đ) Thị trường BðS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nĩng khi nền kinh tế cĩ mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đĩng băng khi nền kinh tế suy Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 8 giảm. Thị trường BðS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hố, xã hội. Thị trường này một khi khơng được tổ chức và thơng tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mơ thiếu ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong những điều kiện những nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế thị trường. [2] 2.1.2.4. Chức năng của thị trường bất động sản - ðưa người mua và người bán BðS đến với nhau; - Xác định giá cả cho các BðS giao dịch; - Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; - Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 2.1.2.5. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản Thị trường BðS cĩ vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, cĩ hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; - Tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BðS; - Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị trường hàng hố, thị trường lao động; - Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. 2.1.2.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản - Quyền của người bán được bán BðS và quyền của người mua được mua BðS được pháp luật quy định và bảo hộ; - Biện pháp để người mua và người bán BðS đến với nhau; - Biện pháp cung cấp thơng tin khách quan liên quan đến BðS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua cĩ thể thực hiện và được Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 9 cộng đồng chấp nhận; - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan đăng ký BðS; - Biện pháp đảm bảo cho người mua BðS cĩ thể vay tiền bằng thế chấp mà BðS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBðS. [10] 2.1.2.7. Phân loại thị trường bất động sản Về tổng thể, thị trường BðS bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nếu xét về tính chất, thị trường BðS được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. a) Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đơ thị mới, chỉnh trang đơ thị, xây dựng nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phịng cho thuê, khách sạn... b) Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường BðS. Hai loại thị trường này cĩ mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện tượng "đĩng băng" thị trường BðS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BðS. Cịn tính chất "đĩng băng" của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng khơng đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dở; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa cĩ nhu cầu hoặc khơng cĩ nhu cầu xây dựng nhà. [2] 2.1.2.4. Vai trị của thị trường bất động sản Thị trường BðS là nhân tố đĩng gĩp quan trọng vào sự thúc đẩy phát triển kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể: a) Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 10 BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BðS trong tổng số của cải xã hội ở các nước cĩ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. BðS cịn là tài sản lớn của từng hộ gia đình: BðS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nĩ cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp, chuyển nhượng. [31] b) Thị trường BðS gĩp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ ðây là nội dung cĩ tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia cĩ giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BðS cĩ đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đĩ một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đĩ phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BðS đĩng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, đặc biệt là thị trường QSDð là điều kiện quan trọng để sử dụng cĩ hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Thơng thường để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BðS để đáp ứng yêu cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và cĩ tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực thi cĩ chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BðS ở đơ thị phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. [31] d) Thị trường BðS sẽ gĩp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 11 Thị trường BðS cĩ quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BðS tăng lên 1 USD thì sẽ cĩ khả năng thúc đẩy các ngành cĩ liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BðS sẽ cĩ tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, vật kiến trúc...để từ đĩ tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Ở những nước phát triển như Mỹ Nhật, Hàn Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BðS chiếm tới 20% GDP. Ở Việt Nam, theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách cĩ liên quan đến nhà, đất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP. Cĩ thể nĩi sự phát triển của thị trường BðS cĩ tác động lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BðS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những biến động trên thị trường BðS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước. [31] đ) Thị trường BðS đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đơ thị - nơng thơn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BðS. Thị trường nhà ở là thị trường sơi động nhất trong thị trường BðS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BðS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển, quản lý cĩ hiệu quả thị trường BðS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trị quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BðS nhà ở. [31] 2.2. Quản lý thị trường bất động sản 2.2.1. Các yếu tố của thị trường bất động sản 2.2.1.1. Các chủ thể của thị trường BðS Tham gia thị trường BðS gồm nhiều chủ thể. Mối quan hệ giữa các chủ thể nĩi trên được thể hiện chi tiết theo sơ đồ dưới đây: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 12 Nguồn: [9] Sơ đồ 2.1: Các chủ thể tham gia thị trường BðS 2.2.1.2. Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản a) Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số: Sự phát triển kinh tế quốc gia cùng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi nơng nghiệp. Khi kinh tế tăng trưởng cũng là lúc tăng nhu cầu sử dụng BðS cho các ngành kinh tế. