Báo cáo Thực tập quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (Trung tâm giao dịch Bất động sản Hà Nội)

B¸o c¸o thùc tËp qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n I- Giíi thiÖu vÒ sµn giao dÞch 1. Tªn giao dÞch: Trung t©m giao dÞch BÊt ®éng s¶n Hµ Néi §Þa chØ: TÇng 1 tßa nhµ N2D –Khu §« thÞ míi- Trung Hoµ– Nh©n ChÝnh – Thanh Xu©n – Hµ Néi Trung t©m giao dÞch BÊt ®éng s¶n Hµ Néi trùc thuéc Së Tµi nguyªn m«i tr­êng vµ Nhµ ®Êt Hµ Néi thµnh lËp theo quyÕt ®Þnh sè 3178/Q§-UBND ngµy12 th¸ng 7 n¨m 2006. Ho¹t ®éng chÝnh thøc th¸ng 10 n¨m 2006. 2. C¬ cÊu tæ chøc bé m¸y ho¹t ®éng 2.1. Ban gi¸m ®èc 2.2 C¸c phßng ban trùc thuéc - Phßng Hµnh chÝnh qu¶n trÞ - Phßng DÞch vô BÊt ®éng s¶n - Phßng t­ vÊn bÊt ®éng s¶n - Phßng th«ng tin l­u tr÷ BÊt ®éng s¶n 3. Chøc n¨ng c¸c phßng ban: 3.1. Phßng Hµnh chÝnh qu¶n trÞ. Qu¶n lý hµnh chÝnh nh©n sù. Qu¶n lý c¬ së vËt chÊt trang thiÕt bÞ trong c«ng ty. 3.2. Phßng dÞch vô BÊt ®éng s¶n. Thùc hiÖn c¸c néi dung hç trî tµi chÝnh, hç trî t×m kiÕm nguån vèn tõ c¸c ng©n hµng, tæ chøc tµi chÝnh, tÝn dông cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thùc hiÖn ®Çu t­, mua b¸n, chuyÓn nh­îng bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc thùc hiÖn c¸c phiªn giao dÞch bÊt ®éng s¶n Thùc hiÖn c¸c ch­¬ng tr×nh ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ®Êu gi¸ quyÒn tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, ®Êu gi¸ c¸c quü nhµ theo yªu cÇu c¶u cac c¬ quan qu¶n lÝ Nhµ n­íc hoÆc c¸c tæ chøc cã nhu cÇu Thùc hiÖn dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n Thùc hiÖn dÞch vô qu¶ng c¸o bÊt ®éng s¶n, qu¶ng b¸ c¸c ho¹t ®éng vÒ bÊt ®éng s¶n cña c¸c nhµ ®Çu t­, kinh doanh bÊt ®éng s¶n, cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n cã yªu cÇu. Thùc hiÖn c¸c dÞch vô thñ tôc ph¸p lý, thñ tôc hµnh chÝnh vÒ quyÒn sö dông, quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n Thùc hiÖn c¸c dÞch vô ñy th¸c thùc hiÖn chuyÓn nh­îng, nhËn chuyÓn nh­îng, ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. DÞch vô thùc hiÖn c¸c kho¶n nghÜa vô tµi chÝnh trong giao dÞch bÊt ®éng s¶n vÒ chuyÓn nh­îng, nhËn chuyÓn nh­îng, ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ, quyÒn sö dông ®Êt, cho thuª, cho thuª l¹i. 3.3. Phßng t­ vÊn BÊt ®éng s¶n T­ vÊn vÒ thñ tôc ph¸p lý ®èi víi bÊt ®éng s¶n, ho¹t ®éng giao dÞch bÊt ®éng s¶n. T­ vÊn gi¸ nhµ, gi¸ ®Êt T­ vÇn vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ho¹ch chi tiÕt thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­. T­ vÊn, dÞch vô thùc hiÖn viÖc lËp ph­¬ng ¸n tæng thÓ vÒ båi th­êng,hç trî, t¸I ®Þnh c­ trong hå s¬ xin giao ®Êt, cho thue thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ hoÆc hå s¬ tháa thuËn chuyÓn nh­îng, gãp vèn, båi th­êng, hç trî, ®Ó ®­îc nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Ó lµm thñ tôc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­. T­ vÊn giíi thiÖu ®Þa ®iÓm sö dông ®Êt. T­ vÊn lËp hå s¬ ®Êu thÇu lùa chän nhµ ®Çu t­ thùc hiÖn dù ¸n cã sö dông ®Êt. TiÕp nhËn vµ niªm yÕt c¸c bÊt ®éng s¶n thuéc c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ theo quy ®Þnh cña LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc båi d­ìng nghiÖp vô kinh doanh, dÞch vô bÊt ®éng s¶n 3.4. Phßng th«ng tin – L­u tr÷ BÊt ®éng s¶n. TiÕp nhËn, thu thËp, ph©n lo¹i, s¾p xÕp b¶o qu¶n c¸c lo¹i hå s¬, t­ liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n Khai th¸c, cËp nhËt c¸c th«ng tin, tµi liÖu vÒ bÊt déng s¶n Cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, gi¸ ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè, cung cÊp c¸c chÝnh s¸ch Ph¸p luËt liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n. Cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ thùc tr¹ng vµ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña c¸c s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n ®¨ng ký t¹i Trung t©m giao dÞch, th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· thùc hiÖn giao dÞch t¹i Trung t©m giao dÞch. Qu¶ng c¸o bÊt ®éng s¶n, tuyªn truyÒn qu¶ng b¸ c¸c ho¹t ®éng giao dÞch bÊt ®éng s¶n. Theo dâi, cËp nhËt, ®¸nh gi¸ vµ dù b¸o t×nh h×nh biÕn ®éng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, dù b¸o xu thÕ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng trªn c¸c b¶n tin riªng trªn m¹ng Internet 4. LÞch sö h×nh thµnh: ThÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn m¹nh mÏ trong nh÷ng n¨m trë l¹i ®©y do c¶ cung vµ cÇu trªn thÞ tr­êng ®Òu t©ng nhanh trong khi ®ã kh«ng cã “chî” ®Ó c¸c giao dich bÊt ®éng s¶n diÔn ra mét c¸ch tËp trung. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng hoµn h¶o, cÇu l¹i ph¸t triÓn nhanh nhanh h¬n cung rÊt nhiÒu, dÉn ®Õn ®éc quyÒn b¸n, th«ng tin trªn thÞ tr­êng kh«ng ®Çy ®ñ ng­êi mua khã n¾m b¾t c¸c th«ng tin chÝnh x¸c vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n cã nhu cÇu b¸n. Chñ ch­¬ng chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc muèn kiÓm so¸t t×nh h×nhh mua b¸n, chuyÓn nh­îng cho thuª, cho thuª mua bÊt ®éng s¶n. Th«ng qua c¸c giao dÞch Nhµ n­íc sÏ theo dâi d­îc diÔn biÕn cña thÞ tr­êng ®Ó kiÓm so¸t vµ ®Þnh h­íng ph¸t triÓn, ®iÒu chØnh nh÷ng bÊt cËp cßn tån t¹i trªn thÞ tr­êng trªn gãc ®é qu¶n lý Nhµ n­íc vµ t©n thu nguån thuÕ cho ng©n s¸ch quèc gia Sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n Hµ Néi trùc thuéc