Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

LờI NóI ĐầU Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hì

doc65 trang | Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1205 | Lượt tải: 0download
Tóm tắt tài liệu Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
nh thành và phát triển. Trong thị trường này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và được rất nhiều người quan tâm. ở nước ta, thị trường BĐS mới được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước (NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trường vĩ mô cho sự phát triển của thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất... Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS”. Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nước ta đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã được các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trường pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN chưa thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết được đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng như phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đưa hoạt động KDBĐS ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam cũng như là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với tư cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS. Phương pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v. và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v. Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chương: Chương I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS. Chương II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN 1.1. Khái niệm, vai trò của BĐS 1.1.1. Khái niệm BĐS Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản và động sản. BĐS với tính cách là khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới; bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai. ở nước ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Vai trò của BĐS BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã được cả lý luận và thực tiễn khẳng định. Trong tác phẩm Tư bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: “Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất”. Hay trong tác phẩm Sự bí mật của tư bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nước phát triển, BĐS chiếm trên 50% giá trị của cải của các nước này; còn đối với các nước đang phát triển thì BĐS chiếm tới 3/4 của cải của các nước này. Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đưa BĐS trở thành tư bản vận động trong môi trường kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao vai trò của BĐS trong đời sống ở các nước đang phát triển. Trong thực tiễn, BĐS là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở cho các hoạt động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con người. BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ. 1.2. Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS cũng là một loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán, thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ đó hình thành nên thị trường BĐS. Trong thị trường này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng. Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại hàng hóa thông thường, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho người sở hữu nó. Tính hữu ích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Nó còn thể hiện ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó và cho cả những người hoạt động trong các lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trường BĐS. Như vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trường BĐS đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu cầu về sử dụng BĐS, còn người cung ứng BĐS và các dịch vụ hỗ trợ là vì động cơ lợi nhuận. Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động KDBĐS đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển KDBĐS trong một nền kinh tế hàng hóa. 1.3. Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS Theo Điều 4 Luật KDBĐS 2007 thì hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và KD dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS , đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. 1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2007, các nguyên tắc của hoạt động KDBDS bao gồm: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Thứ hai, BĐS đưa vào KD phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai và minh bạch. 1.3.3. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu tư vào các quá trình trực tiếp về BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu). Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê). Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán). Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cần được giải quyết trong thực tiễn KDBĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. 1.3.4. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS Nhà đầu tư: nhà đầu tư là người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu tư nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kỹ lưỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Người cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những người cấp vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Người môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư BĐS. Chuyên gia định giá BĐS: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường cho một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin về BĐS trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS. Nhà quản trị BĐS: là người quản lý quá trình đưa BĐS vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dưỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v. Luật sư trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS. 1.3.5. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất đai là có hạn, cho nên KD đất thường có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp, KD đất thường có độ rủi ro cao hơn KD các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tư vào loại hình BĐS này. Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi thế hơn: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công việc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v. Do vậy, KD nhà ở thường sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác. Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà đầu tư. Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc KD không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao. Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KDBĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu tư vào loại hình BĐS này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường của địa phương. Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS và thị trường BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn, định giá BĐS v.v. Những người hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho người tham gia vào thị trường BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn. 1.3.6. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.6.1. Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trường đối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính: Phân tích cầu của thị trường BĐS Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định, phân loại đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về các loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đến cầu của từng loại hàng hóa BĐS. Mục đích của phân tích cầu là dự đoán xu hướng phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để cho nhà đầu tư có thể đưa ra một quyết định đầu tư, một chiến lược KD hợp lý và hiệu quả. Phân tích cung hàng hoá BĐS Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đến chiến lược KD của các doanh nghiệp. Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định được khối lượng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường thông qua việc xác định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trường. Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp với một đối tượng nhất định. Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến cung một loại BĐS cụ thể. Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ thống luật pháp và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trường; các chính sách về tài chính tín dụng v.v. và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác của từng địa phương. Phân tích cân bằng cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trường Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trường BĐS như: tổng cung về đất đai là cố định, lượng cung của các BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó. Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau: Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn. Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường Thị trường BĐS cũng giống như các thị trường khác, quá trình hoạt động của nó cũng mang tính chu kỳ. Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường, có thể xác định được thị trường đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó các nhà đầu tư có thể đưa ra được các chiến lược, các kế hoạch đầu tư, phát triển KDBĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh. 1.3.6.2. Định giá BĐS Sự cần thiết của việc định giá BĐS Giá cả là một thước đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các chủ thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản. Do vậy, việc định giá BĐS là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trường tại một thời điểm được xác định với một mục tiêu cụ thể. Trong nền kinh tế thị trường thì thước đo giá trị này chính là giá cả thị trường. Vai trò của định giá được thể hiện trong các trường hợp sau: - Trong chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng BĐS. - Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay. - Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS. -Xác định các khoản bồi thường thiệt hại BĐS. -Định giá BĐS góp phần làm cơ sở cho việc tăng cường vai trò quản lý NN trong lĩnh vực BĐS. Các phương pháp định giá Tuỳ theo từng loại hình và đặc tính của BĐS, người ta sử dụng các phương pháp khác nhau để định giá. Có hai loại hàng hóa BĐS thường xuyên cần được định giá, đó là: Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với các BĐS đem lại thu nhập thì giá trị của nó phụ thuộc vào lượng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai. Do vậy, lượng thu nhập đó chính là căn cứ để xác định giá trị thị trường của BĐS thuộc loại này. Phương pháp định giá thường dùng đối với BĐS đem lại thu nhập là phương pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập, còn gọi là phương pháp thu nhập. Phương pháp này bao gồm 4 bước chính: Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS. Tìm kiếm các BĐS tương tự được bán trên thị trường. Xác định hệ số chuyển hoá vốn từ các BĐS tham khảo. 4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoá vốn để xác định giá trị thị trường của BĐS. Phương pháp thu nhập có thể đưa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS đem lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lược KD cho mình. Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phương pháp: Thứ nhất là phương pháp so sánh giá bán. Nội dung của phương pháp này là định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tương đồng về cơ bản, đã được mua bán trên thị trường trong thời điểm gần nhất. Sau đó so sánh, điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó có thể xác định được giá trị thị trường của BĐS. Để phương pháp này có thể đưa ra được kết quả chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trên thị trường. Phương pháp thứ hai là phương pháp chi phí. Yêu cầu của phương pháp này là xác định chi phí đầu tư xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòn giảm giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (hao mòn hữu hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc về BĐS đó, kết quả nhận được sẽ là giá trị thị trường của BĐS. 1.3.6.3. Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốn vay thế chấp. Thông thường, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư không đủ để thực hiện các dự án. Do vậy, các nhà đầu tư thường phải dùng nhiều kênh huy động vốn khác nhau để dẫn vốn đầu tư cho dự án. Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanh nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố như thời gian hoàn vốn, hình thức hoàn vốn, tỷ lệ lãi suất v.v.. Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ chu chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có tính thanh khoản thấp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên. Do đó, một yêu cầu được đặt ra, đó là nhà đầu tư sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu như thế nào để giảm thiểu được rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả của KD theo quy mô. 1.3.6.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là một công cụ quan trọng và hữu hiệu của NN trong việc thực hiện chức năng quản lý NN về đất đai. Nó còn được dùng để định hướng sự phát triển của các thành phần kinh tế và giải quyết các vấn đề bền vững xã hội. Thông qua QHSDĐ, NN xác lập cơ chế điều tiết và phân bổ quỹ đất đai, qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hoạt động KDBĐS. Như vậy có thể thấy rằng QHSDĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng, là một trong những căn cứ pháp lý cơ bản của KDBĐS. Đồng thời, việc thay đổi mục đích sử dụng đất tác động rất lớn đến lượng cung hàng hóa BĐS trên thị trường. Mặt khác, việc nắm bắt được các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sử dụng đất, các công trình dự kiến đầu tư trong tương lai v.v. sẽ cho phép dự đoán được sự thay đổi giá trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu tư, qua đó góp phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp KDBĐS. Hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Hoạt động môi giới cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS, qua đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, khai thác nguồn thu cho ngân sách NN, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS của NN. Như vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu được trong sự vận hành và phát triển của thị trường BĐS. Với vai trò quan trọng như vậy nên hoạt động môi giới BĐS rất cần được khuyến khích phát triển. 1.4. Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS 1.4.1. Các yếu tố kinh tế -xã hội Dân số, quy mô và kết cấu dân số: Tất cả mọi người trong xã hội đều có các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giải trí v.v. do đó làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu về hàng hóa BĐS trên thị trường. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số theo độ tuổi, theo nghề nghiệp v.v. cũng ảnh hưởng tới cầu BĐS. Các hoạt động kinh tế: Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó. Điều này dẫn tới sự gia tăng các quan hệ giao dịch về đất đai và BĐS trên thị trường và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lượng lao động có việc làm cũng như thu nhập của người lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của họ đối với hàng hóa BĐS trên thị trường. Do vậy, BĐS được tiêu thụ nhanh hơn, kích thích các nhà đầu tư tăng cường thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị trường. Mức lãi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: Lãi suất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng nhất của một doanh nghiệp KDBĐS, cùng với các điều kiện tín dụng có ảnh hưởng tới hiệu quả KD của doanh nghiệp. Do vậy, nếu như các khoản vay có mức lãi suất và các điều kiện tín dụng hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS và ngược lại. Các chính sách kinh tế –xã hội của NN trong lĩnh vực BĐS: Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố có ảnh hưởng đến hoạt động KDBĐS. Đó là các chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, theo vùng kinh tế v.v. hay các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề xã hội thông qua những ưu đãi cho các nhà đầu tư để thu hút đầu tư vào các mục tiêu của Nhà nước có liên quan đến BĐS. 1.4.2. Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS ở một quốc gia. NN ban hành các văn bản pháp luật về đất đai và BĐS để tạo ra môi trường pháp lý cho các hoạt động của thị trường BĐS và sử dụng chúng như là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trường BĐS. Các văn bản pháp luật mà NN thường dùng để điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực BĐS như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật KDBĐS, Luật đầu tư, v.v. Các chủ thể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy định trong các văn bản pháp luật này. Trong hệ thống luật pháp của NN về đất đai và BĐS thì những quy định về tài chính đất đai giữ một vị trí quan trọng. Nó giúp NN quản lý và định hướng sự phát triển của thị trường BĐS, đồng thời các khoản thu từ đất đai cũng chiếm một phần không nhỏ trong ngân sách NN. Nó còn ảnh hưởng đến hiệu quả KD của doanh nghiệp, bởi vì các khoản tiền phải nộp liên quan đến đất đai cũng là một trong những chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Tài chính về đất đai bao gồm các khoản thu sau: -Tiền sử dụng đất (SDĐ). -Tiền thuê đất. -Thuế SDĐ nông nghiệp. -Thuế nhà đất. -Khoản thu khi chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ). -Lệ phí trước bạ v.v. Như vậy, có thể thấy rằng nếu những khoản thu về đất đai phù hợp với định hướng phát triển của NN và thực tiễn KD thì sẽ góp phần tăng cường vai trò quản lý NN về đất đai, SDĐ tiết kiệm và hiệu quả, thực hiện công bằng xã hội và góp phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS. 1.5. Kinh nghiệm của một số nước trong kinh doanh BĐS 1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc Về chế độ sở hữu đất đai, toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc QSH của NN. Người sử dụng đất được một số quyền về đất đai, ví dụ như QSDĐ có thể đem chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp v.v. Tuy nhiên, họ phải sử dụng đất theo đúng mục đích đã quy định trong bản QHSDĐ của NN và có xác định thời hạn giao đất. Trong thời gian qua, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đã tạo động lực mạnh mẽ, thúc đấy sự hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc. Theo một thống kê gần đây cho thấy, nếu như trong năm 2001, Trung Quốc có 4.200 chủ đầu tư BĐS, thì năm 2004, con số này đã tăng lên hơn 30.000. Cũng trong năm 2004, tổng diện tích các toà nhà do các công ty quản lý BĐS khai thác là 2.882,52 triệu , diện tích nhà ở đã bán là 397,23 triệu . Tổng doanh thu từ việc bán các toà nhà thương mại là 1.260,13 tỷ Nhân dân tệ, doanh thu từ việc bán nhà ở là 1.035,96 tỷ Nhân dân tệ. Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng trưởng của hoạt động KDBĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mô tương đối lớn. Tuy nhiên, mức thu nhập của phần lớn dân cư Trung Quốc còn thấp, do vậy khả năng thanh toán của họ rất hạn chế. Nếu tính diện tích nhà ở bình quân đầu người thì con số này còn khá khiêm tốn (bình quân 25,8 /người- số liệu năm 2003). Tỷ trọng của ngành BĐS trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cũng còn rất nhỏ, chỉ chiếm khoảng 2% GDP. Điều này cho thấy, ngành KDBĐS của Trung Quốc vẫn gặp phải một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thống luật pháp về đất đai và KDBĐS của Trung Quốc. 1.5.2. Kinh nghiệm của Mỹ Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nước Mỹ đã xây dựng được một hệ thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết được hầu hết các tình huống diễn ra trong thực tế. Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân. Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu tư vào đất đai để sản xuất KD. Tuy vậy, luật pháp Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất. Có thể nói rằng, hoạt động KDBĐS của Mỹ phát triển mạnh là nhờ vào các điều kiện thuận lợi về pháp luật cũng như là môi trường KD. Năm 2004, ngành KDBĐS của Mỹ đóng góp 1451 tỷ USD vào GDP của Mỹ, chiếm hơn 12% trong cơ cấu GDP, là ngành có tỷ trọng trong GDP cao thứ hai ở Mỹ. Về nhà ở, diện tích nhà bình quân đầu người là 64,3 /người, và khoảng 2,5 người đã có một ngôi nhà, thuộc loại cao nhất thế giới. Tổng diện tích BĐS thương mại của Mỹ hiện có khoảng hơn 6 tỷ . Cũng trong năm 2004, tổng số doanh nghiệp trong ngành KDBĐS ở Mỹ là 323.000 doanh nghiệp, chiếm 4,5% trong tổng số doanh nghiệp tại Mỹ, thu hút 3,029 triệu lao động, chiếm 2,2% tổng số lao động ở Mỹ. Các giao dịch BĐS ở Mỹ chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các nhà môi giới (Realtor). Tính đến năm 2005, có đến hơn 85% các giao dịch BĐS ở Mỹ được thực hiện thông qua các Realtor. Hiện nay ở Mỹ có khoảng 1,3 triệu Realtor. Những số liệu trên cho thấy hoạt động KDBĐS ở Mỹ rất phát triển, giữ vị trí trung tâm trong nền kinh tế Mỹ. Ngành KDBĐS có vai trò thúc đẩy toàn bộ nền kinh tế Mỹ phát triển, giải quyết một lượng khá lớn công ăn vi._.ệc làm cho người lao động, cũng như đóng góp lớn vào tất cả các mặt còn lại của nền kinh tế Mỹ. 1.5.3. Nhận xét Từ việc nghiên cứu hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc và Mỹ, chúng ta có thể thấy rằng: Thứ nhất, pháp luật có tác động lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS và tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động KDBĐS. Thứ hai, các dịch vụ về BĐS có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch BĐS. Thứ ba, NN có vai trò tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động KDBĐS. Đồng thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của ngành KDBĐS. Thứ tư, thị trường BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính. CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Về HOạT ĐộNG kinh doanh Bất động sản ở NƯớC TA 2.1. Tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam 2.1.1. Giai đoạn trước năm 1993 Trước năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Những nhu cầu về BĐS của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xã hội thông thường được giải quyết theo các kênh được NN chỉ định, đó là việc NN cấp hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác, mức lương, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình v.v. Giá thuê do NN quy định cũng rất thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu tư. Sau khi ký hợp đồng thuê nhà, các công ty quản lý nhà của NN hầu như không có trách nhiệm gì đối với các căn nhà đó nữa. Người sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dưỡng và nâng cấp v.v.. Có thể nói trước những năm 1990 hầu như chưa tồn tại hoạt động KDBĐS theo đúng nghĩa là một ngành KD vì mục tiêu lợi nhuận. Về mặt thể chế, Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 còn quy định: "nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức". Như vậy, trước năm 1993, NN ta không thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS. Các giao dịch về BĐS trong thời kỳ này chỉ diễn ra trên thị trường ngầm. 2.1.2. Giai đoạn từ sau năm 1993 đến nay Từ khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường thì hoạt động KDBĐS mới thực sự hình thành và phát triển. Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được NN giao đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật". Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 và sau này được sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 cùng với Luật Đất đai năm 2003 được coi như là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta. Trong số liệu thống kê giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trước đây thì không có chỗ đứng của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Cho tới vài năm gần đây, quy mô đóng góp vào GDP của hoạt động này đã tăng lên đáng kể và được thể hiện rõ qua Bảng 2.1 (Phụ Lục). Năm 2004, hoạt động KDBĐS đã đóng góp hơn 4% vào GDP, bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đã khá lâu năm. Về số lượng doanh nghiệp, theo số liệu của Vụ Quản lý doanh nghiệp- Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì tính đến hết năm 2005, số lượng doanh nghiệp đã đăng ký hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS giai đoạn 2000 - 2005 trên toàn quốc là 160.682 doanh nghiệp, trong đó tại Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp. Qua gần 15 năm kể từ khi thị trường BĐS chính thức được thừa nhận và đi vào hoạt động (năm 1993), diễn biến và tốc độ phát triển của thị trường khá phức tạp, có thời kỳ diễn ra rất sôi động như giai đoạn 1992-1994. Sau đó một thời gian dài từ năm 1995-2000, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng đã làm cho các mảng của thị trường hầu như bị “đóng băng” hoàn toàn. Tiếp theo giai đoạn này, thị trường đã có dấu hiệu ấm, nóng trở lại và phục hồi, gây ra cơn "sốt" lần thứ hai vào các năm 2004-2005, nhưng đến đầu 2006 thì thị trường đã có những biểu hiện bất thường và lại rơi vào tình trạng “đóng băng”. Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đến nay thị trường đã có dấu hiệu ấm lên và có xu hướng phục hồi, sôi động trở lại. 2.2. Thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất đai ở Việt Nam 2.2.1. Về nội dung quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định xét duyệt QHSDĐ, kế hoạch SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, định giá đất. Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định người SDĐ có các quyền sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi NN thu hồi đất. 2.2.2. Thực trang tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả BĐS là nhà ở và các BĐS khác là thiếu giấy tờ mang tính pháp lý chứng minh quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu công trình trên đất theo quy định ban hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại nhiều địa phương chưa làm tốt, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ ở đô thị còn rất thấp như Hải Phòng, Hải Dương và một số địa phương khác. Trong năm 2005, theo kế hoạch thì cả nước sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình (HGĐ), cá nhân, tập thể, tổ chức. Tuy nhiên, trên thực tế con số đó lại rất thấp so với kế hoạch, có thể thấy điều này thông qua số liệu thống kê về tình hình cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện qua Bảng 2.2 ( Phụ Lục). Cũng theo thông tin được đề cập trong tạp chí "BĐS nhà đất Việt Nam" thì đến tháng 6/2006, chỉ có khoảng 31/64 tỉnh thành cấp được trên 80% GCNQSDĐ, trong đó ở nông thôn chỉ cấp khoảng 67,4%, đất nông nghiệp, lâm nghiệp khoảng 54,2%, ở đô thị là 51,2%. 2.3. Thực trạng về thị trường BĐS ở Việt Nam 2.3.1. Thực trạng cung hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Trong đó, đất đai là thành phần đặc biệt quan trọng của BĐS. Bởi vậy, nghiên cứu nguồn cung BĐS cần được bắt đầu bằng việc nghiên cứu nguồn cung đất đai hiện nay trên thị trường. Tổng cung đất đai của từng quốc gia nói chung và khu vực lãnh thổ cụ thể nói riêng là một đại lượng không đổi, nhưng cung đất đai cho một mục đích cụ thể, hay nói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của mỗi thời kỳ. Ta có thể thấy điều này thông qua số liệu của Tổng Cục Thống kê từ năm 2001 - 2003 được thể hiện ở Bảng 2.3 (Phụ Lục). Trong năm 2005, cả nước có 1.400 dự án nhà ở và khu đô thị mới được triển khai, trong đó Hà Nội có gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 800 dự án, Hải Phòng có 78 dự án và Đà Lạt là 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện như khu đô thị mới Nam Thăng Long, có diện tích khoảng 365 ha với vốn đầu tư là 2,1 tỷ USD; khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (Thành phố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng 600 ha. Trong những năm qua, do sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp KDBĐS, cùng với sự gia tăng quy mô đầu tư nên diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tăng lên đáng kể. Bảng 2.4 (Phụ Lục) cho thấy đến năm 2004 cả nước có diện tích bình quân nhà ở trên đầu người là 10,38 m2, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m2, khu vực nông thôn là 10,3 m2. Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001-2005 tăng lên khá nhiều, tạo ra nguồn cung nhà ở nhiều hơn, tuy nhiên so với các nước khác thì vẫn còn thấp. Theo số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích nhà ở được xây dựng mới từ năm 2001 đến 2004 được thể hiện qua Bảng 2.5 (Phụ Lục). Diện tích nhà được xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m2. Với dân số hơn 80 triệu người thì diện tích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng được khoảng 0,25 m2. Những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà ở cho những người có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn 2001-2005, quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp là 440.000 m2. Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những người có thu nhập thấp với diện tích đã xây dựng là 8.880 m2. Trong đó, dự án ở Nghĩa Đô-Dịch Vọng có diện tích sàn là 3.365 m2 bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La-Xuân Đỉnh gồm 120 căn hộ; dự án ở Xuân La - Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn-Từ Liêm gồm 52 căn hộ. Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân cư được hình thành, đặc biệt một số khu dân cư lớn như An Lạc với diện tích 110 ha, Bình Hưng là 100 ha, An Phú An Khánh là 143 ha. Từ đầu năm 2003, Uỷ ban nhân dân (UBND) Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp và hình thành quỹ hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực hiện chủ trương này, từ năm 2003 đến năm 2010, Thành phố sẽ xây dựng 70.000 căn hộ chung cư, 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Từ năm 2001 đến nay, môi trường đầu tư ở Việt Nam tiếp tục được cải thiện, số lượng các doanh nghiệp Việt Nam và các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đều tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trường cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các tòa nhà đều có tỷ lệ diện tích cho thuê rất cao được thể hiện ở các Bảng 2.6; Bảng 2.7; Bảng 2.8; Bảng 2.9 ( Phụ Lục). Như vậy có thể thấy rằng, cung hàng hoá BĐS trên thị trường trong thời gian qua đã tăng lên đáng kể. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước, chỉnh trang và mở rộng đô thị, tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đã làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tăng cung đất đai cho xây dựng đô thị, các công trình nhà ở và kết cấu hạ tầng. 2.3.2. Thực trạng về cầu BĐS ở nước ta Cầu về BĐS hiện nay ở nước ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận. Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự Hiện nay, nguồn cầu này đang tăng lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân. Trước hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số. Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nước ta khoảng 1,4%/năm . Như vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu người. Với mức nhà ở bình quân hiện nay vào khoảng 10 m2/người thì diện tích nhà ở cần xây dựng thêm mỗi năm là 11,2 triệu m2. Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở. Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản kiều hối, đó là các khoản tiền do người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi về cho thân nhân trong nước. Theo thống kê chính thức thì con số đó là khoảng 2 tỷ USD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này được dùng để mua BĐS, do đó cũng tạo ra một lượng cầu đáng kể trong thị trường BĐS Việt Nam. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làm việc, nhà xưởng, nhà kho v.v. tăng lên mạnh mẽ. Qua khảo sát mới đây của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công suất thuê các loại văn phòng hạng A và B trong tháng 7/2006 đạt tỷ lệ từ 95% đến gần 100%. Theo Công ty tư vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam, tính đến quý III năm 2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% trong số đó đã cho thuê hết. Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8% số căn hộ còn trống. Theo CBRE, hiện Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thương mại với diện tích khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Những trung tâm này thường có vị trí thuận lợi, gần trung tâm nên công suất cho thuê thường đạt từ 94% trở lên. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm thương mại Diamond Plaza có tổng diện tích cho thuê hơn 8.000 m2 , giá cho thuê thuộc loại cao ở Việt Nam (70 - 140 USD/m2) nhưng đã cho thuê hết. ở Hà Nội hiện nay mặc dù các tòa nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc mới được đưa vào sử dụng nhưng đã cho thuê gần kín. Chẳng hạn Opera Business Centre (6B Tràng Tiền) vào tháng 12/2006 và Picific Place (83B Lý Thường Kiệt) vào tháng 3/2007 cũng đã đạt tỷ lệ cho thuê là 45 - 70%. Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tượng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng BĐS nhưng họ vẫn mua BĐS với số lượng lớn nhỏ tùy thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác như của bạn bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời khi giá BĐS tăng. Hoạt động này đã gây ra những cơn “sốt ảo” về giá, đẩy giá đất lên rất cao, làm cho những người thực sự có nhu cầu về BĐS khó tiếp cận được với hàng hoá BĐS trên thị trường. 2.3.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ. 2.3.3.1. Hệ thống giá do Chính phủ quy định Căn cứ vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188, UBND các tỉnh đã ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phương khi NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Tuy nhiên, mức giá do NN ban hành chỉ bằng 60-80% so với giá thị trường. Bảng 2.10 (Phụ Lục) thể hiện khung giá đất do Chính phủ quy định năm 2004, Bảng 2.11 (Phụ Lục) cho thấy sự chênh lệch giữa giá NN quy định với mức giá thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. 2.3.3.2. Giá thị trường. Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trường nhưng thường ở mức giá rất cao. ở Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả so sánh giá thị trường năm 2001 với giá quy định của Thành phố: Bình quân chung giá đất trên thị trường là 11,3 triệu đồng/m2 tăng so với giá quy định là 5,1 lần, trong đó đất loại 3 bình quân tăng 5,68 lần, đất loại 2 là 4,58 lần, đất loại 1 là 4,05 lần. So với năm 2000 thì năm 2001 tăng lên 1,16 lần. Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trường trên địa bàn thành phố Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hướng tăng giá đất, được thể hiện qua Bảng 2.12 ( Phụ Lục 2). Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm 2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m2, giá đất ngoại thành Hà Nội từng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trước đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà Nội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m2. Mức giá này cao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm. Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung cư tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m2 tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) được rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng, căn hộ tầng 2 được rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần 137 triệu đồng; nhưng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn hộ như vậy với giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội cho thấy trong số 1,3 triệu m2 nhà ở chưa bàn giao thì có tới 34% được mua đi bán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu đồng/căn hộ. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũng tăng nhanh và ở mức cao. Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngân hàng phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung cư thuộc dự án Ung Văn Khiêm diện tích 47m2, 76m2, 80 m2 trong năm 2003 được bán với giá 8,7 triệu đồng/ m2. Trong số những người mua những căn hộ trên đây có tới 50% là Việt kiều . Thị trường nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Giá thuê các căn hộ chung cư khu Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ (Thành phố Hồ Chí Minh) và các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà Nội) dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng/căn hộ/tháng, tùy theo diện tích và loại căn hộ. Thị trường cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với người nước ngoài cũng khá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD/m2/tháng, loại B từ 17 - 25 USD/m2/tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD/m2/tháng. Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đã liên tục tăng và chỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đã tăng 5% so với quý IV năm 2006. Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m2/tháng, loại B khoảng 25,6 USD/m2/tháng, chưa bao gồm 10% thuế VAT. 2.3.3.3. Thực trạng về giá đất bồi thường Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã sửa đổi lại là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Việc thực hiện quy định về tính giá đất bồi thường theo Nghị định 17 trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Nếu giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng thì người được bồi thường khó chấp nhận bởi vì họ chưa được hưởng một chút lợi nào từ lợi ích tiềm năng đã được xác định theo mục đích sử dụng mới. Đất nông nghiệp hiện tại vẫn chưa có thị trường, do vậy việc xác định giá đất theo giá đất nông nghiệp là chưa sát với giá thị trường. Đối với đất nông nghiệp có thời hạn giao đất 20 năm, hiện nay đã sắp hết hạn giao đất thì giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh đúng giá trị của nó, cho nên quy định bồi thường theo giá chuyển nhượng đó là bất hợp lý. Do vậy, việc xác định giá đất bồi thường tại các địa phương còn rất nhiều lúng túng và vướng mắc. Hiện nay, giá đất bồi thường phổ biến tại các địa phương là lấy mức giá theo quy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợ thiệt hại về đất. Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự án. Ví dụ như ở dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dương) giai đoạn 2, UBND tỉnh quy định giá đất bồi thường bằng giá đất do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01/2007 cộng với mức hỗ trợ về giá đất là 50% mức giá đất do UBND tỉnh quy định đối với đất ở, từ 120%-180% đối với đất nông nghiệp. 2.3.3.4. Thực trạng về đấu giá QSDĐ Đấu giá QSDĐ đối với đất đưa vào đấu giá QSDĐ có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 61, 62 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập như chưa xác định rõ đối tượng SDĐ nào phải đấu giá, đất nào không phải đấu giá, đất nào phải xác định giá theo tư vấn hoặc theo UBND tỉnh công bố ngày 1/1 hàng năm. Nhiều địa phương cho rằng ở địa phương chưa có thị trường BĐS nên chưa cần phải đấu giá. Công tác tổ chức đấu giá chưa trở thành hệ thống từ Trung ương đến địa phương.Tổ chức đấu giá của địa phương còn chưa có tính chuyên nghiệp. Việc quy định nộp tiền thuê đất một lần cho người thuê đất, nộp tiền hàng năm theo giá trúng đấu giá đã làm cho việc đấu giá cho thuê đất không còn ý nghĩa. Quy định chưa chặt chẽ như vậy đã dẫn tới tình trạng không có địa phương nào tổ chức đấu giá cho thuê đất. Theo thống kê 6 tháng đầu năm 2007, tại đa số các địa phương, mức giá trúng đấu giá cao hơn giá sàn (giá khởi điểm) từ 7%-30%. Riêng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nơi có thị trường BĐS sôi động thì đa số mức giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm khoảng 70%-100%; một số vị trí gấp 3,8 lần giá khởi điểm như trường hợp đấu giá QSD xây dựng nhà vườn, biệt thự tại lô TT3 khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì (Từ Liêm- Hà Nội). 2.4. Thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS 2.4.1. Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thì nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư. Tính đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng (NH) thương mại quốc doanh, 1 NH chính sách, 36 NH thương mại cổ phần, 4 NH liên doanh, 28 chi nhánh NH nước ngoài. 2.4.2. Hiện trạng nguồn vốn vay Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn BĐS đến cuối năm 2004 chiếm 18% tổng dư nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở cuối năm 2004 tăng 4,8 lần so với cuối năm 1998 và vốn cho vay xây dựng hạ tầng địa ốc, nhà xưởng cho thuê cũng tăng 4 lần. Trong tổng vốn đầu tư của các dự án, nguồn vốn cho vay chiếm khoảng 70%, còn đối với HGĐ, nguồn vốn vay để xây dựng nhà chiếm khoảng 50% tổng số vốn. Trong cơ cấu vay thì các khoản vay để xây dựng nhà chung cư và nhà ở trong dân cư giảm, trong khi đó các khoản vay xây dựng nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê, BĐS thương mại tăng. Trong những năm qua, hệ thống tín dụng ở nước ta phát triển khá nhanh, đặc biệt là hệ thống các NH thương mại. Điều này là do nhu cầu về trụ sở của các công ty, các doanh nghiệp, nhu cầu về vốn của các dự án đầu tư BĐS tăng, ví dụ như ngân hàng ACB đã đầu tư 42 tỉ đồng tương ứng với 4,2 triệu cổ phiếu vào công ty cổ phần khu công nghiệp Tân Tạo từ năm 2000, đến nay tính theo giá trị cổ phiếu thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu, chưa kể cổ tức mà công ty được nhận hàng năm. 2.4.3. Những trở ngại trong việc vay vốn Điều kiện vay vốn: Nguồn vốn vay đầu tư cho BĐS là nguồn vốn lớn, dài hạn, có rủi ro cao, do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn, trong đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan thì BĐS dùng để vay thế chấp phải có đủ các điều kiện : Thứ nhất, QSH hoặc QSD của bên đứng ra thế chấp để vay phải được pháp luật thừa nhận, thể hiện bằng GCNQSDĐ, QSH các công trình trên đất. Thứ hai, không có tranh chấp về QSH hoặc QSD của bên đứng ra vay tại thời điểm ký kết hợp đồng vay. Thứ ba, Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và QSH các công trình trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay. Việc định giá này do các bên tự thoả thuận, trong đó chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay. Hiện nay, điều kiện cho vay đã được cải thiện khá nhiều, tạo thuận lợi hơn so với trước. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều bất cập về cho vay thế chấp do điều kiện pháp lý, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn. Điều kiện pháp lý: Hiện nay, có khá nhiều BĐS chưa có đầy đủ các giấy tờ, do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp. Mặc dù NN đang gấp rút cấp GCNQSDĐ để tạo cơ sở pháp lý cho BĐS, tuy nhiên do nhiều lý do mà tiến độ công việc này rất chậm. Chính vì điều đó đã làm giảm một lượng không nhỏ những người có nhu cầu vay vốn nhưng không được vay, đồng thời các NH cũng mất một nguồn thu lớn. Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà còn làm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang trong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hưởng đến điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay. Bên cho vay và bên đi vay: Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá nhiều tiêu chuẩn cho vay điều đó làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồn vốn vay thế chấp. Một vấn đề quan trọng nữa là việc định giá BĐS, nó quyết định đến mức vay của bên có BĐS thế chấp. Thông thường, BĐS được định mức giá bằng 70% giá trị thị trường của nó. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều tổ chức tín dụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lý hơn tạo điều kiện cho bên vay hơn. 2.5. Thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 2.5.1. Thực trạng về công tác quy hoạch đất đai QHSDĐ có thể phân theo loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. QH đất đai có quan hệ rất chặt chẽ đến hoạt động KDBĐS trên cả tầm vĩ mô và vi mô. Qua Bảng 2.13 ( Phụ Lục) ta thấy theo QHSDĐ đến năm 2010, diện tích đất chưa sử dụng sẽ giảm mạnh, mặc dù QH có tăng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, QH vẫn ưu tiên đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lương thực và cân bằng sinh thái. QHSDĐ có tác dụng rất lớn đối với tất cả các lĩnh vực trong nền kimh tế, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS . Tuy nhiên, nhiều QH còn mang nặng tính hình thức, chưa có tính khả thi và chuyên môn cao. Quy trình xây dựng QHSDĐ còn bất hợp lý, thời gian thực hiện dài, khả năng dự báo kém, do đó đến khi thực hiện xong thì đã không còn thích hợp. Thêm vào đó, QHSDĐ còn mang tính chủ quan của các nhà QH, chưa căn cứ vào thực tế tình hình địa phương, làm sai lệch nghiêm trọng việc phân phối đất cho các mục đích sử dụng, không chỉ tác động xấu ở hiện tại mà cả tương lai. Nhiều QH rơi vào trạng thái "treo", gây nhiều trở ngại đến sản xuất và đời sống của người dân trong khu vực. Sau khi xây dựng xong QH, vì nhiều lý do mà các QH không được công khai cho nhiều người dân biết, gây thiệt thòi cho họ . Bên cạnh QHSDĐ thì trong hệ thống QH hiện nay ở nước ta còn bao gồm nhiều loại QH khác như QH phát triển kinh tế- xã hội, QH ngành, QH đô thị v.v. Tuy nhiên, vị trí, vai trò của từng loại QH và mối quan hệ giữa chúng chưa được xác định rõ gây ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán và gắn bó giữa các loại QH này, dẫn đến khó khăn và lãng phí trong xây dựng và thực hiện QH cũng như là hiệu quả của QH không cao. 2.5.2. Thực trạng về thông tin trong lĩnh vựcBĐS Thông tin quy hoạch : Hiện nay, nhiều thông tin QH chưa được công khai rộng rãi, do đó việc tìm hiểu thông tin này thường gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi phải tìm hiểu thông qua các mối quan hệ hoặc qua tư vấn của các chuyên gia. Thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS: Đây là thông tin đặc biệt quan trọng, nó quyết định đến việc mua hay không mua BĐS đó. Thông tin về tính chất pháp lý của BĐS phải được xác định chính xác tuyệt đối. Khi mua các BĐS, xét về tính pháp lý cần xem xét đất đai thuộc loại nào, được giao sử dụng trong thời gian bao lâu, thời gian còn được sử dụng, tên chủ được giao sử dụng, tiền SDĐ được đóng một lần hay hàng năm, các công trình trên đất do ai sở hữu, có giấy phép xây dựng không v.v. Nhìn chung để kiểm tra thông tin đó không đơn giản, đôi khi phải bỏ qua hoặc chấp nhận bỏ tiền ra để mua thông tin, trong đó nguồn thông tin từ các cơ quan chức năng quản lý nhà đất ở địa phương là rất quan trọng. Thông tin pháp lý là nhân tố ảnh hưởng lớn đến các giao dịch BĐS. 2.5.3. Thực trạng về thuế và các nguồn thu liên quan đến đất đai 2.5.3.1. Thu tiền SDĐ Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004 về thu tiền SDĐ; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về thu tiền SDĐ, trong đó quy định căn cứ thu tiền SDĐ là diện tích đất và giá đất theo mục đích SDĐ tại thời điểm giao đất. Đối với đất được giao ổn định lâu dài, giá đất do UBND tỉnh ban hành theo khung giá của NN. Đối với đất giao có thời hạn, có hai trường hợp: Thứ nhất, đối với các dự án có thời hạn SDĐ là 70 năm thì thu tiền SDĐ theo giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm giao đất . Thứ hai, đối với các dự án có thời hạn giao đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền SDĐ của mỗi năm không được giao sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. 2.5.3.2. Tiền thuê đất Theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư 120/2005/TT-BTC của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định đơn giá thuê đất với mức cơ bản là 0,5% nhân với giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với đất đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi cao thì giá thuê đất có thể cao hơn và tối đa tăng 4 lần, tức bằng 2% giá đất; Đơn giá thuê đất cũng có thể giảm 0,5 lần, tức bằng 0,25% giá đất áp dụng đối với các dự án trên địa bàn, lĩnh vực khuyến khích đầu tư, phát triển. 2.5.3.3. Thuế sử dụng đất nông nghiệp Theo Luật thuế SDĐ nông nghiệp năm 1993 và Pháp lệnh thuế bổ sung đối với HGĐ SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức diện tích năm 1994 quy định căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và định mức thuế (tính bằng kg thóc/ha). Hiện đang miễn giảm thuế SDĐ nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010 theo Nghị quyết số 15/2003/QH11 của Quốc hội. 2.5.3.4. Thuế nhà đất Theo Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung 1994 quy định đối tượng nộp thuế là đất ở và đất xây dựng công trình (hiện chưa có thuế nhà). Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế, xác định theo thuế SDĐ bằng 3 đến 32 lần mức thuế SDĐ nông nghiệp cao nhất trong vùng; ở các vùng ven đô, ven trục đường giao thông chính, mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế SDĐ nông nghệp cao nhất trong vùng; ở nông thôn, mức thuế bằng 1 lần mức thuế nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã. 2.5.3.5. Các khoản thu khi chuyển QSDĐ Người có đất chuyển QSDĐ phải nộp thuế chuyển QSDĐ nếu người có đất là HGĐ, cá nhân; nộp thuế thu nhập nếu người có đất chuyển quyền là cơ sở kinh doanh. Thuế chuyển QSDĐ được quy định trong Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1994 và Luật sửa đổi bổ sung 1999. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, thuế suất là 2%. Đối với đất phi nông nghiệp thuế suất là 4%. Giá đất do UBND tỉnh ban hành. Thuế thu nhập từ hoạt động ch._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • doc36002.doc
Tài liệu liên quan