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời với các quá trình phát triển của khoa học cơng nghệ, kỹ thuật tác động trực tiếp đến việc tạo lập các BðS phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống, đĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 13 là quá trình cải tạo các BðS hiện cĩ, thay thế và xây dựng các BðS mới cho phù hợp. Quá trình sản xuất này cĩ chậm hơn quá trình sản xuất các hàng hĩa khác, nhưng do tính chất mua đi, bán lại nên thực tế mật độ giao dịch của BðS ngày một gia tăng. Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nơi ở, nơi làm việc và sử dụng các cơng trình dịch vụ tăng ._.lên. ðặc biệt ở các khu vực đơ thị, sự gia tăng dân số cơ học cao hơn nhiều lần so với khu vực nơng thơn đã kéo theo việc xây dựng BðS nhanh chĩng hơn với giá cả cao hơn và hoạt động của thị trường BðS cũng nhộn nhịp hơn. Cũng như các thị trường khác, thị trường BðS cũng khơng tránh khỏi sự ảnh hưởng của các yếu tố chính trị, xã hội, dân cư. Tuy nhiên ở từng quốc gia thì mức độ tác động của các yếu tố đĩ cũng rất khác nhau. [3] b) Yếu tố pháp luật Yếu tố pháp luật quy định các quyền mua bán, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn BðS... hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự BðS. Như vậy pháp luật là một yếu tố các tác động mạnh mẽ đến sự hình thành cũng như phát triển của thị trường BðS. Yếu tố này cĩ thể thúc đẩy hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường. Với các chế định khác nhau sẽ cĩ những ảnh hưởng khác nhau đến sự phát triển của thị trường BðS. [3] c) Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Chính sách phát triển kinh tế cĩ ảnh hưởng khá mạnh mẽ đến quan hệ cung cầu của thị trường BðS. Ở một giai đoạn cụ thể, gắn với từng địa bàn cụ thể, một quyết sách kinh tế được đưa ra thiên hướng vào thị trường nào thì thị trường ấy sẽ trở thành tâm điểm chú ý ở khu vực, quốc gia đĩ và chi phối khá mạnh mẽ đến tâm lý của người đầu tư. ðối với thị trường BðS do cĩ sự cấu thành của thị trường đất đai nên cũng chịu sự ảnh hưởng khá mạnh mẽ của chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chính sách này quyết định đầu vào cũng như đầu ra của hàng hĩa BðS, làm thay đổi đặc tính của hàng hĩa BðS. Cụ thể như việc quy hoạch phát triển khu đơ thị mới lấy từ quỹ đất của một số huyện ngoại thành sẽ kéo theo sự thay đổi về mục đích sử dụng cũng như hiệu quả sử dụng đất tại khu vực đĩ. [3] Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 14 d) Tập quán, truyền thống và thị hiếu Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường BðS. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách tiến hành thực hiện các giao dịch của thị trường, yếu tố này thể đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch và quá trình thanh tốn, nĩ đảm bảo độ tin cậy giữa bên mua và bên bán, cho thuê và đi thuê. ðiều này được chứng minh cụ thể bằng thực tiễn ở Việt Nam, qua từng thời kỳ tập quán và thị hiếu cĩ sự thay đổi từ hình thức mua bán trao tay đến chuyển nhượng bằng văn tự, người ta cĩ thể sử dụng một BðS mà khơng cần quan tâm đến việc đăng ký khi thấy các thủ tục quá rườm rà và cĩ thể chấp nhận mua một BðS khi chưa cĩ đầy đủ thơng tin về mặt pháp lý về tài sản đĩ khi cĩ nhu cầu. Cịn ở các nước phát triển, bất kỳ người nào đến mua BðS cũng phải đến kiểm tra đăng ký trước khi mua, giao dịch nào khơng cĩ đăng ký thì khơng cĩ tác dụng, việc đăng ký BðS đã cĩ truyền thống lâu đời và là thĩi quen của họ. Việc thực hiện kê khai đăng ký đảm bảo cho Nhà nước kiểm sốt được thị trường và chính nĩ cũng là độ tin cậy cho người mua BðS, là điều kiện an tồn của thị trường. [3] 2.2.1.3. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác Thị trường BðS cĩ mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BðS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. ðầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi tham gia lưu thơng trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh... giải quyết vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường BðS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BðS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân. Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 15 lượng vốn cho vay. Ngồi ra, thị trường BðS cịn cĩ quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đĩ bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động... dao động của thị trường này cĩ ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. [8] 2.2.2. Vai trị quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản 2.2.2.1. Chức năng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ðối với nền kinh tế nĩi chung và thị trường BðS nĩi riêng, Nhà nước cĩ hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thơng qua các hoạt động đầu tư tạo lập BðS tại các dự án, khu đơ thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia...) của các doanh nghiệp BðS của nhà nước). ðể thực hiện các vai trị nĩi trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các cơng cụ quản lí vĩ mơ để điều khiển, tác động vào thị trường BðS như ban hành chính sách, pháp luật, phân loại các hoạt động theo phương thức hành chính cơng hoặc dịch vụ cơng nhằm giải quyết hài hồ các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BðS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BðS và đảm bảo cơng bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BðS với giữ gìn mơi trường sinh thái. [11] 2.2.2.2. Nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Nhiệm vụ của quản lý Nhà nước đối với thị trường BðS cụ thể như sau: a) Tạo lập mơi trường pháp lý cho thị trường BðS. b) Thực hiện các cơng cụ vĩ mơ như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế... Thống nhất quản lí BðS theo pháp luật, hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BðS. c) Cung cấp dịch vụ cơng như thẩm định giá, tư vấn pháp luật [11] 2.2.2.3. Các cơng cụ quản lý thị trường bất động sản Hệ thống cơng cụ quản lý vĩ mơ đối với thị trường BðS là một chỉnh thể thống nhất các quan điểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể được Nhà nước Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 16 sử dụng trong quá trình hiện thực hố các mục tiêu đã đặt ra. Hiện nay, việc quản lý thị trường BðS cơ bản dựa trên những loại cơng cụ chính sau: cơng cụ pháp luật về đất đai, BðS; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tài chính BðS và cơng cụ quản lý hành chính. a) Cơng cụ luật pháp: bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hố BðS, giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường BðS. Cơng cụ này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, tạo thành BðS giao dịch trên thị trường. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật ðất đai, Luật Xây dựng, Luật ðầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BðS, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế. b) Cơng cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những cơng cụ chủ yếu phục vụ cơng tác quản lý nhà nước đối với thị trường BðS cũng như quản lý đơ thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể đã dẫn tới đơ thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ nhiều khơng gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nĩi chung. c) Cơng cụ tài chính BðS đĩng vai trị quan trọng trong việc tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường BðS cũng khơng là ngoại lệ. Các tài sản BðS thường cĩ giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịch chúng qua thị trường sẽ cần nguồn vốn lớn. ðiều này sẽ được giải quyết khi sử dụng các cơng cụ tài chính BðS như: vốn vay, trái phiếu đơ thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng BðS, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng, chính sách thuế và phí tài sản BðS. d) Cơng cụ quản lý hành chính: ðây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới BðS. Nĩ là cơ sở tạo ra “chứng thư” cho hàng hố BðS giao dịch trên thị trường. Nếu thủ tục càng đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì sẽ làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hố và thị trường. Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Tức là, Nhà nước điều tiết thị trường; thị trường lại ra “tín hiệu” để dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 17 trường). ðây cũng chính là quan điểm của ðảng ta hiện nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thơng qua cơ chế, chính sách và các cơng cụ kinh tế,… Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp luật, giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp.” [17] 2.3. Chính sách quản lý thị trường bất động sản 2.3.1 Chính sách đất đai và phát triển thị trường bất động sản 2.3.1.1 ðổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hố, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hố nhiều thành phần cĩ sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa ðường lối ðổi mới, đẩy mạnh Cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa đĩ được xác định tại ðại hội ðại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam khố VI (1986) và được ðại hội ðại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam Khố VII (1991), Khố VIII (1996), Khố IX ( 2001), Khố X (2006), tiếp tục phát triển. [13-16] Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xố bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ cơ chế thị trường cĩ sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa"; "Tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường". Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác định: "Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thúc đấy sự hình thành, phát triển và từng bước hồn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa cĩ hoặc cịn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường BðS, thị trường khoa học và cơng nghệ ". 2.3.1.2 Hình thành và phát triển thị trường BðS Nghị Quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BðS. ðất đai thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư nhân hố, khơng cho phép mua bán đất đai; Thực hiện đúng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 18 Luật ðất đai; bổ sung hồn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai. Trong việc giao QSDð và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng cĩ hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của tồn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị trường BðS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đơ thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phầ kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành và phát triển thị trường BðS, bao gồm cả QSDð theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BðS cho ngời Việt Nam ở nước ngồi và người nước ngồi tham gia đấu thầu”. Nghị quyết ðại hội đại biểu tồn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã cụ thể hĩa định hướng phát triển thị trường BðS: “Phát triển thị trường BðS trên cơ sở thực hiện Luật ðất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BðS…; hồn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCNQSDð; làm cho QSDð trở thành hàng hĩa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá BðS được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mơ trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch khơng theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thơng tin BðS. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BðS.” Nghị quyết ðại hội ðảng VIII, IX, X đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS Việt Nam gĩp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa "Thị trường BðS tuy cịn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đơ thị" .[10] Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 19 Tuy nhiên, "Hoạt động của thị trường BðS khơng lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và BðS gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đơ thị, gây khĩ khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức"; "Quản lý nhà nước về đất đai cịn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường BðS bị buơng lỏng. Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính sách tài chính đối với đất đai cịn nhiều bất cập, gây thất thốt lớn cho ngân sách nhà nước”. Một số nguyên nhân chủ yếu:“Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của ðảng về đất đai chưa được thể chế hố như: chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai; thị trường BðS trong đĩ cĩ QSDð...; văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ”. [17] 2.3.2. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở Việt Nam 2.3.