Së tµi nguyªn m«i tr­êng, mét ®¬n vÞ qu¶n lý Nhµ n­íc, ra ®êi ®Ó ®¸p øng nhu cÇu thùc tÕ cña thÞ tr­êng vµ sù chñ quan cña Nhµ n­íc trong qu¸ tr×nh qu¶n lý. 5. C¬ së vËt chÊt kü thuËt: Trung t©m giao dÞch bÊt ®éng s¶n Hµ Néi to¹ l¹c t¹i vÞ trÝ rÊt lý t­ëng cho viÖc tæ chøc sµn giao dÞch v× nã n»m trªn trôc ®­êng giao th«ng chÝnh vµ trung t©m cña rÊt nhiÒu dù ¸n khu ®« thÞ míi ®· vµ ®ang h×nh thµnh. Sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n Hµ Néi cã diÖn tÝch kho¶ng 100 m2 mÆt sµn chia lµm 3 phßng chøc n¨ng vµ s¶nh trung t©m. C¬ së vËt chÊt cña trung t©m giao dÞch vÉn cßn ®¬n gi¶n víi c¸c trang thiÕt bÞ cßn nghÌo nµn. Kh¸c hµng khã kh¨n khi ®Õn t×m hiÓu vµ ®iÒu tra th«ng tin vÒ BÊt ®éng s¶n khi cã nhu cÇu mua vµ b¸n. N¬i tiÕp ®ãn kh¸ch hµng bè trÝ ®¬n gi¶n kh«ng cã th«ng tin th«ng b¸o cho kh¸ch mµ chØ cã 02 sa bµn m« h×nh dù ¸n vµ b¶n ®å quy ho¹ch sö dông ®Êt mét sè quËn trong thµnh phè Hµ Néi. II. Néi dung ho¹t ®éng Sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n Hµ Néi ®­îc thµnh lËp víi nhiÒu chøc n¨ng kh¸c nhau phôc vô hÇu hÕt c¸c nhu cÇu cña ng­êi sö dông nhµ, ®Êt, c¸c nhµ ®Çu t­, kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Sµn giao dÞch ra ®êi trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n Hµ Néi rÊt cÇn n¬i tæ chøc c¸c ho¹t ®éng giao dÞch tËp trung, n¬i cung cÊp c¸c th«ng tin chÝnh x¸c vµ chi tiÕt vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n ®Õn ng­êi mua vµ ng­êi b¸n. Tuy nhiªn thùc tÕ cho thÊy, do luËt ph¸p ch­a cã quy ®Þnh chÆt chÏ vµ mäi ng­êi d©n còng nh­ c¸c tæ chøc ®Òu ch­a cã “thãi quen” giao dÞch qua sµn giao dÞch nªn hÇu hÕt giao dÞch ®Òu ho¹t ®éng tù do trªn thÞ tr­êng. Sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n Hµ Néi chñ yÕu thùc hiÖn chøc n¨ng t­ vÊn cho kh¸ch hµng, m«i giíi BÊt ®éng s¶n. ViÖc tæ chøc tiÕp nhËn th«ng tin kh¸ch hµng cã nhu cÇu mua, b¸n rêi r¹c vµ kh«ng mang tÝnh chuyªn m«n cao. Sµn giao dÞch hÇu nh­ kh«ng cung cÊp bÊt kú th«ng tin g× vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n vµ kh¸ch hµng cßn cã vÎ ng¹i khi muèn hái th«ng tin vÒ mét BÊt ®éng s¶n hoÆc c¸ th«ng tin kh¸c liªn quan . Thùc tÕ rÊt Ýt bÊt ®éng s¶n ®­îc giao b¸n t¹i ®©y. Bëi v× nhµ, ®Êt trong néi thµnh mua b¸n th­êng qua c¸c c«ng ty m«i giíi, c¸c v¨n phßng vµ trung t©m m«i giíi, cßn ®Êt dù ¸n th× kh«ng thÓ mua b¸n qua sµn giao dich. C¸c c¸ nh©n hay tæ chøc chñ yÕu mua b¸n qua c¸c c«ng ty m«i giíi. Do ®ã sµn giao dÞch chØ ho¹t ®éng nh­ mét c¬ së m«i giíi ®Êt. Sµn giao dÞch BÊt ®éng s¶n nãi chung vµ sµn giao dÞch BÊt ®éng s¶n Hµ Néi nãi riªng chØ lµ n¬i ®Ó qua ®ã, c¬ quan chøc n¨ng cña Nhµ n­íc t×m hiÓu vµ n¾m b¾t th«ng tin râ h¬n