Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất Khu công nghiệp

nhanh hơn nhiều so với các nước phát triển. Theo “Báo cáo phát triển thế giới 2003” đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu tiên trong lịch sử, đa số người dân ở các nước đang phát triển sẽ được sống ở các đô thị và các thành phố. Xu hướng đô thị hóa nhanh cũng đưa đến những hậu quả bất lợi cho đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trường, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con người,… Là một nước đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nước, từ miền Bắc đến miền Nam, từ miền xuôi đến miền ngược, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam đang trở thành hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Đặc biệt ở các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội - TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất được. Với một quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp như hiện nay đã có tính hiệu quả hay chưa? Người ta thường nghĩ đến mặt lợi như cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lương bổng, dịch vụ xã hội, năng suất lao động cao hơn, nó góp phần chuyển hướng phát triển kinh tế và là động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Bên cạnh đó, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao? Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự án phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm công nghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xã hội. Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu công nghiệp, tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị. Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp thực sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân dân? Một trong những phương pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí và đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp”. 2.Mục đích của đề tài: Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn nội dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, nêu ra các phương pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần như sau: Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. 3.Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: - Đối tượng: Là quá trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và hiệu quả mang lại từ sự chuyển đổi này. -Phạm vi: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. -Phương pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, định tính, tổng hợp trên cơ sở các số liệu đã được thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hướng trong tương lai. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Cường đã giúp đỡ em hoàn thành đề án này. Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. I. Các khái niệm: 1. Khái niệm đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩa rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.(Theo Luật đất đai 2003) 2. Khái niệm đất khu công nghiệp: Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang được sử dụng hoặc sẽ được sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp. Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.Trong đó: -Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới địa lí nhất định và không có dân cư sinh sống do Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định. - Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân cư sinh sống do Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định. - Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lí nhất định và không có dân cư sinh sống do Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định. 3. Khái niệm hiệu quả sử dụng đất: + Hiệu quả kĩ thuật: Là hiệu quả mà xét trong mối quan hệ vật chất giữa yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Nó được xác định bằng tỉ số ,trong đó: là kết quả mang lại tăng lên là yếu tố vật chất được tăng lên. Về nguyên lí, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi 0. Hiệu quả kĩ thuật là cao nhất khi là lớn nhất. + Hiệu quả trao đổi: Là hiệu quả được xác định bằng mối quan hệ so sánh giữa các yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Xác định dựa trên tỉ số + Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xét trong mối quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để có được giá trị mang lại nhiều nhất so với chi phí đầu tư bỏ ra. Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi và kinh tế: * Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra, được biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích làm gia tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô đất đai. * Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất khác để cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tích sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu. * Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện tích đất đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với một quỹ đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại có thể khác nhau. Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về mặt kinh tế - kĩ thuật. Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựa vào hiệu quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau. So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí nhất. Về mặt hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằng việc sử dụng hàm thuê đất (hàm sử dụng đất): G= Với Q là sản lượng; là giá. 4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế trong sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai đều phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế. Mức độ vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh. Các hoạt động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư nghiệp, công nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN, KCX,… đều có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi nông nghiệp tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn được ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng nhưng lại được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử dụng cho nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân bố sử dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một số điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính chất này qua đồ thị bên: Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là do qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc càng giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thương mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động công nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệu quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát triển. Vấn đề không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu này chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khu vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất. 4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luật đất đai 2003). b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi: + Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. + Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy định. Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí, thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: +Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. *Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó. (Theo Luật đất đai 2003-điều 42) * Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. -Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (Theo Luật đất đai 2003-điều 57) + Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới. + Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp: + Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. + Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng KCN đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập kế hoạch chi tiết xây dựng KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN. + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian dài thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. + Người sử dụng đất trong KCN phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật này. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định. + Người thuê lại đất trong KCN trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì tổ chức kinh tế có các quyền quy định tại Điều 110 của Luật này, Hộ gia đình, cá nhân có các quyền quy định tại Điều 113 của Luật này. II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Việt Nam là một nước nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nước ta được hình thành trước hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế. Trong lịch sử, chỉ có hai đô thị được hình thành do yêu cầu kinh tế nhưng rồi nó lại nhanh chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém của công nghiệp và thương nghiệp trong lịch sử cho nên cư dân đô thị Việt Nam chủ yếu là các công chức hành chính, hưởng lương Nhà nước, hoạt động văn hóa, giáo dục, một phần nữa là thương nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các khu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế mở đang hình thành với quy mô, chất lượng phát triển rất khác nhau. Mô hình xây dựng khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành cho việc sản xuất là chủ yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn chưa được chú trọng, thường sử dụng các hạ tầng xã hội vẫn chưa được chú trọng, thường sử dụng các hạ tầng xã hội cua các khu dân cư bên cạnh đó (xã, phường). Đó là các khu công nghiệp chưa hoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tính chất không điển hình nên người dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì cuộc sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống. Sự liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị Việt Nam, thể hiện các “tàn dư” của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị. Làng trong phố phường với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã,…vẫn còn là một bộ phận hiện hữu của đô thị nước ta. Thực tiễn này đòi hỏi các tiến trình quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăng mức đầu tư và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng đã tạo lập những tiền đề mở rộng các thị trường hàng hóa và việc làm cho cả nông thôn và đô thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hướng giảm xuống và tỷ trọng của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trong cơ cấu kinh tế của các đô thị lớn lại có xu hướng tăng. Và tất yếu-để thực hiện quá trình này phải có sự chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm đất phục vụ cho khu công nghiệp. Địa điểm xảy ra thường là các vùng ngoại thành, ven đô. Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu công nghiệp nhưng Việt Nam cũng nhận được những thuận lợi lớn chính nhờ sự “chậm chân” của mình. Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nông nghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian công nghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề cho quá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nước nông nghiệp nghèo nàn. Nhưng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và Chính phủ nước ta cũng như nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyết những lo lắng của chúng ta về công nghệ. Mặt khác, Việt Nam có môi trường đầu tư khá tốt và môi trường chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu tư nước ngoài nhờ tạo được tâm lí an toàn cho họ. Đã nhận được sự chuyển giao công nghệ của các nước đi trước thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoa học kĩ thuật của các nước đi trước sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Thu nhận không có nghĩa là chúng ta bước lại những bước mà người đi trước đã bước, mà phải vận dụng một cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nước mình, bỏ qua những khâu gây lãng phí thời gian và không cần thiết. Cũng là một nước xuất phát điểm là một nước chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụng sáng tạo và biết đặt định hướng cụ thể, rõ ràng mà Singapo đã hoàn thành mục tiêu trở thành một nước công nghiệp chỉ sau 15 năm. Thế còn mục tiêu đến năm 2020 đưa Việt Nam trở thành một nước công nghiệp (Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện được hay không? Thời gian công nghiệp hóa ngày càng được rút ngắn và chất lượng công nghiệp hóa ngày càng được nâng cao. Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với Việt Nam chúng ta phải nắm bắt được những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức công nghiệp, quản lí công nghiệp. Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị văn hóa vào quản lí kinh tế, để đặc trưng công nghiệp hóa của nước ta “hòa nhập” nhưng không bị “hòa tan”. Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trưng của tính kinh tế theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô và cơ cấu phù hợp. Chính phủ ta đã thấy được ưu điểm của việc tăng cường phát triển KCN nhưng các chủ trương, chính sách chưa thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu tư. Tuy đã được qui hoạch nhưng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nước ta là khoảng 60% trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất. Có thể nêu một vài nguyên nhân rút ra từ thực tế như sau: + Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m2 đất KCN, trong khi ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m2). Dù được miễn thuế trong vài năm đầu, không có rào cản nhưng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiền thuê đất đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu tư, lượng vốn chết này quá nhiều, làm giảm khả năng sinh lời cho doanh nghiệp. + Bộ máy quản lí Nhà nước cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạp chính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp. + Người dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp. Điều này do sự thiếu hiểu biết của người dân và khả năng tuyên truyền đường lối chính sách của các địa phương chưa tốt. Trước khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp. Vì vậy, người dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà nước qui định khi thu hồi đất. Khi đầu tư cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất được nâng cao gấp bội nên người dân thấy mình bị thiệt hại. Trường hợp này đã diễn ra ở nước ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến người dân có nhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnh tranh của địa phương mình. Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kết hợp giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô. Nhà đầu tư nước ngoài nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sức cạnh tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạng nêu trên nữa. Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực chất lượng cao cho quá trình hiện đại hóa đất nước. Nước ta có nguồn nhân lực dồi dào nhưng năng lực rất hạn chế. Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu tư vào đào tạo tay nghề cho lao động, chúng ta được hưởng nguồn lợi về lao động đó. Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa, đẩy nhanh sự đô thị hóa. KCN ở đâu kéo theo số lượng người lao động đi theo và gia đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những người trong KCN, văn hóa KCN. 2. Nội dung đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Ở đây chúng ta xem xét, đánh giá hiệu quả trong mối quan hệ giữa chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra và lợi ích mà họ nhận được so với phần vốn bỏ ra. Liệu chúng ta có nên chuyển khu đất sản xuất nông nghiệp của xã A sang cho doanh nghiệp B xây dựng và phát triển KCN? Câu hỏi này không thể trả lời bằng cách dựa vào cảm tính, mà phải định lượng dựa trên các kĩ thuật phân tích chi phí - lợi ích. Giả sử trước khi ra quyết định nên chuyển mục đích sử dụng hay không, ta có các dự án đầu tư. Đối với dự án đầu tư tư nhân, các doanh nghiệp ra quyết định đầu tư nhằm mục đích tối đa hóa thu nhập hay tài sản của họ. Nhưng câu hỏi đặt ra đối với đầu tư công cộng lại không giống với đầu tư tư nhân, chính phủ hay các cấp chính quyền địa phương có rất nhiều mối quan tâm khác ngoài hiệu quả kinh tế trực tiếp của các dự án đầu tư; vấn đề người ta quan tâm không phải là dự án đó sẽ đem lại bao nhiêu cho Ngân sách Nhà nước mà là sẽ có lợi ích như thế nào đối với sự phát triển đất nước, với mục tiêu tối đa hóa lợi ích xã hội. Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng KCN, lợi ích mà Chính phủ nhằm tới khi quy hoạch xây dựng KCN là đẩy nhanh quá trình đô thị hóa đất nước, còn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựng KCN thì chú trọng xem xét lợi nhuận có thể đạt được. Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước cơ bản trong chu trình phân tích chi phí - lợi ích. 2.1. Xác định vấn đề: Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh, cơ sở của nó. Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khu vực và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự án hay chương trình đó. Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xác định các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư. 2.2. Xác định các ràng buộc thay thế: Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định để bảo đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trình phân tích là khả thi. Những ràng buộc có thể có đối với dự án chúng ta nghiên cứu là: *Tài chính (ràng buộc ngân sách, giá trần, giá sàn); *Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án cho các cá nhân hoặc nhóm cá nhân); *Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có để tiến hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…); *Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, an toàn chất lượng sản phẩm;…); *Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…; *Các ràng buộc khác. 2.3. Xác định các phương án thay thế: Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải theo trình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát sinh phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ rộng để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác biệt đối với các phương án khác. Xác định phạm vi và các mục tiêu à Xác định các ràng buộc àXác định các phương án thay thế à Xác định các chi phí và lợi ích à Lượng hóa/đánh giá chi phí và lợi ích à Tính giá trị hiện tại ròng à Kiểm tra độ nhạy đối với các rủi ro à Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình à Báo cáo. Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác định, một cách ẩn ý hoặc rõ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí luôn luôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực hiện. Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình huống không có dự án. Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo quy hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các phương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thi không cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất. Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay chương trình cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc chắn. Có thể khi dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởng bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biết chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiến của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách rõ ràng . 2.4. Xác định lợi ích và chi phí: Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần phải hiểu rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có thể bao gồm các khoản mục sau: * Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trực tiếp hoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể; * Giá trị các thiết bị cho dự án; * Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống không làm gì cả hoặc tình huống không có dự án; * Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện._.