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai và thị trường bất động sản a) Pháp luật đất đai Thể chế hố chủ trương, chính sách đất đai của ðảng, Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: ðất đai thuộc sở hữu tồn dân (ðiều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18), Luật ðất đai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật ðất đai 1998, 2001 và Luật ðất đai 2003 đã cụ thể hố các quy định về đất đai của Hiến pháp, cụ thể: - Các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ mơi trường để phát triển bền vững. - Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDð, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð, được gĩp vốn bằng QSDð để sản xuất, kinh doanh. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 20 - Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ mơi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đất, trả lại đất khi nhà nước cĩ quyết định thu hồi. - Quản lý đất đai với việc phát triển thị trường QSDð trong thị trường BðS…[9] b) Các văn bản pháp luật khác liên quan đến điều tiết thị trường BðS Cùng với Luật ðất đai, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực giao dịch dân sự, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BðS, thuế, chứng khốn, tài chính, ngân hàng... đã được Quốc Hội ban hành, hình thành một hệ thống pháp luật điều tiết thị trường BðS tương đối đồng bộ: - Bộ Luật Dân sự (2005) đã được Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 7 thơng qua theo Nghị quyết số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005. - Luật Xây dựng năm (2003) đã được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khĩa XI, kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Nhà ở (2005) đã được Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 8 thơng qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005. - Luật Kinh doanh BðS năm (2006) đã được Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 9 thơng qua tại Nghị quyết số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. Ngồi ra cịn các văn bản pháp luật liên quan khác như: - Luật Thuế sử dụng đất - Luật Thuế chuyển QSDð - Luật Doanh nghiệp năm (2005) - Luật ðầu tư năm (2005) - Luật ðấu thầu năm (2005) - Luật Chứng khốn năm (2006). - Luật Ngân hàng Nhà nước năm (1997) [9] c) Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai và thị trường BðS Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 21 Chính phủ và các Bộ, ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật: Nghị định 181/2004/Nð-CP, Nghị định số 16/2005, Nghị định số 90/2006/Nð-CP, Nghị định số 108/2006/Nð-CP, Nghị định 95/2005/Nð- CP, Nghị định số 84/2007/Nð-CP, Nghị định số 123/2007/Nð-CP, Nghị định 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009, Nghị định 71/2010/Nð-CP ngày 23/6/2010, Thơng tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010, Thơng tư 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010. [9] 2.3.2.2. Tác động tích cực của hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản a) Pháp luật tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BðS ngày càng đa dạng. Hoạt động kinh doanh BðS khơng chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp Nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, cơng ty trách nhiệm hữu hạn, cơng ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi...). b) Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BðS do các tổ chức, cá nhân nước ngồi tham gia đầu tư ngày càng tăng. Với sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư nước ngồi trong lĩnh vực kinh doanh BðS, hàng loạt dự án đầu tư cĩ chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, gĩp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. c) Những khĩ khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình hoạt động, vận hành của thị trường BðS như vấn đề xác lập QSH cơng trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phĩng mặt bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án... đã từng bước được bổ sung, hồn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hồ giữa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và tổ chức, cá nhân cĩ tài sản nhà đất bị thu hồi. d) Ngồi ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BðS cũng đã quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ những khĩ khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 22 2.3.2.3. Những hạn chế của hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản a) Về phương thức giao dịch BðS và các chủ thể tham gia: - Luật pháp quy định việc đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đối với đất đai nhưng đối với các tài sản trên đất cịn chưa cĩ quy định cụ thể. Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm sốt nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với những thị trường khác. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện cĩ hàng hĩa và cĩ khả năng thanh tốn. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BðS, nhà nước khơng can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập, nhà nước đã thực hiện việc đánh thuế thu nhập từ chuyển quyền BðS. b) Về hệ thống cơ quan quản lý BðS của nhà nước: Hệ thống chính sách pháp luật quy định cịn cĩ sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ giữa Bộ Xây dựng với Bộ Tài nguyên và Mơi trường. c) Về vấn đề đăng ký BðS ðăng ký bất động sản hiện chưa cĩ một Luật riêng điều chỉnh, pháp luật hiện hành mới chỉ quy định đăng ký về đất đai dẫn đến khĩ khăn cho cơng tác quản lý về thế chấp, chuyển nhượng, mua bán: - Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa cĩ quy trình đăng ký và cấp GCNQSDð như nhà máy, khu cơng nghiệp đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Vì họ khơng thể thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng. - Thứ hai, một hệ thống đăng ký được tách thành nhiều mảng sẽ dẫn đến sự chồng chéo và khoảng hở của hệ thống. ðăng ký đất đai là bắt buộc nhưng đăng ký tài sản lại khơng bắt buộc dẫn đến sự thiếu minh bạch, khĩ kiểm sốt trong quản lý. [21] d) Về chính sách tài chính Về mặt vĩ mơ, Nhà nước chưa cĩ chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết. Trong giai đoạn hình thành thị trường BðS, nhà nước cĩ ưu đãi các tổ chức kinh doanh dịch vụ theo Luật ðầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 23 đầu tư cho lĩnh vực kinh doanh BðS. Tuy nhiên, sau khủng hoảng kinh tế từ năm 2008 đến nay, khi nền kinh tế cĩ dấu hiệu suy giảm trở lại do ảnh hưởng của kinh tế thế giới, chính phủ đã ban hành chính sách thắt chặt tiền tệ, quy về các tỷ lệ bảo