vÒ thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn trong t­¬ng lai ®Ó lµm lµnh m¹nh hãa thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµ c¸c c¸ nh©n, tæ chøc ý thøc ®­îc hiÖu qu¶ vµ lîi Ých cña sµn giao dÞch th× ho¹t ®éng giao dÞch mua b¸n qua sµn giao dÞch sÏ nhiÒu h¬n. §iÒu ®ã ®ßi hái c¸c nhµ kinh doanh dÞch vô sµn giao dÞch ph¶i ®Çu t­ tèt h¬n n÷a cho dÞch vô nµy tõ mÆt b»ng, trang thiÕt bÞ ®Õn c¸ch tæ chøc ho¹t ®éng , cung cÊp nguån th«ng tin ®Çu vµo, ®Çu ra.. vµ c¸c dÞch vô hç trî kh¸c. III. KiÕn nghÞ, ®Ò xuÊt 1. VÒ phÝa Nhµ n­íc: + Bæ sung, hoµn thiÖn c¸c luËt ®Þnh cho viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n nãi chung . + X©y dùng c¸c trung t©m giao dÞch chuÈn víi trang thiÕt bi hiÖn ®¹i, ®éi ngò nh©n viªn cã tr×nh ®é cao, chuyªn nghiÖp. + KiÓm tra kiÓm so¸t ho¹t ®éng cña c¸c sµn giao dÞch mét c¸ch liªn tôc. + §µo t¹o m«n bÊt ®éng s¶n ®Þa chÝnh t¹i tÊt c¶ c¸c tr­êng §¹i häc. + Tæ chøc c¸c líp ®µo t¹o m«i giíi, ®Þnh gi¸ vµ qu¶n lý sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n. 2. VÒ phÝa doanh nghiÖp cã ho¹t ®éng sµn giao dÞch: + §µo t¹o nh©n viªn: HiÖn nay nh©n sù lµm viÖc trong sµn giao dÞch ch­a cã chuyªn m«n vÒ m«i giíi, qu¶n lý sµn hay ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Hä lµm viÖc chñ yÕu dùa trªn kinh nghiÖm, thãi quen vµ c¸c mèi quan hÖ. Do ®ã ®Ó sµn giao dÞch ho¹t ®éng mang tÝnh chuyªn nghiÖp ph¶i ®µo t¹o ban gi¸m ®èc vµ nh©n sù phßng dich vô vµ phßng t­ vÊn ®óng chuyªn ngµnh vÒ m«i giíi hay qu¶n trÞ sµn giao dÞch. L­îng th«ng tin sµn giao dÞch th«ng tin cho kh¸ch hµng lµ rÊt lín trªn mäi ph­¬ng diÖn nªn lùc l­îng nh©n viªn ph¶i nhiÒu, cã hÖ thèng, cã kiÕn thøc, kü n¨ng ®Ó thu thËp, xö lý th«ng tin + C¬ së vËt chÊt trang thiÕt bÞ: T¨ng c­êng trang thiÕt bÞ m¸y tÝnh, m¸y chiÕu hay tê r¬i, b¶n ®å quy ho¹ch ®Ó qua ®ã truyÓn t¶i c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n, vÒ thÞ tr­êng hay c¸c vÊn ®Ò vÒ chÝnh s¸ch, ph¸p luËt cña Nhµ n­íc… cho kh¸ch hµng ®­îc biÕt. + Tæ chøc th«ng tin vÒ BÊt ®éng s¶n: Thùc tÕ l­îng kh¸c hµng ®Õn sµn giao dÞch rÊt Ýt v× hä khã cã thÓ t×m hiÓu ®­îc c¸c th«ng tin ë sµn giao dÞch. T¹i sµn giao dÞch BÊt ®éng s¶n Hµ Néi chØ cã sa bµn 2 dù ¸n vµ s¬ ®å quy ho¹ch sö dông ®Êt mét sè quËn trong thµnh phè. T¹i ®©y kh«ng cã th«ng tin chung vÒ c¸c dù ¸n, vÒ c¸c khu ®« thÞ, kh«ng cã trang thiÕt bÞ ®Ó th«ng b¸o th«ng tin cho kh¸ch hµng. Kh¸ch hµng kh«ng t×m kiÕm ®­îc g× nhiÒu th× hä Ýt lui tíi vµ kh«ng quan t©m ®Õn sµn giao dÞch. V× vËy thu hót ®­îc kh¸ch hµng quan t©m vµ cã thãi quen ®Õn sµn giao dÞch tim hiÓu th«ng tin vµ mua b¸n bÊt ®éng s¶n tr­íc hÕt sµn giao dÞch cÇn ph¶i tæ chøc ®Ó cã thÓ : Cung cÊp