đảm an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng với yêu cầu tăng cường đảm bảo an tồn hệ thống đi đơi với chống lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ. Sự khơng mở rộng tín dụng thể hiện ở Thơng tư 19/2010/TT-NHNN. Việc yêu cầu dự trữ phịng ngừa rủi ro cho vay chứng khốn và bất động sản ở mức 25% và tín dụng dành cho bất động sản bị khống chế ở mức 10% tổng dư nợ của các ngân hàng, về thực chất là hạn chế cho vay đã làm giảm đi đáng kể khả năng thanh khoản của nhà chủ đầu tư tiềm năng. Hệ quả là thị trường BðS giảm nguồn cầu lẫn nguồn cung, nhiều dự án phải điều chỉnh giãn tiến độ, điều chỉnh lại hợp đồng mua bán với khách hàng. ðể tháo gỡ khĩ khăn về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư BðS, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/Nð-CP ngày 23/6/2010 cho phép doanh nghiệp được huy động vốn dưới 5 hình thức và chỉ được phân chia cho các hình thức khơng quá 20% số lượng nhà cho mỗi dự án đã làm tăng các đợt giao dịch trên thị trường. Khi xây xong chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ, khách hàng nộp 95% tiền mua, số tiền cịn lại chỉ trả hết khi chủ đầu tư làm xong giấy chủ quyền. Như vậy, quãng thời gian từ khi bàn giao nhà cho đến cĩ giấy chủ quyền thường kéo dài, cĩ khi 2 năm, cĩ trường hợp 4 năm và cĩ trường hợp lâu hơn nữa. ðây thực sự là một khĩ khăn cho việc quản lý các giao dịch về nhà ở, đất ở. [12] đ) Chính sách thuế đối với BðS - Về các sắc thuế BðS, thuế chuyển nhượng BðS trong thời gian vừa quan đã cĩ một quá trình thực hiện và chỉnh sửa. Trước đây, đối với hoạt động mua bán nhà và chuyển nhượng QSDð phải chịu hai khoản thuế, phí, đĩ là: thuế chuyển QSDð ở 4% (theo Luật Thuế chuyển QSDð ban hành ngày 22/06/1994 đã sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); lệ phí trước bạ 1% (theo Nghị định số 47/2003/Nð-CP ngày 12/05/2003). + Tại ðiều 34 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 đã bãi bỏ thuế chuyển QSDð và theo đĩ người chuyển nhượng QSDð khơng cịn phải nộp thuế chuyển Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 24 QSDð, đồng thời lệ phí trước bạ đối với nhà, đất chỉ cịn 0,5% (theo Nghị định số 80/2008/Nð- CP ngày 29/07/2008). Thay vào đĩ, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BðS phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển nhượng QSDð và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng QSH hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước. Nhìn chung, cách tính thuế và thuế suất được quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn như Nghị định số 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008; Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 và Cơng văn số 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính đã cĩ sự mềm dẻo hơn: theo đĩ người nộp thuế cĩ quyền lựa chọn 1 trong 2 phương án như áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng BðS hoặc áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BðS, đồng thời các khoản phí và lệ phí đối với hoạt động chuyển nhượng BðS đã giảm hoặc được miễn so với trước đây. Một mặt, chính sách đúng đắn này đã gĩp phần tăng tỷ lệ số giao dịch chuyển nhượng BðS chấp hành chính sách thuế. Song việc quy định về quyền lựa chọn phương án nộp thuế đã gây trở ngại cho người nộp thuế từ phía cơ quan chức năng. Sự trở ngại này xuất phát từ việc khơng hoặc khĩ xác định được giá tài sản (để tính thuế theo mức 2%) hay giá mua, giá bán (để tính thuế theo mức 25% chênh giá). Kết quả là mọi đối tượng đều rơi vào thế khĩ hoặc khơng thực hiện được giao dịch, thậm chí… chuyển sang “giao dịch ngầm” cộng với sự chưa rõ ràng về số liệu tính thuế cịn cĩ thể tạo điều kiện dẫn đến tiêu cực trong việc thực thi thu thuế BðS hiện nay. + Về thuế giá trị gia tăng: hiện nay Nhà nước chưa sử dụng cơng cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BðS và chống đầu cơ đất. ðặc biệt đối với các cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội do Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đơ thị đã nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa tơ cấp sai rất lớn nhưng người được hưởng lợi thì khơng phải chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Thơng thường, nếu Nhà nước áp dụng mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc cơng khai hĩa các giao dịch hoặc thu hẹp quy mơ các vụ giao dịch. ðể BðS được lưu động hợp lý, tạo điều kiện sử dụng hiệu quả quỹ đất và nguồn BðS hiện Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 25 cĩ, chính sách thuế giá trị gia tăng đối với loại hàng hố đặc biệt này phải đảm bảo lợi ích cho người sử dụng chứ khơng chỉ thực hiện một chiều là điều tiết thu nhập cho ngân sách Nhà nước. Ngược lại, nếu khơng cĩ thuế giá trị gia tăng, cũng như khơng đánh thuế BðS hoang hĩa sẽ kích thích đầu cơ vào BðS, nhất là ở các giai đoạn cĩ biến động giá, làm cho thị trường BðS hoạt động khơng tốt, thậm chí cĩ thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế. - Về thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp: Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp đã được ban hành với những chế tài khác nhau đối với diện tích đất khác nhau. Mức thuế suất khởi điểm là 0,03%; phần vượt hạn mức khơng quá 3 lần thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt hạn mức trên 3 lần thuế suất 0,15%. Nhìn chung, trong bối cảnh hiện tại, Luật này chưa đáp ứng được kỳ vọng của các bên liên quan. Mức thuế suất này được cho là quá thấp để cĩ thể điều chỉnh được các hành vi đầu cơ đất đai, do số tiền thuế phải nộp khơng đáng kể so với lợi nhuận thu được từ đầu cơ nhà, đất. e) Về vấn đề chủ thể tham gia thị trường: - Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo: Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư đã được quy định thống nhất trong Luật ðầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường BðS chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngồi cịn cĩ sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp GCN đầu tư, đăng ký kinh doanh BðS khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BðS). - Việc phát triển thị trường BðS trong thời gian vừa qua cịn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Chính sách phát triển thị trường BðS chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở kinh doanh, trong khi việc phát triển các dự án nhà ở xã hội thì chưa được quan tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội, địi hỏi cần phải cĩ giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường BðS phát triển đồng bộ theo yêu cầu của xã hội. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… 26 - Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường BðS, nhất là hoạt động giao dịch cịn bị buơng lỏng. Nhiều chính sách đã cĩ hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai cịn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường BðS từ Trung ương chưa thực sự hồn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên mơn của đội ngũ cán bộ, cơng chức để thực thi nhiệm vụ được giao cịn nhiều bất cập, địi hỏi cần sớm cĩ cơ chế khắc phục. [11] 2.3.3. ðánh giá chung Nhìn chung, hệ thống các đầu mục chính sách phục vụ cho thị trường BðS tính đến này đã tương đối đầy đủ song tính thống nhất trong khuơn khổ pháp lý vẫn cịn một số bất cập: 2.3.3.1. Về nhận thức Nhận thức về bản chất, vai trị, vị trí của thị trường BðS trong nền kinh tế đã cĩ nhiều tiến bộ nhưng vẫn cịn hạn chế ở việc xây dựng cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý thị trường BðS. Một số yếu tố cĩ ảnh hưởng lớn đến sự hình thành, phát triển của thị trường BðS như: vấn đề quản lý đất đơ thị, quy hoạch xây dựng đơ thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu sự quản lý thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong cơng tác quản lý thị trường BðS. 2.3.3.2. Về khung pháp lý Khung pháp lý của thị trường BðS đã từng bước được hồn thiện, nhưng vẫn cịn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đĩ cĩ những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường BðS, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được nghiên cứu ban hành, nhằm tạo điều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng mua, bán, chuyển nhượng... trái quy định của pháp luật làm thất thốt nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 2.3.3.3. Về tính minh bạch của thị trường Tính minh bạch của thị trường BðS trong tất cả các khâu hoạt động từ đầu tư, tạo lập BðS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BðS Trường ðại học Nơng nghiệp Hà N._. V ũ Tu ấn x x x x x 45 N gu yễ n Ti ến Qu ân x x x x x 46 H o àn g Th ị K iệ n x x x x x 47 Tr ần Th ị N gư x x x x x 48 N gu yễ n H u y To àn x x x x x 49 Tr ần Qu an g H u y x x x x x 50 N gu yễ n H ồn g M in h x x x x x 51 V ươ n g V ăn Ch iế n x x x x x 52 N gu yễ n V ăn Ch iế n x x x x x 53 Lê X u ân ð an g x x x x x 54 ð ỗ Cơ n g H iể n x x x x x 55 ð ào V ăn Ph ụ x x x x x 56 Lê V ăn D ần x x x x x 57 N gu yễ n K im B a x x x x x 58 B ùi D o ãn Th u yế t x x x x x 59 N gu yễ n ð ức Ch iế n x x x x x 60 N gu yễ n H u y H ưn g x x x x x 61 Tr ịn h ð ắc Tâ m x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 1 Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h că n hộ Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h đấ t n go ài kh u v ực đơ th ị Qu an đi ểm v ề ch ất lư ợn g n hà tạ i c ác dự án x ây dự n g n hà ở, kh u đơ th ị, Qu an đi ểm v ề tín h m in h bạ ch củ a th ị t rư ờn g N hậ n x ét v ề hệ th ốn g ch ín h sá ch ch o th ị t rư ờn g bấ t đ ộn g sả n TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g 50 - 70 m 2 12 0 - 18 0 m 2 > 18 0m 2 30 - 60 m 2 60 - 80 m 2 > 80 m 2 Tố t ð ảm bả o th eo hợ p đồ n g K hơ n g đả m bả o Th ơn g tin cơ n g kh ai , m in h bạ ch Th ơn g tin cị n th iế u tín h ch ín h th ốn g H o àn th iệ n Ch ưa ho àn th iệ n 62 Lư u Th àn h Tr u n g x x x x x 63 Lư ơn g ð ìn h Tà i x x x x x 64 Ph ạm N gọ c Tr án g x x x x x 65 Lê Ch í C ơn g x x x x x 66 N gu yễ n Th an h H à x x x x x 67 N gu yễ n V ăn M ạn h x x x x x 68 Ph ạm Th ị H ằn g x x x x x 69 Lê ð ức V in h x x x x x 70 ð o àn Th ị M ão x x x x x 71 ð ỗ Tr ọn g U yê n x x x x x 72 H o àn g H ữu V in h x x x x x 73 Ph ạm N gọ c Th ọ x x x x x 74 N gu yễ n K hắ c H ùn g x x x x x 75 N gơ D o ãn ð ổn g x x x x x 76 B ùi Th ị T hu ỳ D ươ n g x x x x x 77 N gu yễ n Th ị ð ượ c x x x x x 78 Lê A n h Tu ấn x x x x x 79 N gu yễ n ð ìn h Qu an g x x x x x 80 ð ỗ Ti ến Ch iế n x x x x x 81 N gu yễ n T. Qu ỳn h x x x x x 82 N gu yễ n V ăn Lộ c x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 2 Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h că n hộ Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h đấ t n go ài kh u v ực đơ th ị Qu an đi ểm v ề ch ất lư ợn g n hà tạ i c ác dự án x ây dự n g n hà ở, kh u đơ th ị, Qu an đi ểm v ề tín h m in h bạ ch củ a th ị t rư ờn g N hậ n x ét v ề hệ th ốn g ch ín h sá ch ch o th ị t rư ờn g bấ t đ ộn g sả n TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g 50 - 70 m 2 12 0 - 18 0 m 2 > 18 0m 2 30 - 60 m 2 60 - 80 m 2 > 80 m 2 Tố t ð ảm bả o th eo hợ p đồ n g K hơ n g đả m bả o Th ơn g tin cơ n g kh ai , m in h bạ ch Th ơn g tin cị n th iế u tín h ch ín h th ốn g H o àn th iệ n Ch ưa ho àn th iệ n 83 Lê N gọ c Sơ n x x x x x 84 N gu yễ n D u y Th ắn g x x x x x 85 Lạ i V i H ào x x x x x 86 N gu yễ n Tr ần Lâ m x x x x x 87 D ươ n g Th ị C hu n g x x x x x 88 V ũ H ữu H u ấn x x x x x 89 ð àm Th an h To àn x x x x x 90 ð àm Th an h Tù n g x x x x x 91 N gu yễ n Th ị M in h N gu yệ t x x x x x 92 N gu yễ n Tr u n g Ch ín h x x x x x 93 H ồ Th ị T hâ n x x x x x 94 N gu yễ n K im Ch i x x x x x 95 Ph ạm V ăn V ượ n g x x x x x 96 ð ỗ Th ị M in h G ia n g x x x x x 97 ð ỗ V ăn ð ín h x x x x x 98 N gu yễ n ð ìn h H o ằn g x x x x x 99 ð ỗ V ăn Lo n g x x x x x 10 0 ð ỗ ð ức Cử u x x x x x 10 1 N gu yễ n H ữu H ùn g x x x x x 10 2 N gu yễ n V ăn N ối x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 3 Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h că n hộ Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h đấ t n go ài kh u v ực đơ th ị Qu an đi ểm v ề ch ất lư ợn g n hà tạ i c ác dự án x ây dự n g n hà ở, kh u đơ th ị, Qu an đi ểm v ề tín h m in h bạ ch củ a th ị t rư ờn g N hậ n x ét v ề hệ th ốn g ch ín h sá ch ch o th ị t rư ờn g bấ t đ ộn g sả n TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g 50 - 70 m 2 12 0 - 18 0 m 2 > 18 0m 2 30 - 60 m 2 60 - 80 m 2 > 80 m 2 Tố t ð ảm bả o th eo hợ p đồ n g K hơ n g đả m bả o Th ơn g tin cơ n g kh ai , m in h bạ ch Th ơn g tin cị n th iế u tín h ch ín h th ốn g H o àn th iệ n Ch ưa ho àn th iệ n 10 3 ð ồn g Th an h H ải x x x x x 10 4 N gu yễ n V ăn Ph ận x x x x x 10 5 Lê X u ân Th u ỷ x x x x x 10 6 N gu yễ n M ạn h H ùn g x x x x 10 7 Lê Ti ến Cư ờn g x x x x x 10 8 N gu yễ n La n A n h x x x x x 10 9 Lê Ch í T hă n g x x x x x 11 0 ð ỗ V ăn Cư ờn g x x x x x 11 1 N gu yễ n T. Tr an g x x x x x 11 2 Lư u ð ìn h D u y x x x x x 11 3 N gu yễ n M ạn h H à x x x x x 11 4 Lê H ải Ch iề u x x x x x 11 5 Tr ần ð ức Li n h x x x x x 11 6 ð ỗ V iệ t H ải x x x x x 11 7 Ph ạm Qu ốc Ch ín h x x x x x 11 8 N gu yễ n H ữu Th ọ x x x x x 11 9 N gu yễ n V ăn Tr ừ x x x x x 12 0 Ph ạm Th ị D ươ n g x x x x x 12 1 Ph ạm D u y Lu ật x x x x x 12 2 Lê Tâ n x x x x x 12 3 B ùi V ăn O an h x x x x x 12 4 Tr ần Th ái H ùn g x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 4 Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h că n hộ Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h đấ t n go ài kh u v ực đơ th ị Qu an đi ểm v ề ch ất lư ợn g n hà tạ i c ác dự án x ây dự n g n hà ở, kh u đơ th ị, Qu an đi ểm v ề tín h m in h bạ ch củ a th ị t rư ờn g N hậ n x ét v ề hệ th ốn g ch ín h sá ch ch o th ị t rư ờn g bấ t đ ộn g sả n TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g 50 - 70 m 2 12 0 - 18 0 m 2 > 18 0m 2 30 - 60 m 2 60 - 80 m 2 > 80 m 2 Tố t ð ảm bả o th eo hợ p đồ n g K hơ n g đả m bả o Th ơn g tin cơ n g kh ai , m in h bạ ch Th ơn g tin cị n th iế u tín h ch ín h th ốn g H o àn th iệ n Ch ưa ho àn th iệ n 12 5 N gu yễ n Ch iế n Th ắn g x x x x x 12 6 V ũ ð ức Tĩ n h x x x x x 12 7 Tr ịn h K há n h H u yề n Tr an g x x x x x 12 8 H o àn g Th ị T hu H ươ n g x x x x x 12 9 N gu yễ n Th ị Ph ươ n g Li ên x x x x x 13 0 N gu yễ n Th ị Ph ươ n g x x x x x 13 1 ð ỗ A n h Tu ấn x x x x x 13 2 N gu yễ n Th an h Tù n g x x x x x 13 3 N gu yễ n ð ìn h H ải x x x x x 13 4 H o àn g ð ìn h Sơ n x x x x x 12 5 N gu yễ n Th ị ú t x x x x x 13 6 Ph ạm Th an h B ìn h x x x x x 13 7 ð ỗ N hư Tì n h x x x x x 13 8 N gu yễ n X u ân Th iệ p x x x x x 13 9 Lê ð ắc D ũn g x x x x x 14 0 Tr ịn h V ăn D ần x x x x x 14 1 N gu yễ n Ch í H iệ p x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 5 Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h că n hộ Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h đấ t n go ài kh u v ực đơ th ị Qu an đi ểm v ề ch ất lư ợn g n hà tạ i c ác dự án x ây dự n g n hà ở, kh u đơ th ị, Qu an đi ểm v ề tín h m in h bạ ch củ a th ị t rư ờn g N hậ n x ét v ề hệ th ốn g ch ín h sá ch ch o th ị t rư ờn g bấ t đ ộn g sả n TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g 50 - 70 m 2 12 0 - 18 0 m 2 > 18 0m 2 30 - 60 m 2 60 - 80 m 2 > 80 m 2 Tố t ð ảm bả o th eo hợ p đồ n g K hơ n g đả m bả o Th ơn g tin cơ n g kh ai , m in h bạ ch Th ơn g tin cị n th iế u tín h ch ín h th ốn g H o àn th iệ n Ch ưa ho àn th iệ n 14 2 N gu yễ n Tấ t N am x x x x x 14 3 N gu yễ n Qu an g V ịn h x x x x x 14 4 Ph ạm M in h H ùn g x x x x x 14 5 N gu yễ n M in h K ha x x x x x 14 6 N gu yễ n Th ị T iế n Lư ơn g x x x x x 14 7 Ph ạm V ăn ð án x x x x x 14 8 Ph ạm Th ị L an x x x x x 14 9 Lê V ăn Ch iề u x x x x x 15 0 Tạ Th ị T hắ m x x x x x 15 1 ð ỗ Qu an g ð ạo x x x x x 15 2 N gu yễ n Th ị T u yế t H ươ n g x x x x x 15 3 Lê V ăn H ưở n g x x x x x 15 4 N gu yễ n Th àn h Ch u n g x x x x x 15 5 V ũ Th ị N gu yê n x x x x x 15 6 Ph ạm Bá K ho a x x x x x 15 7 N gu yễ n V ăn D ươ n g x x x x x 15 8 N gu yễ n Th ị T ám x x x x x 15 9 H o àn g H u y H o àn x x x x x 16 0 N gu yễ n Qu an g x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 6 Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h că n hộ Qu an đi ểm lự a ch ọn di ện tíc h đấ t n go ài kh u v ực đơ th ị Qu an đi ểm v ề ch ất lư ợn g n hà tạ i c ác dự án x ây dự n g n hà ở, kh u đơ th ị, Qu an đi ểm v ề tín h m in h bạ ch củ a th ị t rư ờn g N hậ n x ét v ề hệ th ốn g ch ín h sá ch ch o th ị t rư ờn g bấ t đ ộn g sả n TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g 50 - 70 m 2 12 0 - 18 0 m 2 > 18 0m 2 30 - 60 m 2 60 - 80 m 2 > 80 m 2 Tố t ð ảm bả o th eo hợ p đồ n g K hơ n g đả m bả o Th ơn g tin cơ n g kh ai , m in h bạ ch Th ơn g tin cị n th iế u tín h ch ín h th ốn g H o àn th iệ n Ch ưa ho àn th iệ n Tu ấn 16 1 Lê H u y Si n h x x x x x 16 2 N gu yễ n Th ị H o ạt x x x x x 16 3 N gu yễ n Th u H ươ n g x x x x x 16 4 Tr ịn h Th ị B íc h Th u ỷ x x x x x 16 5 Lê X u ân Th u ỷ x x x x x 16 6 N gu yễ n Th ị N gu yệ t x x x x x 16 7 V ũ N gọ c H ùn g x x x x x 16 8 Lê H ồn g M in h x x x x x 16 9 B ạc h Ph ươ n g Th u ý x x x x x 17 0 Ph ạm Th ị P hư ơn g Th ảo x x x x x 17 1 V ũ Th ị N hà n x x x x x 17 2 B ùi V ăn Th ơn g x x x x x 17 3 B ùi Qu ốc H ùn g x x x x x 17 4 N gu yễ n Cả n h H ưn g x x x x x 17 5 V ũ H ồn g Qu an g x x x x x 17 6 ð ỗ ð ức H iể n x x x x x 17 7 ð in h Qu an g H o àn x x x x x 17 8 Tr ươ n g ð ìn h H o à x x x x x 17 9 N gu yễ n Th ị A n N in h x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 7 Ph ụ lụ c 03 : Qu a n đ iể m củ a cá c hộ gi a đ ìn h v ề th ị t rư ờ n g n hà ở đ ất ở tr ên đ ịa bà n qu ận H à ð ơn g M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 1 Tr ần Th ị ð ơn g x x x x x 2 V ũ V ăn M in h x x x x x x x 3 Tr ần Ti ến Cư ờn g x x x x x x x x 4 Tr ần V ăn Tu ấn x x x x x x 5 D ươ n g X u ân V ũ x x x x x x x x 6 Lã M in h X u ân x x x x x x x x 7 Ph ạm X u ân ð ịn h x x x x x x x x 8 Lê Qu an g H ải x x x x x x x x x 9 Tr ần Th ị K há n h x x x x x x x x x 10 Ph ạm V ăn Lư ợc x x x x x x x 11 Tr ần X u ân Ch iê m x x x x 12 K iề u Th ị K ỳ x x x 13 Ph an Th ị T hu Th u ỷ x x x 14 Lê H ồn g Th an h x x x x x x 15 N gơ X u ân H ươ n g x x x x x x x 16 N gu yễ n Th ị T ha n h H ươ n g x x x x x x x 17 Ca o Th ị M in h H ươ n g x x x x x x x x 18 N gu yễ n Th ị N gũ x x x x x x x x 19 N gu yễ n X u ân D ươ n g x x x x x x x x 20 V ũ V ăn Ph ú x x x x x x 21 N gu yễ n ð ìn h ð ại x x x x x x x 22 N gu yễ n Qu ốc To ản - x x x x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 8 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án Tr ươ n g Th ị H ậu 23 K hư ơn g V ăn H iế u x x x x x 24 ð in h M ạn h Tù n g x x x x x x 25 N gu yễ n A n h Tu ấn x x x x x x 26 ð ỗ Qu an g Th u ỷ x x x x x x 27 Tr ần Th ị L an Ph ươ n g x x x x x 28 ð ỗ V ăn B ao x x x x x 29 Lê K im Ch i x x x x x x 30 H o àn g Tù n g x x x x x x 31 Ph ùn g Th ị N gâ n x x x x x x x 32 Tạ Ch í T ho an g x x x x x x x x 33 N gơ Th an h H à x x x x x x x 34 ð in h Tr u n g Th àn h x x x x 35 ð ỗ Tr ọn g Lý x x x x 36 Lê Th ị M ai x x x x x 37 ð ặn g V ăn