c¸c th«ng tin chung vÒ c¸c dù ¸n ®ang triÓn khai vµ s¾p triÓn khai trong thµnh phè vµ khu l©n cËn Th«ng tin chi tiÕt, b¶n ®æ quy ho¹ch c¸c dù ¸n hay khu ®« thÞ ®ang lµ “®iÓm nãng” trªn thÞ tr­êng v× kh¸ch hµng quan t©m nhiÒu ®Õn khu vùc nµy. Cung cÊp tê r¬i vÒ c¸c dù ¸n, c¸c khu ®« thÞ ®Ó c¸c kh¸ch hµng cã thÓ nghiªn cøu vµ t×m hiÓu qua c¸c th«ng tin c¬ b¶n. Th«ng tin chi tiÕt c¸c bÊt ®éng nhÊt s¶n niªm yÕt t¹i sµn: th«ng tin kinh tÕ, kü thuËt, x· héi cña bÊt déng s¶n hay th«ng tin vÒ m«i tr­êng xung quanh Th«ng tin ph¸p lý vÒ bÊt ®éng s¶n nh­: møc thuÕ, phÝ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ; C¸c c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n; c¸c chÝnh s¸ch vµ c¸c thay ®æi chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc liªn quan ®Õn BÊt ®éng s¶n Th«ng tin vÒ t×nh tr¹ng thÞ tr­êng t¹i c¸c khu vùc, dù ¸n nhÊt ®Þnh Th«ng tin vÒ gi¸ c¶ cña c¸c BÊt ®éng s¶n ®· giao dÞch trªn tõng khu vùc, dù ¸n, theo tõng lo¹i. + §ãn tiÕp vµ phôc vô kh¸ch hµng Thùc tÕ, kh¸ch hµng ®Õn sµn giao dÞch ph¶i hái th¨m míi t×m ®­îc n¬i tiÕp ®ãn vµ c¸c th«ng tin cÇn thiÕt. Do ®ã c¸c th«ng tin chung cã thÓ c«ng bè réng r·i trªn m¸y tÝnh, mµn h×nh chiÕu, b¶ng ®iÖn tö, të rêi, sa bµn, b¶n ®æ. Ngoµi ra, bè trÝ tõng nh©n viªn, nhãm nh©n viªn t¹i c¸c khu vùc tiÕp ®ãn kh¸ch hµng theo nhu cÇu mua hoÆc b¸n víi tõng l¹i bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Mçi khu vùc cÇn bè trÝ nh©n viªn chØ dÉn cho kh¸ch hµng, gi¶I ®¸p th«ng tin tøc thêi vµ tiÕp nhËn yªu cÇu cña kh¸ch. + Qu¶ng b¸ Sµn giao dÞch Lµ n¬i lµ nh÷ng ng­êi quan t©m vÒ bÊt ®éng s¶n lui tíi nªn sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n lµ n¬i qu¶ng c¸o rÊt tèt c¸c dù ¸n c¸c khu ®« thÞ khi tham gia giao dÞch t¹i sµn. Sµn giao dÞch ph¶I qu¶ng c¸o trªn c¸c ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vÒ c¸c dÞch vô, chøc n¨ng cña sµn ®Ó nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu mua b¸n, thuª, cho thuª … ®­îc biÕt. C¸c ho¹t ®éng cña sµn giao dÞch nh­: th«ng tin, tæ chøc c¸c buæi b¸n ®Êu gi¸ sÏ thu hót ®­îc kh¸ch hµng ®Õn tham gia vµ t×m hiÓu vÒ thÞ tr­êng. C¸c ho¹t ®éng nµy cÇn ®­îc th«ng tin réng r·i vµ chÝnh x¸c ®Ó nh÷ng ng­êi quan t©m vµ cã nhu cÇu ®Õn tham dù. *Trªn ®©y lµ mét sè néi dung vÒ qu¶n lý ho¹t ®éng sµn giao dÞch t¹i sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n Hµ Néi. Do viÖc häc tËp gãi gän trong khu«n khæ h¹n chÕ vÒ thêi gian vµ h¹n vµ kiÕn thøc thùc tÕ vÒ vÊn ®Ò ch­a ®Çy ®ñ nªn b¸o c¸o cßn cña t«i cßn ch­a ®Çy ®ñ. RÊt mong ®­îc sù gãp ý cña c¸c thÇy c« ®Ó b¶n b¸o c¸o ®­îc hoµn thiÖn h¬n. Xin tr©n träng c¶m ¬n! Hµ Néi, ngµy 02- 04 – 2008 Ng­êi lµm b¸o c¸o Phan V¨n QuyÕt ._.