D u y x x x x x 38 Tr ần M ạn h H ùn g x x x x x x 39 V ũ Qu an g ð án x x x x x x x 40 V ũ X u ân Qu an g x x x x x x 41 Lê V ăn H o an x x x x x x x x x x 42 N gu yễ n Th an h Tù n g x x x x x x x x x x 43 N gu yễ n Th ị T ha n h N hã x x x x x x x x x 44 Tr ươ n g V ũ Tu ấn x x x x x x x 45 N gu yễ n Ti ến Qu ân x x x x 46 H o àn g Th ị K iệ n x x x x 47 Tr ần Th ị N gư x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 14 9 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 48 N gu yễ n H u y To àn x x x x x 49 Tr ần Qu an g H u y x x x x x 50 N gu yễ n H ồn g M in h x x x x 51 V ươ n g V ăn Ch iế n x x x x 52 N gu yễ n V ăn Ch iế n x x x x x x 53 Lê X u ân ð an g x x x x x x 54 ð ỗ Cơ n g H iể n x x x x x 55 ð ào V ăn Ph ụ x x x x x x 56 Lê V ăn D ần x x x x x x 57 N gu yễ n K im B a x x x x x x x 58 Bù i D o ãn Th u yế t x x x x x x x x 59 N gu yễ n ð ứ c Ch iế n x x x x x x 60 N gu yễ n H u y H ưn g x x x x x x x 61 Tr ịn h ð ắc Tâ m x x x x x x x 62 Lư u Th àn h Tr u n g x x x x x x x 63 Lư ơn g ð ìn h Tà i x x x x x x 64 Ph ạm N gọ c Tr án g x x x x 65 Lê Ch í C ơn g x x 66 N gu yễ n Th an h H à x x x 67 N gu yễ n V ăn M ạn h x x x 68 Ph ạm Th ị H ằn g x x 69 Lê ð ức V in h x x x 70 ð o àn Th ị M ão x x x x 71 ð ỗ Tr ọn g U yê n x x x x 72 H o àn g H ữu V in h x x x x 73 Ph ạm N gọ c Th ọ x x x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 15 0 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 74 N gu yễ n K hắ c H ùn g x x x x x x 75 N gơ D o ãn ð ổn g x x x x x x 76 Bù i T hị Th u ỳ D ươ n g x x x x x 77 N gu yễ n Th ị ð ượ c x x x x 78 Lê A n h Tu ấn x x x x 79 N gu yễ n ð ìn h Qu an g x x x x x x 80 ð ỗ Ti ến Ch iế n x x x x x x 81 N gu yễ n Th ị T rú c Qu ỳn h x x x x x x 82 N gu yễ n V ăn Lộ c x x x x 83 Lê N gọ c Sơ n x x x x 84 N gu yễ n D u y Th ắn g x x x x x 85 Lạ i V i H ào x x x x 86 N gu yễ n Tr ần Lâ m x x x x 87 D ươ n g Th ị C hu n g x x x x x x 88 V ũ H ữu H u ấn x x x x x x x x x 89 ð àm Th an h To àn x x x x x x x 90 ð àm Th an h Tù n g x x x x x x x 91 N gu yễ n Th ị M in h N gu yệ t x x x x x x x 92 N gu yễ n Tr u n g Ch ín h x x x x x 93 H ồ Th ị T hâ n x x x x x x x 94 N gu yễ n Th ị K im Ch i x x x x x x x 95 Ph ạm V ăn V ượ n g x x x x x x 96 ð ỗ Th ị M in h G ia n g x x x x x x x 97 ð ỗ V ăn ð ín h x x x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 15 1 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 98 N gu yễ n ð ìn h H o ằn g x x x x x x x 99 ð ỗ V ăn Lo n g x x x x x x x x 10 0 ð ỗ ð ức Cử u x x x x x x x x 10 1 N gu yễ n H ữu H ùn g x x x x x x x x x 10 2 N gu yễ n V ăn N ối x x x x x x 10 3 ð ồn g Th an h H ải x x x x x 10 4 N gu yễ n V ăn Ph ận x x x x x x x x 10 5 Lê X u ân Th u ỷ x x x x x x x x 10 6 N gu yễ n M ạn h H ùn g x x x x x x x x 10 7 Lê Ti ến Cư ờn g x x x x x x x x x 10 8 N gu yễ n La n A n h x x x x x x x x x 10 9 Lê Ch í T hă n g x x x x x x x 11 0 ð ỗ V ăn Cư ờn g x x x x x 11 1 N gu yễ n Th ị M in h Tr an g x x x x x x 11 2 Lư u ð ìn h D u y x x x x x x x 11 3 N gu yễ n M ạn h H à x x x 11 4 Lê H ải Ch iề u x x x x x x 11 5 Tr ần ð ức Li n h x x x x x x x x 11 6 ð ỗ V iệ t H ải x x x x x x x x 11 7 Ph ạm Qu ốc Ch ín h x x x x x x 11 8 N gu yễ n H ữu Th ọ x x x x x x 11 9 N gu yễ n V ăn Tr ừ x x x x x x 12 0 Ph ạm Th ị D ươ n g x x x x x x 12 1 Ph ạm D u y Lu ật x x x x x x 12 2 Lê Tâ n x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 15 2 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 12 3 Bù i V ăn O an h x x x x 12 4 Tr ần Th ái H ùn g x x x x x x 12 5 N gu yễ n Ch iế n Th ắn g x x x x 12 6 V ũ ð ức Tĩ n h x x x 12 7 Tr ịn h K há n h H u yề n Tr an g x x x x x x 12 8 H o àn g Th ị T hu H ươ n g x x x x x x x 12 9 N gu yễ n Th ị P hư ơn g Li ên x x x x x 13 0 N gu yễ n Th ị P hư ơn g x x x x x x 13 1 ð ỗ A n h Tu ấn x x x x x x x x 13 2 N gu yễ n Th an h Tù n g x x x x x x x 13 3 N gu yễ n ð ìn h H ải x x x x x 13 4 H o àn g ð ìn h Sơ n x x x x x 12 5 N gu yễ n Th ị ú t x x x x x 13 6 Ph ạm Th an h Bì n h x x x 13 7 ð ỗ N hư Tì n h x x x x 13 8 N gu yễ n X u ân Th iệ p x x x x 13 9 Lê ð ắc D ũn g x x x x x 14 0 Tr ịn h V ăn D ần x x x x x 14 1 N gu yễ n Ch í H iệ p x x x x x x x 14 2 N gu yễ n Tấ t N am x x x x x x x 14 3 N gu yễ n Qu an g V ịn h x x x x x 14 4 Ph ạm M in h H ùn g x x x x 14 5 N gu yễ n M in h K ha x x x 14 6 N gu yễ n Th ị T iế n Lư ơn g x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 15 3 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 14 7 Ph ạm V ăn ð án x x x x x x x x 14 8 Ph ạm Th ị L an x x x x x x x x 14 9 Lê V ăn Ch iề u x x x x x x x x 15 0 Tạ Th ị T hắ m x x x x 15 1 ð ỗ Qu an g ð ạo x x x x 15 2 N gu yễ n Th ị T u yế t H ươ n g x x x x 15 3 Lê V ăn H ư ởn g x x x x x 15 4 N gu yễ n Th àn h Ch u n g x x x x x x 15 5 V ũ Th ị N gu yê n x x x x x x x 15 6 Ph ạm B á K ho a x x x x x 15 7 N gu yễ n V ăn D ươ n g x x x x 15 8 N gu yễ n Th ị T ám x x x x 15 9 H o àn g H u y H o àn x x x x x 16 0 N gu yễ n Qu an g Tu ấn x x x x x 16 1 Lê H u y Si n h x x x x x 16 2 N gu yễ n Th ị H o ạt x x x x x x 16 3 N gu yễ n Th u H ươ n g x x x x x x 16 4 Tr ịn h Th ị B íc h Th u ỷ x x x x x x x x x 16 5 Lê X u ân Th u ỷ x x x x x x x x x x 16 6 N gu yễ n Th ị N gu yệ t x x x x x x x 16 7 V ũ N gọ c H ùn g x x x x x x x x x 16 8 Lê H ồn g M in h x x x x x x x 16 9 Bạ ch Ph ươ n g Th u ý x x x x 17 0 Ph ạm Th ị P hư ơn g Th ảo x x x x x x x 17 1 V ũ Th ị N hà n x x x x x x Tr ư ờn g ð ại họ c N ơn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ơn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 15 4 M ục đí ch m u a n hà đấ t Cá c yế u tố qu an tâ m kh i m u a n hà đấ t TT H ọ v à tê n n gư ời n hậ n ch u yể n n hư ợn g ð ể ở ð ể đầ u tư Ch o th u ê Ch o m ục đí ch kh ác A n n in h m ơi tr ườ n g Ch ất lư ợn g cơ n g tr ìn h Ch ín h sá ch hỗ tr ợ củ a n hà n ướ c Ch ủ đầ u tư dự án Cơ sở hạ tầ n g D ịc h v ụ cơ n g cộ n g G iá că n hộ Số lư ợn g că n hộ tr o n g 1 tị a n hà Th iế t kế ph ù hợ p Th ủ tụ c gi ấy tờ n hà đấ t V ị t rí dự án 17 2 Bù i V ăn Th ơn g x x x x x x x x 17 3 Bù i Q u ốc H ùn g x x x x x x x x 17 4 N gu yễ n Cả n h H ưn g x x x x x 17 5 V ũ H ồn g Qu an g x x x x x 17 6 ð ỗ ð ức H iể n x x x x x x 17 7 ð in h Qu an g H o àn x x x x 17 8 Tr ươ n g ð ìn h H o à x x x x x 17 9 N gu yễ n Th ị A n N in h x x x Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ………………………… i ._.